Uitspraak
Uitspraak
2
64219 / HA ZA 08-401
20 januari 2010
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
64219 / HA ZA 08-4016 januari 2010
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 64219 / HA ZA 08-401
Vonnis van 20 januari 2010
in de zaak van
1. [eiser sub. 1 in conventie en verweerder sub. 1 in reconventie],
2. [eiser sub. 2 in conventie en verweerster sub. 2 in reconventie],
beiden wonende te Capelle aan den IJssel,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. C.J. IJdema te Middelburg,
tegen
1. [gedaagde sub. 1 in conventie en eiser sub. 1 in reconventie],
wonende te Amstelveen,
2. [gedaagde sub. 2 in conventie en eiser sub. 2 in reconventie],
wonende te Amstelveen,
3. [gedaagde sub. 3 in conventie en eiser sub. 3 in reconventie],
wonende te Amstelveen,
4. [gedaagde sub.4 in conventie en eiser sub. 4 in reconventie],
wonende te Zierikzee,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. J.C. van den Doel te Zierikzee.
Partijen zullen hierna [eisers in conventie en verweerders in reconventie] en [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 22 oktober 2008;
het proces-verbaal van comparitie van 8 januari 2009;
de conclusie van repliek in conventie tevens akte wijziging eis;
de conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie, tevens akte wijziging van eis;
de conclusie van dupliek in reconventie, tevens uitlaten produkties.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Partijen zijn buren op het Villapark Livingstone aan de Daleboutseweg 4 te Burgh Haamstede. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] zijn sinds 1994 eigenaar van de vakantiewoning [nummer sub. 1]. [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] zijn sedert 31 december 2001 eigenaar van vakantiewoning [nummer sub. 2]. Zij hebben de woning gekocht van [betrokkene 1], die in 1994 eigenaar was geworden.
Bij faxbericht van 27 juli 1993 heeft Livingstone, op verzoek van [eisers in conventie en verweerders in reconventie], een kaveltekening gefaxed, schaal 1:500.
In november 1994 is een ligusterhaag geplant tussen de percelen van [eisers in conventie en verweerders in reconventie] en [betrokkene 1]. Deze haag is op 3.75m vanuit de zijgevel van de woning van [eisers in conventie en verweerders in reconventie] geplaatst; aan de voorzijde van het perceel is een beukenhaag geplaatst op 2.80m vanuit de zijgevel van de woning van [eisers in conventie en verweerders in reconventie]
In 1995 heeft de Dienst van het Kadaster de erfgrens aangewezen. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] noch [betrokkene 1] zijn daarbij aanwezig geweest. Het Kadaster heeft wel op 30 maart 1995 aan [betrokkene 1] geschreven: “(…) De meting van de nieuwe grenzen is uitgevoerd door ing. [betrokkene 2] die u desgewenst nadere informatie kan verstrekken. De toepassing in de kadastrale kaarten en registers zal plaatsvinden aan de hand van de verstrekte inlichtingen door Livingstone. Als nieuwe eigendomsscheiding is aangehouden de houten palen en grenspiketten tot 1.50m uit het asfalt van de weg (…) Indien u zich niet kunt verenigen met deze nieuwe grenzen verzoek ik u binnen één maand na verzending van dit bericht, uw bezwaren aan mij kenbaar te maken. (…)”
In december 2006 hebben [eisers in conventie en verweerders in reconventie] en [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] onenigheid gekregen over de juiste ligging van de perceelgrens, nadat [eisers in conventie en verweerders in reconventie] aan de voorkant de beukenhaag had verwijderd. [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] hebben daarop de Dienst van het Kadaster verzocht de erfgrens uit te meten. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] zijn hiervoor uitgenodigd, maar zij zijn niet bij de meting aanwezig geweest. Volgens het Kadaster ligt de erfgrens tussen beide percelen op 2.80m vanuit de zijgevel van de woning van [eisers in conventie en verweerders in reconventie].
Bij brief van 12 juni 2007 deelt het Kadaster mee: “(…) Op 19 december 2006 is deze grens uitgezet en aangewezen door de aanvrager van de grensuitzetting, de [gedaagde sub. 1 in conventie en eiser sub. 1 in reconventie]. Deze grens is door mij gecontroleerd. Gebleken is, dat de grens juist is uitgezet, conform de grens, zoals die is ontstaan in 1995. Een kadastrale grens moet overeenstemmen met de grens zoals die door de belanghebbenden aan de landmeter bij het Kadaster is aangewezen. In 1995 zijn de nieuwe grenzen door de belanghebbenden, de heer [betrok[betrokkene 1] en de [eiser sub. 1 in conventie en verweerder sub. 1 in reconventie], eensluidend aangewezen, en als zodanig opgenomen in de kadastrale registratie. (…)”
[eisers in conventie en verweerders in reconventie] hebben daarop de ligusterhaag aan de achterzijde eveneens verwijderd. In september 2007 hebben [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] een ijzeren vlecht-hekwerk op de door het Kadaster aangewezen grens geplaatst van ca. 1.80m hoogte. Naast de parkeerplaats aan de voorzijde, waar de beukenhaag stond, is een hekwerk aangebracht van 0.75m hoog en 11m lang.
[eisers in conventie en verweerders in reconventie] hebben verzocht het hekwerk te verwijderen, aan welk verzoek [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] niet hebben voldaan.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] vorderen, na wijziging van eis:
I. te verklaren voor recht dat de door het Kadaster in 1995 bepaalde erfgrens tussen de percelen van [eisers in conventie en verweerders in reconventie] en [gedaagden in conventie en eisers in reconventie], respectievelijk [nummer sub. 1 en 2] zich bevindende op het vakantiepark Livingstone, nietig is, althans dat de rechtbank deze erfgrens vernietigt;
II. primair: te verklaren voor recht dat de erfgrens tussen de percelen van [eisers in conventie en verweerders in reconventie] en [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] respectievelijk [nummer sub. 1 en 2] zich bevindende op het vakantiepark Livingstone, is op een afstand van 3.75 m. evenwijdig aan de zijgevel van pand [nummer sub. 1], lopende vanaf de straatkant tot aan het talud van de achterzijde van de percelen, althans de erfgrens vast te stellen met in acht name van de plattegrond d.d. 27 juni 1993, met daaraan gehecht de legenda van Oranjewoud / tekening van Livingstone Vastgoed B.V. en wel op een afstand van 3.75m evenwijdig aan de zijgevel van [nummer sub. 1] lopende van de straatkant tot aan het talud aan de achterzijde van de percelen, althans de grenslijn in goede justitie vast te stellen;
en voorts
[gedaagden in conventie en eisers in reconventie] te veroordelen binnen vier weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis, des dat de een gevolg gevende aan het ten deze te wijzen vonnis de anderen zullen zijn bevrijd, voornoemd perceel aan [eisers in conventie en verweerders in reconventie] ter vrije beschikking af te geven op straffe van verbeurte van een dwangsom groot € 2.500,-- per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, indien [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] niet aan de inhoud van het vonnis voldoen;
Subsidiair:
Te verklaren voor recht dat [eisers in conventie en verweerders in reconventie] door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van het perceel grond, Letter A bijlage, zijnde het stuk grond tussen 2.80m en 3.75m evenwijdig aan de zijgevel van pand [nummer sub. 1], en wel vanaf de achtergevel van pand [nummer sub. 2] tot aan het talud aan de achterzijde, althans een door de rechtbank te bepalen aantal m2 ter plaatse als bedoeld, dat door [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] in september 2007 is geoccupeerd;
en voorts
[gedaagden in conventie en eisers in reconventie] te veroordelen binnen vier weken na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, des dat de één gevolg gevende aan het ten deze te wijzen vonnis de anderen zullen zijn bevrijd, voornoemd perceel aan [eisers in conventie en verweerders in reconventie] ter vrije beschikking te geven op straffe van verbeurte van een dwangsom groot € 2.500,-- per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen indien [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] niet aan de inhoud van het vonnis voldoen;
III. [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] te veroordelen binnen vier weken na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, des dat de één gevolg gevende, de anderen zullen zijn bevrijd, het ijzeren hekwerk te verwijderen van straatkant tot aan het talud en het hekwerk verwijderd te houden, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom groot € 2.500,-- per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen indien [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] niet aan de inhoud van het vonnis voldoen;
IV. alles met veroordeling van [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] in de kosten van deze procedure, met uitvoerbaarverklaring van de proceskostenveroordeling.
3.2. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] leggen aan de vorderingen het volgende ten grondslag. Vóór het sluiten van de koopovereenkomst is, op hun verzoek, een gedetailleerde plattegrondtekening toegestuurd door Livingstone. Uit deze tekening, met een schaal van 1:500, bleek dat de erfgrens tussen de percelen [nummer sub. 1 en 2] was gelegen op 3.75m vanuit de zijgevel van zijn woning. Dit was voldoende om een parkeerplaats te realiseren (wat een voorwaarde voor hen was), zodat de koopovereenkomst is gesloten. In november 1994 is door [eisers in conventie en verweerders in reconventie] en [betrokkene 1] een haag geplaatst. Op dat moment bleek dat de parkeerplaats van [betrokkene 1] voor een deel de erfgrens overschreed. Omdat anders de parkeerplaats te klein zou zijn, is dit zo gelaten, zodat aan de voorzijde van de percelen de erfafscheiding geheel op het erf van [eisers in conventie en verweerders in reconventie] staat. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] stellen zich op het standpunt dat de erfgrens, zoals die door het Kadaster is vastgesteld, niet als uitgangspunt genomen kan worden, omdat deze is gebaseerd op een aanwijzing uit 1995. Daarbij is niet voldaan aan de vereisten van de artikelen 56 en 57 van de Kadasterwet. Zij zijn niet uitgenodigd voor de aanwijzing en hebben hier ook geen bericht van ontvangen. Dit heeft tot gevolg dat de aanwijzing nietig dan wel vernietigbaar is. De meting in december 2006 is dan ook gebaseerd op verkeerde gegevens en is van generlei waarde. Nu de erfgrens onduidelijk is voor in ieder geval [gedaagden in conventie en eisers in reconventie], dient deze vastgesteld te worden en wel conform de grenzen zoals die op de kaveltekening van 27 juli 1993 van Livingstone zijn getekend.
[gedaagden in conventie en eisers in reconventie] hebben vervolgens grond, behorend tot het eigendom van [eisers in conventie en verweerders in reconventie], zonder toestemming in hun bezit genomen door het plaatsen van een hekwerk. Subsidiair stellen [eisers in conventie en verweerders in reconventie] dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden van het bewuste stuk grond. Deze strook grond zullen zij terug moeten geven aan [eisers in conventie en verweerders in reconventie] Daarnaast handelen [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] in strijd met het koopcontract, artikel 9 en Pro het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren (VVE), nu het door hen geplaatste hekwerk niet voldoet aan de daaraan gestelde vereisten en zij geen toestemming hebben gevraagd van het bestuur van de VVE.
3.3. [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] voeren verweer. Aan de kaveltekening van 1993 dient geen waarde toegekend te worden. De tekening is geen exacte weergave van de feitelijke situatie. De woning van [eisers in conventie en verweerders in reconventie] is meer naar rechts, richting het huis van [gedaagden in conventie en eisers in reconventie], verschoven, zodat de ruimte tussen de huizen minder is geworden. Het Kadaster heeft in 1995 de erfgrens uitgemeten. Voor zover dit in strijd met de regels is gebeurd, is de meting in 2006 opnieuw gedaan en akkoord bevonden. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] zijn daarbij, hoewel wel uitgenodigd, niet aanwezig geweest. Van deze grens dient dan ook uitgegaan te worden. Er bestaat dus geen onzekerheid over de erfgrens, zodat deze niet op grond van artikel 5:47 BW Pro kan worden vastgesteld. Daarnaast betwisten zij dat [eisers in conventie en verweerders in reconventie] te goeder trouw is geweest, zodat van verkrijgende verjaring geen sprake kan zijn. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] wisten vanaf het begin al dat de erfgrens niet op 3.75m vanuit hun zijgevel was gelegen. Zij hebben immers zelf verzocht de woning naar rechts te verschuiven. Indien al sprake is van goede trouw, dan hebben zij de strook grond niet 10 jaar onafgebroken in hun bezit gehad. Het hekwerk dat door [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] is geplaatst, is niet in strijd met het kettingbeding waar [eisers in conventie en verweerders in reconventie] op doelen. Het betreft een vlechtwerk dat door groen zal worden overwoekerd. Bovendien, zo stellen [gedaagden in conventie en eisers in reconventie], kan slechts de VVE een beroep doen op dit beding en niet de eigenaren individueel.
in reconventie
3.4. [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] vorderen na wijziging van eis:
[eisers in conventie en verweerders in reconventie] te veroordelen om binnen vier weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis, een beukenhaag te planten op de erfgrens tussen het perceel van [eisers in conventie en verweerders in reconventie] en [gedaagden in conventie en eisers in reconventie], geheel in overeenstemming met, althans soortgelijk aan, de oorspronkelijke beukenhaag, zowel qua leeftijd, structuur en aanblik, van tenminste acht meter te rekenen vanaf het begin van de erfgrens, althans een beukenhaag te plaatsen door de rechtbank in goede justitie nader te bepalen;
[eisers in conventie en verweerders in reconventie] te veroordelen tot betaling van een dwangsom aan [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] van € 100,-- per dag, voor iedere dag dat [eisers in conventie en verweerders in reconventie] nalaten om aan het gevorderde onder 1. te voldoen;
[eisers in conventie en verweerders in reconventie] te veroordelen om binnen vier weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis, een ligusterhaag te planten op de erfgrens tussen het perceel van [eisers in conventie en verweerders in reconventie] en [gedaagden in conventie en eisers in reconventie], geheel in overeenstemming met, althans soortgelijk aan de oorspronkelijke ligusterhaag, zowel qua leeftijd, structuur en aanblik, vanaf de achterzijde van aangelegde parkeerplaats op het perceel van [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] tot aan de achterzijde van het perceel, evenwijdig aan de zijgevel, althans een ligusterhaag te plaatsen door de rechtbank in goede justitie nader te bepalen;
[eisers in conventie en verweerders in reconventie] te veroordelen tot betaling van een dwangsom aan [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] van € 100,-- per dag, voor iedere dag dat [eisers in conventie en verweerders in reconventie] nalaat om aan het gevorderde onder 1. (de rechtbank begrijpt: 3.) te voldoen;
en in conventie en reconventie met veroordeling van [eisers in conventie en verweerders in reconventie] in de kosten van dit geding.
3.5. [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] leggen het volgende aan hun vorderingen ten grondslag. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] hebben de beukenhaag, die aan de voorkant van de percelen op de erfgrens stond, verwijderd. Deze beukenhaag is door [betrok[betrokkene 1], de rechtsvoorganger van [gedaagden in conventie en eisers in reconventie], geplaatst. Voor zover zij niet als eigenaar kunnen worden beschouwd van deze haag, was deze haag mandelig eigendom. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] hebben, door de haag te verwijderen, inbreuk gemaakt op het (mede) eigendomsrecht van [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] waardoor [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] schade lijden. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] hebben bovendien de haag aan de achterzijde van de percelen – die in de tuin van [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] stond – onrechtmatig weggehaald. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] dienen dan ook soortgelijke hagen terug te plaatsen.
3.6. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] voeren verweer. Zij stellen dat niet [betrokkene 1], doch zij de haag hebben geplaatst. Zij zijn dan ook eigenaar van de haag. Bovendien stond de haag op geen van de gestelde erfgrenzen, maar in de tuin van [eisers in conventie en verweerders in reconventie]. Er kan dus geen sprake zijn van gemeenschappelijk eigendom. Door de haag te verwijderen hebben zij dan ook geen inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van [gedaagden in conventie en eisers in reconventie]
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Het geschil van partijen betreft - kort gezegd - de juiste ligging van de perceelsgrens. De eerste vraag die in dit kader dient te worden beantwoord is of de door de Dienst van het Kadaster in 1995 aangewezen (en in 2006 gecontroleerde) kadastrale grens nietig dan wel vernietigbaar is, zoals door [eisers in conventie en verweerders in reconventie] is gesteld.
4.2. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] kunnen niet gevolgd worden in hun stelling. Voor zover de Dienst van het Kadaster in 1995 niet conform de gestelde vereisten heeft gehandeld, kan een dergelijke handeling [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] niet worden tegengeworpen. Indien [eisers in conventie en verweerders in reconventie] het niet eens is met de door het Kadaster vastgestelde grenzen, is daar een andere procedure voor aangewezen. Daar komt bij dat zij in 2006, toen de perceelgrenzen opnieuw werden opgemeten, wel aanwezig hadden kunnen zijn.
4.3. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] stellen vervolgens dat sprake is van een onzekere erfgrens, zodat de rechtbank deze grens kan vaststellen op grond van artikel 5:47 BW Pro.
De rechtbank overweegt als volgt. Een kaveltekening, zoals door Livingstone op 27 juli 1993 aan [eisers in conventie en verweerders in reconventie] is gefaxed, is per definitie geen stuk waaraan zonder meer rechten ontleend kunnen worden. Een kaveltekening is bedoeld een beeld te geven van de situatie zoals die zou moeten ontstaan. Afwijking van deze kaveltekening blijft mogelijk. Dat de tekening op vrij gedetailleerde schaal is gemaakt, 1:500, maakt dit niet anders. Dat er ook daadwerkelijk afgeweken is van de kaveltekening blijkt wel uit het feit dat er een ander type woning is gebouwd op het perceel van [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] dan op de kaveltekening staat vermeld. Bovendien blijkt uit de verslagen bouwvergadering nr.7 van 20 augustus 1993 en nr.9 van 17 september 1993 (derhalve nà het toesturen van de kaveltekening aan [eisers in conventie en verweerders in reconventie]) dat de positionering van [nummer sub. 1,2 en 3] anders wordt dan op de kaveltekening staat vermeld.
Van belang is of de oppervlakte van de kavels, zoals die op de kaveltekening en op de kadastertekening (welke tekening eveneens een schaal van 1:500 heeft) is weergegeven, overeenkomt. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is. Een vergelijking tussen de kaveltekening en de kadastertekening (ter verduidelijking zijn de betreffende tekeningen gehecht aan dit vonnis) geeft als beeld dat de perceelgrenzen met elkaar overeenkomen. Dit geldt niet alleen voor de perceelgrens tussen de kavel[nummer sub. 1 en 2], maar ook voor de overige percelen. Nu de oppervlakte gelijk is gebleven, kan als conclusie worden getrokken dat de woning van [eisers in conventie en verweerders in reconventie] meer naar rechts is verschoven in vergelijking met de kaveltekening. Dit komt ook overeen met hetgeen [eisers in conventie en verweerders in reconventie] bij gelegenheid van de comparitie van partijen heeft verklaard, namelijk dat de strook grond tussen zijn woning en [nummer sub. 3] meer is geworden dan op de kaveltekening staat weergegeven. Dat de eigenaar van [nummer sub. 3] met het plaatsen van zijn erfafscheiding zichzelf te kort heeft gedaan, zoals door [eisers in conventie en verweerders in reconventie] wordt gesteld, acht de rechtbank niet aannemelijk.
[eisers in conventie en verweerders in reconventie] kan worden toegegeven dat de afstand tussen de zijgevel van [nummer sub. 1] en de erfgrens met [nummer sub. 2] op de kaveltekening 3.75m was. Deze afstand is echter door de verschuiving van de woning van [eisers in conventie en verweerders in reconventie] niet meer aan de orde. Dat er een verschuiving van circa één meter naar rechts heeft plaatsgevonden blijkt ook uit de eerder genoemde notulen van de bouwvergaderingen.
4.4. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] verwijzen nog naar een brief van Livingstone d.d. 19 november 2008. Zij stellen dat hieruit blijkt dat gebouwd is conform de kaveltekening/plattegrond, zodat hieruit kan worden geconcludeerd dat hun woning niet is verschoven. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] kunnen hier niet in worden gevolgd. Nog daargelaten dat Livingstone thans meldt dat zij ervan uitgaat dat de plattegrond en legenda van destijds juist is, volgt al uit het feit dat er een ander type huis is gebouwd op de kavel van [gedaagden in conventie en eisers in reconventie], dat de kaveltekening niet zonder meer gevolgd kan worden als zijnde de juiste tekening.
De door het kadaster vastgestelde grens, die overeenkomt met de perceelgrens zoals die op de kaveltekening staat vermeld, dient dan ook te gelden als de juiste grens. Dat leidt ertoe dat, nu er in het kadaster een erfgrens is vastgesteld, er geen sprake is van een onzekere erfgrens. De vordering om de erfgrens te bepalen op grond van artikel 5:47 BW Pro dient dan ook te stranden.
4.5. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] beroepen zich er vervolgens op dat zij eigenaar zijn geworden van de bewuste strook grond geworden op grond van verjaring. Vooropgesteld wordt dat voor verkrijging door verjaring op grond van artikel 3:99 BW Pro vereist is dat de onroerende zaak door een bezitter te goeder trouw wordt verkregen en dat sprake is van een onafgebroken bezit van tien jaren. Indien de goede trouw ontbreekt geldt een termijn van twintig jaren. 4.6. Vast staat dat het in geschil zijnde stuk grond ogenschijnlijk tot de achtertuin van het huis van [eisers in conventie en verweerders in reconventie] behoorde op het moment dat [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] de woning in december 2001 kochten. Tussen beide percelen was een daarop duidende erfafscheiding (haag) aanwezig. Deze haag is in oktober/november 1994 geplaatst (de rechtbank zal in het midden laten door wie). [eisers in conventie en verweerders in reconventie] hebben de bewuste strook grond dan ook in bezit gehad vanaf dat moment. Vastgesteld moet worden of [eisers in conventie en verweerders in reconventie] de strook grond tussen 2.80m en 3.75m te goeder trouw in bezit hebben genomen.
4.7. [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] hebben daartegen aangevoerd dat [eisers in conventie en verweerders in reconventie] zelf hebben verzocht om de woning circa één meter naar rechts te laten verschuiven zodat niet langer 3.75m vanuit de zijgevel gemeten mocht worden, maar 2.80m. Zij verwijzen daarbij naar een brief van [eisers in conventie en verweerders in reconventie] gedateerd 10 september 1993, waarin staat vermeld: “U zult mij nog informeren of het pand zodanig gesitueerd kan worden dat aan weerszijde van de zijgevel van ca 11 meter er een loopruimte is van ca 2.25 – 2.50 meter”. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] hebben als argument gegeven dat met deze brief slechts informatie is gevraagd aan Livingstone over de mogelijkheid tot verplaatsing.
4.8. De rechtbank acht dit, gelet op de gang van zaken (een week later is op de bouwvergadering van 17 september 1993 besloten dat de woning van [eisers in conventie en verweerders in reconventie] één meter naar rechts zou worden verplaatst), niet aannemelijk. Daar komt bij dat [eisers in conventie en verweerders in reconventie] de woning gespiegeld aan de kaveltekening wilden laten bouwen, met als gevolg dat de ingang aan de linkerkant werd gesitueerd. Aan de linkerzijde van de zijgevel was echter op de kaveltekening slechts 1 meter ruimte.
Alle omstandigheden in onderlinge samenhang beschouwd is de rechtbank van oordeel dat [eisers in conventie en verweerders in reconventie] vanaf het begin hebben geweten dat hun woning niet zou worden gebouwd op de plek zoals die in de kaveltekening staat geschetst, maar dat deze naar rechts zou worden opgeschoven. Dat leidt ertoe dat [eisers in conventie en verweerders in reconventie] bij het plaatsen van de haag in 1994, ook al was er op dat moment nog geen kadastrale tekening, zich niet hadden mogen laten leiden door de kaveltekening zoals die in juli 1993 was toegezonden. Zij kunnen dan ook niet als bezitter te goeder trouw worden beschouwd van de bewuste strook grond. Nu er nog geen 20 jaren zijn verstreken, zijn zij geen eigenaar geworden van deze bewuste strook grond en dienen de vorderingen tot het ter beschikking stellen te stranden
4.9. [eisers in conventie en verweerders in reconventie] vorderen vervolgens dat [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] het ijzeren hekwerk verwijderen – dat is aangebracht op de kadastrale erfgrens – nu deze in strijd is met de leveringsakte en artikel 6, onder h van het reglement van de Vereniging van Eigenaren (VVE). Ze verwijzen daarbij ook naar een brief van de VVE van 7 januari 2007. De leveringsakte luidt – voor zover van belang: “De erfafscheidingen van de individuele percelen zullen uitsluitend bestaan uit bomen, heesters of struiken. Het optrekken van muren of houten bouwsels als erfafscheidingen is niet toegestaan, tenzij het open houten hekwerken betreft, tot een hoogte van maximaal 60 centimeter.”
Anders dan [eisers in conventie en verweerders in reconventie] stellen heeft deze bepaling – die in de overeenkomst tussen Livingstone en [betrokkene 1] is gesloten als een beding die voor alle opvolgende kopers (en dus eveneens is opgenomen in de leveringsakte tussen [betrokkene 1] en [gedaagden in conventie en eisers in reconventie]) geldt – geen derdenwerking. Slechts de VVE kan zich hierop beroepen.
4.10. Ook de door [eisers in conventie en verweerders in reconventie] aangehaalde brief kan hen niet baten. In deze brief staat verwoord dat het bestuur van de algemene ledenvergadering een besluit heeft genomen over het anti-verrommelingbeleid. In de brief staat ook vermeld dat “alle bouwsels buitenshuis” alleen kunnen worden gerealiseerd na schriftelijke instemming van het bestuur. Nog daargelaten de vraag of het door [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] gerealiseerde vlechthekwerk onder een bouwsel buitenshuis valt, volgt uit de brief dat het bestuur van de VVE de bevoegdheid heeft op te treden als niet aan het besluit is voldaan. Die bevoegdheid komt niet aan een individuele eigenaar toe. Indien [eisers in conventie en verweerders in reconventie] van mening zijn dat het hekwerk niet voldoet aan de vereisten, zullen zij zich moeten verstaan met het bestuur.
De vordering tot verwijdering van het hekwerk wordt dan ook afgewezen.
4.11. Het vorenstaande leidt ertoe dat alle vorderingen van [eisers in conventie en verweerders in reconventie] worden afgewezen. Zij zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] op:
- betaald vast recht € 254,--,
- salaris advocaat € 904,-- (2 punten × tarief € 452,--),
in reconventie
4.12. [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] vorderen dat [eisers in conventie en verweerders in reconventie] een beukenhaag en een ligusterhaag planten op de erfgrens tussen het perceel van [eisers in conventie en verweerders in reconventie] en [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] in de vorm zoals die er stond. [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] kan worden toegegeven dat [eisers in conventie en verweerders in reconventie] de haag aan de achterzijde niet had mogen verwijderen, daar deze eigendom was van [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] De haag stond tenslotte op hun perceel.
Toch zal de vordering van [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] niet worden toegewezen. Vaststaat immers dat [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] op de perceelgrens, zowel aan de voor- als aan de achterkant een hekwerk hebben geplaatst. De rechtbank ziet dan ook niet in wat het belang is van [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] om [eisers in conventie en verweerders in reconventie] alsnog te veroordelen om op de perceelgrens een beukenhaag dan wel een ligusterhaag te plaatsen, zeker nu reeds geoordeeld is dat het hekwerk niet weggehaald behoeft te worden.
4.13. Gelet op de omstandigheid dat [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] in het ongelijk zijn gesteld, maar zij aanvankelijk wel genoodzaakt waren om de reconventionele vordering in te dienen omdat niet zeker was of het hekwerk in stand kon blijven, zal de rechtbank de proceskosten in reconventie compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. De beslissing
De rechtbank
In conventie
wijst de vorderingen van [eisers in conventie en verweerders in reconventie] af;
veroordeelt [eisers in conventie en verweerders in reconventie] in de kosten van het geding welke aan de zijde van [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] tot aan dit moment worden begroot op € 254,-- wegens griffierecht en € 904.-- wegens salaris advocaat;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie
wijst de vorderingen van [gedaagden in conventie en eisers in reconventie] af;
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Kuypers en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2010.