Uitspraak
Uitspraak
2
64564 / HA ZA 08-444
9 december 2009
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
64564 / HA ZA 08-4449 december 2009
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 64564 / HA ZA 08-444
Vonnis van 9 december 2009
in de zaak van
[eiser], h.o.d.n. [makelaarkantoor],
wonende te [adres],
eiser,
advocaat mr. P.H. Pijpelink te Terneuzen,
tegen
1. [gedaagde sub1],
wonende te Hillegom,
2. [gedaagde sub2],
wonende te Hillegom,
3. [gedaagde sub3],
wonende te Beinsdorp,
gedaagden,
advocaat mr. C.A. de Weerdt te Leiden.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek
akte van uitlating van de zijde van [eiser]
akte aanvullende productie van de zijde van [gedaagden]
akte van uitlating van de zijde van [eiser]
antwoordakte van de zijde van [gedaagden].
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
[eiser] is (agrarisch) makelaar. [eiser] was voor 2006 al meerdere jaren betrokken bij het object [bedrijf], een groot akkerbouwbedrijf gelegen in de gemeente Rilland-Bath.
2.2. De aandelen in de naamloze vennootschap die eigenaar was van [het bedrijf] (hierna: de naamloze vennootschap), werden vooral gehouden door Belgische eigenaren. Rentmeester van [het bedrijf] was [b[betrokkene] (hierna: [betrokkene]).
2.3. In februari 2006 heeft [betrokkene] [eiser] benaderd met de vraag of hij een partij kende die geïnteresseerd zou zijn in de aankoop van [het bedrijf]. Daarbij heeft [eiser] met [betrokkene] afgesproken dat als [eiser] het object zou verkopen, de courtage dan door de koper zou worden betaald.
2.4. [eiser] heeft daarop diverse partijen uit zijn netwerk benaderd. In februari 2007 heeft hij daarvoor contact gelegd met [betrokk[betrokkene 2] van [bed[betrokkene 2]etrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]). [betrokkene 2] had een partij die wellicht geïnteresseerd zou zijn, namelijk [gedaagden].
2.5. Op 12 oktober 2007 hebben [betrokkene] en [eiser] een bespreking gehad met [betrokkene 2] en [gedaagden]. [betrokkene] heeft tijdens die bespreking aangegeven dat het openings¬bod minimaal [bedrag] zou moeten zijn.
2.6. Op 22 oktober 2007 heeft [gedaagden] een eerste bod van [bedrag] uitgebracht. Hierbij is door [gedaagden] een aantal voorwaarden gesteld.
2.7. [eiser] heeft [betrokkene 2] op 24 oktober 2007 een faxbericht gestuurd met onder meer de volgende inhoud: “(…) Zoals besproken gaarne omgaand een bevestiging dat inzake [het bedrijf] de familie [gedaagden] heeft aangegeven akkoord te zijn met:
Dat de passerende notaris zal zijn: (…)
Bij onherroepelijke koopovereenstemming inzake aankoop van [het bedrijf] familie [gedaagden] onze courtagenota, zijnde 2% van de koopsom excl BTW zal voldoen. (…) ”
2.8. Op 25 oktober 2007 heeft [betrokkene 2] bovenstaande twee voorwaarden per fax doorgegeven aan [gedaagden] met de zinsneden: “(…) Van de betrokken rentmeester en makelaar namens de verkopers hebben wij inmiddels de naam doorgekregen van de notaris in Terneuzen. In deze ontvangen wij graag van u de bevestiging dat wij notaris (…) kunnen inschakelen (…) Tevens ontvangen wij graag – op verzoek van de betrokken rentmeester en makelaar – de bevestiging dat u akkoord gaat met betaling van de 2% excl btw aan de voor de verkopers optredende partijen te voldoen op het moment dat de lokatie wordt geleverd (juridische levering).”
Dit faxbericht is door [gedaagden] ondertekend en [betrokkene 2] heeft het vervolgens aan [eiser] geretourneerd.
2.9. Bij faxbericht van 9 november 2009 heeft [betrokkene 2] op verzoek van [eiser] het volgende nogmaals bevestigd aan [eiser]: “(…) Bij deze bericht ik u dat de familie [gedaagden] bij de onherroepelijk juridische levering van het object Fredericapolder akkoord gaat met de betaling van 2% exclusief btw t.b.v. de heer van Hoeve. Verder kan ik u melden dat onze cliënt akkoord gaat met de collegiale samenwerking/afwikkeling van de koopovereenkomst en leveringsakte tussen notaris (…).”
2.10. Op 9 december 2007 heeft [eiser] [betrokkene 2] geïnformeerd dat de naamloze vennootschap (in een gesloten envelop) een bod van een andere partij heeft ontvangen. Daarbij heeft [eiser] aangegeven dat als [gedaagden] het hoogste bod zou willen uitbrengen, [gedaagden] wordt geadviseerd zijn bod te verhogen tot [bedrag].
2.11. Bij faxbericht van 11 december 2007 heeft [gedaagden] aan [eiser] het volgende bod gedaan: “Met referte aan onze bieding, d.d. 22 oktober 2007, willen wij, gezien de marktomstandigheden, onze bieding verhogen tot [bedrag] k.k. Zoals bekend geschiedt ons bod zonder financieringsvoorbehoud. Verdere voorwaarden conform onze reeds gedane bieding d.d. 22 oktober 2007.”
2.12. [eiser], [betrokkene], [betrokkene 2] en [gedaagden] hebben op 19 december 2007 verdere afspraken met elkaar besproken tijdens een bijeenkomst. Hierbij is de courtageafspraak niet aan de orde geweest.
2.13. [betrokkene] heeft [gedaagden] bij brief van 20 december 2007 bericht dat de aandeel¬houders in principe akkoord zijn met de verkoop tegen het bod van [bedrag] k.k., maar dat de aandeelhouders hebben besloten dat niet de aandelen van [het bedrijf] zullen worden overgedragen maar de activa.
2.14. Op 15 mei 2008 heeft [gedaagden] (de activa van) [het bedrijf] gekocht.
2.15. [eiser] heeft [gedaagden] op 20 mei 2008 een courtagenota van [bedrag] gestuurd. [gedaagden] heeft deze nota niet voldaan.
Het geschil
[eiser] vordert veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de courtagenota van [bedrag], vermeerderd met rente en kosten.
3.2. [eiser] stelt een overeenkomst te hebben gesloten met [gedaagden]. Bij dagvaarding heeft hij gesteld dat het gaat om een deelovereenkomst die onderdeel is van de koopovereenkomst. Bij conclusie van repliek stelt [eiser] dat hij ter zitting zijn bij dagvaarding ingenomen stellingen nader heeft geduid door aan te geven dat hij bij de verkoop van [het bedrijf] niet is opgetreden voor de verkopende partij, maar voor de kopende partij [gedaagden]. Vervolgens heeft hij zich uitdrukkelijk op het standpunt gesteld dat de overeenkomst strekte tot het verrichten van makelaarswerkzaamheden in het kader van de aankoop van [het bedrijf] dan wel tot het anderzins verrichten van werkzaamheden voor [gedaagden]. [eiser] vordert primair nakoming van de overeenkomst. Subsidiair is sprake van onverschuldigde betaling, althans van ongerechtvaardigde verrijking, doordat [eiser] werkzaamheden heeft verricht voor [gedaagden] bij de aankoop van [het bedrijf].
Meer subsidiair vordert [eiser] een zodanige voorziening in lijn van het gevorderde als de rechtbank zal vermenen te behoren.
3.3. [gedaagden] voert verweer. Hij heeft met [eiser] geen bemiddelings¬overeen¬komst gesloten of een andersoortige overeenkomst voor het verrichten van werkzaamheden. Hiervoor had hij een ander, te weten [betrokkene 2], ingeschakeld. De courtageafspraak heeft hij getekend als onderdeel van zijn bod op 22 oktober 2007. Deze courtageafspraak maakte echter geen deel uit van zijn tweede bod op 11 december 2009. Op basis van het tweede bod is de koopovereenkomst met de aandeelhouders van [het bedrijf] tot stand gekomen. Hij is niet gehouden tot betaling van de courtagenota. [eiser] is gehouden tot vergoeding van de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente en nakosten, uitvoerbaar bij voorraad.
De beoordeling
De primaire grondslag van de vordering van [eiser] is nakoming van de overeenkomst. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagden] heeft [eiser] onvoldoende gesteld, en voorts is ook niets gebleken, om te kunnen concluderen dat hij een overeenkomst met [gedaagden] heeft gesloten voor het verrichten van (makelaars)¬werkzaamheden. Juist nu vast staat dat [betrokkene 2] reeds als makelaar optrad voor [gedaagden], [eiser] veelal optrad samen met [betrokkene] en [betrokkene 2] in zijn faxbericht van 25 oktober 2007 [eiser] aanduidde als “makelaar namens de verkopers”, had daarvoor meer moeten worden gesteld. Dit geldt te meer daar [eiser] zich als makelaar het belang van duidelijke afspraken over zijn werkzaamheden had moeten realiseren. Voor het aannemen van een andere grondslag voor de overeenkomst heeft [eiser] onvoldoende gesteld en daarvan is verder ook niets gebleken. De primaire grondslag leidt niet tot toewijzing van de vordering.
4.2. Subsidiair heeft [eiser] gesteld dat hij onverschuldigd heeft betaald aan [gedaagden] of dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking van [gedaagden].
4.3. [eiser] heeft werkzaamheden verricht in verband met de verkoop van [het bedrijf]. Hierboven reeds is vastgesteld dat hij niet in opdracht van [gedaagden] heeft gewerkt. Voor het verrichten van deze werkzaamheden voor [gedaagden] zonder rechtsgrond waardoor er onverschuldigd zou zijn betaald, heeft [eiser] te weinig gesteld. Deze grondslag van de vordering faalt.
4.4. De verrijking van [gedaagden] in juridische zin is niet gebleken. [eiser] heeft hiervoor gesteld dat [gedaagden] is verrijkt doordat hij eigenaar is geworden van [het bedrijf] en hij dit buitengewoon graag wilde. Dit is echter niet een verrijking waar de wet op doelt. Hieruit blijkt immers niet dat er een ongerechtvaardigde vermogens¬verschuiving heeft plaatsgevonden ten koste van [eiser]. Deze grondslag slaagt ook niet.
4.5. Uit de feiten en omstandigheden vloeit ook geen andere grondslag voor de vordering van [eiser] voort, zodat ook de meer subsidiaire vordering zal worden afgewezen.
4.6. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- vast recht € 1.148,00
- salaris advocaat 6.450,00 (2,5 punt × tarief € 2.580,00)
Totaal € 7.598,00
De beslissing
De rechtbank
- wijst de vorderingen af,
- veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 7.598,--, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
- veroordeelt [eiser] in de nakosten, volgens het toepasselijke liquidatietarief begroot op een bedrag van € 131,-- zonder betekening en, indien en voor zover betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, vermeerderd met een bedrag van € 68--,
- verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk, mr. N. van der Ploeg-Hogervorst en mr. H.K.N. Vos en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2009.?