Uitspraak
Uitspraak
2
57656 / HA ZA 07-231
18 november 2009
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
57656 / HA ZA 07-2315 augustus 2009
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 57656 / HA ZA 07-231
Vonnis van 18 november 2009
in de zaak van
De openbare rechtspersoon
DE GEMEENTE KAPELLE,
zetelende te Kapelle,
eiseres,
advocaat mr. U.T. Hoekstra,
tegen
[gedaagde],
wonende te Kapelle,
gedaagde,
advocaat mr. J. Boogaard.
Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek, tevens houdende vermeerdering van eis;
de antwoordakte vermeerdering van eis;
de rolbeslissing van 15 oktober 2008;
de conclusie van dupliek;
de akte uitlating productie.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
2.1. [Gedaagde] is eigenaar geweest van een perceel grond met opstallen aan de [adres], kadastraal bekend gemeente Kapelle sectie [nummer], groot 1 hectare 33 are 2 centiare (hierna: het perceel). Hij exploiteerde hierop een fruitteeltbedrijf. In 2005 is [gedaagde] in onderhandeling getreden met de gemeente over de verkoop van het perceel en verplaatsing van zijn bedrijf. In dat verband heeft hij opdracht gegeven voor een verkennend bodemonderzoek. Ter uitvoering daarvan heeft De BodemOnderzoeker BV op 30 juni 2005 een rapport uitgebracht. Uit dat rapport blijkt dat zich op een deel van het perceel een voormalige vuilstortplaats bevindt. Op het gehele perceel zijn boringen verricht. Zowel ter plaatse van de voormalige vuilstortplaats als op het overige terrein is bij de analyse daarvan verontreinig aangetroffen. Geadviseerd werd nader onderzoek te laten uitvoeren. De gemeente heeft aan SGS Environmental Services opdracht gegeven tot nader bodemonderzoek van het perceel. Naar aanleiding daarvan heeft SGS op 24 november 2005 een rapport uitgebracht. In hoofdstuk 6.2 Conclusies en aanbevelingen wordt het volgende opgemerkt. “Overige terrein De in het verkennend onderzoek aangetoonde matige PAK-verontreiniging in de bovengrond wordt na analyse van de separaat uitgevoerde boringen niet gereproduceerd. (…) . In de ondergrond zijn geen van de geanalyseerde parameters aangetoond in een concentratie boven de streefwaarde of de detectiegrens van de desbetreffende parameter. (…) Het licht verhoogde concentraties in de bovengrond en in het grondwater zijn dermate gering dat de resultaten hiervan geen aanleiding zijn tot het uitvoeren van nader bodemonderzoek. De resultaten van het onderzoek vormen geen beperkingen voor de voorgenomen bouwplannen. Stortplaats In het verkennend onderzoek zijn in de bovengrond analytisch verhoogde concentraties ten opzichte van de streefwaarde aangetoond voor lood, zink, PAK en minerale olie. (…) De bovengrond betreft de 0,5 meter dikke afdeklaag van de voormalige vuilstortplaats. (….) Analytisch zijn in de bodemlaag 0,5 – 1,0 m-mv van de boringen 22 en 28 verhoogde concentraties zware metalen en PAK boven de interventiewaarde aangetoond. In de bodemlaag 1,0 – 1,5 m-mv van de boringen 3, 14, 24 en 26 worden eveneens verhoogde concentraties PAK en zware metalen boven de interventiewaarde aangetoond. Zowel horizontaal als verticaal zijn de sterke verontreinigen voldoende afgebakend. In de omringende boringen worden geen verhoogde concentraties boven de tussenwaarde aangetoond en in de bodemlagen onder de onderzijde van de stortplaats worden geen verontreinigingen (concentraties boven de tussenwaarde) aangetoond. Aan de zuidzijde wordt de stortplaats begrensd door een sloot. De grondverontreiniging met PAK en zware metalen (concentratie boven de interventiewaarde) heeft een omvang van circa 700 m2 met een gemiddelde laagdikte van circa 1,0 meter (0,5 – 1,5 m-mv). De omvang van de grondverontreiniging met PAK en zware metalen (concentratie boven de interventiewaarde) wordt geraamd op circa 700 m3. De totale hoeveelheid licht verontreinigde grond is onbekend. In het grondwater van de peilbuizen P12 (..) en P13 (..) worden verhoogde concentraties boven de interventiewaarde aangetroffen voor PAK. In het grondwater uit peilbuis P7 evenals in het grondwater uit peilbuis P40 (ten oosten van de kas) worden geen verhoogde concentraties boven de streefwaarde aan afzonderlijke PAK-verbindingen aangetoond. Op basis van de beschikbare gegevens kan nog geen definitieve uitspraak worden gedaan over de mate en de omvang van de PAK-verontreiniging in het grondwater. De PAK-verontreiniging in het grondwater is naar alle waarschijnlijkheid niet mobiel (…). Alvorens een saneringsonderzoek/saneringsplan op te stellen wordt aanbevolen om (partijen, makelaar, gemeente, provincie) de toekomstige inrichtingsplannen te bespreken, zodat geanticipeerd kan worden op saneringsvarianten, welke afgestemd dienen te worden op het toekomstig gebruik. Opgemerkt dient te worden dat aan de hand van de bevindingen van onderhavig onderzoek geen absolute uitspraken kunnen worden gedaan over de hergebruiksmogelijkheden van eventueel af te voeren grond. Om te bepalen of sprake is van “schone grond” ofwel van een secundaire grondstof (categorie 1 of 2) gelden andere beoordelingscriteria/onderzoeksstrategieën.”
2.2. Bij schriftelijke overeenkomst van 29 november 2005 heeft [gedaagde] aan [bedrijf] het perceel verkocht voor een prijs van [bedrag]. In de koopovereenkomst zijn de volgende bepalingen opgenomen: Artikel 5
1. De feitelijke aflevering van het verkochte zal geschieden als hierna vermeld. (…)
Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven (geschikt voor woningbouw), nodig zijn. Aan de koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
de feitelijke aflevering van het verkochte zal in beginsel geschieden als volgt: - feitelijke verhuizing / bedrijfsverplaatsing (leeg en ontruimd) zal uiterlijk 6 januari 2006 plaatsvinden. - de feitelijke oplevering, gesloopt en geschikt voor woningbouw zal plaatsvinden uiterlijk 20 werkbare dagen na 6 januari 2006. Hieronder wordt verstaan: (…) - voldoening aan de verplichting door verkoper als hierna in artikel 14 omschreven Pro (sanering).
(…)
(…)
Koper is voornemens het registergoed als volgt te gebruiken: doorverkoop aan de gemeente Kapelle voor uitbreiding van Kapelle- Biezelinge (geschikt voor woningbouw, vrij van gebruiksbeperkingen).
Artikel 14 Betreffende Pro de eventuele verontreiniging in het verkochte is door de gemeente Kapelle, op haar kosten, opdracht gegeven voor een bodem- en grondwateronderzoek aan SGS. Voor zover uit het rapport van onderzoek blijkt dat de grond en/of het grondwater is verontreinigd (gezien het aan partijen bekende voorgenomen gebruik van het verkochte) is verkoper verplicht voor zijn rekening en risico en op zijn kosten voor tot sanering over te gaan. Deze sanering dient uiterlijk 20 werkbare werkdagen na 6 januari 2006 gereed te zijn, onder de voorwaarde dat tijdig een beschikking door de Provincie is afgegeven. Verkoper is verplicht zich in te spannen om tijdig een saneringsbeschikking te verkrijgen. Artikel 22
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichting als vermeld in artikel 5 en Pro artikel 14 zijnde Pro de verplichting tot nakoming van de datum van feitelijke levering en de verplichting tot sanering, wordt bij het verlijden van de akte van levering op de koopsom een bedrag van [bedrag2] ingehouden en bij de notaris in depot gestort. Dit bedrag zal worden uitgekeerd aan de verkoper indien en zodra er volledig voldaan is aan alle verplichtingen als hiervoor vermeld, ter beoordeling en tot genoegen van de Gemeente. Eventuele rente komt ten gunste van verkoper op het moment van vrijvallen van het depot. 2.3. Bij schriftelijke overeenkomst van eveneens 29 november 2005 heeft [bedrijf] het (recht op levering van het) perceel doorverkocht aan de gemeente voor een prijs van [bedrag3]. In die overeenkomst worden in artikel 14 alle Pro rechten die [bedrijf] aan de koopovereenkomst met [gedaagde] kan ontlenen gecedeerd aan de gemeente. 2.4. De levering van het perceel van [gedaagde] aan [bedrijf] en van [bedrijf] aan de gemeente vond plaats op 2 december 2005. 2.5. In december 2005 heeft [gedaagde] aan Mitec Advies opdracht gegeven tot advisering inzake de bodemverontreiniging. In het advies van 13 februari 2006 stelt Mitec onder meer voor om het deel van de stortplaats waarop woningen zijn voorzien te saneren en de rest af te dekken. Bij brief van 6 april 2006 heeft de gemeente aan [gedaagde] meegedeeld niet met dit voorstel in te stemmen en met name ook voor het gedeelte van de groenvoorziening in het bestemmingsplan een volledig gesaneerd terrein te eisen in verband met de mogelijke wijziging van het bestemmingsplan. De gemeente constateert verder dat [gedaagde] in verzuim is ten aanzien van de saneringsverplichting en sommeert hem tot nakoming. Bij brief van 28 juni 2006 verzoekt de gemeente [gedaagde] nogmaals dringend een saneringsplan op te laten stellen. Op 16 oktober 2006 heeft SGS in opdracht van de gemeente een saneringsplan opgesteld. 2.6. In opdracht van de gemeente heeft SGS in oktober/november 2006 een nader bodemonderzoek uitgevoerd naar het oostelijk deel van de voormalige vuilstortplaats. Uit het naar aanleiding daarvan opgemaakte rapport d.d. 7 november 2006 blijkt dat de stortplaats ook aanwezig is op het oostelijk deel van de saneringslocatie. De grondverontreiniging met zware metalen en PAK boven de interventiewaarde wordt geraamd op 1.025 m3 en boven de streefwaarde op 1.835 m3. Aanbevolen wordt de vastgestelde verontreinigingsituatie op het oostelijk deel van de saneringslocatie middels ontgraving te saneren.
Het geschil
De gemeente vordert na vermeerdering van eis – samengevat – dat de rechtbank [gedaagde] bij vonnis – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van [bedrag4] met wettelijke rente vanaf 7 mei 2007, vrijgeving van het bij de notaris berustende bedrag van [bedrag4] op straffe van een dwangsom van € 5.000,-- per dag en betaling van de proceskosten, waaronder de kosten van het voorlopig getuigenverhoor. Ter onderbouwing van haar vordering voert de gemeente – samengevat – het volgende aan. 3.1.1. [gedaagde] is zijn saneringsverplichting als bedoeld in artikel 14 van Pro de koopovereenkomst met [bedrijf] niet nagekomen en is daarmee in verzuim geraakt. Bij brief van 11 september 2006 heeft de gemeente de verplichting tot sanering omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding, inclusief wettelijke rente. De gemeente heeft vervolgens zelf opdracht gegeven tot sanering van het perceel. Hiertoe heeft SGS een saneringsplan opgesteld dat in kopie aan de raadsman van [gedaagde] is gestuurd. [gedaagde] heeft geen opmerkingen gemaakt over het saneringsplan. De gemeente heeft door de tekortkoming van [gedaagde] schade geleden. Die schade bestaat uit de kosten voor het uitvoeren van de saneringswerkzaamheden door BAM Wegen B.V. (€ 384.859,13), de kosten voor directie en toezicht door Haskoning Nederland B.V. (€ 25.507,--), de kosten voor milieukundige begeleiding door SGS Nederland B.V. (€ 9.114,--) en de kosten van ambtelijke begeleiding (€ 10.000,--). 3.1.2. De gemeente betwist dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst een maximumbedrag van € 50.000,-- aan saneringskosten voor ogen hadden. Er is niets anders overeengekomen dan uit de tekst van de overeenkomsten blijkt. De gemeente ging er op basis van een schatting van SGS wel van uit dat de kosten rond dat bedrag zouden uitvallen, maar [gedaagde] heeft het risico van hogere kosten op zich genomen door geen maximumbedrag in de overeenkomst op te nemen. Dat de kosten aanmerkelijk hoger zijn uitgevallen, heeft te maken met het feit dat de hoeveelheid verontreinigde grond aanvankelijk was geschat op 700 m3, maar uiteindelijk is vastgesteld op 1835 m3. Bovendien bleek het niet mogelijk de verontreinigde grond te zeven, waardoor de grond moest worden afgevoerd en verwerkt. Ook bleek de omvang van de stortplaats groter dan aanvankelijk was ingeschat. Het beroep van [gedaagde] op dwaling gaat niet op omdat sprake is van een toekomstige omstandigheid die gelet op de aard van de overeenkomst voor rekening van [gedaagde] moet blijven. Bovendien bestaat er tussen [gedaagde] en de gemeente geen overeenkomst. Indien de gemeente met het saneringsrisico zou zijn belast, had zij de overeenkomst niet gesloten. Ook is geen sprake van misbruik van omstandigheden. De gemeente wist niet dat de saneringskosten veel hoger zouden uitvallen dan € 50.000,--. Ten aanzien van het oostelijk gedeelte van de vuilstortplaats is geen beperking in de overeenkomst opgenomen. De gemeente heeft ook ten aanzien daarvan geen enkel risico aanvaard. De gemeente heeft het [gedaagde] niet onmogelijk gemaakt om aan zijn saneringsplicht te voldoen.
3.2. [gedaagde] voert samengevat het volgende verweer. 3.2.1. De gemeente is er ten onrechte van uitgegaan dat met [gedaagde] is overeengekomen dat het gehele perceel gesaneerd diende te worden. Op grond van de koopovereenkomst en de daaraan ten grondslag liggende onderhandelingen, is [gedaagde] slechts verplicht tot het gedeeltelijk saneren, namelijk alleen van de beoogde bouwlocaties. Bovendien zouden de kosten daarvan maximaal € 50.000,-- bedragen. Dit bedrag is in de verkoopprijs verdisconteerd. In artikel 14 van Pro de koopovereenkomst wordt verwezen naar het rapport van SGS van 24 november 2005. [gedaagde] kan niet worden verplicht tot sanering van verontreiniging die niet uit dat rapport blijkt, zoals het oostelijk gedeelte van de voormalige vuilstortplaats. Het risico van niet in dat rapport vermelde verontreiniging ligt bij de gemeente. Het nadien door SGS opgestelde saneringsplan is voor de omvang van de saneringsplicht niet relevant. [gedaagde] is niet in verzuim, omdat de gemeente het hem onmogelijk heeft gemaakt aan zijn saneringsplicht te voldoen, door een verdergaande sanering te eisen dan waartoe [gedaagde] op grond van artikel 14 van Pro de koopovereenkomst verplicht was. Indien artikel 14 van Pro de koopovereenkomst [gedaagde] wel verplicht een bedrag te betalen dat vele malen hoger is dan € 50.000,-- verzoekt hij de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel te wijzigen. Primair stelt hij dat de vordering van de gemeente op grond van dwaling tot ten minste € 50.000,-- moet worden verlaagd, subsidiair dat sprake is van misbruik van omstandigheden op grond waarvan de koopprijs moet worden verhoogd tot de waarde die de koopprijs zou hebben gehad, uitgaande van de door de gemeente gevorderde saneringskosten minus € 50.000,--. [gedaagde] betwist ten slotte de door de gemeente gevorderde wettelijke rente.
3.2.2. Het klopt dat [gedaagde] niet gereageerd heeft op de hem toegezonden stukken betreffende de sanering. Het had geen zin om daarop te reageren, omdat de gemeente al duidelijk had gemaakt dat uitsluitend een volledige sanering uitgangspunt kon zijn. De wijze waarop de gemeente het perceel uiteindelijk heeft laten saneren is niet functioneel. Ook geringe verontreiniging op niet van te voren als bouwlocatie aangegeven plaatsen is daarbij gesaneerd. Indien uit de wet volgt dat inderdaad het hele perceel gesaneerd diende te worden, dient de gemeente als professionele partij het risico te dragen van de verkeerde inschatting. De redelijkheid en billijkheid staan aan toewijzing van de vordering in de weg. Toewijzing zou het faillissement van [gedaagde] betekenen. De kosten van ambtelijke begeleiding vallen niet onder de saneringskosten als bedoeld in artikel 14 van Pro de koopovereenkomst. Bovendien valt niet in te zien dat ambtenaren zich met sanering hebben bezig gehouden.
De beoordeling
Partijen twisten in de eerste plaats over de reikwijdte van de in de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [bedrijf] opgenomen saneringsplicht. Artikel 5 lid 2 van Pro die overeenkomst bepaalt dat het registergoed bij de feitelijke levering geschikt zal zijn voor woningbouw. [gedaagde] heeft daarmee ook gegarandeerd dat het registergoed bij de feitelijke levering niet zodanig verontreinigd was dat dit een belemmering vormde voor woningbouw. De saneringkosten komen dus op grond van deze bepaling in beginsel voor zijn rekening. Een uitzondering geldt echter voor “aan de koper kenbare gebreken”. Die gebreken komen voor risico van de koper. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst waren de rapporten van BodemOnderzoeker d.d. 30 juni 2005 en SGS d.d. 24 november 2005 al voor partijen bekend of kenbaar. Artikel 14 van Pro de koopovereenkomst regelt dat ook de verontreiniging die blijkt uit het onderzoeksrapport van SGS op kosten van [gedaagde] gesaneerd dient te worden. De garantie die volgt uit artikel 5 lid 2 wordt Pro hiermee dus uitgebreid met deze “aan de koper kenbare gebreken”. Hieruit volgt dat in de overeenkomst is bepaald dat zowel de voor de koper onbekende als de uit het rapport van SGS d.d. 24 november 2005 blijkende verontreiniging voor rekening en risico van [gedaagde] kwam. Hij diende er op grond van de overeenkomst voor te zorgen dat het perceel voor de feitelijke levering zodanig gesaneerd was dat het geschikt was voor woningbouw.
4.2. Uit de stellingen van [gedaagde] volgt niet dat er mondeling andere of aanvullende afspraken zijn gemaakt dan uit de schriftelijke koopovereenkomst volgt. Beoordeeld dient derhalve te worden of de schriftelijke koopovereenkomst zo kan worden uitgelegd dat daaruit een beperkte saneringsplicht voor [gedaagde] volgt. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan echter niet alleen worden beantwoord op grond van een taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635).
4.3. Het feit dat – zoals [gedaagde] stelt – partijen bij het sluiten van de overeenkomst van een bepaalde veronderstelling omtrent de kosten van de sanering zijn uitgegaan en daar wellicht bij de bepaling van de koopprijs rekening mee hebben gehouden, betekent nog niet dat de overeenkomst tussen partijen ook zo moet worden uitgelegd dat de saneringsplicht van [gedaagde] tot een bepaald maximumbedrag is beperkt. Van beide partijen ([gedaagde] als ondernemer die voor een belangrijke beslissing stond zijn bedrijfsterrein te verkopen en zijn bedrijf te verplaatsen en [bedrijf] als professionele projectontwikkelaar) mocht worden verwacht dat zij in de overeenkomst expliciet een bepaling hadden laten opnemen omtrent een maximumbedrag, indien het daadwerkelijk hun bedoeling was dit overeen te komen. Dit geldt temeer nu de omvang van de verontreiniging ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog allerminst vast stond. Op het oostelijk gedeelte van de voormalige vuilstortplaats waren op dat moment nog nauwelijks boringen gedaan en de PAK-verontreiniging van het grondwater was nog niet bekend. Ten aanzien van de (fysieke) omvang van de grondverontreiniging waren nog slechts schattingen gedaan. [gedaagde] mocht er dan ook naar het oordeel van de rechtbank niet van uitgaan dat de door hem in de overeenkomst verstrekte garantie voor wat betreft de saneringskosten was beperkt tot bedragen die in de onderhandelingsfase ter sprake waren gekomen. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om de gevolgen van de overeenkomst zodanig te wijzigen dat de vordering van de gemeente wordt beperkt tot € 50.000,-- dan wel dat de koopprijs wordt verhoogd op de door [gedaagde] voorgestelde wijze. Van dwaling is geen sprake aangezien [gedaagde] zich met de koopovereenkomst heeft verbonden het perceel gesaneerd voor woningbouw op te leveren, terwijl de kosten van de sanering toen nog niet vast stonden. Het risico dat de kosten hoger zouden uitvallen dan hij vooraf had geschat, heeft hij dan ook voor zijn rekening genomen. Verder heeft [gedaagde] niet betwist dat de gemeente ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst ook niet wist dat de saneringskosten hoger dan € 50.000,-- zouden bedragen. De gemeente heeft dus geen misbruik gemaakt van de omstandigheid dat zij over meer of andere informatie beschikte dan [gedaagde]. Voor het overige heeft [gedaagde] zijn beroep op misbruik van omstandigheden onvoldoende onderbouwd. De rechtbank passeert de stellingen van [gedaagde] dan ook op deze punten. 4.4. Uit artikel 14 van Pro de koopovereenkomst volgt dat [gedaagde] zich heeft verplicht zich in te spannen om tijdig een saneringsbeschikking van de provincie te krijgen, met als doel de sanering binnen 20 werkbare dagen na 6 januari 2006 te laten plaatsvinden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] niet aan deze verplichting voldaan. Het lag op de weg van [gedaagde] om zo spoedig mogelijk na ondertekening van de koopovereenkomst een saneringsbeschikking aan te vragen. Dit heeft hij nooit gedaan. Door eerst het advies van Mitec van 13 februari 2006 af te wachten en vervolgens in overleg met de gemeente te treden heeft [gedaagde] onnodige tijd verloren laten gaan. Vervolgens heeft hij niet gereageerd op de brieven van de gemeente van 6 april 2006 en 28 juni 2006. Dat [gedaagde] niet met de gemeente tot overeenstemming kon komen over de wijze en fysieke omvang van de sanering, betekent niet dat hij zijn verplichting uit artikel 14 van Pro de koopovereenkomst kon opschorten. Gesteld noch gebleken is dat hij voor de uitvoering van de op hem rusten inspanningverbintenis afhankelijk was van medewerking van de gemeente. [gedaagde] heeft ook niet datgene gesaneerd, waartoe hij zelf meende verplicht te zijn. [gedaagde] is dan ook naar het oordeel van de rechtbank in verzuim geraakt en de gemeente heeft terecht de verbintenis van [gedaagde] met betrekking tot de saneringverplichting omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding.
4.5. Voor de bepaling van de omvang van de op [gedaagde] rustende schadevergoedingsplicht, dient wel te worden vastgesteld wat de omvang was van de saneringsplicht van [gedaagde]. Hij kan immers niet worden veroordeeld tot het vergoeden van meer kosten dan op grond van de koopovereenkomst voor zijn rekening hadden moeten komen. Beoordeeld dient daarom te worden of [gedaagde] – zoals hij stelt - er van uit mocht gaan dat zijn saneringsplicht was beperkt tot het saneren van de beoogde bouwlocaties. Hierbij is het volgende van belang. Vast staat dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was dat de grond zou worden doorverkocht aan de gemeente ten behoeve van de uitbreiding van een woonwijk en dat er nog geen definitief bestemmingplan lag. Het was dan ook nog niet bekend op welk deel van het terrein woningen zouden worden gesitueerd, op welk deel wegen, op welk deel groenvoorziening etc. In het hiervoor onder 2.1. aangehaalde gedeelte van het rapport van SGS van 24 november 2005 wordt geadviseerd om de toekomstige inrichtingsplannen te bespreken, zodat geanticipeerd kan worden op saneringsvarianten die op het toekomstige gebruik waren afgestemd. Ook uit de diverse door partijen overgelegde verklaringen die in het voorlopig getuigenverhoor zijn afgelegd, blijkt dat partijen in de onderhandelingsfase hebben gesproken over de toekomstige bestemming van het terrein in relatie tot de saneringsverplichting. De rechtbank leidt daaruit af dat er verschillende saneringsvarianten mogelijk zijn, afhankelijk van de toekomstige bestemming en dat het saneren van grond op plaatsen waar woningen zijn gepland waarschijnlijk duurder is dan het saneren van grond waar bijvoorbeeld wegen worden aangelegd. Indien mogelijk, diende daarmee bij de uitvoering van de sanering rekening te worden gehouden. [gedaagde] mocht er dan ook naar het oordeel van de rechtbank van uit gaan dat zijn saneringsplicht niet verder strekte dan een sanering die volgens de toen geldende regelgeving noodzakelijk was voor de bouwplannen van de gemeente. Dit impliceert echter niet dat zijn saneringsplicht dus beperkt was tot de sanering van de beoogde bouwlocaties. Hoe de woonwijk er precies uit zou komen te zien, was immers in de periode dat [gedaagde] diende te saneren (20 werkbare dagen na 6 januari 2006, mits tijdig een beschikking door de Provincie was afgegeven) nog niet duidelijk, aangezien de bouwplannen en het bestemmingplan nog niet definitief waren. Bovendien valt niet uit te sluiten dat ook voor overige delen van het terrein (wegen, groenvoorziening) een wettelijke saneringsplicht gold. Ook de kosten daarvan komen voor rekening van [gedaagde], aangezien hij het gehele perceel zodanig diende op te leveren dat er geen gebruiksbeperkingen waren. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen alleen die saneringskosten voor rekening van [gedaagde] worden gebracht die gelet op de toen geldende regelgeving ten tijde van de sanering gemaakt moesten worden om de op dat moment bestaande of redelijkerwijs voorzienbare bouwplannen te kunnen realiseren.
4.6. Uit de door de gemeente overgelegde stukken kan niet worden afgeleid of bij de in haar opdracht uitgevoerde sanering rekening is gehouden met de inrichting van de woonwijk en dat – met het oog daarop - voor de minst kostbare saneringsvariant is gekozen. Nu [gedaagde] voldoende gemotiveerd heeft betwist dat dit het geval is (volgens hem heeft de gemeente meer gesaneerd dan nodig was), dient de gemeente naar het oordeel van de rechtbank op dit punt bewijs te leveren ten aanzien van de omvang van de door haar gestelde schade. Uit de bewijslevering zal moeten blijken dat de door de gemeente gestelde kosten het rechtstreeks gevolg zijn van de voor de aanleg van de woonwijk noodzakelijke bodemsanering van het verkochte perceel. De rechtbank is vooralsnog van oordeel dat de gemeente ter uitvoering van de bewijsopdracht kan volstaan met het overleggen van (nadere) schriftelijke stukken c.q. getuigenbewijs. De zaak zal dan ook worden verwezen naar na te noemen rolzitting voor het overleggen van stukken c.q. de opgave van getuigen en verhinderdata. Indien de gemeente het haar opgedragen bewijs door middel van een deskundigenbericht wenst te leveren, kan zij dat op na te noemen rolzitting meedelen. Zij dient daarbij tevens een voorstel te doen voor het aantal te benoemen deskundigen, de naam of namen van de te benoemen deskundige(n) en de voor te leggen vragen. [gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld bij akte te reageren.
4.7. Met het oog op hetgeen hiervoor is overwogen, zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.
De beslissing
De rechtbank
draagt de gemeente op te bewijzen dat de door de gemeente gestelde kosten het rechtstreeks gevolg zijn van de voor de aanleg van de woonwijk – op grond van de toen geldende regelgeving - noodzakelijke bodemsanering van het verkochte perceel, rekening houdend met de ten tijde van de sanering bestaande of redelijkerwijs voorzienbare bouwplannen;
verwijst de zaak naar de rolzitting van 9 december 2009 om redenen als hiervoor onder 4.6. genoemd;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. de Graaf en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2009.