Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Familierecht
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/345550 / HA ZA 13-423
Vonnis van 30 april 2014
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. K. Schepers te Amersfoort,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. Th.A.H. van Blokland te Amersfoort.
Partijen zullen hierna de vrouw en de man genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 september 2013 waarin een comparitie van partijen is bepaald,
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 13 februari 2014.
1.2.
In het hiervoor genoemde proces-verbaal op het voorblad onderaan staat abusievelijk vermeld “De conclusie van antwoord in reconventie en de vermeerdering van eis in reconventie wordt ter zitting genomen.” Dit dient te worden gelezen als: “De conclusie van antwoord in reconventie en de vermeerdering van eis in conventie wordt ter zitting genomen”.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn op [2000] in gemeenschap van goederen met elkaar gehuwd. Op [2010] heeft de rechtbank Utrecht de echtscheiding uitgesproken, welke beschikking op 21 december 2010 in de registers van de burgerlijke stand is ingeschreven.
2.2.
Tot de ontbonden huwelijksgemeenschap behoort de voormalige echtelijke woning,[adres] te ([woonplaats] (hierna: de woning). Partijen hebben het recht van erfpacht voor het perceel met de (daarop staande) woning op 8 januari 2009 verkregen van Stichting De Alliantie Eemvallei (hierna: de woningbouwvereniging). Aan de verkoop door de woningbouwvereniging aan partijen zijn enkele bijzondere voorwaarden verbonden, de zogenoemde koopgarantbepalingen. Kort samengevat komen deze erop neer – voor zover hier van belang - dat een terugkoopregeling met winst- en/of verliesdeling is overeengekomen op grond waarvan de woning bij een voorgenomen vervreemding eerst aan de woningbouwvereniging te koop dient te worden aangeboden, tegen de verplichting tot terugkoop door de woningbouwvereniging. De waarde die daarbij geldt dient berekend te worden volgens de formule zoals die in de koopgarantbepalingen is opgenomen onder F onder 2 “Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door Woningcorporatie”. Hierbij deelt de woningbouwvereniging in de winst respectievelijk het verlies door de marktontwikkelingen en moet de bij de koop aan partijen verleende korting worden verrekend. Partijen hebben de woning van de woningbouwvereniging gekocht voor het bedrag van € 139.875,-. De vrije onderhandse marktwaarde van de woning was op dat moment getaxeerd op 186.500,- en aan partijen is een korting verleend van € 46.625,-.
2.3.
De hiervoor genoemde formule waarmee de koopsom die de woningbouwvereniging verschuldigd is bij terugkoop van de woning luidt als volgt:
“U + S + (T2 - S - T1) x X%”. Door middel van deze formule worden de volgende waarden uitgedrukt:
U: uitgifteprijs (dit is de prijs waartegen de woning door de woningbouwvereniging aan de koper is verkocht);
S: het waarde-effect van verbeteringen aan de staat van de woning berekend volgens een elders in de akte opgenomen wijze van berekening;
T2: de onderhandse verkoopwaarde van de woning bij de te koop aanbieding aan de woningbouwvereniging;
T1: de onderhandse verkoopwaarde van de woning bij de verkoop door de woningbouwvereniging aan de koper;
X: het percentage waarvoor de koper deelt in de stijging of de daling van de onderhandse verkoopwaarde.
2.4.
Partijen zijn na hun uiteengaan overeengekomen dat de woning aan de man zal worden toebedeeld en dat ter bepaling van de waarde waartegen dat zal gebeuren een taxatie zal plaatsvinden welke als bindend tussen partijen geldt. Op 18 februari 2011 is de woning getaxeerd op € 190.000,- onder de omschrijving “marktwaarde”. In het taxatierapport is het volgende opgenomen, voor zover van belang:
BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN
Deze opsomming geeft enige conclusies uit het rapport weer die voor de financiering van het object van belang kunnen zijn. Voor een goed beeld van het getaxeerde object blijft kennisname van de integrale tekst van het rapport noodzakelijk.
F. IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR
1. Bij de taxatie zijn waardebeïnvloedende privaatrechtelijke : Nee
bijzonderheden naar voren gekomen (…)
2. (…)
3. (…)
4. (…)
5. (…)
6. (…)
NADERE GEGEVENS
G. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN
1. Geraadpleegde informatie
Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd:
-Eigendomsbewijs: Opgenomen zijn bepalingen inzake de plicht tot zelfbewoning, de terugkoopregeling alsmede de toestemming van de woningcorporatie bij vervreemding
-(…)
-(…)
-Overig De koopgarantbepalingen alsmede de algemene akte d.d. 29 januari 2003
M. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN
1. (…)
2. Bijzonderheden
Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (…) en zijn plaatselijke kennis acht
de taxateur de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig:
(..)
(…)
Verkoopbelemmerende bepalingen : zie G1
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
De vrouw vordert – na wijziging van eis – dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I
primair:
de man zal veroordelen om binnen vier weken na betekening van het vonnis mee te werken aan de toebedeling aan hem van de woning onder de verplichting om aan de vrouw te voldoen een bedrag van € 13.042.60, zijnde de helft van de overwaarde van de woning alsmede de helft van de waarde van de aan de hypothecaire geldlening gekoppelde levensverzekering, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat de man in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen;
subsidiair:
de vrouw zal machtigen om alle handelingen te verrichten welke nodig zijn voor de realisatie van de (terug)verkoop en overdracht van de woning aan de woningbouwvereniging, zodat de vrouw een titel heeft om de woning te gelde te maken en op grond van artikel 3:300 lid 1 BW als vertegenwoordiger van de man de (terug)koopovereenkomst te sluiten en te ondertekenen, de doorhaling van het hypotheekrecht te doen bewerkstelligen en voor zover aan de orde de akte tot ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de door partijen aangegane hypothecaire geldlening te ondertekenen, dan wel het vonnis in de plaats zal doen stellen van de medewerking en toestemming van de man voor zowel de (terug)koopovereenkomst, de leveringsakte als de doorhaling van het hypotheekrecht en voor zover aan de orde de akte tot ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de door partijen aangegane hypothecaire geldlening, onder de verplichting van de man om alle medewerking te geven aan de noodzakelijke bezichtigingen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of dagdeel dat hij hiermee in gebreke blijft;
meer subsidiair:
de man zal bevelen zijn medewerking te verlenen aan de (terug)verkoop en aan de levering van de aan partijen toebehorende woning aan de woningbouwvereniging overeenkomstig de in de akte van eigendom van 8 januari 2009 daartoe voorgeschreven procedure, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of dagdeel dat hij hiermee in gebreke blijft;
subsidiair en meer subsidiair:
de man zal veroordelen om de woning uiterlijk een week vóór de datum van de ondertekening van de leveringsakte of de indeplaatsstelling van het vonnis voor de leveringsakte, met alle zich hierin bevindende personen te verlaten en te ontruimen – en hetgeen daartoe verder behoort – ter vrije en algehele beschikking van de koper(s) te stellen, met machtiging van de vrouw om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm, alles op kosten van de man;
II
de man zal veroordelen om het verschil tussen de huidige verkoopprijs van de woning bij terugkoop door de woningbouwvereniging en de terugkoopprijs per 18 februari 2011 aan de vrouw te voldoen;
III
de door de man opgebouwde gelden middels zijn spaarloonregeling zal verdelen op de wijze zoals door de vrouw omschreven in punt 18 en 19 van de akte vermeerdering van eis;
IV
de inboedelgoederen en de vouwwagen zal verdelen op de wijze zoals door de vrouw omschreven in punt 20-23 van de akte vermeerdering van eis;
V
de man zal veroordelen in de proceskosten.
3.2.
De man vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, voor recht zal verklaren dat de ontbonden huwelijksgoederengemeenschap van partijen omvat de woning met een waarde van € 141.625,-; de daaraan verbonden hypothecaire lening van partijen met een saldo van € 163.914,80 en de daaraan verbonden verzekering met een waarde per 1 januari 2011 van € 2.824,07,
en voorts aan de man zal toebedelen de woning, de hypothecaire geldlening en verzekering onder de veroordeling van de vrouw om aan de man te betalen het bedrag van € 11.144,90, te verminderen met de helft van de per 1 januari 2011 te bepalen afkoopwaarde van de genoemde levensverzekering, zulks binnen twee dagen na betekening van het vonnis,
met de veroordeling van de vrouw in de proceskosten.
3.3.
De vrouw en de man voeren verweer tegen elkaars vorderingen en concluderen tot niet-ontvankelijk verklaring dan wel ontzegging van elkaars vorderingen en veroordeling van elkaar in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
Het komt erop neer dat beide partijen verdeling van de ontbonden huwelijksgoederengemeenschap wensen. De rechtbank zal de stellingen en de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk bespreken en beoordelen.
de waarde van de woning
4.1.
Hetgeen partijen het meest verdeeld houdt betreft de vraag tegen welke waarde de woning aan de man dient te worden toebedeeld. De vrouw heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat partijen mondeling zijn overeengekomen dat de hiervoor genoemde taxatiewaarde van € 190.000,- geldt als de waarde waartegen de woning aan de man dient te worden toebedeeld. De vrouw voert ter onderbouwing van de door haar gestelde afspraak aan dat uit het taxatierapport blijkt dat bij het bepalen van de waarde van de woning al rekening is gehouden met het waardedrukkend effect van de koopgarantbepalingen. Zij verwijst daartoe naar hetgeen in het taxatierapport is opgenomen onder G1 als “waardebeïnvloedende bijzonderheden” (zie hiervoor onder 2.3.). De man heeft de stelling van de vrouw betwist en aangevoerd dat de taxatiewaarde van € 190.000,- moet worden gezien als de taxatiewaarde genoemd onder F in de akte van levering waarin de formule is opgenomen waarmee de prijs moet worden berekend die geldt bij aanbieding aan de woningbouwvereniging. De taxatiewaarde, te weten de vrije onderhandse verkoopwaarde, is dan één van de variabelen (namelijk T2)die in de formule moet worden ingevuld. Bij toepassing van de formule komt de man uit op een waarde van € 141.625,- waartegen de woning aan de woningbouwvereniging zou moeten worden aangeboden in het geval van vervreemding. Dat partijen nu in verband met de verdeling van de woning in het kader van hun echtscheiding niet verplicht zijn de woning aan te bieden aan de woningbouwvereniging, doet volgens de man niet ter zake aangezien hij bij de overname van de woning tevens de verplichting overneemt om bij vervreemding van de woning deze aan de woningbouwvereniging te verkopen tegen de door middel van de formule te berekenen waarde, hetgeen zodoende de daadwerkelijke marktwaarde van de woning is. Zou met deze berekening geen rekening worden gehouden, dan zou hij als enige partij het verschil voor zijn rekening moeten nemen dat ontstaat door 1) de verplichte verrekening van de korting die partijen bij de aankoop hebben gekregen en 2) de verplichting om de helft van de waardestijging met de woningbouwvereniging te delen, hetgeen niet de bedoeling van partijen is geweest. Voorts voert de man aan dat uit het taxatierapport geenszins blijkt dat bij de vaststelling van de waarde rekening is gehouden met de terugkoopregeling, anders dan dat deze regeling slechts wordt genoemd. Er is geen berekening gemaakt aan de hand van de formule en ook anderszins is niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de terugkoopregeling is verdisconteerd in de waarde. Verder noemt de man nog dat hij de woning niet toebedeeld wil krijgen tegen de door de vrouw voorgestane waarde, aangezien hij niet bij machte is daarvoor een financiering te verkrijgen.
4.2.
De rechtbank overweegt dat de vrouw het bestaan van de afspraak, inhoudende dat partijen de woning zullen verdelen waarbij de taxatiewaarde van € 190.000,- heeft te gelden als de uiteindelijke waarde waartegen de woning aan de man zal worden toegedeeld, onvoldoende heeft onderbouwd. Daartoe is het volgende redengevend. Partijen hebben destijds samen de woning gekocht zodat de vrouw op de hoogte was, of in ieder geval op de hoogte had moeten zijn, van de terugkoopverplichting en de daarmee verbonden regeling tot bepaling van de verkoopprijs, waarbij de getaxeerde waarde als “vertrekpunt” (variabele T2) van de berekening heeft te gelden en de uitkomst van de berekening als de uiteindelijke verkoopprijs. Dat betekent dat in beginsel als verkoopwaarde niet de getaxeerde waarde, maar de uiteindelijk berekende waarde heeft te gelden (zie ook gerechtshof ’s-Gravenhage 29 augustus 2012, vindplaats ECLI:NL:GHSGR:2012:BY0255). Dat partijen hebben beoogd om van dit uitgangspunt af te wijken in het kader van de verdeling van hun woning, is niet gebleken. Desgevraagd heeft de vrouw ter zitting laten weten dat partijen mondeling de afspraak hadden gemaakt dat de woning aan de man zou worden toebedeeld en dat zij de overwaarde zouden verdelen op basis van de getaxeerde waarde. De afrekening met de woningbouwvereniging of de bepaling van de prijs op grond van de terugkoopregeling is daarbij niet aan de orde gekomen, aldus de vrouw. Uit haar toelichting heeft de rechtbank opgemaakt dat partijen niet (uitgebreid) hebben gesproken over de bepaling van de waarde van de woning. Het had in de rede gelegen om uitdrukkelijke afspraken te maken indien partijen op andere wijze tot een prijsbepaling wilden komen dan het volgen van de route zoals neergelegd in de koopgarantbepalingen. Door of namens de vrouw zijn daartoe geen feiten of omstandigheden gesteld. Dat betekent dat het bestaan van de door haar genoemde, andersluidende, afspraak niet is komen vast te staan.
4.3.
Voorts heeft de vrouw gesteld dat de getaxeerde waarde van € 190.000,- niet kan worden gebruikt als het eerder genoemde vertrekpunt voor de berekening door middel van de formule, omdat bij de bepaling van de taxatiewaarde al rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van de terugkoopregeling. Dit blijkt volgens haar ook uit de WOZ-waarde, die immers in juni 2012 € 203.000,- was. De man heeft daartegen naast hetgeen hierboven onder 4.1. al is genoemd, nog aangevoerd dat de WOZ-waarde doorgaans achter blijft op de markontwikkelingen en dat deze ontwikkelingen negatief zijn, hetgeen het verschil tussen de taxatiewaarde en de WOZ-waarde verklaart. Mr. van Blokland heeft voorts ter zitting naar voren gebracht dat hij de taxateur had gebeld met de vraag op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de terugkoopregeling voor het bepalen van de waarde, maar dat de taxateur daarover geen duidelijkheid kon verschaffen. De rechtbank kan de man volgen in diens standpunt dat met “marktwaarde” in het taxatierapport is bedoeld de vrije onderhandse verkoopwaarde, welke waarde de hiervoor genoemde benodigde variabele is voor het gebruik van de formule. Het moet er immers voor gehouden worden dat partijen hebben beoogd voor de vaststelling van die waarde een taxatie te laten verrichten, zoals hiervoor is overwogen. Voor het standpunt dat de taxateur al rekening heeft gehouden met het effect van de terugkoopregeling ontbreken voldoende duidelijke aanknopingspunten in het taxatierapport, zodat dit standpunt wordt verworpen.
4.4.
De vrouw heeft verder nog ter zitting aangevoerd dat zij in (grote) financiële problemen komt wanneer zij moet bijdragen aan de aflossing van de onderwaarde zoals door de man berekend. De man heeft ter zitting aangeboden dat hij met de vrouw een betalingsregeling zal overeenkomen die de vrouw kan nakomen. Het gaat hem er vooral om dat hij de woning toebedeeld krijgt. Hij is bereid om pas op termijn aanspraak op betaling te maken. De rechtbank overweegt dat er op dit moment geen grond is voor toewijzing voor een betaling van een geldbedrag door de vrouw aan de man in het kader van de op papier ontstane onderwaarde. De man heeft immers (nog) niet met de hypothecaire geldverstrekker afgerekend zodat er geen sprake is van een regresvordering op de vrouw. De rechtbank zal de vordering van de man in zoverre afwijzen. In plaats daarvan zal de rechtbank bepalen dat de man de aflossing van de hypothecaire geldlening voor zijn rekening neemt en dat de vrouw in de onderlinge verhouding met de man draagplichtig is voor de helft van de gezamenlijke hypotheekschuld, waaraan door partijen een omvang van € 163.914,80 wordt toegekend. Voorts zal de rechtbank bepalen dat de woning aan de man dient te worden toebedeeld onder de verplichting de vrouw de helft van de waarde van de woning, te weten de helft van € 141.625,-, te vergoeden wegens overbedeling. Het is dan aan partijen om in onderling overleg te bepalen hoe aan de draagplicht van de vrouw voor de helft van de restschuld, want daar komt het in de praktijk op neer, feitelijk uitvoering kan worden gegeven met inachtneming van de financiële situatie van de vrouw.
4.5.
Uit de stellingen, de vorderingen en de houding van de man blijkt dat de man kan en zal meewerken aan de toebedeling van de woning aan hem. De rechtbank ziet daarom geen grond om de door de vrouw gevorderde veroordeling van de man tot medewerking aan de toebedeling van de woning aan hem en de aan deze veroordeling verbonden dwangsom op te leggen, zodat deze vorderingen zullen worden afgewezen. Ook de vorderingen die de vrouw subsidiair en meer subsidiair onder I heeft ingesteld zullen om deze reden worden afgewezen. De vordering van de vrouw onder II tot het vergoeden van een eventueel waardeverschil bij terugverkoop aan de woningbouwvereniging, treft hetzelfde lot.
4.6.
Partijen zijn het erover eens dat de rechten uit hoofde van de aan de hypothecaire geldlening verbonden beleggingsverzekering respectievelijk overlijdensrisicoverzekering bij Delta Lloyd met polisnummer 86176792 aan de man dienen te worden toebedeeld, waarbij de man aan de vrouw de helft van de waarde dient te vergoeden wegens overbedeling. Partijen gaan daarbij uit van een waarde van € 2.824,07. De rechtbank zal gelasten dat partijen de rechten op basis van deze uitgangspunten zullen verdelen.
de inboedel
4.7.
De vrouw heeft een lijst overgelegd waarin zij heeft opgenomen welke goederen aan welke partij reeds feitelijk zijn toebedeeld toen partijen uit elkaar gingen. Zij vordert betaling van het bedrag van € 750,- wegens overbedeling van de man die vooral ziet, zo begrijpt de rechtbank, op de waarde van de vouwwagen die de man in bezit heeft. Daarnaast maakt zij aanspraak op de helft van de door de man in het kader van een spaarloonregeling opgebouwde waarde per 21 december 2010.
4.8.
De man heeft hiertegen aangevoerd dat partijen in het verleden overeenstemming hadden bereikt over de verdeling. Deze heeft feitelijk plaatsgevonden met gesloten beurzen. Van belang daarbij was dat de waarde van de hiervoor genoemde spaarloonregeling wegviel tegen de waarde van de aan de vrouw toebedeelde auto. De vrouw heeft dit niet betwist, maar gesteld dat zij nu op deze afspraak terugkomt omdat de man zich niet houdt aan de afspraak tussen partijen om bij de verdeling van de woning de waarde van € 190.000,- aan te houden en thans van een lagere waarde uit te gaan.
4.9.
Hiervoor heeft de rechtbank overwogen dat de door de vrouw gestelde afspraak over de waarde van de woning niet is komen vast te staan. Daaruit volgt, dat het argument van de vrouw - inhoudende dat de man zich niet aan de afspraak houdt zodat zij de afspraak over de inboedel niet hoeft na te leven - niet op gaat, daargelaten of dit argument in juridische zin valide is. Dat betekent dat partijen de inboedel dienen te verdelen zoals dat feitelijk al is geschied, zonder nadere verrekening tussen partijen. De vorderingen van de vrouw onder III en IV zullen worden afgewezen.
slotsom
4.10.
Zoals hiervoor overwogen, verstaat de rechtbank de vorderingen van partijen aldus dat zij de verdeling van hun ontbonden huwelijksgoederengemeenschap wensen. De rechtbank zal de volgende wijze van verdeling gelasten:
aan de man dient te worden toebedeeld:
- de woning tegen een waarde van € 141.625,-, onder de verplichting 1) de helft van de waarde aan de vrouw te vergoeden en 2) de daaraan verbonden hypothecaire geldlening van € 163.914,80 voor zijn rekening te nemen en als eigen schuld te voldoen,
- de aan de hypothecaire geldlening verbonden beleggings-/overlijdensrisicoverzekering tegen een waarde van € 2.824,07, onder de verplichting de vrouw de helft van de waarde te vergoeden,
- de inboedelgoederen die de man sinds het feitelijk uiteengaan van partijen onder zich heeft,
aan de vrouw dient te worden toebedeeld:
- de inboedelgoederen die de vrouw sinds het feitelijk uiteengaan van partijen onder zich heeft;
de vrouw is voor de helft draagplichtig voor de hypothecaire schuld van
€ 163.914,80.
4.11.
Nu de rechtbank de wijze van verdeling zal gelasten, zal de door de man gevorderde verklaring van recht worden afgewezen bij gebrek aan belang.
proceskosten
4.12.
Partijen zijn met elkaar gehuwd geweest en de onderhavige procedure betreft de vermogensrechtelijke afwikkeling van hun huwelijk. Om die reden dienen de kosten tussen partijen gecompenseerd te worden, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
5.1.
gelast de wijze van verdelen als genoemd in 4.10.,
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
verklaart voor recht dat de vrouw voor de helft draagplichtig is voor de hypothecaire schuld van € 163.914,80,
5.4.
compenseert de proceskosten tussen partijen in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Phaff en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2014. [1]