Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, meervoudig
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/58
Uitspraakdatum:
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
Tennisvereniging (naam), gevestigd te (plaats), eiseres,
gemachtigde R.S. Schillemans,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 30 september 2007 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als (adres+plaats) (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 op € 608.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 3 december 2007 de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 13 januari 2008 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 augustus 2008 te Middelburg. Eiseres is daar verschenen bij gemachtigde, bijgestaan door A.B. Andela en C.J. Leurs. Namens verweerder zijn verschenen J.J.A. de Buck en L. Geerse. Ter zitting is het onderzoek in de zaak geschorst en aangehouden, waarbij verweerder is opgedragen binnen twee weken een schriftelijke reactie te overleggen op de door eiseres ter zitting overgelegde informatie.
Op 14 augustus 2008 heeft verweerder een schriftelijke reactie overgelegd. Gemachtigde van eiseres heeft vervolgens gereageerd bij brief van 29 augustus 2008.
Partijen hebben desgevraagd ingestemd met het achterwege laten van een nadere mondelinge behandeling. Het onderzoek in de zaak is op 6 november 2008 gesloten.
2. Feiten
Het object betreft een tenniscomplex met tennisbanen, clubhuis, kleedruimten, vier lichtmasten en ondergrond, gelegen aan de rand van (plaats). De totale in aanmerking te nemen perceelsoppervlakte bedraagt 6.165 m2. Het object is opgeleverd en in gebruik bij eiseres vanaf 2006.
3. Geschil
In geschil is de waarde van het object op de toestandsdatum 1 januari 2007.
Gemachtigde van eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Het object is volgens eiseres onverkoopbaar, gelet op de geringe lokale sportdeelname. Daarnaast is de grond door de ligging van het object aan de rand van het dorp ongeschikt voor een ander gebruiksdoel, aldus eiseres. Ten onrechte heeft verweerder de waarde vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2005. Het object was op deze datum nog niet in gebruik. De gehanteerde grondprijs van € 55,-- per m² is volgens eiseres veel te hoog. De grond is aangekocht als landbouwgrond voor een prijs tussen de € 10,-- en € 15,-- per m². De grondprijs dient volgens eiseres niet hoger te zijn dan € 15,-- per m². Het gaat immers om een reststrook grond aan de rand van het dorp. De waarde van het stuk grond met als functie plantsoen/beplanting (niet-gebouwgebonden grond) van 3.813 m² kan volgens eiseres niet hoger zijn dan € 15,-- per m². Bovendien valt dit stuk grond volgens eiseres onder de vrijstelling voor grasveld/plantsoen, zoals is opgenomen in de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende zaaksbelasting 2007 van de Gemeente (naam) (hierna: de Verordening). Hierbij acht eiseres van belang dat verweerder, mede uit het oogpunt van algemeen belang, het groenbeheer verzorgt op het tenniscomplex. Daarnaast is bij de bepaling van de vervangingswaarde ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat het park te groot is voor het aantal leden, gelet op de door de KNLTB gehanteerde normbezetting van 90 personen per baan. Op grond van het vorenstaande dient de waarde volgens eiseres bij wijze van functionele correctie te worden verminderd met 60%. Verweerders verwijzing naar landelijke taxatiewijzers doet geen recht aan de specifieke omstandigheden in (woonplaats). Ter zitting heeft gemachtigde van eiseres het rapport van de Koninklijke Lawn Tennis Bond “De tennisvereniging en de WOZ”, derde druk, februari 2008 (hierna: het rapport) overgelegd. Dit op tennisbanen toegespitste rapport dient als uitgangspunt voor de WOZ-waardering te gelden. Uit dit rapport blijkt dat verweerder de grondwaarde van de tennisbanen te hoog heeft vastgesteld, aldus eiseres.
Verweerder heeft zich aanvankelijk op het standpunt gesteld dat de vastgestelde waarde gehandhaafd moet blijven. Ter zitting heeft verweerder het standpunt ingenomen dat de waarde in eerste instantie niet juist is bepaald en nader vastgesteld moet worden op € 440.000,--. Als grondslag voor deze verlaging geeft verweerder aan dat de gehanteerde eenheidsprijs van € 55,-- per m² voor het totale perceelsoppervlak niet juist is. De grondwaarde voor de niet-gebouwgebonden grond dient volgens verweerder te worden verlaagd naar € 11,-- per m². Verder verwijst verweerder ter onderbouwing van de waarde naar een taxatieverslag opgemaakt op 9 april 2008 door W. Schuren, WOZ-taxateur te Goes. In dit verslag is gebruik gemaakt van de landelijke taxatiewijzer Sport van het WOZ-datacenter. De waarde is vastgesteld naar waardepeildatum 2005 per toestandsdatum 1 januari 2007. Verweerder is van mening dat de vrijstellingsbepaling voor grasveld/plantsoen uit de Verordening niet van toepassing is. In artikel 4 van Pro de Verordening worden alleen plantsoenen en parken vrijgesteld als de gemeente deze in beheer of in eigendom heeft. Daarnaast acht verweerder het gegeven dat minder leden gebruik maken van het tennispark dan de door de KNLTB vastgestelde norm niet relevant.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ – voor zover hier van belang – wordt , in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, niet bepaald op de waarde in het economische verkeer, maar op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, sub l, van de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende zaakbelastingen 2007 van de gemeente (naam) wordt bij het bepalen van de heffingsmaatstaf buiten aanmerking gelaten de waarde van plantsoenen, parken en waterpartijen, die bij de gemeente in beheer zijn of waarvan de gemeente het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht, met uitzondering van delen van onroerende zaken die dienen als woning.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.
De rechtbank stelt met betrekking tot de grondprijs voor de niet-gebouwgebonden grond vast dat deze, uitgaande van de correctie door verweerder tot € 11,-- per m2, niet langer in geschil is.
Verweerder heeft voor de taxatie van het object gebruik gemaakt van een landelijke taxatiewijzer, welke getoetst, goedgekeurd en gecertificeerd is door het Landelijk Taxatie Overleg. Uit de overgelegde taxatie blijkt dat verweerder de WOZ-waarde heeft bepaald op grond van de gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Gelet op het feit dat het object in 2006 is gebouwd, is de waarde bepaald per waardepeildatum 1 januari 2005, naar de toestand waarin het object zich op 1 januari 2007 bevond. Gelet op de inhoud van het verweerschrift van verweerder, genoemd taxatierapport en hetgeen ter zitting door verweerder naar voren is gebracht, acht de rechtbank de waarde van het object van eiseres, indien die wordt vastgesteld op € 440.000,--, voldoende aannemelijk gemaakt.
Voor zover eiseres de door verweerder vastgestelde grondwaarde voor de gebouwgebonden grond van € 55,-- per m² betwist, heeft verweerder ter onderbouwing van de vastgestelde grondwaarde verwezen naar de richtlijnen zoals deze zijn opgesteld in voornoemde landelijke taxatiewijzer. Verweerder heeft toegelicht dat conform deze richtlijnen de grondprijs is gebaseerd op de uitgifteprijs voor bouwgrond binnen de gemeente. Daarnaast heeft verweerder de waarde onderbouwd met twee grondverkopen rond de toestandsdatum en waardepeildatum (gemeente +naam, 1.935 m² voor € 135,-- per m² en gemeente + naam), 34 m² voor € 50,-- per m²). Gelet op het vorenstaande acht de rechtbank de door verweerder vastgestelde grondwaarde voldoende aannemelijk gemaakt.
Voor zover eiseres zich in dit verband op het standpunt stelt dat deze grond valt onder de vrijstelling in artikel 4, lid 1, sub l, van de Verordening, stelt de rechtbank vast dat eiseres heeft bevestigd dat zij het zakelijk recht van opstal heeft op het gehele object. Het feit dat de gemeente het groenbeheer verzorgt doet hieraan niets af. Een dergelijke afspraak kan door iedere particuliere grondeigenaar met de gemeente gemaakt worden en maakt derhalve niet dat eiseres in dit opzicht onder de genoemde vrijstellingsbepaling dient te vallen.
De stelling van eiseres dat de grondprijs voor de gebouwgebonden grond niet hoger dient te zijn dan de prijs voor landbouwgrond van € 15,-- per m² wordt door de rechtbank niet gevolgd. Verweerder heeft in dit verband toegelicht dat in de prijs van kale landbouwgrond het bouwrijp maken van een dergelijk perceel niet is verwerkt in de grondprijs. Deze uitleg acht de rechtbank genoegzaam en is door eiseres niet weersproken. Voorts acht de rechtbank hierbij van belang dat uit de landelijke taxatiewijzer blijkt dat de agrarische grondprijs wordt gebruikt ter vaststelling van de waarde van niet-gebouwgebonden grond.
De verwijzing van eiseres naar het door haar ingediende rapport treft naar het oordeel van de rechtbank evenmin doel. Blijkens dit rapport zijn de verschillende kengetallen voor de objectonderdelen gewaardeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2007. Reeds hierom geeft dit rapport onvoldoende aanknopingspunten om aan de nader voorgestane waarde van
€ 440.000,-- te twijfelen, nu de waarde is bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2005.
De door eiseres aangevoerde functionele correctie van 60% in verband met de onderbezetting wordt door de rechtbank niet gevolgd. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat, voor zover er sprake is van ondoelmatig gebruik, hetgeen een van de criteria is voor het toekennen van een functionele correctie, deze ondoelmatigheid het gevolg is van een keuze van eiseres. Eiseres heeft er immers zelf voor gekozen om bij de verhuizing van het oude tennispark naar het nieuwe tennispark in 2006, ondanks het beperkte ledenaantal, het aantal van drie tennisbanen te behouden.
Gelet op het feit dat de bestreden uitspraak uitgaat van een waarde van € 608.000,-- is het beroep gegrond en zal de bestreden uitspraak worden vernietigd. De rechtbank zal met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), zelf in de zaak voorzien door de waarde van het object vast te stellen op het bedrag van
€ 440.000,--.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank Middelburg
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar van 3 december 2007;
stelt de waarde van het object (adres+plaats) per waardepeildatum 1 januari 2005 vast op € 440.000,-- (vierhonderdenveertigduizend euro);
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak;
bepaalt dat de gemeente (naam) aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 285,-- (tweehonderdenvijfentachtig euro) vergoedt.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 4 december 2008
door mr. G.H. Nomes, als voorzitter, in aanwezigheid van mrs. R.C.M. Reinarz en J.F.I. Sinack, rechters, in tegenwoordigheid van M. Schouw, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 4 december 2008
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.