Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 6876287 UV EXPL 18-127 MCE/30660
Kort geding vonnis van 29 juni 2018
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: de heer E.A.C. Appels,
tegen:
de besloten vennootschap
NIVVO Holding B.V.,
gevestigd te Hilversum,
verder ook te noemen Nivvo,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. W.Y. Hofstra.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
1.1.
De dagvaarding van 7 juni 2018, waarbij [eiser] een vordering heeft ingesteld tot het treffen van een voorlopige voorziening en Nivvo heeft opgeroepen ter zitting in kort geding te verschijnen.
1.2.
De vordering is behandeld op 15 juni 2018. [eiser] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Nivvo is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nog nadere producties overgelegd.
1.3.
De gemachtigde van [eiser] heeft de vordering nader toegelicht. De gemachtigde van Nivvo heeft tegen de vordering verweer gevoerd. Beiden hebben daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen. De griffier heeft van hetgeen ter zitting is besproken aantekeningen gemaakt.
1.4.
De kantonrechter heeft hierna meegedeeld vandaag vonnis zou worden gewezen.
2.De vordering en de standpunten van partijen
2.1.
[eiser] vordert – kort samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Nivvo veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de Westdijk 26B te Bunschoten-Spakenburg te ontruimen, met veroordeling van Nivvo in de proceskosten.
standpunt [eiser]
2.2.
legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. Partijen zijn op 27 juli 2017 een huurovereenkomst aangegaan. Nivvo heeft na oktober 2017 geen huur meer betaald. Nivvo komt, in tegenstelling tot wat zij daarover aanvoert, geen beroep op opschorting toe. Het is juist dat er aanvankelijk geen nutsvoorzieningen aanwezig waren in het pand. Nivvo had echter aangegeven dat er geen urgentie was bij het aanbrengen daarvan omdat zij tot eind december 2017 met verbouwing van de bedrijfsruimte bezig zou zijn. Zij heeft daarom voor die periode een tijdelijke en kosteloze stroomvoorziening aan laten leggen en een aanvraag gedaan bij Stedin voor een zelfstandige aansluiting. Naar aanleiding van sommaties van Nivvo heeft zij een nutsvoorziening aangelegd die voldoet aan de eisen. Nivvo kan bovendien op grond van de artikelen 11 en 25 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst geen beroep doen op een opschortingsrecht. Met betrekking tot de door Nivvo gestelde geluidsoverlast meent [eiser] dat dit niet kan worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 2 van Pro de algemene bepalingen. Nivvo heeft nog nooit geklaagd bij Studio C, de openingstijden van Studio C en het bedrijf van Nivvo overlappen bijna niet en [eiser] heeft geluidsisolerende maatregelen getroffen. [eiser] vraagt zich ook af waarom het nabijgelegen kinderdagverblijf nooit klachten heeft over geluidsoverlast en Nivvo stelt vaak last te hebben. [eiser] stelt ten slotte ook nog dat er sprake is van onderhuur. De eigenaresse van Studio C heeft gezien dat er mensen in het pand slapen. [eiser] maakt zich zorgen over de constructie die Nivvo heeft bedacht. Nivvo is haar contractspartij, maar Beach Club De Dijk B.V. is uitbater van het gehuurde. De vrees bestaat dat deze constructie bedacht is zodat er bij Nivvo geen geld binnen komt en [eiser] naar de achterstallige huur kan fluiten. Ter zitting is ook naar voren gebracht dat de constructie van de luifel niet deugdelijk zou zijn. Dit is onjuist, aldus [eiser] , het is juist een hele stevig constructie.
standpunt Nivvo
2.3.
Nivvo heeft zich verweerd tegen de vordering. Allereerst betwist zij dat [eiser] een spoedeisend belang heeft. De huurachterstand is niet zo hoog als [eiser] stelt. Volgens Nivvo heeft zij de huur over de afgelopen maanden deels voldaan en is zij gerechtigd om de huur gedeeltelijk op te schorten in verband met de door haar gestelde gebreken. De nutsvoorzieningen zijn pas in december 2017 aangelegd en voldoen tot op de dag van vandaag niet aan de eisen. Zij maakt bovendien aanspraak op gedeeltelijke verrekening van de huur met huur voor de openbare toiletten die zich in het pand bevinden. Ook de geluidsoverlast duurt nog altijd voort. Studio C is, evenals Nivvo, huurder van [eiser] . Daarmee is de overlast wel degelijk een gebrek waar [eiser] verantwoordelijk voor is. Nivvo wordt door genoemde gebreken ernstig in haar huurgenot beperkt. Nivvo betwist dat sprake is van onderhuur. Dat Beach Club De Dijk, de werkmaatschappij van Nivvo, in het pand gevestigd zou worden, wist [eiser] al vanaf het begin van de huurovereenkomst.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het antwoord op de vraag of [eiser] recht en belang heeft bij zijn vordering, die ertoe strekt dat Nivvo het bedrijfspand op korte termijn ontruimt.
3.2.
Dit is een kort geding procedure. Dat is een procedure waarin een beslissing wordt genomen op basis van de uit de stukken en op de zitting verkregen informatie van partijen. Anders dan in een bodemprocedure worden in deze procedure in beginsel geen getuigen gehoord en wordt niet aan partijen opgedragen om meer bewijs te leveren van een standpunt. Voor toewijzing in dit kort geding is daarom alleen plaats wanneer er voldoende zekerheid is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en Nivvo moet worden ontbonden en de ontruiming zal worden toegewezen.
3.3.
De kantonrechter constateert dat van een dergelijke zekerheid (nog) geen sprake is. Er is weliswaar een huurachterstand, maar die rechtvaardigt naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden geen toewijzing van de gevorderde ontruiming. Tussen partijen is een bodemprocedure aanhangig waarin hoofdzakelijk de discussie speelt of Nivvo terecht de betalingen van de huurtermijnen gedeeltelijk heeft opgeschort vanwege de genoemde gebreken. In die procedure is de conclusie van antwoord ingediend. Uit hetgeen op de zitting is besproken en de overgelegde stukken (die deels ook in de bodemprocedure zijn ingebracht) blijkt dat partijen het op veel punten niet met elkaar eens zijn.
3.4.
Gelet op het verloop van beide procedures komt het nu treffen van de gevorderde voorziening tot ontruiming de kantonrechter daarom niet juist voor. Toewijzing van die vordering zou, gelet op het ingrijpende karakter en de onherstelbare gevolgen daarvan, kunnen botsen met de beslissing in de reeds lopende bodemzaak.
3.5.
De vordering wordt daarom afgewezen.
3.6.
[eiser] wordt in de proceskosten veroordeeld, omdat Nivvo gelijk krijgt. De proceskosten van Nivvo worden begroot op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde. De gevorderde nakosten zullen ook worden toegewezen, op de hierna aan te geven wijze.
4.De beslissing in kort geding
4.1.
wijst de vordering af;
4.2.
veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, begroot op € 400,00 voor het salaris van de gemachtigde;
4.3.
veroordeelt [eiser] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Nivvo volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek, kantonrechter, en in tegenwoordigheid van mr. M.J.E. Cremer Eindhoven in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2018.