Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector kanton
Locatie Middelburg
zaak/rolnr.: 206993 / 10-3302
vonnis van de kantonrechter d.d. 30 mei 2011
inzake
[144 Eisers],
wonende te [adres],
eisende partij,
verder in te noemen: de bewoners,
gemachtigde: mr. B.R. Kleij,
t e g e n :
Exploitatiemaatschappij Kampeerboerderij Bona Fide B.V.,
gevestigd te [adres],
gedaagde partij,
verder te noemen: Bona Fide,
gemachtigde: mr. J.W. van Koeveringe.
het verdere verloop van de procedure
Na het tussenvonnis van 13 september 2010 is de procedure als volgt verlopen:
- mondelinge behandeling van 24 maart 2011,
- nadere akten.
de beoordeling van de zaak
1. De bewoners hebben een huurovereenkomst met Bona Fide met betrekking tot jaarplaatsen. Op de huurovereenkomsten zijn de Recronvoorwaarden vaste plaatsen van toepassing. De kampeerplaatsen bevinden zich op Camping Bona Fide te [adres]. De camping werd tot 2009 geëxploiteerd door de heer [X]. Hij heeft de aandelen van zijn vennootschap, Bona Fide Holding B.V., verkocht aan Euro Investors III B.V. Bona Fide Holding B.V. is de enig aandeelhouder van Exploitatiemaatschappij Kampeerboerderij Bona Fide. In artikel 10.3 en onder g staat: De ondernemer kan de overeenkomst schriftelijk opzeggen: indien de ondernemer een herstructureringsplan voor het terrein tot uitvoering gaat brengen waardoor vaste standplaatsen moeten worden opgeheven.
2. Bij brief van 24 september 2009 is door [Y], directeur Herikerberg I B.V., namens Holding Bona Fide B.V. aan de bewoners de huur opgezegd. In de brief staat onder meer: Camping Bona Fide zuidelijk deel: Wij hebben het voornemen om van Camping Bona Fide een Vakantiepark te maken (…) Derhalve zal de huidige camping gaan verdwijnen. (…) Wij willen u middels dit schrijven uw staanplaats opzeggen. Wij verzoeken u voor 1 november 2010 uw staanplaats leeg en schoon op te leveren. (…) Camping Bona Fide noordelijke deel en de Karavaan: Hiervoor geldt dat deze in de toekomst ook zal gaan verdwijnen (…) Waarschijnlijk zal dit één jaar later gebeuren dus uiteindelijk geheel leeg per 1 november 2012.
3. Bij brief van 20 oktober 2010 heeft de gemachtigde van de bewoners onder meer het volgende aan Bona Fide geschreven: In het onderhavige door u aangekondigde gebruik van de camping kan ik niets anders zien dan dat er sprake is van een herstructureringsplan. In dat geval kan er alleen tegen het einde van de looptijd van de overeenkomst (lees; het kalenderjaar) worden opgezegd en geldt een opzegtermijn van 18 maanden. (…) Kort en goed een opzegging zoals door u gedaan is veel te kort door de bocht en dient duidelijk meeromvattend te zijn. Enerzijds heeft u aan te geven op grond waarvan de opzegging plaatsheeft en als u van mening bent dat de Recron-voorwaarden van toepassing zijn dient u ook conform deze voorwaarden te handelen en uw opzegging in te richten.
4. Bij brief van 18 december 2009 heeft Bona Fide onder meer aan de bewoners geschreven: Na klachten van recreanten dat de toepasselijke recronvoorwaarden niet correct zijn nageleefd hebben wij besloten de opzegtermijn te verlengen en zeggen wij u bij deze de overeenkomst tegen 16 september 2011 op. )(…) Deze opzegging betreft zowel de staanplaatsen op het Zuidelijk als het Noordelijk deel van Camping Bona Fide alsmede de staanplaatsen op de Karavaan.
5. Bij brief van 26 april 2010 heeft de gemachtigde van de bewoners onder meer het volgende aan Bona Fide geschreven: Cliënten stellen zich op het standpunt dat uw opzegging zonder rechtsgevolgen blijft. Ter onderbouwing hiervan voeren zij aan dat een herstructureringsplan gewoonweg ontbreekt, althans dat hieraan op geen enkele wijze invulling en/of uitvoering is gegeven (…).
6. De bewoners hebben primair gevorderd om voor recht te verklaren dat door Bona Fide geen beroep kan worden gedaan op de in de huurovereenkomsten opgenomen bevoegdheid deze op te zeggen en dat de opzegging van de overeenkomsten zoals door Bona Fide is gedaan geen rechtsgevolg heeft, met veroordeling van Bona Fide in de kosten van de procedure. Subsidiair hebben zij gevorderd voor recht te verklaren dat de bewoners aan de noordzijde niet eerder dan op 1 november 2012 verplicht zijn het gehuurde te verlaten. De bewoners stellen dat Bona Fide de huurovereenkomst kan doen eindigen indien er sprake is van één van de gevallen genoemd in artikel 10.3 a t/m g in de Recronvoorwaarden. Volgens de bewoners heeft Bona Fide een beroep gedaan op het voornemen tot herstructurering van de camping, terwijl volgens de bewoners een herstructureringsplan ontbreekt. De bewoners wijzen er op dat Bona Fide nog geen aanvraag heeft gedaan tot een wijziging van het bestemmingsplan, hetgeen wel noodzakelijk is indien Bona Fide van de huidige camping een vakantiepark met luxe chalets zou willen maken. Volgens de bewoners is het ook maar de vraag of Bona Fide de benodigde vergunningen daarvoor zal krijgen. De bewoners stellen dat niets zich ertegen verzet dat zij in afwachting van het oordeel van de Gemeenteraad op de camping blijven. De bewoners achten de opzegging door Bona Fide prematuur. Het enkele voornemen ‘eens een keer’ te gaan herstructureren levert –in het licht van de jarenlange bestendige relatie tussen partijen, het belang van de bewoners om het gebruik van de staanplaats te continueren en dit belang afgezet tegen het belang van Bona Fide- geen grond voor opzegging. Subsidiair stellen de bewoners dat aan de bewoners van de noordzijde en van de Karavaan eerst de opzegging is aangezegd tegen 1 november 2012 en later tegen 16 september 2011.
7. Bona Fide heeft de vordering bestreden. Volgens Bona Fide heeft zij bij brief van december 2009 de juiste opzegtermijn in acht genomen. Ingevolge artikel 17 van Pro de Recronvoorwaarden hadden recreanten binnen vier weken hierover moeten klagen. Dat hebben zij niet gedaan, zodat de bewoners niet ontvankelijk zijn in hun vordering.
8. De kantonrechter overweegt als volgt. In artikel 17 van Pro de Recronvoorwaarden staat dat óf de Geschillencommissie óf een Nederlandse rechter bevoegd is van het geschil kennis te nemen. De in lid 3 van dat artikel genoemde termijn heeft betrekking op behandeling door de Geschillencommissie. Een eventuele overschrijding van de klachttermijn van vier weken heeft geen gevolgen voor de ontvankelijkheid van de bewoners, nu zij de klacht niet aan de Geschillencommissie hebben voorgelegd, maar aan de kantonrechter. De bewoners zijn dan ook ontvankelijk in hun vordering.
9. Partijen worden verdeeld gehouden door de vraag of er een geldige opzeggingsgrond is. Bona Fide heeft gesteld dat de bewoners hebben erkend dat er een herstructureringsplan is. De kantonrechter is van oordeel dat er geen sprake is van een erkenning door de bewoners. Uit de brief van de gemachtigde van 20 oktober 2009 maakt de kantonrechter op dat de gemachtigde tot de conclusie komt dat Bona Fide bedoeld zal hebben zich te beroepen op de opzeggingsgrond dat er sprake is van een herstructureringsplan, aangezien er in ieder geval géén sprake is van bedrijfsbeëindiging. Uit de inhoud van de brief volgt voorts dat de gemachtigde van opvatting is dat Bona Fide dient aan te geven op grond waarvan de opzegging plaatsvindt en dat Bona Fide zich vervolgens moet houden aan de in de Recronvoorwaarden genoemde opzegtermijnen. Ook al zou het in die brief gestelde wel gezien mogen worden als een erkenning van de omstandigheid dat er een herstructureringsplan is, betekent dat niet dat er dan ook een geldige opzeggingsgrond is, zoals hieronder nader overwogen zal worden.
10. Bona Fide heeft gesteld dat op het moment dat de eigenaar van een kampeerterrein heeft besloten het terrein anders te gaan inrichten, er sprake is van een herstructureringsplan, op grond waarvan de huurovereenkomsten mogen worden opgezegd. Die opvatting is onjuist. Volgens de Recronvoorwaarden gaat het er niet slechts om dat er een herstructereringsplan is, maar de ondernemer mag de overeenkomst volgens artikel 10.3 en onder g van de Recronvoorwaarden slechts opzeggen indien hij een herstructureringsplan voor het terrein tot uitvoering gaat brengen waardoor vaste standplaatsen moeten worden opgeheven. Tot uitvoering brengen betekent dat de ondernemer iets gaat doen waarvan vastgesteld is dat en hoe het gedaan moet worden. Daarvan is in deze zaak geen sprake. Er bestaat een visie, die overigens al dateert van januari 2008, maar Bona Fide heeft slechts zeer algemeen gesteld wat er gedaan gaat worden (het is de bedoeling dat er een vakantiepark komt met luxe chalets, stacaravans of zomerwoningen) en er is niet gesteld hoe dat zal gebeuren. Tevens is er geen (begin van) uitvoering gegeven aan dat plan. Bona Fide heeft wel gesteld dat zij van plan is op korte termijn aan te vangen met de plaatsing van luxe chalets binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan. Op een vraag van de kantonrechter of al duidelijk was waar op het terrein dat zou zijn, welke chalets gebouwd zouden gaan worden en hoeveel chalets gebouwd zouden gaan worden, kon Bona Fide geen antwoord geven. Daarom kan de kantonrechter niet beoordelen of door die voorgenomen werkzaamheden vaste standplaatsen zouden moeten verdwijnen. Er is immers een groot gedeelte van de camping waarop geen vaste standplaatsen zijn. Bona Fide heeft geen concrete plannen gepresenteerd. Nu er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake is van een situatie waarin de ondernemer een herstructureringsplan tot uitvoering gaat brengen, is de opzegging in strijd met de Recronvoorwaarden en zal de kantonrechter de primaire vordering van de bewoners toewijzen, met dien verstande dat de opzegging geen rechtsgevolg heeft. Voor zover wordt gevorderd dat door Bona Fide geen beroep kan worden gedaan op de bevoegdheid de huurovereenkomst op te zeggen, wordt de vordering afgewezen. Indien er een geldige opzeggingsgrond is, kan Bona Fide de huurovereenkomsten met inachtneming van de in de Recronvoorwaarden genoemde termijnen opzeggen.
11. Ten overvloede wijst de kantonrechter de bewoners op de mogelijkheid dat Bona Fide, indien zij een herstructureringsplan tot uitvoer gaat brengen, zij alsnog de huurovereenkomsten kan opzeggen, met inachtneming van de in de Recronvoorwaarden genoemde opzegtermijnen. De bewoners kunnen er dus niet op vertrouwen dat zij tot in lengte van jaren op de camping kunnen blijven, hoe moeilijk die wetenschap voor sommige bewoners ook kan zijn.
12. De kantonrechter zal ten aanzien van de eisers, die inmiddels geen huurovereenkomst meer hebben met Bona Fide, de vordering afwijzen wegens gebrek aan belang.
13. Bona Fide dient als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
DE BESLISSING
De kantonrechter:
Ten aanzien van de bewoners die thans nog een huurovereenkomst met Bona Fide hebben:
Verklaart voor recht dat de opzegging van de overeenkomsten zoals door Bona Fide aan de bewoners gericht bij brieven van 24 september 2009 en 18 december 2009 geen rechtsgevolgen heeft;
veroordeelt Bona Fide in de kosten van het geding, welke aan de zijde van de bewoners tot op heden worden begroot op € 948,93, waaronder begrepen een bedrag van € 750,00 wegens salaris van de gemachtigde van de bewoners;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.J.C. van Spronssen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 mei 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.