Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling civielrecht
Zittingsplaats Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/366647 / HA ZA 14-309
Vonnis van 17 september 2014
in de zaak van
1.[eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. O.P. van der Linden te Utrecht,
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. J.M. van Noort te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 juni 2014;
- de conclusie van antwoord in reconventie van 9 juli 2014;
- het proces-verbaal van comparitie van comparitie van 9 juli 2014 en
- het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming van 16 juli 2014.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] is eigenaar van een woonhuis met verdere opstallen en grond staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] sectie A nummer 3194).
2.2.
[gedaagden] is eigenaar van een woonhuis met verdere opstallen en grond staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] sectie A nummer 3195), alsmede een perceel met schuur en parkeergelegenheden (kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] sectie A nummer 3608).
2.3.
Vanaf het perceel 3195 was er geen uitweg naar de links gelegen [adres]. De woning op perceel 3195 is bovendien zo gebouwd dat ook het achtererf geen uitweg naar de [adres] had (afbeelding bij 2.2.). Daarom is er in 1984 een erfdienstbaarheid gevestigd ten laste van perceel 3194 ten behoeve van perceel 3195 “om te komen van – en te gaan naar de openbare weg, genaamd [adres], over het door de eigenaar van het dienende erf aan te wijzen pad”. Dit pad loopt vanuit de voordeur door de voortuin van perceel 3194 naar de [adres]. Het achtererf van perceel 3195 kan (met auto’s) worden bereikt over een pad direct langs en achter de woning op perceel 3194. Deze erfdienstbaarheid wordt hierna aangeduid als erfdienstbaarheid 1.
2.4.
In 2005 hebben [gedaagden] percelen aan de rechterzijde van perceel 3195 gekocht, waaronder perceel nummer 3606, 3607 en 3608 (afbeelding op de volgende bladzijde). Perceel 3607 heeft [gedaagden] vervolgens verkocht, perceel 3608 behouden en op perceel 3606 is een mandelige weg aangelegd: [gedaagden] is daarvan mede-eigenaar tezamen met de nieuwe eigenaar van perceel 3607, [naam] genaamd. Ten laste van perceel 3607 ([naam]) is ten behoeve van perceel 3195 ([gedaagden]) een erfdienstbaarheid gevestigd waardoor [gedaagden] vanaf de mandelige weg over het erf van perceel 3607 het volledige achtererf (met auto’s) kan bereiken en ook het achtergelegen perceel 3608. Deze erfdienstbaarheid wordt hierna aangeduid als erfdienstbaarheid 2. Aan deze erfdienstbaarheid is een boetebeding verbonden van € 1.000,- per overtreding van alle verplichtingen voortvloeiende uit de erfdienstbaarheid en diens kwalitatieve verplichtingen, waaronder de verplichting om de doorgang naar het achtererf 3608 vrij en niet geblokkeerd te houden.
2.5.
Op de volgende bladzijde is een kadastrale kaart afgebeeld met daarop vermeld erfdienstbaarheid 1, de mandelige weg en erfdienstbaarheid 2.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vordert opheffing van de erfdienstbaarheid van weg gevestigd bij akte van 18 juli 1984 ten behoeve van perceel 3195 ([adres]) ten laste van perceel 3194 ([adres]), zijnde erfdienstbaarheid 1, op de voet van artikel 5:79 Burgerlijk Pro Wetboek, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van het geding.
3.2.
Daartoe stelt hij het volgende. Of sprake is van een redelijk belang dient te worden vastgesteld aan de hand van een belangenafweging. De aanwezigheid van een redelijk alternatief voor het heersende erf zal daarbij van doorslaggevend belang zijn. Erfdienstbaarheid 1 betekent een inbreuk op het eigendomsrecht van [eisers] Het is daardoor voor [eisers] niet meer mogelijk vrijelijk te beschikken over zijn inrit. Het perceel kan ook niet geheel omheind worden en op die manier ongestoord worden gebruikt. Doordat erfdienstbaarheid 1 over het perceel van [eisers] loopt over een flinke lengte, pal langs de zijgevel en de voordeur van de woning loopt, wordt de privacy ernstig geschonden. Erfdienstbaarheid 1 loopt ook tussen de woning en de tuin van [eisers] De inrit is met een hek aan de [adres] afgesloten. De erfdienstbaarheid belet [eisers] het volledig benutten van het achtererf voor de opslag van boten en auto’s. Destijds is erfdienstbaarheid 1 gevestigd om te komen en te gaan naar de openbare weg. Dit was destijds de enige mogelijkheid. Na het realiseren van de mandelige weg op perceel 3606 en de vestiging van erfdienstbaarheid 2, niet meer. Oorspronkelijk bevond zich op het achtererf van [gedaagden] een garage met slechts een ingang aan de zijde van perceel 3194. Nu is deze vervangen door een carport die aan beide zijden open is en ook het perceel van [eisers] in een open verbinding is komen te staan met de achtergelegen percelen. Door erfdienstbaarheid 2 en de mandelige weg is het niet meer noodzakelijk om op perceel 3194 te komen. Het doel dat destijds bij de vestiging van de erfdienstbaarheid werd beoogd is daarom komen te vervallen en kan daarnaast op een andere voor [eisers] minder belastende wijze worden bereikt. Door gebruikmaking van erfdienstbaarheid 2 kan [gedaagden] ook auto’s keren. Dat kan bij gebruikmaking van erfdienstbaarheid 1 niet. Met erfdienstbaarheid 2 en de daaraan verbonden boete en de mandelige weg is sprake van een duurzame situatie die voor de verre toekomst is bestendigd.
3.3.
[gedaagden] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering. [gedaagden] heeft een redelijk belang. In 2006 heeft [gedaagden] met de vestiging van erfdienstbaarheid 2 een complementaire mogelijkheid gecreëerd om van de schuur/garage en parkeerplaats op het achtererf van perceel 3195 de openbare weg te bereiken. Daarmee heeft [gedaagden] bereikt dat hij een ronde kan rijden zonder te keren door gebruikmaking van beide erfdienstbaarheden, beginnend op de mandelige weg of omgekeerd beginnend over erfdienstbaarheid 1. Erfdienstbaarheid 1 wordt daardoor minder belast. [gedaagden] houdt belang bij gebruikmaking van erfdienstbaarheid 1. Het kunnen rijden van een ronde was een belangrijke reden voor [gedaagden] om in 2006 perceel 3130 te kopen dat vervolgens is opgesplitst in de mandelige weg en perceel 3607. Deze aankoop onderstreept op zichzelf reeds het belang van [gedaagden] bij het gebruik kunnen maken van erfdienstbaarheid 1 om een ronde te kunnen rijden. Ook de carport is zo gebouwd dat dit mogelijk is gemaakt. [eisers] heeft hiertegen nooit bezwaar gemaakt. Als [gedaagden] had geweten dat [eisers] later alsnog bezwaar zou maken dan had hij zich de tijd, moeite en kosten bespaard. [eisers] heeft zijn huis in 2012 te koop gezet. Daarna wilde hij erfdienstbaarheid 1 verplaatsen en vervolgens opheffen. De mandelige weg is smal: als er een auto op geparkeerd staat is de doorgang geblokkeerd. [gedaagden] kan dan nog via erfdienstbaarheid 1 zijn erf bereiken en naar keuze parkeren in de carport of elders op zijn erf. Erfdienstbaarheid 1 vermeerdert de waarde van het heersend erf. Opheffing heeft een waardedaling tot gevolg. De kosten van de erfdienstbaarheid 1 zijn bij aankoop voldaan. Opheffing betekent twee maal verarming voor [gedaagden] Om tot opheffing van erfdienstbaarheid 1 te komen moet [eisers] een zeer zwaarwegend belang hebben, de eigenaar van het heersend erf hoeft dat niet, die hoeft slechts een redelijk belang te hebben. Dat sprake zou zijn van een privacy schending wordt door [eisers] geenszins aannemelijk gemaakt en betwist. Voor zover al enige hinder zou ontstaan is dit inherent aan een erfdienstbaarheid.
in reconventie
3.4.
[gedaagden] vordert - samengevat -:
- voor recht te verklaren dat [eisers] verplicht is zijn perceel 3194 ([adres]) zo in te richten en ingericht te houden dat [gedaagden] niet gehinderd wordt in het ongestoord gebruik van de erfdienstbaarheid ten behoeve van perceel 3195 ([adres]);
- [eisers] te gebieden om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis alle zaken die het gebruik van deze erfdienstbaarheid hinderen te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van verbeurte van een dwangsom;
- met veroordeling van [eisers] in de kosten en nakosten vermeerderd met de wettelijke rente.
3.5.
[eisers] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
In verband met de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie worden deze hierna gezamenlijk behandeld. De vordering in conventie (opheffing van de erfdienstbaarheid 1) zal als eerste worden behandeld. Indien deze vordering wordt toegewezen en wordt geoordeeld dat [gedaagden] geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid, volgt daaruit dat de vordering in reconventie (nakoming van de erfdienstbaarheid 1) zal worden afgewezen.
4.2.
Artikel 5:79 BW Pro bepaalt dat de rechter een erfdienstbaarheid kan opheffen als de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening en het niet aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij zal terugkeren. Daarbij gaat het om een belangenafweging.
4.3.
Erfdienstbaarheid 1 is gevestigd in een situatie waarin de voordeur van de woning en het achtererf van perceel 3195 vanaf de [adres] niet (met de auto) kon worden bereikt. Perceel 3195 had geen uitweg voor het voor- en achtererf. Partijen zijn het er over eens dat het kunnen bereiken van de [adres] vanaf perceel 3195 een zodanig zwaarwegend belang opleverde dat dit een inbreuk op het eigendomsrecht rechtvaardigde door vestiging van een erfdienstbaarheid ten laste van perceel 3194 ten behoeve van perceel 3195.
4.4.
De situatie is daarna gewijzigd. [gedaagden] heeft met de mandelige weg en de vestiging van erfdienstbaarheid 2 een tweede uitweg gerealiseerd.
4.5.
Bij de gerechtelijke plaatsopneming heeft de rechtbank waargenomen dat gebruikmaking van erfdienstbaarheid 1 een forse schending van de privacy van [eisers] tot gevolg heeft. Het pad van erfdienstbaarheid 1 loopt in de voortuin pal langs de voorgevel van de woning van [eisers] en pal langs de gehele zijgevel van de woning, achter de woning langs. De woning en de tuin van [eisers] zijn door het pad gescheiden. [eisers] kan niet vrijelijk beschikken over zijn inrit, het perceel niet geheel omheinen c.q. afsluiten en het perceel ongestoord gebruiken. Erfdienstbaarheid 1 belet [eisers] het volledig benutten van het achtererf voor de opslag van boten en auto’s. Doordat [gedaagden] een carport hebben geplaatst die aan beide zijden open is (in plaats van de schuur/garage met een opening alleen aan de zijde van het perceel van [eisers]), is ook het perceel van [eisers] in een open verbinding komen te staan met de achtergelegen percelen.
4.6.
Ten aanzien van erfdienstbaarheid 1 betrekking hebbend op het pad vanaf de voordeur van de woning op perceel 3195 lopende door de voortuin van perceel 3194, heeft de rechtbank bij de gerechtelijke plaatsopneming geconstateerd dat [gedaagden] de [adres] vanuit de voordeur ook door hun eigen voortuin en over de mandelige weg kunnen bereiken. [gedaagden] heeft bij de gerechtelijke plaatsopneming medegedeeld dat van dit deel van de erfdienstbaarheid nog wel gebruik wordt gemaakt omdat zijn brievenbus nog bij de inrit naar perceel 3194 staat. Het vlak voor de ramen van het woonhuis op perceel 3194 langs lopen, zicht gevend in het woonhuis van [eisers], omdat men de brievenbus niet heeft verplaatst of wil verplaatsen, is geen redelijk belang in de zin van artikel 5:79 BW Pro. Van [gedaagden] mag worden gevergd dat hij de brievenbus verplaatst. De erfdienstbaarheid, voor zover betrekking hebbend op het pad, lopende door de voortuin van perceel 3194, zal worden opgeheven.
4.7.
Ten aanzien van erfdienstbaarheid 1 betrekking hebbend op het pad over perceel 3194 om het achtererf van 3195 te bereiken, wordt het volgende overwogen.
Het doel van de erfdienstbaarheid 1 was het verschaffen van een uitweg, omdat deze ontbrak. Ter gelegenheid van de gerechtelijke plaatsopneming heeft de rechtbank waargenomen dat [gedaagden] door gebruikmaking van erfdienstbaarheid 2, auto’s in en uit de achter de woning gelegen carport kan rijden en genoeg ruimte heeft om de auto’s te keren. Ook het achtergelegen perceel 3608 is met gebruikmaking van erfdienstbaarheid 2 (met auto’s) goed bereikbaar. Er is nu dus een andere uitweg gerealiseerd door middel van de mandelige weg en erfdienstbaarheid 2, die [gedaagden] een zelfstandige nieuwe uitweg biedt. Het doel van de vestiging van erfdienstbaarheid 1 wordt met erfdienstbaarheid 2 even goed, zo niet beter gediend. Keren kan bij gebruikmaking van erfdienstbaarheid 1 niet. Wat er ook zij van de kosten die [gedaagden] zich hebben getroost om erfdienstbaarheid 2 te realiseren, deze hebben in grote mate te maken met de bereikbaarheid van perceel 3608. De stelling dat [gedaagden] de kosten niet zou hebben gemaakt als hij had geweten dat [eisers] opheffing van erfdienstbaarheid 1 zou vorderen, wordt daarom gepasseerd. Het belang dat [gedaagden] stelt te hebben bij het kunnen rijden van een ronde is een te ver strekkende oprekking van het recht op uitweg in verhouding tot de privacy schending die [eisers] heeft te dulden bij handhaving van erfdienstbaarheid 1. De absolute noodzaak die aan het recht op uitweg ten grondslag ligt en aan de vestiging van erfdienstbaarheid 1, is niet meer aanwezig. Redenen van comfort, zoals een ronde kunnen rijden om niet te hoeven keren terwijl dat wel kan, zijn daarom onvoldoende om te spreken van een redelijk belang. Dat door opheffing van erfdienstbaarheid 1 de waarde van perceel 3195 zou dalen wordt als onvoldoende onderbouwd gepasseerd. Of [eisers] zijn woning (in de nabije toekomst) zal verkopen (de woning staat thans niet in de verkoop) is een factor die aan de situatie op zichzelf niets verandert en aan de bevoegdheid van [eisers] (en zijn rechtsopvolgers) om opheffing van erfdienstbaarheid 1 te vorderen, niet afdoet. Deze omstandigheden brengen mee dat de belangen van [eisers] bij opheffing van erfdienstbaarheid 1 zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagden] bij uitoefening van erfdienstbaarheid 1. Er is derhalve geen redelijk belang meer van [gedaagden] Deze situatie is bestendigd door middel van mandeligheid en erfdienstbaarheid 2 met boetebeding, zodat niet aannemelijk is dat dit redelijk belang terugkeert.
4.8.
Uit het vorenstaande volgt dat de erfdienstbaarheid zal worden opgeheven en de vordering in reconventie geen bespreking behoeft.
4.9.
[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 97,74
- betaald griffierecht € 282,00
- salaris advocaat
€ 1.356,00(3 punten × tarief € 452,00)
€ 1.356,00(3 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.735,74
Vanwege de samenhang van conventie en reconventie worden de kosten in reconventie geacht te zijn begrepen in het in conventie begrote bedrag en worden deze gesteld op nihil.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
heft op de erfdienstbaarheid van weg gevestigd bij akte van 18 juli 1984 ten behoeve van perceel 3195 ([adres]) ten laste van perceel 3194 ([adres]),
5.2.
verklaart dit vonnis tot zo ver uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.3.
wijst de vorderingen af,
in conventie en in reconventie
5.4.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.735,74,
5.5.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Gaertman en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2014. [1]