Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 836856 UC EXPL 12-16199 aw/4074
Vonnis van 24 april 2013
inzake
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Super de Boer Winkels B.V.,
gevestigd te Veghel,
verder ook te noemen Super de Boer,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Van Eerd Beheer B.V.,
gevestigd te Veghel,
eisende partijen,
verder ook te noemen Van Eerd Beheer,
gemachtigde: mr. S.H.W. Le Large,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde]
gevestigd te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. C.M. Kan.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 oktober 2012
- de conclusie van antwoord
- de akte houdende producties 38 t/m 53 van Van Eerd Beheer en Super de Boer
- het proces-verbaal van comparitie van 25 januari 2013.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Super de Boer is opvolgend huurder van de winkelruimte aan de [adres] te Amersfoort. Van Eerd Beheer is haar rechtsvoorgangster.
2.2. Super de Boer althans haar rechtsvoorgangsters hebben de betreffende winkelruimte sinds 1974 onderverhuurd aan [gedaagde]. In 2004 is met [gedaagde] een nieuwe onderhuurovereenkomst gesloten voor de periode van 1 juli 2004 tot en met 30 juni 2014. Na het verstrijken van die periode wordt de overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot en met 30 juni 2019 en vervolgens voor negen aansluitende perioden van telkens vijf jaar.
Beëindiging van de overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode, met inachtneming van een termijn van ten minste één jaar door verhuurder en met inachtneming van een termijn van tenminste dertien maanden door huurder.
2.3. In augustus 1975 heeft de rechtsvoorgangster van Super de Boer met [gedaagde] een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Die overeenkomst houdt kort samengevat in dat (de rechtsvoorgangster van) Super de Boer de betreffende winkelruimte aan de [straatnaam] te Amersfoort aan [gedaagde] verhuurt en dat [gedaagde] daarin als franchisenemer van (de rechtsvoorgangster van) Super de Boer een supermarkt exploiteert. Artikel 6 van Pro de overeenkomst bepaalt dat de overeenkomst van kracht is zolang [gedaagde] of haar rechtsopvolgster het supermarktbedrijf in het gehuurde uitoefent.
2.4. In de onderhuurovereenkomst van 2004 is in de artikelen 1.2 en 1.3 het volgende bepaald:
“1.2 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als supermarkt in levensmiddelen. De huurder zal, als nadrukkelijke voorwaarde voor de uitoefening van zijn huurrecht, vanaf de ingangsdatum van de huur en zolang hij het gehuurde gebruikt, de verplichtingen voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten samenwerkingsovereenkomst (ongeacht de hierin vermelde duur), welke overeenkomst hier als herhaald en ingelast wordt beschouwd, stipt nakomen. Een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) uit hoofde van bedoelde samenwerkingsovereenkomst wordt beschouwd als een toerekenbare tekortkoming uit hoofde van de onderhavige overeenkomst.
1.3 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2.”
2.5. In 2006 heeft de rechtsvoorgangster van Super de Boer als grossier een samenwerking[bedrijf 1] als ondernemer, in verband met de exploitatie van de supermarkt aan de [locatie 1] In die overeenkomst worden als aandeelhouders van [bedrijf ] genoemd: [gedaagde], [locatie 2]., [locatie 3],bestaande uit de gebroeders [A] en [B]. De overeenkomst is gesloten voor de periode van tien jaar of zoveel korter als de tussen partijen gesloten huurovereenkomst duurt.
2.6. Tussen partijen is onenigheid ontstaan over de voorgenomen verkoop door Super de Boer van de supermarkt aan C1000 dan wel de wijziging van de formule.
2.7. [gedaagde] en [bedrijf]., hierna te noemen: [gedaagde] c.s., hebben Super de Boer en Van Eerd Beheer B.V. gedagvaard voor rechtbank ’s-Hertogenbosch, in welke procedure [gedaagde] c.s. in conventie gevorderd hebben te verklaren voor recht dat [gedaagde] en [gedaagde]-[locatie 1] niet verplicht zijn om tegen hun wil mee te werken aan vervanging van hun bestaande rechtsverhoudingen met Super de Boer door nieuwe overeenkomsten, te sluiten met de C1000-groep of een andere supermarktgroep.
Super de Boer en Van Eerd Beheer B.V. hebben in reconventie gevorderd te verklaren voor recht dat [gedaagde] c.s. op voorhand hun medewerking hebben verleend aan de overdracht van hun rechtsverhoudingen tot Super de Boer aan een door Super de Boer aan te wijzen derde, en wel op het moment dat Super de Boer en de overnemende partij dat aan [gedaagde] c.s. hebben meegedeeld.
2.8. Bij vonnis van 6 juli 2011 heeft de rechtbank ’s-Hertogenbosch de vordering van [gedaagde] c.s. in conventie toegewezen. De reconventionele vordering van Super de Boer en Van Eerd Beheer B.V. is afgewezen. In dat vonnis heeft de rechtbank ‘s-Hertogenbosch, voor zover hier van belang, in reconventie het volgende overwogen:
“5.2. Bij faxbrief d.d. 15 oktober 2010 (CvA-rec, prod. 22) schrijft mr. Knopper namens Super de Boer aan mr. Kan, raadsman van [gedaagde] c.s.:
(…)
12. Tot op heden hebben uw cliënten geweigerd medewerking te verlenen aan het opstellen van de exploitatiebegrotingen door C1000. (…)
(…)
15. Indien uw cliënten weigerachtig blijven hun medewerking te verlenen aan de contractsovername, te beginnen met het verlenen van medewerking aan het opstellen van de sub 12 genoemde exploitatiebegrotingen, zal cliënte uw cliënten in rechte betrekken.
16. Voor het geval medewerking in de hiervoor sub 12 en 15 bedoelde zin, door uw cliënten wordt afgewezen, worden beide samenwerkingsovereenkomsten en de hieraan gekoppelde formuleovereenkomsten nu reeds voor alsdan opgezegd per 1 november 2011. (NB: vet en onderstreept als in de originele brief).
Mr. Kan beantwoordt deze brief met zijn faxbrief d.d. 4 november 2010 (CvA-rec, prod. 23) waarin hij, na te hebben uitgelegd dat [gedaagde] c.s. zich niet gehouden achten om aan de overdracht aan C1000 mee te werken en dat zij zich niet verplicht achten om aan het opstellen van exploitatiebegrotingen door C1000 mee te werken, op pagina 2, de één na laatste alinea schrijft:
(…) Vast staat verder dat als gevolg van de in uw fax van 15 oktober 2010 gedane – aanvankelijk voorwaardelijke en inmiddels onvoorwaardelijke – opzeggingen, de betreffende overeenkomsten zullen eindigen per 1 november 2011.
Ter comparitie bevestigde mr. Knopper dat hij niet op deze vaststelling van mr. Kan heeft gereageerd en deze derhalve ook niet heeft tegengesproken.
Naar het oordeel van de rechtbank was met een en ander die opzegging een feit.
5.3. Ter comparitie heeft mr. Knopper nog naar voren gebracht dat de opzegging niet als definitief en onherroepelijk bedoeld was en dat [gedaagde] c.s. dat hadden kunnen en moeten begrijpen uit het overleg dat partijen nog in januari 2011 hebben gevoerd. Het betoog van die strekking faalt.
5.3.1. De bewoordingen van de opzegging zijn volstrekt duidelijk en niet voor misverstand vatbaar. Enig element van niet-definitief-zijn valt daarin niet te ontwaren. [gedaagde] c.s. mochten er op af gaan dat mr. Knopper schreef wat hij en zijn cliënten bedoelden.
5.3.2. Daarenboven heeft mr. Kan de door hem en zijn cliënten als definitief opgevatte opzegging als zodanig uitdrukkelijk aanvaard en bevestigd, zonder dat mr. Knopper een eventueel misverstand, dat hem toen kenbaar zou moeten zijn geworden, heeft tegengesproken en/of uit de wereld heeft proberen te helpen.
5.3.3. Op grond van een en ander mochten [gedaagde] c.s. de opzegging door mr. Knopper namens Super de Boer als een definitieve opzegging opvatten en kunnen Super de Boer geen beroep doen op het ontbreken van hun wil daartoe.
5.3.4. Als al in januari 2011 bij het overleg tussen partijen aan de orde zou zijn geweest dat de opzegging minder definitief bedoeld was dat zij was gedaan ([gedaagde] c.s. bestrijden dat), dat leidt dat niet tot een ander oordeel. Toen, in januari 2011, kon Super de Boer de opzegging niet meer eenzijdig ongedaan maken; daarvoor zou uitdrukkelijke instemming daarmee van [gedaagde] c.s. vereist zijn. Daaromtrent is niets gesteld of gebleken.
De eis van instemming vloeit, naar [gedaagde] c.s. terecht aanvoerden, ook voort uit de omstandigheid dat [gedaagde] c.s., afgaande op de opzegging, vrij behoren te zijn om maatregelen te nemen teneinde de continuïteit van hun nering ook na de opzegging per 1 november 2011 te verzekeren en daartoe overeenkomsten met anderen te sluiten.”
2.9. Geen van partijen is in hoger beroep gekomen van voormeld vonnis van rechtbank ‘s-Hertogenbosch.
2.10. Bij aangetekende brief aan [gedaagde] van 21 juli 2011 zegt Van Eerd Beheer de huurovereenkomst op tegen 30 juni 2014, op grond van primair dringend eigen gebruik subsidiair slecht huurderschap meer subsidiair de algemene belangenafweging.
2.11. [gedaagde] drijft sinds begin november 2011 een supermarkt in het gehuurde onder haar eigen naam.
3. De vordering en het verweer
3.1. Van Eerd Beheer en Super de Boer vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
- de ontbinding van huurovereenkomst,
- veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen,
Subsidiair
- te bepalen dat de huurovereenkomst door opzegging eindigt op 30 juni 2014, dan wel een in goede justitie te bepalen datum,
- veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde per die datum te ontruimen
- veroordeling van [gedaagde] om tot aan de ontruiming de overeengekomen huurprijs te voldoen,
Primair en subsidiair
- te verklaren voor recht dat de samenwerkingsovereenkomst tussen [gedaagde] en Super de Boer per 1 november 2011, dan wel een in goede justitie te bepalen datum, is geëindigd door ontbinding bij brief van Super de Boer van 28 oktober 2011,
- te verklaren voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door Super de Boer geleden en nog te lijden schade, en [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van die schade vanaf 1 november 2011 tot 1 juli 2014 dan wel tot het moment waarop het gehuurde voor Super de Boer zelf beschikbaar komt, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en te vermeerderen met de wettelijke handelsrente,
- veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en de nakosten.
3.2. Van Eerd Beheer en Super de Boer leggen – samengevat – aan hun primaire vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst en de huurovereenkomst, onder meer door zonder geldige reden elke medewerking aan een onderzoek naar een overgang naar C1000 te weigeren en daarnaast te weigeren over te gaan naar de Jumbo-formule. Die tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast voeren zij in dit verband aan dat [gedaagde] zich geen goed ondernemer heeft getoond door franchisevergoedingen achter te houden en deze pas na sommatie door Super de Boer alsnog af te dragen. Ook heeft [gedaagde], blijkens een door het Fiod ingesteld onderzoek, omzet buiten de boekhouding gehouden.
3.3. Aan haar subsidiaire vordering leggen Van Eerd Beheer en Super de Boer – samengevat – ten grondslag dat zij de huurovereenkomst bij brief van 21 juli 2011 hebben opgezegd tegen 30 juni 2014, primair wegens dringend eigen gebruik. Super de Boer wenst in het gehuurde een supermarkt te exploiteren conform de Jumbo-formule. Zij heeft daarbij een wezenlijk belang, namelijk het behalen van een exploitatieresultaat in het gehuurde; het behalen van een groothandelsresultaat in het gehuurde, ter dekking van de vaste en logistieke en formule kosten en het verder laten groeien van de mede door Super de Boer geëxploiteerde Jumbo formule, met alle schaalvoordelen vandien.
Subsidiair hebben Van Eerd Beheer en Super de Boer opgezegd op grond van slecht huurderschap, wegens de hiervoor onder 3.2. opgesomde feiten.
Meer subsidiair hebben Van Eerd Beheer en Super de Boer opgezegd op grond van de algemene belangenafweging. Super de Boer heeft een zwaarwegend belang om het gehuurde zelf in gebruik te nemen. Zij verwijst naar hetgeen zij heeft aangevoerd ter onderbouwing van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Daartegenover staat het belang van [gedaagde] bij het voortgezet gebruik van het gehuurde. Voor [gedaagde] geldt echter dat zij al sinds 1974 in het gehuurde een supermarkt drijft zodat mogelijke investeringen inmiddels geacht worden te zijn afgeschreven. In het kader van de [gedaagde]-formule heeft [gedaagde] in het gehuurde geen enigszins substantiële investeringen verricht althans geen investeringen die niet per juli 2014 zijn afgeschreven. Voorts geldt dat [gedaagde] weet dat een huurrecht eindig is en dat zij daarmee ook rekening heeft kunnen houden. Het belang van Super de Boer bij de beëindiging van de huurovereenkomst moet volgens Super de Boer daarom zwaarder wegen dan het belang van [gedaagde] bij een voortzetting daarvan.
Van Eerd Beheer en Super de Boer verzoeken de kantonrechter het vonnis waarbij het einde van de huurovereenkomst wordt vastgesteld uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.4. Aan de zowel primair als subsidiair gevorderde verklaringen voor recht leggen Van Eerd Beheer en Super de Boer – samengevat – ten grondslag dat zij de samenwerkingsovereenkomst hebben ontbonden wegens wanprestatie. [gedaagde] is schadeplichtig voor de winstderving van Super de Boer vanaf 1 november 2011 tot 30 juni 2014 dan wel tot het moment dat het gehuurde voor Super de Boer zelf beschikbaar komt.
3.5. [gedaagde] voert als verweer onder andere aan dat het vonnis van rechtbank ’s-Hertogenbosch van 6 juli 2011 in deze procedure gezag van gewijsde heeft als het gaat om de wijze waarop de samenwerkingsovereenkomst is geëindigd, namelijk door opzegging zijdens Super de Boer. Ook staat op grond van dat vonnis thans tussen partijen vast dat [gedaagde] niet verplicht was om mee te werken aan een vervanging van haar bestaande contractuele rechtsverhouding met Super de Boer door een nieuw overeen te komen rechtsverhouding met C1000 of met welke andere, niet door [gedaagde] zelf gekozen supermarktorganisatie dan ook. Van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst of huurovereenkomst of slecht huurderschap is daarom geen sprake.
4. De beoordeling
De samenwerkingsovereenkomst
4.1. Niet in geschil is dat tussen partijen geldt de samenwerkingsovereenkomst gedateerd augustus 1975 (zie onder 2.3.). Super de Boer en Van Eerd Beheer hebben echter een tweede samenwerkingsovereenkomst in het geding gebracht gedateerd 2006 (zie onder 2.5.), die is gesloten [bedrijf ] van de locatie [locatie 2]. Zij stellen dat die samenwerkingsovereenkomst ook geldt voor de locatie {locatie 1] althans reflexwerking heeft op de rechtsverhouding met [gedaagde]. [gedaagde] heeft dit betwist. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
4.2. De samenwerkingsovereenkomst van 2006 vermeldt op pagina 2, voor zover hier van belang:
“In aanmerking nemende:
- dat de grossier en de ondernemer voornemens zijn samen te gaan werken bij de exploitatie van het bedrijf van de ondernemer te Utrecht aan de [locatie2] ;
(…)
Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
1. Deze overeenkomst heeft betrekking op het in de considerans genoemde bedrijf van de ondernemer (…).”
In de overige tekst van de overeenkomst wordt op geen enkel moment gerefereerd aan [gedaagde] locatie1 . [gedaagde] wordt op pagina 1 weliswaar genoemd als één van de ondergetekenden, maar dat is in de hoedanigheid van [bedrijf ], die in de overeenkomst verder als “de ondernemer” wordt aangeduid. Op dezelfde wijze worden nog vier rechtspersonen en twee natuurlijke personen als aandeelhouder onder “de ondergetekenden” opgesomd (zie hiervoor onder 2.5[gedaagde] enkele feit dat [gedaagde] de overeenkomst heeft meegetekend kan niet zonder meer worden geconcludeerd dat de overeenkomst mede betrekking heeft op de locatie [locatie 1]
4.3. Van Eerd Beheer en Super de Boer hebben nog aangevoerd dat partijen met betrekking tot de locatie [locatie 1] sinds 2006 ook altijd hebben gehandeld volgens de in 2006 gesloten samenwerkingsovereenkomst. Nu [gedaagde] dit heeft weersproken hadden Van Eerd Beheer en Super de Boer echter nader moeten onderbouwen in welke zin partijen na 2006 anders hebben gehandeld dan vóór 2006, de periode dat ook volgens Van Eerd Beheer en Super de Boer de samenwerkingsovereenkomst van 1975 geldend was. Nu zij dit niet hebben gedaan gaat de kantonrechter ervan uit, gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, dat met betrekking tot de locatie Amersfoort ook na 2006 (alleen) de samenwerkingsovereenkomst geldt die dateert van augustus 1975.
Het vonnis van rechtbank ’s-Hertogenbosch van 6 juli 2011
4.4. In de procedure die partijen eerder hebben gevoerd bij rechtbank s’-Hertogenbosch is de samenwerkingsovereenkomst (van augustus 1975) aan de orde geweest. In die procedure heeft de rechtbank uitgebreid aandacht besteed aan de wijze waarop deze is geëindigd, namelijk door opzegging zijdens (de rechtsvoorgangster van) Super de Boer (zie hiervoor onder 2.8.). Het standpunt van Van Eerd Beheer en Super de Boer dat dit geschilpunt in die procedure slechts zijdelings aan de orde is geweest kan de kantonrechter, gelet op die uitvoerige overwegingen in het vonnis van rechtbank ’s-Hertogenbosch van 6 juli 2011, niet volgen. Voornoemd vonnis, dat in kracht van gewijsde is gegaan, heeft in de onderhavige procedure tussen partijen gezag van gewijsde. Partijen zijn aan dat vonnis gebonden. Dit geldt niet alleen voor de beslissing, maar ook voor de dragende overwegingen die tot die beslissing hebben geleid. De overwegingen zoals deze hiervoor onder 2.8. zijn vermeld, zijn naar het oordeel van de kantonrechter aan te merken als dragende overwegingen. Thans staat daarom in rechte vast dat de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen door opzegging zijdens (de rechtsvoorgangster van) Super de Boer is geëindigd per 1 november 2011. De rechtbank ’s-Hertogenbosch heeft in datzelfde vonnis voor recht verklaard dat [gedaagde] niet verplicht was mee te werken aan de overgang van de supermarkt naar C1000. Partijen zijn ook aan die vaststelling gebonden. Uit het gesloten stelsel van rechtsmiddelen volgt dat op geen van beide geschilpunten in de onderhavige procedure door de kantonrechter opnieuw kan worden beslist. De primair en subsidiair gevorderde verklaringen voor recht dienen te worden afgewezen.
Ontbinding en ontruiming
4.5. Van Eerd Beheer en Super de Boer stellen dat [gedaagde] toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst, die deel uitmaakt van de onderhuurovereenkomst. Zij vorderen daarom de ontbinding van de onderhuurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
4.6. [gedaagde] heeft aangevoerd dat artikel 1.2 in de onderhuurovereenkomst (zie hiervoor onder 2.4.) vernietigbaar is, omdat dit een afwijkend beding betreft omtrent het einde van de huurovereenkomst, waarvoor geen goedkeuring van de kantonrechter is verkregen (artikel 7:291 BW Pro).
Dit standpunt is niet juist. Artikel 7:291 BW Pro ziet (onder andere) op bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van wettelijke bepalingen opgenomen in afdeling 7.4.6. BW. Artikel 1.2 van de onderhuurovereenkomst ziet daarentegen op de beëindiging van de huurovereenkomst in het geval van wanprestatie. Goedkeuring van de kantonrechter is voor de geldigheid van een dergelijk beding niet vereist. Het beroep op vernietiging gaat derhalve niet op.
4.7. Vooropgesteld wordt dat (de rechtsvoorgangster van) Super de Boer de samenwerkingsovereenkomst heeft opgezegd tegen 1 november 2011. In de huurovereenkomst is geen bepaling opgenomen dat deze eindigt zodra de samenwerkingsovereenkomst eindigt. Het feit dat het verblijf van [gedaagde] in het gehuurde sinds november 2011 in strijd is met de bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, namelijk dat [gedaagde] als franchisenemer van Super de Boer in het gehuurde een supermarkt zou drijven, is door Super de Boer en niet door [gedaagde] veroorzaakt en kan onder de gegeven omstandigheden niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. Daarnaast geldt dat (de rechtsvoorgangster van) Super de Boer de samenwerkingsovereenkomst op onjuiste gronden heeft beëindigd. Zij is tot beëindiging overgegaan omdat [gedaagde] bleef weigeren mee te werken aan een overgang naar C1000. In rechte staat thans vast dat [gedaagde] tot die medewerking niet verplicht was.
Super de Boer heeft daarnaast aangevoerd dat de weigering door [gedaagde] van de Jumbo-formule een tekortkoming oplevert in de huurovereenkomst. Aangenomen dat [gedaagde] op grond van de samenwerkingsovereenkomst van 1975 verplicht was mee te werken aan een formulewijziging – Super de Boer heeft niet toegelicht uit welke specifieke bepalingen in de overeenkomst die verplichting van [gedaagde] volgt – overweegt de kantonrechter dat Super de Boer de Jumbo-formule pas eind juni 2011, dat is enkele maanden vóór het einde van de samenwerkingsovereenkomst, voor het eerst heeft aangeboden. Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde], zoals zij heeft aangevoerd, op dat moment al ver gevorderd was met de noodzakelijke voorbereidingen in verband met de voortzetting van haar onderneming na 1 november 2011, onder haar eigen naam. Dat zij die voorbereidingen moest treffen is het directe gevolg van het feit dat Van Eerd Beheer de samenwerkingsovereenkomst heeft opgezegd. Onder die omstandigheden is het beroep van Van Eerd Beheer en Super de Boer op de betreffende bepalingen in de samenwerkingsovereenkomst omtrent de medewerking van [gedaagde] aan een wijziging van de formule, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Die bepalingen in de samenwerkingsovereenkomst moeten in dit geval daarom buiten toepassing blijven. Van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, waarvan de betreffende bepalingen deel uitmaken, is geen sprake.
4.8. Van Eerd Beheer en Super de Boer hebben voorts aangevoerd dat [gedaagde] Super de Boer gedurende één jaar na het einde van de samenwerkingsovereenkomst geen concurrentie mag aandoen en dat zij daarom wanprestatie pleegt door per 1 november 2011 in het gehuurde een supermarkt te drijven onder haar eigen naam. Super de Boer verwijst ter onderbouwing naar artikel 13 van Pro de samenwerkingsovereenkomst van 2006. Onder de rechtsoverwegingen 4.1. tot en met 4.3. is reeds geoordeeld dat bedoelde samenwerkingsovereenkomst uit 2006 geen betrekking heeft op de locatie Amersfoort. Niet is gesteld of gebleken dat de samenwerkingsovereenkomst van 1975 een dergelijke non-concurrentiebepaling bevat. Voormeld beroep van Van Eerd Beheer en Super de Boer op wanprestatie kan om die reden niet slagen.
4.9. Van Eerd Beheer en Super de Boer hebben daarnaast aangevoerd dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen, door gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst fraude te plegen en personeel zwart te laten werken. Super de Boer lijdt daardoor imagoschade. Ook lijden Van Eerd Beheer en Super de Boer schade doordat zij, als gevolg van het door [gedaagde] buiten de boeken houden van omzet, mogelijk te weinig franchisevergoeding hebben ontvangen. Zij verwijst naar het onderzoek van Fiod, waarvan zij een aantal stukken, waaronder getuigenverklaringen, ter gelegenheid van de comparitie in het geding heeft gebracht.
[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen die overlegging van stukken uit het Fiod-dossier. Zij benadrukt dat slechts een klein deel van het dossier is overgelegd en dat de zaak genuanceerder is dan Super de Boer thans stelt. Zij voert daartoe onder meer aan dat de Fiod naar alle ongeveer 130 voormalige Super de Boer ondernemers een onderzoek heeft ingesteld en dat ook onderzoek heeft plaatsgevonden op het hoofdkantoor van Super de Boer. Daarnaast is [gedaagde] van mening dat zij onvoldoende gelegenheid heeft gehad om op dit punt verweer te voeren.
4.10. Ervan uitgaande dat juist is dat [gedaagde] haar personeel zwart heeft laten werken en omzet niet heeft opgegeven aan de fiscus, dan hebben Van Eerd Beheer en Super de Boer naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat die handelwijze van [gedaagde] jegens hen wanprestatie oplevert. Onder meer is daarbij belang of Van Eerd Beheer en Super de Boer ook (financieel) benadeeld zijn en in welke zin de werkwijze van [gedaagde] in strijd is met de tussen partijen geldende samenwerkingsafspraken. Van Eerd Beheer en Super de Boer hebben hun stellingen op dit punt onvoldoende onderbouwd en kunnen in dat kader niet volstaan met het overleggen van een klein deel van een, kennelijk omvangrijk, Fiod-onderzoek. Mede gelet op de hiervoor genoemde, niet ongegronde bezwaren van [gedaagde] zal de kantonrechter aan de inhoud van de overgelegde stukken uit het Fiod-onderzoek verder voorbij gaan.
4.11. Het eerst ter comparitie gedane beroep van Van Eerd Beheer en Super de Boer op de ontbinding van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW Pro) kan, gelet op hetgeen hiervoor onder 4.7. t/m 4.9. is overwogen, evenmin slagen. De omstandigheid dat [gedaagde] het gehuurde niet langer gebruikt als franchisenemer van Super de Boer komt, onder de gegeven omstandigheden, krachtens verkeersopvattingen voor rekening van Van Eerd Beheer en Super de Boer.
4.12. Dit alles leidt ertoe dat de primair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie en de ontruiming van het gehuurde zullen worden afgewezen.
De opzegging
4.13. Van Eerd Beheer heeft de huurovereenkomst, met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van ten minste één jaar, opgezegd tegen 30 juni 2014. Van Eerd Beheer en Super de Boer vorderen te bepalen dat de huurovereenkomst per die datum eindigt.
4.14. De opzegging is primair gegrond op dringend eigen gebruik. Super de Boer dient in dat kader aannemelijk te maken dat zij de wil heeft om het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen om daarin zelf een supermarkt te exploiteren en dat zij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft.
4.15. Super de Boer voert daartoe aan dat zij heeft besloten om zelf in het gehuurde een supermarkt te gaan exploiteren conform de Jumbo-formule. In het kader van de afbouw van de Super de Boer-formule is Super de Boer overgestapt op de Jumbo-formule. Door de Jumbo Groep Holding B.V. is besloten één formule te voeren en wel de Jumbo-formule. Onder Jumbo Supermarkten B.V. zijn alle oospronkelijke Jumbo-winkels ondergebracht. Onder Super de Boer Winkels B.V. zijn alle voormalige Super de Boer-winkels ondergebracht. Inmiddels voeren beide vennootschappen dezelfde formule.
4.16. Super de Boer stelt voorts dat zij een aanzienlijk financieel belang heeft bij de exploitatie van een Jumbo-supermarkt in het gehuurde. Zij heeft sinds 1 november 2011 geen enkel profijt van de aanhuur van deze locatie, omdat [gedaagde] sinds 1 november 2011 een eigen formule exploiteert en niet meer door Super de Boer wordt beleverd.
Zij heeft als productie 35 een “quickscan vestigingsplaatsonderzoek” in het geding gebracht. Volgens dat onderzoek valt onder de Jumbo-formule een weekomzet te verwachten van tussen circa € 190.000,-- en € 200.000,--. Na aftrek van loonkosten, huurkosten, afschrijving, rente e.d. en na aftrek van de inkoop bij Super de Boer zelf resteert een geprognosticeerd verlies ten aanzien van uitsluitend de exploitatie van de vestiging Amersfoort van € 34.354,-- in het startjaar. Het resultaat zal zich na het startjaar positief ontwikkelen, zodra de eenmalige aanloopkosten en rente- en afschrijvingskosten afnemen. Naast de winst op de winkellocatie als exploitant (de detailhandelswinst) verwacht Super de Boer tevens een aanmerkelijk resultaat als groothandel te realiseren, namelijk een bedrag van € 500.000,-- per jaar.
4.17. Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk geworden dat Super de Boer de wil heeft om zelf in het gehuurde duurzaam een supermarkt te exploiteren. [gedaagde] heeft dit overigens ook niet betwist. [gedaagde] heeft echter aangevoerd dat Van Eerd Beheer, de rechtsvoorgangster van Super de Boer, die de opzegging bij brief van 21 juli 2011 heeft verricht, ten tijde van de opzegging niet de wil had om het gehuurde persoonlijk in gebruik te nemen, omdat zij zich niet bezig houdt met de exploitatie van supermarkten, maar (onder meer) met de exploitatie van vastgoed.
4.18. Ter comparitie hebben Van Eerd Beheer en Super de Boer toegelicht dat Laurus Deelnemingen B.V., die in 2004 de onderhavige onderhuurovereenkomst met [gedaagde] heeft gesloten, per vergissing is meegefuseerd naar Van Eerd Beheer, dat tot doelstelling heeft de exploitatie en het beheer van (onder meer) winkelruimtes die in eigendom zijn. Die fout is in december 2011 hersteld. Voor dat herstel was een juridische splitsing nodig gevolgd door een juridische fusie. Alle (onder)huurovereenkomsten en franchise-overeenkomsten zijn thans ondergebracht in Super de Boer. Beide vennootschappen hebben dezelfde bestuurders.
4.19. Vooropgesteld wordt dat Van Eerd Beheer ten tijde van de opzegging verhuurder was van de winkelruimte. Blijkens de opzeggingsbrief van 21 juli 2011 is het de bedoeling van Van Eerd Beheer om in het gehuurde zelf een supermarkt te gaan exploiteren. Na voornoemde splitsing en fusie, die – anders dan [gedaagde] stelt – naar het oordeel van de kantonrechter geen rechtens relevante wijziging heeft gebracht in de materiële verhouding tussen verhuurder en huurder, is Super de Boer verhuurder geworden. Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat Super de Boer als rechtsopvolger van Van Eerd Beheer geen beroep toekomt op de door Van Eerd Beheer gedane opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Evenmin kan onder deze omstandigheden als juist worden aanvaard dat Van Eerd Beheer op het moment van de opzegging niet de wil had het gehuurde persoonlijk in gebruik te nemen. Voldoende aannemelijk is geworden dat de verhuurder vanaf het moment van de opzegging van de huurovereenkomst de wil heeft gehad om zelf in het gehuurde een supermarkt te exploiteren.
4.20. Voorts dient te worden beoordeeld of Super de Boer het gehuurde voor het door haar beoogde gebruik dringend nodig heeft.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Super de Boer, mede door de overgelegde financiële gegevens, waaronder het vestigingsplaatsonderzoek, voldoende aannemelijk gemaakt dat zij ten opzichte van de huidige situatie - waarin zij weliswaar van [gedaagde] huur ontvangt, maar ook aan de hoofdverhuurder huur dient te betalen - op afzienbare termijn een beter resultaat uit het gehuurde zal kunnen behalen als zij daarin zelf een supermarkt exploiteert, ook afgezien van het door haar gestelde groothandelsresultaat van
€ 500.000,-- per jaar dat zij, naar [gedaagde] terecht heeft opgemerkt, onvoldoende heeft onderbouwd. De grootte van de totale omzet van Super de Boer (of het Jumbo concern) kan daarnaast niet tot het oordeel leiden dat met betrekking tot het onderhavige pand geen dringende behoefte kan bestaan tot ingebruikneming, zoals [gedaagde] heeft gesteld. Super de Boer heeft haar bedrijfseconomisch belang bij de ingebruikneming van dit specifieke pand, waarvan zij verhuurder is, voldoende aannemelijk gemaakt.
Het feit dat Super de Boer het ontstaan van de dringende behoefte zelf heeft veroorzaakt, namelijk door de samenwerkingsovereenkomst met [gedaagde] op te zeggen met als gevolg dat zij geen franchisevergoeding meer van [gedaagde] ontvangt, betekent daarnaast niet dat haar niet langer een beroep toekomt op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik (HR 10 oktober 1980, NJ 1981, 150) of dat zij door die opzegging misbruik van recht maakt dan wel handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid (HR 12 juli 2002, NJ 2002,457).
4.21. Geconcludeerd wordt dat voldaan is aan de criteria voor de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Aan een afweging van de wederzijdse belangen bij het gehuurde komt de kantonrechter daarom niet toe. De beëindigingsvordering zal worden toegewezen.
4.22. De kantonrechter overweegt dat, nu de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbaar is, eveneens aan de orde is of en zo ja, welke tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moet worden toegewezen.
Super de Boer heeft aangeboden aan [gedaagde] – onder de voorwaarde dat [gedaagde] daadwerkelijk elders opnieuw een supermarkt gaat exploiteren - een dergelijke, redelijke tegemoetkoming te betalen.
[gedaagde] dient derhalve haar verhuis- en inrichtingskosten te onderbouwen.
Daartoe acht de kantonrechter het noodzakelijk dat [gedaagde] bij akte de volgende gegevens overlegt, welke gegevens in aanmerking genomen kunnen worden bij de vaststelling van de hoogte van de verhuis- en inrichtingskosten:
Met betrekking tot de verhuiskosten:
a. een kostenindicatie van een verhuisbedrijf, met daarin een opgave van de verhuiskosten voor de in het gehuurde gevestigde onderneming van [gedaagde] naar een winkelruimte in Amersfoort;
Met betrekking tot de inrichtingskosten:
b. een gespecificeerde begroting van de kosten van het inrichten van een nieuwe bedrijfsruimte, bij voorkeur gebaseerd op een in de branche als gebruikelijk te hanteren – eveneens duidelijk onderbouwde – berekeningsmethode; in deze begroting dient tevens begrepen te zijn in hoeverre de huidige inventaris hergebruikt kan worden;
c. een gespecificeerde opgave van de boekwaarde van de huidige inventaris.
Vervolgens zal Super de Boer gelegenheid worden gegeven om bij antwoordakte op de over te leggen gegevens te reageren.
4.23. Intussen wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
5. De beslissing
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 22 mei 2013 te 9.30 uur, waar [gedaagde] zich schriftelijk dient uit te laten omtrent hetgeen hiervoor onder r.o. 4.22. is overwogen;
Super de Boer zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om daarop schriftelijk te reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 24 april 2013.