Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 863848 UE VERZ 13-311 4091
Beschikking van 24 september 2013
inzake
1.
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[verzoekende partij sub 1],
gevestigd te Utrecht
2.
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[verzoekende partij sub 2],
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen [verzoekende partij sub 2]en[verzoekende partij sub 1], of[verzoekende partij sub 2] en[verzoekende partij sub 1],
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. R.J.C. Bindels,
tegen:
de vereniging
[verwerende partij],
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen de VvE,
verwerende partij,
gemachtigde: mr. E.H.M. Swaneveld-Bakelaar.
Het verloop van de procedure
[verzoekende partij sub 2] en [verzoekende partij sub 1] hebben op 8 april 2013 een verzoekschrift ingediend.
De VvE heeft een verweerschrift ingediend.
Het verzoek is ter zitting van 28 augustus 2013 behandeld. Daarvan is aantekening gehouden.
Hierna is uitspraak bepaald.
De motivering
1.
Bij akte van splitsing d.d. 30 juni 1976 zijn twee percelen grond te Utrecht, aan[adres], tezamen voor de stichting en instandhouding van een gebouw met 23 woningen, twee winkels en vijf kiosken bestemd. Volgens diezelfde akte van splitsing is de bestemming van winkel en kiosk die van winkelruimte.
2.
Verzoeker verzoekt de kantonrechter om, voor het geval zou komen vast te staan dat sprake is van een rechtsgeldig besluit waarvoor binnen de VvE een bestemmingswijziging nodig is, een afwijzend besluit te vernietigen en opnieuw rechtdoend verzoekers alsnog toe te staan om de beoogde bestemmingswijziging te realiseren. Aan dit verzoek wordt ten grondslag gelegd dat naar de mening van verzoekers geen sprake is van een rechtsgeldig besluit van de VvE, omdat artikel 21a van het huishoudelijk reglement dwingend voorschrijft dat de oproep ter vergadering tenminste drie weken voor de vastgestelde datum zal worden verzonden. Op de tweede plaats heeft het bestuur de oproepingsbrieven niet naar de eigenaren doen uitgaan, maar in veel gevallen enkel naar de huurders. Deze huurders hebben evenwel geen stemrecht. Verder wordt aangevoerd dat er geen sprake is van een bestemmingswijziging, nu de splitsingsakte vermeldt dat [verzoekende partij sub 2] eigenaar is van een winkelruimte en een restaurant slechts ander gebruik oplevert maar geen andere bestemming. Aangevoerd wordt dat het huurrecht onder het regime van de winkelruimtebepalingen vervalt. Voorts voeren verzoekers aan dat het besluit van de VvE in redelijkheid geen stand kan houden. Aangevoerd wordt dat er geen rechtens te respecteren belang door de VvE kenbaar is gemaakt. Slechts een enkele eigenaar heeft een klein kritiekpuntje aangedragen (de ramen bij de toiletruimte zijn doorkijkbaar), maar aan deze kritiek kan worden tegemoet gekomen door bestickering. Slechts twee bewoners hebben bezwaar gemaakt tegen het verzoek tot afgifte van een omgevingsvergunning. De VvE heeft geen bezwaar gemaakt tegen de aanvraag van de omgevingsvergunning. De kantorenmarkt in Nederland is op het moment zeer ongunstig terwijl er tegelijkertijd een tekort aan lunchrooms en restaurants bestaat. Daarmee kan de leegstand worden bestreden.
3.
De VvE voert verweer waarop de kantonrechter indien nodig hieronder terugkomt.
Allereerst wordt aangevoerd dat verzoekers niet ontvankelijk zijn. Subsidiair voert de VvE aan dat het verzoek moet worden afgewezen.
De kantonrechter komt tot het volgende oordeel. Onder r.o. 4.1. en 4.2. worden de weren ter zake niet-ontvankelijkheid beoordeeld en onder r.o. 4.3. tot en met 4.7. de verzoeken.
4.1.1
Ter gelegenheid van haar verweer tegen de stelling van de VvE dat verzoekers niet ontvankelijk zijn omdat zij het verzoek te laat hebben ingediend, hebben [verzoekende partij sub 2] en[verzoekende partij sub 1] een beroep gedaan op de uitspraak van de kantonrechter in Arnhem (Rb Arnhem 24 mei 2007, LJN BA7025). De relevante overweging uit de beschikking luidt: “Nu het onderhavige verzoek ter griffie is ingekomen op 3 april 2007, is voldaan aan de voorwaarde dat het verzoek wordt gedaan binnen één maand na de dag waarop verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of kennis heeft kunnen nemen. Bij dat laatste verdient opmerking dat de mogelijkheid dat verzoekende partij op enig eerder moment mondeling kennis zou hebben kunnen krijgen van het besluit, bijv. door leden die wel aanwezig waren, onvoldoende is om de termijn eerder te doen ingaan. De notulen vormen immers de kenbron bij uitstek van hetgeen is voorgevallen tijdens de vergadering en de exacte formulering van genomen besluiten”.
4.1.2.
De VvE daarentegen beroept zich onder meer op het bij J.H. Nieuwenhuis, C. J. J. M. Stolker, W. L. Valk - 2007 - Tekst en Commentaar, onder art. 5:130 BW opgenomen uitspraak van Hof Den Haag (17 februari 2006, rekestnr. R05/00426): “wisten alle eigenaars dat ter gelegenheid van een vergadering waarvoor zij allen een agenda hadden ontvangen, een besluit zou worden genomen zodat zij dan wel direct naar de vergadering kennis van dat besluit hebben kunnen nemen. Daarvoor hoefde de notulen niet te worden afgewacht temeer niet daar slechts voor of tegen het betreffende voorstel kon worden gestemd....”’
4.2.1
Naar het oordeel van de kantonrechter moet in deze zaak eerst een onderscheid worden gemaakt tussen verzoeker een en verzoeker twee. Een verzoeker,[verzoekende partij sub 1], is huurder en de andere verzoeker,[verzoekende partij sub 2], is eigenaar.
4.2.2.
Ingevolge het bepaalde in artikel 5:120 BW is onverminderd het in artikel 5:112 lid 4 BW bepaalde een appartementseigenaar bevoegd het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven met inbegrip van het hem toekomende medegebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Voorschriften van het reglement omtrent gebruik, beheer en onderhoud zijn ook van toepassing op degene die het gebruik verkrijgt. Andere bepalingen van het reglement kunnen in het reglement op het gebruik van toepassing worden verklaard. Niet is door de VvE aangevoerd dat een dergelijke andere bepaling in het in de akte van splitsing opgenomen reglement (art. 5:111 onder d BW) is opgenomen.
4.2.3.
Algemeen wordt aangenomen dat de huurder geen toegang heeft tot de vergadering van eigenaars en ook geen stemrecht heeft. Dat betekent naar het oordeel van de kantonrechter dat met de huurder voor wat betreft de wijze van oproepen voor vergadering anders moet worden omgegaan dan met de eigenaar. Voldoende is aannemelijk gemaakt dat[verzoekende partij sub 2]tijdig is opgeroepen en ook op de vergadering van 17 februari 2013 aanwezig is geweest, zodat zij uiterlijk 18 maart 2013 het verzoek tot vernietiging (van een of meer besluiten) bij de kantonrechter had moeten hebben ingediend. Nu dat niet gebeurd is, dient [verzoekende partij sub 2] niet ontvankelijk in haar verzoek te worden verklaard.
4.2.4.
Voor wat betreft de huurder, [verzoekende partij sub 1], moet worden aangenomen dat deze van het besluit niet eerder heeft kennisgenomen en ook niet eerder heeft kunnen kennisnemen dan 6 maart 2013. De omstandigheid dat twee bestuursleden van[verzoekende partij sub 1] op de vergadering van 17 februari 2013 een toelichting hebben gegeven aan de aanwezige eigenaars betekent niet dat ten aanzien van hen de besluitvorming verlopen is zoals deze ten aanzien van de eigenaars is verlopen.[verzoekende partij sub 1] is derhalve ontvankelijk.
4.3.
Vervolgens dient aan de orde te komen of het besluit van de algemene vergadering moet worden vernietigd, omdat het in strijd is met de wettelijke of statutaire bepalingen die de totstandkoming van het besluit regelen, dan wel strijd met een reglement bestaat dan wel wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid ex artikel 2:8 BW.
Op strijd met wettelijke of statutaire bepalingen is door[verzoekende partij sub 1] een beroep gedaan. [verzoekende partij sub 1] heeft evenwel onvoldoende weersproken hetgeen door de VvE is aangevoerd, te weten dat het inhoudelijke besluit om het restaurant niet toe te staan is genomen op 27 februari 2013 en dat de oproep voor de vergadering van deze 27e februari 2013 verspreid is op 4 februari 2013, zodat aan de inachtneming van een termijn van drie weken is voldaan.
4.5.
Verder is door de VvE aangevoerd dat de bepaling waarop [verzoekende partij sub 1] zich beroept en die luidt dat de oproep voor de vergadering tenminste drie weken voor de vastgestelde datum moet worden verzonden, in het huishoudelijk reglement is opgenomen, terwijl daarentegen de akte van splitsing bepaalt dat vergadering moet worden bijeen geroepen met inachtneming van een termijn van ten minste acht vrije dagen. Volgens de VvE is het splitsingsreglement in deze leidend.
De kantonrechter overweegt dat een huurder of gebruiker van een appartement niet van rechtswege gebonden is aan besluiten van de VvE die voortvloeien uit het huishoudelijk reglement. In algemene zin oordeelde de Hoge Raad in zijn arrest van 10 februari 2012 BU8174, dat een huurder niet gebonden is aan het huishoudelijk reglement tenzij de huurder of gebruiker van een appartement vooraf een verklaring heeft afgegeven waarin hij zich verbindt aan de inhoud van dit huishoudelijk reglement, omdat het huishoudelijk reglement niet valt onder de reikwijdte van artikel 5:120 lid 2 BW. In dat artikel is kort weergegeven bepaald, dat de huurder van een appartement gebonden is aan de akte van splitsing en het splitsingsreglement. Het spiegelbeeld is naar het oordeel van de kantonrechter hier van toepassing en leidt er toe dat ook in zo'n geval de huurder zich niet op de hem beter uitkomende regeling van het huishoudelijk reglement kan beroepen en dat het splitsingsreglement vóórgaat. Dat geldt ook voor de oproep voor vergadering van 19 maart 2013, die op 6 maart 2013 en dus op tijd volgens de regels van het splitsingreglement is verspreid.
4.6.1
Voorts is door [verzoekende partij sub 1] strijd met de redelijkheid en billijkheid aangevoerd. Uitgangspunt bij die beoordeling is of de algemene vergadering bij de afweging van alle bij het besluit betrokken belangen van alle personen die ingevolge artikel 2:8 BW een redelijk belang hebben, in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
4.6.2.
De splitsingsakte vermeldt voor wat betreft de aard van het appartementsrecht de woorden “winkel” en “kiosk”. Beide moeten voldoen aan de bestemming winkelruimte.
De akte van splitsing moet worden uitgelegd conform de zogenoemde caonorm hetgeen wil zeggen dat los van de bedoelingen (tenzij deze kennelijk uit tekst en toelichting en samenhang kunnen worden gedestilleerd) van de opmakers van de akte gekeken moet worden naar de tekst alsmede een eventuele toelichting op de tekst en voorts op de teksten die in de buurt van de uit te leggen tekst zijn gesitueerd alsmede op de onaannemelijkheid van bepaalde al dan niet bepleite gevolgen. De VvE heeft naar het oordeel van de kantonrechter het gelijk aan haar zijde met het verweer dat een winkel een voor het publiek toegankelijke plek is waar de consument een zaak (of meer zaken) koopt, en dat een restaurant dat niet is. Daar doet niet aan af dat een restaurant volgens het huurrecht onder het regime van winkelruimtebepalingen valt en evenmin doet daar aan af dat de gemeente een omgevingsvergunning heeft verstrekt. Het gaat immers om de uitleg van een notarieel opgemaakte akte die geldt tussen de eigenaars (en hun huurders) onderling. De uitleg van de bestemming (of van gebruik) door de gemeente in het kader van de omgevingswetgeving en de afgifte van een omgevingsvergunning is voor de uitleg van die akte onvoldoende relevant.
4.6.3.
Op grond van het bovenstaande behoeft niet te worden toegekomen aan het antwoord op de vraag of door de VvE terecht een beroep is gedaan op overlast of dat zij al dan niet terecht niet meewerkt aan het voorkómen van leegstand.
4.7.
Het verzoek om opnieuw recht te doen, door Kartoffel alsnog toe te staan de beoogde bestemmingswijziging te realiseren, heeft niet tot enige onderbouwing geleid en is ook niet ter gelegenheid van de mondelinge behandeling verder voorzien van argumenten. Alleen al daarom dient het verzoek, nog afgezien van het feit dat er geen wettelijke basis aan ten grondslag gelegd is, te worden afgewezen.
4.7.
Het verzoek van [verzoekende partij sub 1] om te komen tot een vernietiging van het besluit en een regeling van de gevolgen dient derhalve te worden afgewezen en [verzoekende partij sub 1] dient, naast [verzoekende partij sub 2], als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure te worden veroordeeld.
De beslissing
De kantonrechter:
verklaart [verzoekende partij sub 2] niet ontvankelijk in haar verzoek;
wijst het verzoek van [verzoekende partij sub 1] af;
veroordeelt [verzoekende partij sub 2]en [verzoekende partij sub 1] hoofdelijk in de proceskosten aan de zijde van de VvE, tot de uitspraak van deze beschikking begroot op € 800,- aan salaris gemachtigde.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.J.M. de Laat, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 september 2013.