ECLI:NL:RBMNE:2017:2380

• Datum uitspraak: 17 mei 2017
• Publicatiedatum: 15 mei 2017
• Zaaknummer: 5592483
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.J. van Binsbergen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging courtagebeding bij bemiddeling zelfstandige woonruimte wegens dienen van twee heren

Eiser heeft via een bemiddelaar een zelfstandige huurwoning gehuurd en betaalde een courtage van €1.119,25. Hij vordert terugbetaling van dit bedrag met wettelijke rente en incassokosten, stellende dat het courtagebeding vernietigbaar is omdat de bemiddelaar zowel voor de huurder als de verhuurder optreedt (het dienen van twee heren) en dit volgens artikel 7:417 lid 4 BW niet is toegestaan.

De bemiddelaar betwist dat hij een overeenkomst met de verhuurder heeft gesloten en dat het courtagebeding vernietigbaar is. De rechtbank volgt echter het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 en oordeelt dat de bemiddelaar inderdaad een bemiddelingsovereenkomst met zowel huurder als verhuurder heeft gesloten, ook al ontvangt hij geen loon van de verhuurder.

Het courtagebeding wordt vernietigd en het betaalde bedrag wordt als onverschuldigd beschouwd. De rechtbank wijst de vordering tot terugbetaling van de courtage, de wettelijke rente vanaf 27 november 2015 en de buitengerechtelijke incassokosten toe. De proceskosten worden aan de zijde van de bemiddelaar opgelegd.

Uitkomst: De rechtbank veroordeelt de bemiddelaar tot terugbetaling van de courtage met rente en incassokosten wegens vernietiging van het courtagebeding.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 5592483 UC EXPL 16-18918 GB/850

Vonnis van 10 mei 2017

inzake

1. [eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiser sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder gezamenlijk ook, in mannelijk enkelvoud, te noemen [eiser sub 1] ,

eisende partij,

gemachtigde: Stichting Univé Rechtshulp,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. J.L.G.M. van der Lans.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek, tevens inhoudende wijziging van eis

- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 14 december 2013 heeft [eiser sub 1] via de website Pararius.nl een door [gedaagde] aangeboden zelfstandige woning aan de [adres] te [woonplaats] gezien. Omdat de naam van de verhuurder op de website was afgeschermd, heeft [eiser sub 1] contact opgenomen met [gedaagde] , van wie de gegevens op de website stonden.

2.2.

[eiser sub 1] heeft voor deze woning een huurovereenkomst van [gedaagde] ontvangen. De definitieve huurovereenkomst, met als ingangsdatum 1 februari 2014, is op 15 januari 2014 door [eiser sub 1] ondertekend. Op dezelfde datum, 15 januari 2014, heeft [eiser sub 1] een overeenkomst van opdracht tot dienstverlening, huurwoningaanvraag & acceptatiebegeleiding ondertekend, waarbij hij aan [gedaagde] (die destijds handelde onder de naam [naam] ) opdracht heeft gegeven tot woningbemiddeling voor deze woning tegen een courtage van € 1.119,25 inclusief btw. [eiser sub 1] heeft dit bedrag op 17 januari 2014 aan [gedaagde] betaald.

2.3.

[eiser sub 1] en zijn gemachtigde hebben [gedaagde] herhaaldelijk, onder meer bij brief van [eiser sub 1] van 27 november 2015, met verwijzing naar een arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015, verzocht om terugbetaling van dat bedrag, omdat zij van mening zijn dat dit onverschuldigd is betaald. [gedaagde] heeft daaraan geen gevolg gegeven.

3. Het geschil

3.1.

Na wijziging van eis vordert [eiser sub 1] om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling in de nakosten:

primair : [gedaagde] te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan hem te voldoen het bedrag van € 1.119,25, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 november 2015, [gedaagde] voorts te veroordelen tot betaling aan hem van € 167,89 aan buitengerechtelijke incassokosten, alsmede [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;

subsidiair : de vergoeding voor de werkzaamheden van [gedaagde] vast te stellen op een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen bedrag voor deze werkzaamheden en het gevorderde bedrag met het vastgestelde bedrag te verminderen, alsmede [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiser sub 1] dat er overeenkomstig de uitspraak van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 in dit geval sprake is van het dienen van twee heren. Het gehuurde betreft een zelfstandige woning in het kader van artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek (BW), zodat van artikel 7:417 lid 4 BW niet mag worden afgeweken. Hij heeft met zijn brief van 27 november 2015 het courtagebeding buitengerechtelijk vernietigd, zoals bedoeld in artikel 3:40 lid 2 BW juncto artikel 3:50 lid 1 BW. In die brief wordt namelijk aangegeven dat het courtagebeding niet geoorloofd is en dat het bedrag voor bemiddelingskosten onredelijk hoog is. Op grond daarvan heeft hij restitutie van het bedrag aan bemiddelingskosten gevraagd. Voor zover noodzakelijk, vernietigt [eiser sub 1] alsnog de bepaling tot het voldoen van bemiddelingskosten aan [gedaagde] . Omdat de huurovereenkomst op 15 januari 2014 is ondertekend, is deze vernietiging naar zijn mening ruim binnen de termijn van drie jaren gedaan. Voorts brengt [eiser sub 1] naar voren dat hij geen opdracht tot het zoeken van een huurwoning aan [gedaagde] heeft gegeven. [gedaagde] stelde als voorwaarde voor het ondertekenen van de huurovereenkomst dat de opdracht tot dienstverlening, huurwoningaanvraag en acceptatiebegeleiding moest worden ondertekend. Er is volgens [eiser sub 1] tevens sprake van een onredelijk voordeel conform artikel 7:264 BW. De door [gedaagde] gestelde kosten zijn niet onderbouwd en de werkzaamheden van [gedaagde] zijn minimaal geweest. Ook is hij van mening dat de kosten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

Verder maakt [eiser sub 1] aanspraak op de wettelijke rente en een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt, respectievelijk hij, [eiser sub 1] , de vordering uit handen heeft moeten geven.

3.3.

[gedaagde] voert daartegen aan dat [eiser sub 1] zich al vanaf 9 augustus 2012 als woningzoekende had ingeschreven op de website en dat [eiser sub 1] dus een zoekopdracht aan hem had verstrekt. [gedaagde] verwijst daartoe naar de producties 11 en 12 bij zijn conclusie van antwoord. Op grond van deze zoekopdracht heeft hij de woning aan de [straatnaam] te [woonplaats] aan [eiser sub 1] aangeboden. [gedaagde] ontkent de stelling van [eiser sub 1] dat [eiser sub 1] slechts een woning op een website had gezien en daarna uit eigen beweging contact met hem had opgenomen. Hij mag daarom aan [eiser sub 1] kosten in rekening brengen. Hij heeft geen werkzaamheden voor de betreffende eigenaar verricht. Hij heeft nooit een overeenkomst met de eigenaar van het pand gehad en ook geen factuur aan hem gestuurd. Hij wijst er in dit verband op dat als het gehuurde al op Pararius.nl had gestaan, wat hij ontkent bij gebrek aan wetenschap, dat daar dan nog niet de conclusie uit getrokken kan worden dat hij dus een contractuele relatie met de eigenaar heeft. Pararius.nl is geen website van hem. Hij kan niet verantwoordelijk worden gehouden voor wat Pararius.nl op haar website zet. [eiser sub 1] heeft een bedrag betaald op grond van een overeenkomst met hem. Er is hier sprake van eenzijdige bemiddeling. De betaling is daarom niet als onverschuldigd aan te merken. Hij ontkent dat [eiser sub 1] gedwongen was alsnog een zoekopdracht te ondertekenen. [eiser sub 1] stond als zoeker te boek, ook al was de overeenkomst nog niet op papier gesteld. [gedaagde] betwist dat [eiser sub 1] de nietigheid van het beding heeft ingeroepen. Een beding in strijd met artikel 7:417 BW is slechts vernietigbaar. [gedaagde] betwist voorts dat sprake is van een onredelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 BW. Een maand huur als kosten voor een zoekopdracht was volkomen marktconform te noemen in 2014. Maar zelfs als zou komen vast te staan dat hij in strijd met de artikelen 7:417 lid 4 BW, 7:425 BW en 7:427 BW had gehandeld, dan is hij van mening dat dit [eiser sub 1] niet meer baat. Er is door [eiser sub 1] geen rechtsvordering tot vernietiging van de betalingsafspraak ingesteld en evenmin is de overeenkomst buitengerechtelijk vernietigd. [gedaagde] verwijst in dit kader naar een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 11 november 2015.

4. De beoordeling

4.1.

De Hoge Raad heeft in voornoemd arrest van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) op prejudiciële vragen als volgt geantwoord:

“(a) De overeenkomst, al dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dat na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruimte te huur is, heeft in beginsel te gelden als een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:425 BW. Op grond van art. 7:427 BW is art 7:417 lid 4 BW daarop dus van toepassing.

(b) Het maakt voor de beantwoording onder (a) geen verschil of de huurbemiddelaar zelf actief de verhuurder benadert met het verzoek of hij woonruimte te huur heeft die de huurbemiddelaar op zijn website wil plaatsen, of dat de verhuurder aan de huurbemiddelaar meldt dat de woonruimte op de website van de huurbemiddelaar kan worden geplaatst.

(c) Hetgeen hiervoor onder (a)-(b) is beslist, is anders indien de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

(d) Uit hetgeen hiervoor in (c) is vermeld volgt dat het voor de beantwoording onder (a) verschil maakt of de huurbemiddelaar in de advertentie van de woonruimte (website) vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld;”

4.2.

De op 15 januari 2014 door [eiser sub 1] ondertekende overeenkomst is een bemiddelingsovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:425 BW. Die houdt immers in dat [gedaagde] zich tegenover [eiser sub 1] verbindt tegen een vergoeding van een maand huur, vermeerderd met btw, als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van de huurovereenkomst tussen [eiser sub 1] en de verhuurder van de woning aan de [adres] te [woonplaats] . Op deze bemiddelingsovereenkomst is via het bepaalde in artikel 7:427 BW artikel 7:417 BW van toepassing. Artikel 7:417 lid 4 BW beoogt het in rekening brengen van courtage door de bemiddelaar aan zowel de verhuurder als de huurder die consument is, tegen te gaan, als de te verrichten rechtshandelingen strekken tot de (ver)huur van een zelfstandige woning (het zogenaamde “dienen van twee heren”).

4.3.

Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagde] behalve met [eiser sub 1] tevens met de verhuurder een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten: [eiser sub 1] is van mening dat dit wel het geval is terwijl [gedaagde] vindt dat dit niet zo is. Een van de argumenten die [gedaagde] daarvoor aandraagt, is dat hij geen loon aan de eigenaar is verschuldigd. Daarover heeft de Hoge Raad in voornoemd arrest van 16 oktober 2015 onder 4.4.4 het volgende overwogen:

“Weliswaar is naar de letter van art. 7:425 BW pas van bemiddeling sprake als de bemiddelaar recht heeft op loon voor zijn werkzaamheden, maar dit staat niet in de weg aan de overeenkomstige toepassing van art. 7:417 lid 4 BW op gevallen als het onderhavige. Het ontstaan van een aanspraak op loon is immers niet een noodzakelijke voorwaarde om van een bemiddelingsovereenkomst te kunnen spreken. Blijkens de totstandkomingsgeschiedenis zijn de woorden “tegen loon” slechts opgenomen om wetstechnische redenen, te weten dat afdeling 7.7.3 BW aanvankelijk als enige inhoudelijke bepaling het huidige art. 7:426 BW bevatte, dat het loon bij bemiddeling regelt (…). In de gevallen als bedoeld in de art. 7:417 en 7:418 BW (…) is die voorwaarde niet op haar plaats, gelet op de met die artikelen beoogde bescherming. Dit wordt bevestigd door het hiervoor in 4.4.2 aangehaalde wetsontwerp. Hierin wordt voorgesteld aan art. 7:427 BW een tweede zin toe te voegen, luidende: “De artikelen 7:417 en 7:418 BW zijn mede van overeenkomstige toepassing, indien de tussenpersoon geen recht op loon heeft.””

Dat [gedaagde] geen loon aan de eigenaar/verhuurder is verschuldigd, maakt dus niet dat geen sprake kan zijn van een bemiddelingsovereenkomst tussen hem en de eigenaar/verhuurder.

4.4.

Verder heeft [gedaagde] als argument aangedragen dat hij geen werkzaamheden voor de eigenaar heeft verricht. Vast staat echter dat niet de naam van de eigenaar/verhuurder op de website, waarop de woning te huur stond aangeboden, was vermeld, maar dat de contactgegevens van [gedaagde] daarop te vinden waren. Verder staat vast dat [eiser sub 1] de huurovereenkomst van [gedaagde] heeft ontvangen. Daarnaast is in de bemiddelingsovereenkomst tussen [eiser sub 1] en [gedaagde] bepaald dat de waarborgsom en de huur van de eerste periode voor de sleuteloverdracht zullen worden overgemaakt aan [gedaagde] en dat [gedaagde] deze bedragen zal doorstorten aan de eigenaar na de sleuteloverdracht. Daaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] wel degelijk een bemiddelingsovereenkomst met de eigenaar/verhuurder van de woning heeft gesloten, op grond waarvan hij in diens opdracht werkzaamheden heeft verricht. Deze werkzaamheden waren immers gericht op de totstandkoming van een huurovereenkomst tussen de eigenaar/verhuurder en [eiser sub 1] . Er is geen sprake van de uitzondering die de Hoge Raad onder (c) van zijn arrest heeft genoemd, zoals hiervoor onder 4.1 geciteerd, namelijk de situatie dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert. Dat het hier niet gaat om een website van [gedaagde] , maakt in dit verband geen verschil. De naam van de eigenaar/verhuurder was immers afgeschermd, waardoor het voor [eiser sub 1] onmogelijk was om rechtstreeks en zonder tussenkomst van [gedaagde] met hem in contact te treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

4.5.

Evenmin is van belang dat [eiser sub 1] zich al eerder op de website van [gedaagde] zelf had ingeschreven als zoeker van een huurwoning en een of meer zoekopdrachten had gegeven, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd. Het gaat er immers om dat [gedaagde] , zoals hiervoor is geoordeeld, ook met de eigenaar/verhuurder van de woning aan de [adres] te [woonplaats] een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten.

4.6.

Omdat [gedaagde] zowel voor de verhuurder als de huurder heeft bemiddeld, heeft hij op grond van artikel 7:417 lid 4 BW geen recht op courtage van [eiser sub 1] . Het betreffende beding in de op 15 januari 2014 ondertekende bemiddelingsovereenkomst is daarmee op grond van artikel 3:40 lid 2 BW vernietigbaar.

4.7.

[gedaagde] heeft betoogd dat [eiser sub 1] deze vernietigbaarheid niet heeft ingeroepen. [eiser sub 1] is daarentegen van mening dat zijn brief van 27 november 2015 te zien is als een buitengerechtelijke vernietiging van het beding, zoals bedoeld in artikel 3:40 lid 2 BW jo. artikel 3:50 lid 1 BW. In deze brief wordt aangegeven dat het beding niet geoorloofd is en dat het bedrag voor courtage onredelijk hoog is. Op grond daarvan wordt restitutie van het bedrag aan courtage gevorderd. Bij de dagvaarding heeft hij, voor zover nodig, alsnog de bepaling tot het voldoen van bemiddelingskosten vernietigd, aldus [eiser sub 1] .

4.8.

Artikel 3:50 lid 1 BW stelt geen vormvereiste aan het beroep op vernietiging en geeft ook niet aan waaruit de inhoud van de vernietigingsverklaring moet bestaan. Er mogen hieraan daarom geen al te hoge eisen worden gesteld. In de brief van [eiser sub 1] van 27 november 2015 heeft [eiser sub 1] duidelijk aangegeven om welke rechtshandeling het gaat, hij heeft aangegeven dat hij van die rechtshandeling wil worden bevrijd en hij heeft verduidelijkt waarom hij hiertoe gerechtigd meent te zijn. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser sub 1] daarmee een buitengerechtelijke verklaring heeft gedaan, zoals is bedoeld in artikel 3:50 lid 1 BW. Ook als hierover anders zou worden geoordeeld, dan is de rechtshandeling bij de dagvaarding op grond van artikel 3:40 lid 2 BW vernietigd. Van verjaring van de bevoegdheid om het courtagebeding te vernietigen is op grond van artikel 3:52 lid 1 sub d BW geen sprake.

4.9.

Gelet op de vernietiging van de het courtagebeding, heeft [eiser sub 1] het bedrag van € 1.119,25 onverschuldigd betaald. Ook van verjaring van de vordering uit onverschuldigde betaling is geen sprake ingevolge artikel 3:309 BW. De gevorderde hoofdsom is reeds op grond van het voorgaande toewijsbaar. Als niet weersproken zal de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf 27 november 2015 eveneens worden toegewezen.

4.10.

Voorts zullen de gevorderde, niet weersproken, buitengerechtelijke kosten ad € 167,89 worden toegewezen. Daarmee zal in totaal een bedrag van € 1.287,14 worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.119,25 vanaf 27 november 2015.

4.11.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] worden begroot op:

- dagvaarding € 96,57

- griffierecht € 223,00

- salaris gemachtigde €
300,00 (2 punten x tarief € 150,00)

totaal € 619,57

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.287,14 met de wettelijke rente over € 1.119,25 vanaf 27 november 2015 tot de voldoening;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 619,57, waarin begrepen € 300,00 aan salaris gemachtigde;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. van Binsbergen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2017.