ECLI:NL:RBMNE:2017:4591 - Rechtbank Midden-Nederland - Tussenuitspraak over planschadevergoeding parkeerterreinu...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 16/5432-T

tussenuitspraak van de meervoudige kamer van 6 september 2017 in de zaak tussen

[eiser 1] en [eiseres 2] , te [woonplaats] , eisers

(gemachtigde: mr. N. Lubach),

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [naam gemeente] , verweerder

(gemachtigde: mr. J. van Maanen).

Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[derde-partij] B.V., te [vestigingsplaats] (Ut.) (gemachtigde: mr. H.P. Verheyen).

Procesverloop

Bij besluit van 22 maart 2016 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van eisers om tegemoetkoming in planschade afgewezen.

Bij besluit van 17 oktober 2016 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.

Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juni 2017. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] . Derde-partij is verschenen, vertegenwoordigd

door [B] , bijgestaan door haar gemachtigde en door [C] .

De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om eisers in de gelegenheid te stellen om één van hun beroepsgronden nader te onderbouwen.

Eisers hebben een nadere reactie overgelegd. Verweerder en derde-partij hebben hierop gereageerd.

Met toestemming van partijen heeft de rechtbank bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft. Vervolgens is het onderzoek op 27 juli 2017 gesloten.

Overwegingen

Feiten

1. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten.

1.1

Eisers waren vanaf april 2002 eigenaar en bewoners van het perceel met het woonhuis [adres] in [woonplaats] (Ut.). Hiernaast ligt het perceel met de woning [adres] . Derde-partij exploiteert sinds 2004 een restaurant op het perceel [adres] . Tussen het restaurant en het perceel [adres] ligt het parkeerterrein van het restaurant.

1.2

Voor alle onder 1.1 genoemde gronden gold in die periode het bestemmingsplan […] , dat in 1991 is vastgesteld (het bestemmingsplan […] 1991).

1.3

Derde-partij heeft in 2010 een deel van het perceel [adres] dat achter die woning ligt in eigendom verworven. Op 21 maart 2012 heeft verweerder op aanvraag van derde-partij een projectbesluit genomen, dat in werking is getreden op 12 mei 2012 en onherroepelijk is geworden op 25 oktober 2012 (het projectbesluit). Het projectbesluit maakt het planologisch mogelijk om het parkeerterrein op de door derde-partij nieuw verworven gronden op het deel van het perceel [adres] uit te breiden met 41 parkeerplaatsen, onder de voorwaarde dat een geluidscherm tussen het perceel van eisers en het parkeerterrein werd gerealiseerd met een minimale dichtheid en hoogte.

1.4

Op 28 mei 2013 is het bestemmingsplan […] 2012 vastgesteld, dat op 9 augustus 2013 onherroepelijk is geworden.

1.5

In 2013 heeft derde-partij vervolgens de destijds agrarische gronden achter het toenmalige parkeerterrein in eigendom verworven. Op 21 augustus 2013 heeft verweerder op aanvraag van derde-partij een omgevingsvergunning verleend, die in werking is getreden op 23 augustus 2013 en onherroepelijk is geworden op 4 oktober 2013 (de omgevingsvergunning). De omgevingsvergunning maakt het planologisch mogelijk om het parkeerterrein op de genoemde agrarische gronden uit te breiden met 50 parkeerplaatsen.

1.6

Derde-partij heeft met verweerder planschadeovereenkomsten gesloten, op grond waarvan zij gehouden is om tegemoetkomingen in planschade aan verweerder te vergoeden, voor zover die voortkomen uit het projectbesluit of uit de omgevingsvergunning.

1.7

Eisers hebben bij verweerder een aanvraag gedaan om tegemoetkoming in planschade, vanwege de door hen gestelde waardedaling van hun woning als gevolg van de planologische wijzigingen door het projectbesluit en de omgevingsvergunning. Verweerder heeft vervolgens de onder ‘Procesverloop’ beschreven besluiten genomen.

1.8

Derde-partij heeft de met het projectbesluit en de omgevingsvergunning toegestane uitbreidingen van het parkeerterrein en het geluidscherm gerealiseerd. Eisers hebben hun perceel in september 2016 aan een derde verkocht.

Planschadeadviezen

2. Aan het bestreden besluit heeft verweerder het advies van 9 december 2015 van de [naam stichting] ( [naam stichting] ) ten grondslag gelegd. [naam stichting] heeft een tweetal vergelijkingen gemaakt van wat planologisch mogelijk was op grond van het bestemmingsplan […] 1991 enerzijds, en wat mogelijk is als gevolg van het projectbesluit (de eerste vergelijking) en de omgevingsvergunning (de tweede vergelijking) anderzijds. In het advies concludeert [naam stichting] :

dat het projectbesluit planologisch gezien voor eisers heeft geleid tot:

een verbetering van de parkeer- en verkeersituatie;

een verdere aantasting van de omgevingskarakteristiek;

een verdere inbreuk op de privacy;

en toename van de hinder;

dat de omgevingsvergunning planologisch gezien voor eisers heeft geleid tot:

een verbetering van de parkeersituatie;

een enigszins verdere afname van het uitzicht;

een toename van de hinder.

2.1

[naam stichting] heeft de waardedaling van het perceel van eisers als gevolg van het projectbesluit vastgesteld op € 10.000,- en de waardedaling als gevolg van de omgevingsvergunning op € 5.000,-. Hieraan heeft [naam stichting] een taxatierapport ten grondslag gelegd.

2.3

[naam stichting] heeft de binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade die voor rekening van eisers moet blijven voor het projectbesluit en de omgevingsvergunning afzonderlijk bepaald. Ten aanzien van de als gevolg van het projectbesluit vastgestelde schade is dit 2,4% van de waarde van de woning. Het als gevolg van de omgevingsvergunning vastgestelde schadebedrag is minder dan 2% van de waarde van de woning. De door verweerder aan het bestreden besluit ten grondslag gelegde conclusie van [naam stichting] is dat eisers wel schade hebben geleden, maar dat deze in beide gevallen geheel binnen het normale maatschappelijke risico valt en daarom voor hun rekening moet blijven.

3. Eisers hebben hun beroepsgronden onderbouwd aan de hand van een second opinion van [naam venootschap onder firma] van 28 december 2016 (het rapport van [achternaam] ), waarin wordt ingegaan op het advies van [naam stichting] . Verweerder heeft in beroep een nadere reactie van [naam stichting] op het rapport van [achternaam] ingebracht. [achternaam] heeft daar weer op gereageerd.

Beoordelingskader

4. Op grond van artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.

Op grond van het tweede lid, aanhef en onder c, van dit wetsartikel is één van de in het eerste lid bedoelde schadeoorzaken een bepaling van een omgevingsvergunning waarbij, kort gezegd, van het bestemmingsplan wordt afgeweken.

Op grond van de Invoeringswet Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt een projectbesluit, nadat het onherroepelijk is geworden, gelijkgesteld met een omgevingsvergunning zoals hiervoor bedoeld.

Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.

Op grond van het tweede lid, aanhef en onder b, van dit wetsartikel blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade in ieder geval voor rekening van de aanvrager.

5. Uit vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) volgt dat bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding moet worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe moet een vergelijking worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat op grond van deze regimes maximaal kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de ABRvS van 18 maart 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:807).

5.1

Bij de beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in planschade als gevolg van planologische ontwikkelingen op gronden van derden, moet worden uitgegaan van de voor de aanvrager meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van die gronden. Dat kan voor de ene schadefactor, bijvoorbeeld voor de aantasting van privacy, een andere invulling zijn dan voor een andere schadefactor, bijvoorbeeld aantasting van het uitzicht (uitspraak van 3 juli 2013, ECLI:NL:RVS:2013:112).

5.2

Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht (uitspraak van 7 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2398).

Planvergelijking projectbesluit

6. Eisers hebben hun beroepsgrond over de peildatum die voor de vaststelling van de planschade door het projectbesluit moet worden gehanteerd, op de zitting ingetrokken. De rechtbank zal met verweerder en derde-partij voor de peildatum uitgaan van de datum van inwerkingtreding van het projectbesluit: 12 mei 2012.

7. Eisers voeren aan dat verweerder ten onrechte het bestemmingsplan […] 2012 niet als schadeveroorzakende maatregel heeft betrokken in de eerste planologische vergelijking. Verweerder heeft als standpunt dat hij hiertoe niet gehouden was, omdat eisers het bestemmingsplan […] 2012 niet in hun aanvraag hebben genoemd.

7.1

Op grond van artikel 6.1.2.2, eerste lid, aanhef en onder a, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade een aanduiding van de oorzaak, bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro, ter zake waarvan een tegemoetkoming in de schade wordt gevraagd. In de nota van toelichting bij dit artikel is vermeld dat de in die bepaling bedoelde aanduiding van de schade inhoudt welk juridisch besluit of welke bepaling de oorzaak van de door de aanvrager gestelde schade is.

7.2

De rechtbank stelt vast dat eisers het bestemmingsplan […] 2012 niet als oorzaak van planschade hebben genoemd in hun aanvraagformulier en de daarbij gevoegde stukken. In de aanvraag worden alleen de twee door derde-partij gevraagde besluiten om het parkeerterrein te mogen uitbreiden omschreven. Dat de aanvraag, zoals eisers aanvoeren, is gericht op de nadelen van het parkeerterrein is, gelet op de voorschriften uit het Bro, onvoldoende voor de conclusie dat zij ook om vergoeding van planschade als gevolg van het bestemmingsplan […] 2012 hebben verzocht. De rechtbank verwijst in dit kader naar de uitspraak van de ABRvS van 4 december 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:2232). Verweerder heeft dit bestemmingsplan daarom terecht niet als schadeveroorzakend besluit bij de planologische vergelijking betrokken. De beroepsgrond slaagt niet.

8. Eisers voeren, onder verwijzing naar het rapport van [achternaam] , vervolgens aan dat [naam stichting] er in haar advies geen rekening mee heeft gehouden dat het bij het projectbesluit voorgeschreven geluidscherm ook in transparante vorm zou kunnen worden geplaatst. Dit is volgens eisers voor hen de meest nadelige invulling van het projectbesluit en dit leidt tot een grotere inbreuk op hun privacy en tot een grotere hinder (door het schijnen van koplampen van auto’s) dan waarvan [naam stichting] is uitgegaan. In reactie op deze beroepsgrond heeft [naam stichting] bestreden dat een doorzichtig geluidscherm de meest nadelige invulling van het projectbesluit is. Op de zitting is daar namens verweerder aan toegevoegd dat het niet realistisch is dat een transparant geluidscherm wordt geplaatst.

8.1

Het projectbesluit schrijft slechts het plaatsen van een geluidscherm voor en het is niet in geschil dat dit ook een transparant geluidscherm mag zijn. De rechtbank is met eisers van oordeel dat een transparant geluidscherm een nadeliger invulling van het projectbesluit is dan een ondoorzichtig geluidscherm, omdat met een transparante variant mensen vanaf het parkeerterrein zicht kunnen hebben op het perceel van eisers en omdat koplampen van auto’s vanaf het parkeerterrein hinderlijk op het perceel kunnen schijnen. Dat het op grond van het bestemmingsplan […] 1991 ook al mogelijk was om twee meter hoge bouwwerken, zoals een erfafscheiding, te plaatsen maakt dit niet anders. Onder dit oude bestemmingsplan was het gebruik van de gronden als parkeerterrein immers niet mogelijk, zodat geen sprake was van privacyinbreuk of hinder zoals hiervoor omschreven. In het licht van het in overweging 5 beschreven beoordelingskader leidt dit ertoe dat in beginsel moet worden uitgegaan van een transparant geluidscherm als de voor eisers meest ongunstige invulling van het projectbesluit.

8.2

De rechtbank is naar aanleiding van wat hierover op de zitting is besproken echter van oordeel dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dat een transparant geluidscherm wordt geplaatst, en dat daarom van het hiervoor beschreven uitgangspunt moet worden afgeweken. Voorop staat dat het geluidscherm moet voldoen aan de in het projectbesluit voorgeschreven minimale geluiddichtheid. Namens verweerder en derde-partij is toegelicht dat het met een glazen scherm technisch gezien wel mogelijk is om aan deze eis te voldoen, maar dat dit veel extra kosten met zich mee zal brengen ten opzichte van een ondoorzichtig geluidscherm. Dit is door eisers onvoldoende betwist. De rechtbank weegt daarnaast mee dat een transparant geluidscherm noch voor de derde-partij, noch voor eisers een wenselijke invulling is. Voor derde-partij geldt het kostenaspect en voor eisers spelen de door hen beschreven nadelen. Dit is ook aan de orde bij eventuele rechtsopvolgers van derde-partij. De situatie kan in zoverre worden onderscheiden van locaties waar het juist wenselijk is en daarom meer voor de hand ligt dat een transparant geluidscherm wordt geplaatst, zoals langs snelwegen, zoals op de zitting aan de orde is geweest. De rechtbank is van oordeel dat uit het voorgaande volgt dat het plaatsen van een transparant geluidscherm slechts een theoretische mogelijkheid is, die door verweerder terecht niet bij de planvergelijking is betrokken. De beroepsgrond slaagt niet.

9. Eisers voeren aan dat [naam stichting] er in haar rapport ten onrechte van uitgaat dat het projectbesluit voor hen tot een verbetering van de parkeer- en verkeersituatie leidt. Op de zitting hebben eisers erkend dat het klopt dat de verkeerssituatie is verbeterd als gevolg van het projectbesluit, maar dat zij in de oude situatie persoonlijk geen last hadden van het verkeer of van de parkeerproblemen. De rechtbank overweegt dat de waardevermindering door een planologisch besluit objectief moet worden bepaald: maatgevend is welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden. In het verlengde hiervan moet naar het oordeel van de rechtbank ook de waardering van de verschillende waardebepalende aspecten objectief worden bepaald. Dat betekent dat niet van belang is hoe eisers de verkeerssituatie persoonlijk ervaren hebben voordat het projectbesluit werd genomen, maar dat moet worden beoordeeld hoe een gemiddelde koper dat zou doen. [naam stichting] heeft onderbouwd dat de parkeer- en verkeersituatie voor die gemiddelde koper is verbeterd en dat is door eisers ook erkend. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

10. Eisers voeren met betrekking tot het projectbesluit ten slotte aan dat [naam stichting] in haar advies niet goed heeft meegewogen wat de gevolgen van de uitbreiding van het parkeerterrein zijn voor hun privacy. Zij verwijzen naar het rapport van [achternaam] op dit punt. Daarin staat hierover:

“
De uitbreiding van het parkeerterrein omvat 41 parkeerplaatsen. Door die parkeerplaatsen in de directe nabijheid van aanvragers perceel moet aanvrager in plaats van met de aanwezigheid van één huishouden op de direct aangrenzende gronden rekening houden met de aanwezigheid van een aanzienlijk aantal mensen komende en gaande naar de horecagelegenheid. […]

De parkeerplaatsen zullen gedurende de dag en avond bezet worden door meerdere elkaar opvolgende parkeerders.”

Door eisers wordt er in dit kader ook op gewezen dat de mogelijkheid bestaat om de woning te voorzien van een extra bouwlaag. Als daarvan gebruik wordt gemaakt ontstaat er direct zicht op het parkeerterrein, waardoor de inbreuk op privacy potentieel nog groter is.

10.1

Verweerder handhaaft zijn standpunt onder verwijzing naar het advies van [naam stichting] . Daarin staat over de invloed van de aanwezigheid van mensen op de privacy het volgende:

“
Met name wanneer in de nieuwe planologische situatie meer mensen aanwezig kunnen zijn dan voorheen en/of wanneer sprake is van meer permanent menselijk verblijf, kunnen omwonenden dat als een beperking van hun persoonlijke levenssfeer ervaren. Óf en de mate waarin er een inbreuk op de privacy kan ontstaan, wordt in belangrijke mate bepaald door de mate waarin waarnemer en waargenomene elkaar kunnen zien en/of elkaar kunnen horen. Daarin spelen de onderlinge afstand en eventuele mogelijkheden van tussenliggende bestemmingen een belangrijke rol.

[…]

De aanwezigheid van mensen heeft wel een zeer gering nadelig effect. Waar voorheen de gronden werden gebruikt door één gebruiker (gezin) worden de gronden thans gebruikt door een groot aantal mensen. Door het grotere aantal gebruikers zal er een verder gevoel van inbreuk op de privacy ontstaan. De toename is gering van aard.”

10.2

De rechtbank stelt voorop dat de planologische mogelijkheden van het perceel van eisers niet bepalend zijn bij de planvergelijking. Er is in deze zaak namelijk sprake van indirecte planschade, als gevolg van de gewijzigde planologische mogelijkheden van andere percelen dan het eigen perceel van eisers. Bij de planvergelijking moet daarom worden uitgegaan van een vergelijking van de maximale planologische mogelijkheden van de naastgelegen gronden waar het projectbesluit betrekking op heeft voor en na de inwerkingtreding van dat besluit, zoals uiteen is gezet in overweging 5. Dat de woning van eisers kon worden voorzien van een extra bouwlaag is daarom voor de planvergelijking niet relevant.

10.3

De rechtbank overweegt verder dat de gronden waar het projectbesluit op ziet voorheen onderdeel uitmaakten van de achtertuin van de woning aan de [adres] . Partijen zijn het erover eens dat deze gronden slechts konden worden gebruikt door één gezin. Na aankoop ervan door derde-partij is het projectbesluit genomen en het is ook niet in geschil dat de gronden nu als onderdeel van het parkeerterrein worden gebruikt door een groot aantal mensen. Dat is ook waar [naam stichting] in haar advies van uitgaat. De rechtbank stelt verder vast dat het perceel van eisers direct aan deze gronden grenst en dat dus geen sprake is van onderlinge afstand of van mogelijkheden van tussenliggende bestemmingen. Op de zitting is bovendien toegelicht dat het binnen de exploitatie van derde-partij inderdaad mogelijk is dat er gedurende de dag en/of avond meerdere opvolgende parkeerders komen. Eisers hebben tijdens de zitting nog onweersproken beschreven welke overlast zij ervaren: auto’s die vol gas geven, toeteren, hard pratende en gillende mensen, slaande portieren.

10.4

Het is voor de rechtbank niet duidelijk hoe de hiervoor genoemde omstandigheden zich verhouden tot de conclusie van [naam stichting] dat de aanwezigheid van mensen op het parkeerterrein pal naast het perceel van eisers leidt tot niet meer dan een zeer gering nadelig effect en dat de toename van inbreuk op de privacy slechts gering van aard is. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de conclusie van [naam stichting] over de privacy niet begrijpelijk is in het licht van de door de [naam stichting] zelf op dit punt aangelegde maatstaf. Daarnaast geeft het rapport van [achternaam] en wat eisers (ook op de zitting) hebben aangevoerd concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van het advies van [naam stichting] op dit punt. Dit leidt tot het oordeel dat verweerder dit onderdeel van het advies niet aan het bestreden besluit ten grondslag had mogen leggen en dat het bestreden besluit in zoverre niet deugdelijk is gemotiveerd. De beroepsgrond slaagt.

11. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond en zal de rechtbank het bestreden besluit in een eventuele einduitspraak vernietigen wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Een motiveringsgebrek in een besluit kan in beginsel worden hersteld en de rechtbank heeft vervolgens de mogelijkheid om de rechtsgevolgen van het besluit in stand te laten, ondanks de vernietiging ervan. Voordat de rechtbank op die mogelijkheid ingaat ziet zij, met het oog op een efficiënte geschilbeslechting, aanleiding om eerst de overige beroepsgronden van eisers te beoordelen.

Planvergelijking omgevingsvergunning

12. [naam stichting] heeft in haar reactie op de beroepsgronden van eisers erkend dat zij de planologische mogelijkheden van de omgevingsvergunning ten onrechte niet met het bestemmingsplan […] 2012 heeft vergeleken, maar met het bestemmingsplan […] 1991. Volgens [naam stichting] maakt dit voor de uitkomst van de planvergelijking echter niet uit. Eisers hebben op de zitting aangegeven dat zij die mening inmiddels delen en hebben hun beroepsgrond hierover ingetrokken. De rechtbank zal daarom uitgaan van de planvergelijking tussen de omgevingsvergunning en het bestemmingsplan […] 1991.

13. Eisers voeren ook in dit kader aan dat [naam stichting] er in haar rapport ten onrechte van uitgaat dat de omgevingsvergunning voor hen tot een verbetering van de parkeer- en verkeersituatie leidt. Onder verwijzing naar overweging 9 is de rechtbank ook hier van oordeel dat [naam stichting] voldoende heeft onderbouwd dat de parkeer- en verkeersituatie voor de gemiddelde koper objectief beschouwd is verbeterd en dat dit door eisers niet is betwist. De beroepsgrond slaagt niet.

Taxatie

14. Eisers voeren aan dat de aan de waardering van de planschade ten grondslag gelegde taxatie onzorgvuldig is uitgevoerd, omdat het taxatierapport is opgesteld door een andere persoon dan degene die de woning van eisers heeft bezocht. De rechtbank constateert dat het advies van [naam stichting] is opgesteld door mr. [D] MSRE KRMT en dat het bij het advies gevoegde taxatierapport is gevalideerd door mr. [E] […] . Het is niet in geschil dat [D] de woning van eisers heeft bezocht. In reactie op de beroepsgrond van eisers heeft [naam stichting] toegelicht dat [D] het object heeft gewaardeerd en dat hij daartoe bevoegd en bekwaam was als adviseur en taxateur. Dat is door eisers niet meer betwist. Dat het taxatierapport op naam van [E] staat en dat hij de woning zelf niet heeft bezocht kan in het licht hiervan naar het oordeel van de rechtbank niet afdoen aan de zorgvuldigheid van het rapport. De beroepsgrond slaagt niet.

15. Eisers voeren ook hier aan dat [naam stichting] bij de taxatie ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de mogelijkheid om de woning te voorzien van een extra bouwlaag. Dit had volgens hen voor de taxatie waardeverhogend moeten zijn. De rechtbank overweegt dat niet in geschil is dat een extra bouwlaag op de woning planologisch is toegestaan. Op de zitting is namens eisers toegelicht dat het realiseren hiervan ongeveer € 50.000,- kost. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat niet is gebleken dat de enkele mogelijkheid om een extra bouwlaag te creëren in het licht van deze investeringskosten al waardevermeerderend is. Daarvoor zou die meerwaarde immers groter moeten zijn dan € 50.000,- en dat hebben eisers niet goed onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.

16. Tussen partijen is ook in geschil wat het belang is van de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) vastgestelde waarden van hun woning. De rechtbank stelt in dat kader voorop dat op grond van vaste rechtspraak een verschil met de woz-waarde van een onroerende zaak niet zonder meer aanleiding vormt om een taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade onjuist te achten. Immers, bij de vaststelling van de woz-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologisch regime vóór en na de peildatum. Dit neemt evenwel niet weg dat van het bestuursorgaan kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de woz-waarde en de taxatie in het kader van planschade bestaat. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de ABRvS van 16 juni 2010 (ECLI:NL:RVS:2010:BM7718).

17. Eisers hebben er in dat verband op gewezen dat er een aanzienlijk verschil bestaat tussen de woz-waarde van hun woning per waardepeildatum 1 januari 2012 en de taxatie door [naam stichting] van de waarde van de woning op de peildatum van het projectbesluit, 20 mei 2012. Eisers voeren aan dat verweerder heeft nagelaten een motivering voor dit verschil te geven. Daarbij wijzen zij erop dat op 1 januari 2012 feitelijk al sprake was van het gebruik van de gronden uit het projectbesluit als parkeerterrein, zodat de waardevermindering al moet zijn verdisconteerd in de woz-waarde. Die feitelijke situatie kwam volgens eisers dus overeen met de maximaal mogelijke planologische situatie na inwerkingtreding van het projectbesluit. Zij vinden dat daarom uit moet worden gegaan van de (hogere) woz-waarde in plaats van de (lagere) taxatiewaarde.

17.1

Verweerder stelt zich op het standpunt dat het verschil tussen de woz-waarde en de planschadetaxatie in dit geval geheel te verklaren is uit de verschillen in systematiek bij de vaststelling daarvan. Verweerder betwist dat bij het bepalen van de woz-waarde rekening is gehouden met het gebruik van de gronden als parkeerterrein.

17.2

De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Op de zitting is gebleken dat geen bezwaar is gemaakt tegen de voor de waardepeildatum van 1 januari 2012 vastgestelde woz-waarde. De aard van een primaire woz-beschikking brengt met zich mee dat de daarin vastgestelde waarde grotendeels tot stand komt op basis van rekenkundige modellen. Dat, zoals eisers stellen, bij deze vaststelling reeds rekening is gehouden met de door hen aangevoerde feitelijke situatie waarin al werd geparkeerd op de gronden van het projectbesluit is daarom niet zonder meer aannemelijk. Het had op de weg van eisers gelegen om nader te onderbouwen dat de situatie waarvan is uitgegaan bij de vaststelling van de woz-waarde dezelfde is als wat planologisch maximaal mogelijk was. Eisers hebben echter alleen gewezen op deze woz-waarde en verweerder heeft daarop gemotiveerd gereageerd. In het licht van het voorgaande kan van verweerder niet meer worden verlangd. De beroepsgrond slaagt niet.

18. Eisers voeren verder aan dat de door [naam stichting] getaxeerde waarde onjuist is. Zij wijzen erop dat de woz-waarde over de periode 1 januari 2012 tot 1 januari 2014 is gedaald met 14%, terwijl in diezelfde periode in de gemeente [naam gemeente] sprake was van een stijging van de transactieprijzen voor woningen van gemiddeld 9%. Dit verschil kan volgens eisers niet worden verklaard door de marktontwikkeling of door het verschil in beoordelingswijze tussen woz- en planschadewaarderingen. Eisers hebben hun standpunt gebaseerd op een advies van [naam makelaar] van 25 juli 2016. Naar aanleiding van wat op de zitting is besproken zijn eisers in de gelegenheid gesteld om wat in het advies van [naam makelaar] is gezegd over de ontwikkeling van de woz-waarden in de gemeente [naam gemeente] nader te onderbouwen. Zij hebben vervolgens een e-mail overgelegd van [naam makelaar] met de woningmarktrapportage voor de gemeente [naam gemeente] over het tweede kwartaal van 2015 van NVM. Volgens [naam makelaar] blijkt daaruit dat de prijsstijging fluctueert, maar uiteindelijk absoluut ruim 9% bedraagt.

18.1

Verweerder heeft het door eisers aangehaalde gemiddelde verloop van de woz-waarden in de gemeente [naam gemeente] op de zitting betwist. In reactie op de ingebrachte woningmarktrapportage hebben zowel verweerder als derde-partij zich na de zitting op het standpunt gesteld dat daaruit niet is af te leiden dat sprake was van een prijsstijging van 9% in de gemeente [naam gemeente] in de bedoelde periode. Verweerder heeft daar onder verwijzing naar een nadere brief van [naam stichting] aan toegevoegd dat de door eiseres gepresenteerde cijfers niet representatief zijn.

18.2

Uit de woningmarktrapportage van NVM kan worden afgeleid dat in de periode van 1 januari 2012 tot 1 januari 2014 inderdaad sprake was van een stijging van de gemiddelde transactieprijs voor vrijstaande woningen in de gemeente [naam gemeente] . Met verweerder is de rechtbank echter van oordeel dat zonder nadere onderbouwing niet is gebleken dat dit een representatief beeld schetst van de marktontwikkeling in die periode. Daarbij is van belang dat deze prijsstijging alleen in deze specifieke periode is te zien, terwijl de gemiddelde prijzen over de gehele periode waar de woningmarktrapportage op ziet (medio 2011 tot medio 2015) voor vrijstaande woningen juist zijn gedaald. [naam stichting] heeft er bovendien terecht op gewezen dat de cijfers uit de woningmarktrapportage zijn gebaseerd op een verhoudingsgewijs klein aantal verkopen van vrijstaande woningen: vijf in 2012, twee in 2013 en tien in 2014. Daar komt bij dat deze categorie een divers aantal soorten woningen en bijbehorende marktprijzen kan omvatten, zoals [naam stichting] ook heeft opgemerkt. Het is daarom niet uitgesloten dat een enkele, minder representatieve verkoop het gemiddelde aanzienlijk heeft kunnen beïnvloeden. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat eisers niet aannemelijk hebben gemaakt dat de ontwikkeling van de woz-waarde van hun woning afwijkt van de algemene ontwikkeling in de markt in de betreffende periode. Ook in zoverre kan van verweerder niet worden verlangd dat hij het verschil tussen de woz-waarden en de taxatiewaarde verder onderbouwt. De beroepsgrond slaagt niet.

Normaal maatschappelijk risico

19. Eisers voeren onder verwijzing naar het rapport van [achternaam] aan dat [naam stichting] in haar advies het normale maatschappelijke risico ten onrechte in mindering heeft gebracht op de afzonderlijke schadebedragen, aan de hand van de separate planvergelijkingen voor het projectbesluit en de omgevingsvergunning. Volgens eisers zijn deze beide besluiten zo nauw met elkaar verbonden dat de voor- en nadelen die uit de maatregelen voortvloeien moeten worden geacht voort te vloeien uit één en dezelfde maatregel. Zij verwijzen daarbij naar de uitspraak van de ABRvS van 18 maart 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:855).

19.1

In reactie op deze beroepsgrond heeft [naam stichting] haar standpunt in beroep gewijzigd. Zij volgt de conclusie van eisers dat het normale maatschappelijke risico voor het projectbesluit en de omgevingsvergunning gezamenlijk moet worden vastgesteld, in het licht van de genoemde uitspraak van de ABRvS. [naam stichting] heeft vervolgens inzichtelijk gemaakt dat de totale vastgestelde schade van € 15.000,- ongeveer 4,4% bedraagt van de waarde van de woning. De conclusie van [naam stichting] is dat dit een substantiële waardevermindering is, maar dat dit percentage niet zodanig groot is dat de schade niet als vallend binnen het normale maatschappelijke risico voor rekening van eisers moet blijven. Verweerder volgt deze conclusie.

19.2

De rechtbank overweegt dat uit rechtspraak van de ABRvS volgt dat het uitgangspunt is dat voor iedere planologische maatregel een vergelijking moet worden gemaakt met het daarvoor heersende planologische regime en dat in beginsel op elk schadebedrag, dat volgt uit die vergelijkingen, het normale maatschappelijke risico in mindering moet worden gebracht (uitspraak van 20 augustus 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3126). Op deze regel wordt een uitzondering gemaakt in de door eisers beschreven situatie van nauw met elkaar verweven opvolgende planologische maatregelen, zo volgt uit de door hen aangehaalde uitspraak. De rechtbank leidt uit deze formulering van de ABRvS af dat het bestuursorgaan dat op een verzoek om planschadevergoeding beslist deze uitzondering moet maken als sprake is van dergelijke nauw verweven, opeenvolgende maatregelen, zonder dat daarbij beleidsvrijheid bestaat. De rechtbank zal daarom zelfstandig beoordelen of aan deze voorwaarde wordt voldaan. Dat eisers en verweerder het hier thans over eens zijn maakt dat niet anders, omdat eisers ook hun overige beroepsgronden over het normale maatschappelijke risico handhaven. Het is daarom voor de beoordeling van het beroep van belang om vast te stellen op welke wijze verweerder het normale maatschappelijke risico moet vaststellen.

19.3

De rechtbank acht van belang dat de aankoop van de gronden van het projectbesluit en van de omgevingsvergunning los van elkaar en niet op hetzelfde moment zijn gedaan door derde-partij. Op de zitting is namens haar toegelicht dat de wens om het parkeerterrein verder uit te breiden na het projectbesluit al wel bestond, maar dat de omgevingsvergunning pas is aangevraagd toen de kans zich voordeed om de agrarische gronden aan te kopen. Uit de inhoud van het projectbesluit is bovendien niet te herleiden dat het de verwachting was dat de parkeersituatie voor derde-partij daarna opnieuw zou moeten worden aangepast en dat daarvoor nog nadere planologische besluitvorming nodig was. Tussen het nemen van het projectbesluit en het verlenen van de omgevingsvergunning is een periode van zeventien maanden verstreken. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de beide besluiten niet zo nauw met elkaar verbonden zijn dat de voor- en nadelen die uit de maatregelen voortvloeien moeten worden geacht voort te vloeien uit één en dezelfde maatregel. Dat de besluiten allebei betrekking hebben op het restaurant van derde-partij en allebei voorzien in het mogelijk maken van een uitbreiding van het parkeerterrein is daarvoor niet voldoende. Dit betekent dat verweerder op basis van het (aanvankelijke) advies van [naam stichting] terecht is uitgegaan van het separaat vaststellen van het normale maatschappelijke risico voor het projectbesluit en voor de omgevingsvergunning. Dat [naam stichting] en verweerder hier later van zijn teruggekomen maakt dit gelet op het voorgaande niet anders. De beroepsgrond slaagt niet.

20. Eisers voeren vervolgens aan dat verweerder onvoldoende heeft onderbouwd dat de schade als gevolg van het projectbesluit geheel binnen het normale maatschappelijke risico valt. Volgens eisers is er geen aanleiding voor toepassing van een hogere aftrek voor het normale maatschappelijke risico dan de wettelijke drempel van 2% van de waarde van de woning.

20.1

De rechtbank gaat voor de schade door het projectbesluit uit van een separate aftrek van het normale maatschappelijke risico. Op grond van het advies van [naam stichting] is deze aftrek 2,4% van de waarde van de woning, gelijk aan het gehele schadebedrag van € 10.000,-. In het advies van [naam stichting] staat dat de aard van de ontwikkeling – te weten een uitbreiding van een parkeerterrein bij een horecagelegenheid – in zijn algemeenheid is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling waarmee eisers in abstracto rekening hadden kunnen houden. De omvang van de aanwezige horecagelegenheid veroorzaakte reeds parkeerproblemen voor de omgeving. Volgens [naam stichting] kan, gelet op de structuur van de omgeving van het plangebied, zijnde een gemengd gebied aan de rand van [plaatsnaam] , de nieuwe ontwikkeling gezien de aard en omvang daarvan ter plaatse in redelijkheid wel als passend worden aangemerkt. Verder wordt erop gewezen dat de ontwikkeling past binnen het langjarig door de gemeente vastgestelde beleid, omdat de gemeente voor horecagelegenheden 16 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto vloeroppervlakte hanteert en de bestaande parkeergelegenheid daar niet aan voldeed.

20.2

De rechtbank stelt voorop dat uit vaste rechtspraak van de ABRvS volgt dat verweerder de beantwoording van de vraag of de schade binnen het normale maatschappelijke risico valt naar behoren moet motiveren. Naarmate een bestuursorgaan een hoger percentage als drempel voor het normale maatschappelijke risico hanteert dan wel op een tegemoetkoming in mindering brengt, geldt dat er zwaardere eisen aan de motivering worden gesteld (ABRvS 1 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2071). De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen (ABRvS 29 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV7254). In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past (ABRvS 13 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:986). De vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico is in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt (ABRvS 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668).

20.3

De rechtbank overweegt dat niet in geschil is dat de uitbreiding van het parkeerterrein op zichzelf kan worden beschouwd als normale maatschappelijke ontwikkeling, mede gelet op het al langer bestaande parkeerprobleem en op de door de gemeente gehanteerde parkeernorm. Waar eisers echter specifiek op wijzen is dat zij er in dit kader geen rekening mee hadden hoeven houden dat een deel van de achtertuin van hun buren zou worden gebruikt om daar deze uitbreiding planologisch mogelijk te maken. De rechtbank volgt eisers in dit betoog. Uit het advies van [naam stichting] blijkt dat de gronden die direct aan het perceel van eisers grenzen onder het bestemmingsplan […] 1991 een woonbestemming hadden. Hoewel uitbreiding van het parkeerterrein op zichzelf dus wel als normale te verwachten ontwikkeling moet worden beschouwd, kan niet zonder meer worden gezegd dat het in de lijn der verwachtingen lag dat de uitbreiding op deze specifieke locatie in de voormalige achtertuin behorende bij de woning van de buren zou worden gerealiseerd. Er valt zonder nadere onderbouwing ook niet in te zien dat de transformering van achtertuin tot parkeerterrein naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past. [achternaam] heeft er in dat kader terecht op gewezen dat de percelen aan de [straatnaam] op deze locatie diep zijn en dat (de achtertuin van) het perceel [adres] door het projectbesluit in verhouding tot de andere percelen veel ondieper is geworden. Dat sprake is van een gemengd gebied – zoals [naam stichting] in zijn rapportage heeft opgemerkt – maakt het voorgaande niet anders. Dit is door [naam stichting] en door verweerder onvoldoende onderkend. De rechtbank is dus met inachtneming van het hiervoor uiteengezette toetsingskader van oordeel dat verweerder zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de planologische schade van eisers als gevolg van het projectbesluit geheel binnen het normale maatschappelijke risico valt en daarom voor hun rekening blijft. Ook op dit onderdeel heeft verweerder het advies van [naam stichting] niet aan het bestreden besluit ten grondslag mogen leggen. Het bestreden besluit is ook in zoverre niet deugdelijk gemotiveerd. Ook deze beroepsgrond slaagt.

21.Het bestreden besluit moet ook op dit onderdeel in een eventuele einduitspraak worden vernietigd wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. Als sprake is van een motiveringsgebrek met betrekking tot de omvang van het normale maatschappelijke risico kan de rechtbank in het kader van de definitieve beslechting van het geschil die omvang zelf vaststellen, op grond van artikel 8:41a van de Awb. De rechtbank kan dan in een concreet geval zelf bepalen welke drempel of korting redelijk is, met inachtneming van het bepaalde in het tweede lid van artikel 6.2 van de Wro (ABRvS 21 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2502). De rechtbank ziet aanleiding om dat in deze zaak te doen en acht een normaal maatschappelijk risico van 2% van de waarde van de onroerende zaak in het licht van de hiervoor besproken omstandigheden in dit geval redelijk. Voor een percentage dat hoger is dan deze wettelijke drempel zijn in het licht van het voorgaande geen aanknopingspunten. De rechtbank zal in een eventuele einduitspraak in deze zaak op basis van dit percentage en met inachtneming van wat hierna wordt overwogen zo nodig bezien wat de verdere gevolgen zijn voor de door eisers gevraagde tegemoetkoming in planschade.

Toepassing bestuurlijke lus

22.Samenvattend is de conclusie van al het voorgaande dat de beroepsgronden voor zover deze zien op de omgevingsvergunning niet slagen. De beroepsgronden met betrekking tot het projectbesluit slagen wat betreft de hoogte van het normale maatschappelijke risico en wat betreft de motivering voor de wijze waarop de vermindering van de privacy als gevolg van het projectbesluit is gewaardeerd.

23.Met betrekking tot het laatstgenoemde punt ziet de rechtbank, gelet op rechtsoverwegingen 10.3 en 10.4, aanleiding om met toepassing van artikel 8:51a van de Awb verweerder in de gelegenheid te stellen het naar aanleiding van het beroep van eisers geconstateerde gebrek in het bestreden besluit te herstellen. Dit kan door alsnog een deugdelijke motivering te geven voor de wijze waarop de vermindering van de privacy als gevolg van het projectbesluit is gewaardeerd. Als verweerder het gebrek op deze wijze wil en kan herstellen, kan hij daarvoor volstaan met het geven van een nadere schriftelijke motivering, in aanvulling op of ter vervanging van het advies van [naam stichting] op dit punt. Het staat verweerder vrij die nadere motivering door [naam stichting] te laten geven.

24. Als verweerder echter naar aanleiding van deze tussenuitspraak tot de conclusie komt dat een nadere beoordeling van de vermindering van de privacy tot gevolg heeft dat aan eisers alsnog een tegemoetkoming in planschade moet worden toegekend, dan moet verweerder een nieuw besluit nemen, waarmee het bestreden besluit op het bezwaar van eisers wordt gewijzigd. Verweerder moet in dat geval rekening houden met wat de rechtbank in overweging 21 heeft bepaald over het normale maatschappelijke risico. Als met het nieuwe besluit niet volledig aan het beroep van eisers tegemoet wordt gekomen heeft het beroep in dat geval vervolgens van rechtswege mede betrekking op dat nieuwe besluit.

25. De rechtbank bepaalt de termijn waarbinnen verweerder het gebrek kan herstellen op vier weken na verzending van deze tussenuitspraak. Als verweerder geen gebruik maakt van de gelegenheid om het gebrek te herstellen moet hij dat zo spoedig mogelijk, dat wil zeggen binnen twee weken na verzending van deze tussenuitspraak, meedelen aan de rechtbank. Als verweerder wel gebruik maakt van die gelegenheid, zal de rechtbank eisers en derde-partij vervolgens in de gelegenheid stellen om binnen vier weken te reageren op het (beoogde) herstel van het gebrek door verweerder.

26. De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan tot de einduitspraak op het beroep. Dat betekent ook dat zij over de proceskosten en het griffierecht nu nog geen beslissing neemt.

Beslissing

De rechtbank:

draagt verweerder op binnen twee weken aan de rechtbank mee te delen of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen;
stelt verweerder in de gelegenheid om binnen vier weken na verzending van deze tussenuitspraak het gebrek te herstellen met inachtneming van de overwegingen en aanwijzingen in deze tussenuitspraak;
houdt iedere verdere beslissing aan.

Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, voorzitter, en mr. J.W. Veenendaal en
mr. G.C.W. van der Feltz, leden, in aanwezigheid van mr. S.B.M. Vreeswijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 september 2017.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze tussenuitspraak staat nog geen hoger beroep open. Tegen de tussenuitspraak kan hoger beroep worden ingesteld tegelijkertijd met hoger beroep tegen de (eventuele) einduitspraak in deze zaak.