Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 17/4403
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juli 2018 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: E.L. Materman),
en
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2017 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 777.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 26 september 2017 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning vastgesteld op € 693.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juni 2018. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [B] , taxateur.
Overwegingen
1. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten. De woning is een in 1935 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 182 m2. De woning is gelegen op een perceel van 1.580 m2.
2. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 599.000,- en heeft ter onderbouwing daarvan een taxatierapport overgelegd.
3. Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet woz wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan op de waardepeildatum moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Als waarde geldt daarbij de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreft de volgende, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen. [adres 4] , verkocht op 5 juni 2015 voor
€ 850.000,-, [adres 2] , verkocht op 27 september 2016 voor €700.000,- en [adres 3] , verkocht op 30 september 2014 voor € 527.500,-.
5. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige staat van onderhoud en de gedateerde voorzieningen in de woning. Daarnaast acht eiser [adres 2] niet geschikt als referentiepand en voert eiser aan dat het gebruiksoppervlakte van [adres 4] niet 255 m2 is, waar verweerder in het taxatierapport vanuit gaat, maar 339 m2. Eiser onderbouwt dit met de verkoopinformatie van de referentiewoning.
6.1.
De rechtbank stelt vast dat uit het taxatierapport van eiser blijkt dat de taxateur een inpandige opname heeft verricht. Eiser heeft voorts de verkoopinformatie van de referentiepanden overgelegd. Verweerder heeft ter zitting naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende weersproken dat de onderhoudstoestand van de woning minder is dan de onderhoudstoestand van de referentiepanden. Aan de door eiser overgelegde taxatie is een inpandige opname vooraf gegaan, zodat de rechtbank hier meer waarde aan hecht dan aan de enkele inschatting van verweerder dat de onderhoudstoestand ‘voldoende’ is. Het standpunt van verweerder dat wel rekening is gehouden met de mindere onderhoudstoestand en dat dit te zien is in de lagere woningwaarde per m2 is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om aan te kunnen nemen dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen in onderhoudsniveau.
6.2.
Anders dan eiser is de rechtbank van oordeel dat [adres 2] wel geschikt is al referentiepand. Deze referentiewoning ligt op een wat kleiner kavel (586 m2) dan de woning, maar is net als de woning vrijstaand. Verder is [adres 2] een iets nieuwere woning (gebouwd in 1955) maar dit verschil is niet dusdanig dat deze niet als referentiewoning kan worden gebruikt en, tot slot, is de ligging zeer vergelijkbaar.
6.3.
In de taxatiematrix gaat verweerder bij de referentiewoning [adres 4] uit van een gebruiksoppervlakte van 255 m2. In de verkoopinformatie van deze woning staat eveneens 255 m2. Eiser heeft onweersproken gesteld dat in het taxatieverslag dat aan de beschikking ten grondslag ligt, is aangegeven dat het gebruiksoppervlak van de woning 339 m3 is.
Verweerder heeft op zitting weersproken dat het gebruiksoppervlak van de woning 339 m3 zou zijn, maar heeft niet aan kunnen tonen op welke wijze hij tot 255 m2 is gekomen. Ter zitting is verder besproken welke consequentie het dient te hebben voor de waardering. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hierbij niet overtuigend heeft toegelicht dat het verschil in oppervlakte geen gevolgen heeft voor de taxatie.
6.4.
Gelet op het hiervoor overwogene, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in beroep verdedigde waarde van de woning niet te hoog is.
7. Daarmee komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem voorgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser gaat in zijn taxatie uit van een veel lagere grondwaarde per m2, namelijk € 156,-, tegenover verweerders € 337,34. Verweerder heeft ter zitting de door hem gehanteerde grondstaffels genoemd en toegelicht dat in dit soort gevallen de grond hoger wordt gewaardeerd, omdat oude panden vaak worden gekocht voor de ligging van het perceel, waarbij de woning gesloopt wordt. Het gaat een eventuele koper dan enkel om het kavel, waardoor de grondprijs hoger is. Gelet op deze toelichting heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat kan worden uitgegaan van de gestelde lagere grondwaarde voor, niet in geschil, één van de beste locaties in [woonplaats] . De rechtbank is dan ook van oordeel dat ook eiser de door hem voorgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
8. Nu partijen de door hen verdedigde waarden onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank zelf de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 653.000,-.
9. Het beroep is gegrond. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase € 1.002,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501,- en een wegingsfactor 1). De door eiser overgelegde taxatiekaart komt niet voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank verwijst daarbij naar een arrest van de Hoge Raad van 9 december 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2787). Tevens dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de waarde van de woning tot € 653.000,-;
- bepaalt dat de aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.002,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van Dalen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 juli 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.