Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer / rolnummer: 4006845 MV EXPL 15-75
Vonnis in kort geding van 29 april 2015
in de zaak van
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde mr. H.M.G. Brunklaus, advocaat te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde mr. H.F. Govers, advocaat te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Ymere en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 april 2015 met producties 1 tot en met 7b
- de fax van 15 april 2015 van Ymere met productie 8
- de fax van 16 april 2015 van Ymere met productie 9
- de fax van 15 april 2015 van [gedaagde] met 6 producties
- de mondelinge behandeling op 17 april 2015
- de pleitnota van Ymere
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 1 april 2010 de woning aan het adres [adres] ([postcode]) in [woonplaats] van (de rechtsvoorganger van) Ymere. Het gehuurde betreft een woning in een portiekflat met een afzonderlijke berging in het souterrain. [gedaagde] bewoont de woning met haar twee minderjarige kinderen, een dochter van (bijna) zes jaar en een zoon van zes maanden.
2.2.
De schriftelijke huurovereenkomst bepaalt onder meer dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte.
2.3.
Omstreeks medio 2014 heeft [gedaagde] de bij het gehuurde behorende berging in gebruik gegeven aan een derde. Zij heeft daartoe haar enige sleutel van de berging aan die persoon afgegeven.
2.4.
Op 23 januari 2015 trof [gedaagde] enkele politieagenten op de galerij bij haar woning. Deze agenten hebben [gedaagde] verzocht haar berging voor hen te openen. [gedaagde] had geen sleutel van haar berging, waarna de agenten de deur van de berging hebben geforceerd. In de berging zijn 48 hennepplanten aangetroffen in een kweektent. Uit het hennepinformatiebericht van de politie volgt dat ook drie aangesloten verlichtingsarmaturen zijn aangetroffen die waren aangesloten op een tijdschakelaar. De politie heeft geconstateerd dat de aan- en afvoer van lucht automatisch gebeurde en dat de lucht werd gefilterd door een koolstoffilter.
2.5.
Energiebedrijf Liander heeft de elektriciteitsmeter verwijderd.
2.6.
Op maandag 26 januari 2015 heeft [gedaagde] Ymere telefonisch geïnformeerd over het voorval op vrijdag 23 januari 2015. Ymere heeft [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek dat op 29 januari 2015 heeft plaatsgevonden op het kantoor van Ymere.
2.7.
De politie heeft het voorval gemeld bij de gemeente Weesp en bij Ymere.
2.8.
Op 5 februari 2015 hebben twee medewerkers van Ymere een huisbezoek bij [gedaagde] afgelegd. Op dat moment waren eveneens twee hulpverleners (Jeugdzorg/Sociaal Wijkteam) aanwezig alsook de schoonouders van [gedaagde]. De ontstane situatie is besproken, en een huuropzeggingsformulier is door de medewerkers van Ymere achtergelaten.
2.9.
Bij brief van 5 februari 2015 heeft Ymere [gedaagde] onder meer het volgende geschreven:
‘(…) Op 23 januari 2015 heeft de politie geconstateerd dat u in deze woning een hennepplantage en/of hennepverwerkingsbedrijf heeft aangelegd.
(…) Daarnaast heeft u uzelf, uw buren en het bezit van Ymere in groot gevaar gebracht. Een hennepplangage is brandgevaarlijk. Ook is er een verhoogde kans op lekkage en schimmelvorming.
Ymere neemt geen genoegen met deze situatie. Aangezien u in strijd handelt met de huurovereenkomst die u met ons bent aangegaan, hebt u geen recht meer op de woning. Wij sommeren u om binnen 8 dagen na dagtekening van deze brief schriftelijk de huur op te zeggen. U kunt hiervoor gebruik maken van bijgevoegd huuropzeggingsformulier. Als einddatum stellen wij 1 juli 2015 voor. (…)
Ik adviseer u dringend gehoor te geven aan onze sommatie. U voorkomt daarmee dat wij een juridische procedure wegens wanprestatie tegen u moeten aanspannen. De deurwaarder ontruimt vervolgens de woning en int de boete. De woning wordt dan ontruimd. Alle kosten voor deze procedure komen bovendien voor uw rekening. (…)’
2.10.
[gedaagde] heeft op 5 februari 2015 ‘s middags een door haar ondertekend huuropzeggingsformulier ingeleverd op het kantoor van Ymere.
2.11.
Ymere heeft bij brief van 9 februari 2015 de opzegging van [gedaagde] aan [gedaagde] bevestigd en schrijft, voor zover van belang:
‘Wij hebben uw huuropzegging voor de woning aan [adres] te [woonplaats] ontvangen. Op uw verzoek zal onze huurovereenkomst officieel worden beëindigd op 30 juni 2015.’
2.12.
Bij brief van 16 februari 2015 heeft [gedaagde] Ymere het volgende geschreven:
‘Uw interpretatie in uw schrijven van 9 februari: “Op uw verzoek zal onze huurovereenkomst officieel worden beëindigd op 30 juni 2015” is onjuist. Op 5 februari kreeg ik bezoek van uw medewerker die mij dwong een handtekening te zetten. Dat was nog voordat ik uw brief van 5 februari 2015 had ontvangen waarin ik werd gesommeerd om binnen acht dagen na 5 februari schriftelijk de huur op te zeggen (…) Er was geen hennep in mijn woning en ik heb ook niks aangelegd.(…) Er waren een aantal planten buiten mijn medeweten om in de berging. Ik droeg daarvan geen kennis. Ik heb dat meermaals naar waarheid verklaard. Ik was met mijn hoogzwangere buik bepaald niet bezig met de berging en het mogelijke misbruik dat daarvan werd gemaakt. (…)
(…) vernietig ik hierbij op grond van art. 3:44 lid 1 BW Pro buitengerechtelijk de door bedreiging, bedrog en misbruik van omstandigheden tot stand gekomen rechtshandeling d.d. 5 februari jl. te weten de afgedwongen huurbeëindiging en ga ik ervan uit dat ik ook na 30 juni 2015 gewoon op dit adres in mijn woning zal blijven wonen.’
2.13.
Ymere heeft bij brief van haar gemachtigde van 5 maart 2015 [gedaagde] meegedeeld niet akkoord te gaan met de herroeping van de huuropzegging.
3.Het geschil
3.1.
Ymere vordert dat de kantonrechter, rechtsprekend in kort geding, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, [gedaagde] veroordeelt de woning gelegen aan het adres [adres] ([postcode]) in [woonplaats], primair uiterlijk op 1 juli 2015, subsidiair binnen acht dagen na betekening van dit vonnis, te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen, met machtiging aan Ymere bij gebreke van voldoening aan deze ontruiming deze zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [gedaagde], met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat Ymere geen spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen, omdat – volgens de primaire grondslag van de vordering van Ymere – de overeenkomst pas eindigt op 30 juni 2015. De kantonrechter is evenwel van oordeel dat in voldoende mate is gebleken van het spoedeisend belang van Ymere bij haar vorderingen gelet op het standpunt van [gedaagde] dat zij de woning niet op 30 juni 2015 wenst te verlaten.
Algemene huurvoorwaarden
4.2.
Tussen partijen is in geschil of de door Ymere overgelegde Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte op de huurovereenkomst van toepassing zijn. [gedaagde] heeft betwist dat deze stukken bij de ondertekening van de huurovereenkomst gevoegd waren. Ymere heeft evenwel gemotiveerd aangevoerd dat haar rechtsvoorgangster De Woningbouw altijd een map aan de nieuwe huurder gaf met daarin naast de huurovereenkomst eveneens de toepasselijke huurvoorwaarden. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] erkend dat zij een map van De Woningbouw heeft ontvangen. Gelet hierop staat tussen partijen vast dat de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van toepassing zijn. Artikel 7 van Pro deze voorwaarden luidt, voor zover van belang, als volgt:
7.4. (…)
Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden, en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)
7.5.Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derde in gebruik te geven. (…)
7.7.
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Verhuurder zal bij overtreding van deze bepaling ontbinding van de huurovereenkomst vorderen.
Inhoudelijke beoordeling
4.3.
Aan haar primaire vordering legt Ymere ten grondslag dat de huurovereenkomst zal eindigen op 30 juni 2015 doordat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd en Ymere deze opzegging heeft aanvaard. Ymere stelt dat zij mocht vertrouwen op de verklaring van [gedaagde], zodat [gedaagde] aan deze opzegging gehouden dient te worden.
4.4.
[gedaagde] verweert zich door te stellen dat de huuropzegging heeft plaatsgevonden onder invloed van een wilsgebrek, zodat zij niet aan haar opzegging gehouden kan worden en zij zich rechtsgeldig op de vernietiging van de huuropzegging kan beroepen. Ter onderbouwing van dit verweer voert [gedaagde] aan dat zij het huuropzeggingsformulier onder grote druk van Ymere heeft ondertekend. Op 5 februari 2015 zijn drie medewerkers van Ymere bij haar thuis geweest, naast nog twee hulpverleners vanuit de gemeente. Volgens [gedaagde] hebben deze medewerkers van Ymere haar meegedeeld dat zij verplicht was de huurovereenkomst nog diezelfde dag op te zeggen, omdat [gedaagde] anders – indien een ontruimingsprocedure door Ymere opgestart zou worden – binnen enkele dagen haar woning zou moeten verlaten en daarbij het risico liep dat haar kinderen haar zouden worden afgenomen. [gedaagde] stelt dat zij door de medewerkers van Ymere werd gerustgesteld doordat zij haar vertelden dat zij voor een urgentieverklaring in aanmerking zou komen. Volgens [gedaagde] is niet besproken of er opvangmogelijkheden voor haar en haar kinderen waren. [gedaagde] stelt dat zij de aanwezige hulpverleners heeft gevraagd of zij een woning zou krijgen. Nu blijkt achteraf dat [gedaagde] geen urgentieverklaring krijgt vanwege de aangetroffen hennep. Van de hulpverleners moest [gedaagde] een plan van aanpak maken voor de mogelijke situatie dat zij met haar kinderen op straat zou komen.
4.5.
Ymere betwist dat zij [gedaagde] onder druk heeft gezet, en voert aan dat haar medewerkers [gedaagde] enkel hebben gewezen op (de consequenties van) het zero-tolerance beleid van Ymere. Ymere stelt dat zij [gedaagde] uiteen heeft gezet wat haar keuzemogelijkheden waren nu er hennep in haar woning is aangetroffen, namelijk dat zij kon instemmen met een vrijwillige ontbinding met een lange ontruimingstermijn, of een ontruimingsprocedure afwachten waarbij een korte ontruimingstermijn zou worden toegewezen. Ymere stelt dat zij [gedaagde] daarbij heeft uitgelegd dat zij vanwege de jonge kinderen bereid was om instemmen met een langere opzegtermijn. Ymere betwist [gedaagde] gedwongen te hebben ter plekke het formulier te ondertekenen. Zij stelt dat zij het formulier met daarbij de brief van 5 februari 2015 bij [gedaagde] heeft achtergelaten en haar erop heeft gewezen dat zij het formulier kon inleveren of per post op kon sturen. Volgens Ymere heeft zij [gedaagde] geadviseerd zich als woningzoekende in te schrijven, en heeft zij [gedaagde] gewezen op de mogelijkheid van het aanvragen van een urgentieverklaring. Aan het einde van het gesprek op 5 februari 2015 heeft Ymere [gedaagde] gevraagd of zij nog vragen had, en die had ze niet, aldus nog steeds Ymere. Ten slotte heeft Ymere aangevoerd dat bij het gesprek op 5 februari 2015 ook de schoonouders van [gedaagde] en twee hulpverleners van het sociaal wijkteam aanwezig waren, ook toen de medewerkers van Ymere de woning verlieten. Ymere stelt zich om deze redenen op het standpunt dat [gedaagde] voldoende gelegenheid heeft gehad om zich te beraden en ruggespraak te kunnen voeren voordat zij het formulier ondertekend bij Ymere heeft ingeleverd. Volgens Ymere was het uiteindelijk [gedaagde] zelf die de beslissing heeft genomen.
4.6.
De kantonrechter stelt voorop dat beoordeeld moet worden of in deze procedure voldoende aannemelijk is geworden dat een rechter in een bodemprocedure tot het oordeel zou komen dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgezegd, zodat een vordering tot ontruiming ook in een eventuele bodemprocedure naar alle waarschijnlijk zou worden toegewezen.
4.7.
De ondertekening door [gedaagde] van het huuropzeggingsformulier is een duidelijke en ondubbelzinnige handeling, waaruit haar instemming met de beëindiging van de huur blijkt. Gelet op het verweer van [gedaagde] dient beoordeeld te worden of de omstandigheden waaronder [gedaagde] het huuropzeggingsformulier heeft ondertekend met zich brengen dat zij zich op vernietigbaarheid van haar rechtshandeling kan beroepen omdat sprake is van een wilsgebrek. Hoewel [gedaagde] in haar brief van 16 februari 2015 nog stelt dat zij door bedreiging, bedrog en misbruik van omstandigheden het huuropzeggingsformulier heeft ondertekend, beperkt zij haar verweer in deze procedure – zoals volgt uit de inhoud van de pleitnota en het verhandelde ter zitting – tot de stelling dat Ymere ‘grote druk’ op Ymere heeft uitgeoefend.
4.7.1.
Voor zover [gedaagde] zich met haar stellingen beoogt te beroepen op het wilsgebrek bedrog overweegt de kantonrechter als volgt. Bedrog is aanwezig, wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijgen verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat Ymere haar door bedrog heeft bewogen tot het ondertekenen van het huuropzeggingsformulier. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is de gang van zaken bij het huisbezoek op 5 februari 2015 uitvoerig aan de orde gekomen. Het is de kantonrechter niet gebleken dat Ymere onjuiste mededelingen heeft gedaan, dat zij opzettelijk informatie heeft verzwegen of dat zij een andere kunstgreep heeft gebruikt. Ten aanzien van de urgentieverklaring is door [gedaagde] niet aannemelijk gemaakt dat Ymere haar zou hebben toegezegd dat zij deze urgentieverklaring zonder meer zou krijgen. Ymere heeft in dit verband gesteld dat zij de mogelijkheid van een urgentieverklaring heeft besproken, en dat zij [gedaagde] heeft geadviseerd om hierover contact op te nemen met de gemeente.
4.7.2.
Voor zover [gedaagde] zich met haar verweer heeft beoogd te beroepen op misbruik van omstandigheden overweegt de kantonrechter als volgt. Misbruik van omstandigheden doet zich voor wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is [gedaagde] er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat zij door misbruik van omstandigheden het huuropzeggingsformulier heeft ondertekend. Daartoe overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] en Ymere zowel op 29 januari 2015 als op 5 februari 2015 hebben gesproken over de situatie, dat Ymere op 29 januari 2015 heftig geëmotioneerd was, om welke reden de afspraak voor het huisbezoek op 5 februari is gemaakt. Op 5 februari 2015 waren ook de schoonouders van [gedaagde] in de woning aanwezig. In dit gesprek heeft Ymere het zerotolerance-beleid (nogmaals) uiteengezet. Ymere heeft [gedaagde] uitgelegd welke keuze zij op grond van dat beleid restte. Ymere heeft [gedaagde] uitgelegd dat zij vanwege de kinderen van [gedaagde] bereid was in te stemmen met het eindigen van de huurovereenkomst op een lange termijn van vijf maanden. Het voorgaande is niet, dan wel onvoldoende, door [gedaagde] weersproken. Daar komt bij dat niet is komen vast te staan dat Ymere [gedaagde] gedwongen heeft diezelfde dag het huuropzeggingsformulier te ondertekenen en in te leveren.
4.8.
Nu [gedaagde] door zelf de huurovereenkomst op te zeggen zeker was van een lange opzeggings- en ontruimingstermijn (vijf maanden), hetgeen Ymere juist rekening houdend met de situatie van [gedaagde] heeft voorgesteld, is de kantonrechter van oordeel dat Ymere het door [gedaagde] inleveren van het door haar ondertekenende huuropzeggingsformulier mocht opvatten als een opzegging van de huurovereenkomst. Om die reden is de kantonrechter voorshands van oordeel dat het beroep van Ymere op het gerechtvaardigd vertrouwen dat zij aan het opzeggingsformulier mocht hechten aan het – onvoldoende onderbouwde – verweer van [gedaagde] in de weg staat.
4.9.
Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot de slotsom dat [gedaagde] in deze procedure er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat zij onder invloed van een wilsgebrek de huurovereenkomst heeft opgezegd en dat Ymere mocht vertrouwen op de juistheid van de verklaring van [gedaagde]. Om die reden is de kantonrechter voorshands van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure zal beslissen dat de huurovereenkomst door opzegging op 30 juni 2015 eindigt en [gedaagde] het gehuurde dient te verlaten.
4.10.
De vordering van Ymere wordt op de primaire grondslag toegewezen. Hierdoor zullen de overige stellingen van partijen – waaronder dat [gedaagde] de hennepkwekerij niet zelf heeft aangelegd, dat van brand- en overstromingsgevaar geen sprake was, dat [gedaagde] zich voor het overige altijd als een goed huurder heeft gedragen en het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning – buiten beschouwing worden gelaten.
4.12.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Ymere worden begroot op:
- dagvaarding € 96,16
- griffierecht 116,00
- salaris gemachtigde
600,00
600,00
Totaal € 812,16
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning gelegen aan de [adres] ([postcode]) in [woonplaats] uiterlijk op 1 juli 2015, te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op € 812,16,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zo ver uitvoerbaar bij voorraad
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2015.