Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 17/1448 en UTR 18/377
uitspraak van de meervoudige kamer van 31 juli 2018 in de zaken tussen
1. [eiseres 1]UTR 17/1448), eiseres 1,
2. [eiseres 2] B.V.UTR 18/377), eiseres 2,
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
De heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht,verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
UTR 17/1448
Bij beschikking van 31 januari 2016 (de primaire beschikking I) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van het pand [adres] te [vestigingsplaats] voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 344.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2015.
Bij uitspraak op bezwaar van 22 februari 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar I) heeft verweerder het door eiseres 1 gemaakte bezwaar tegen de primaire beschikking I ongegrond verklaard.
Eiseres 1 heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar I beroep ingesteld.
UTR 18/377
Bij beschikking van 28 februari 2017 (de primaire beschikking II) heeft verweerder op grond van de Wet woz de waarde van het pand [adres] te [vestigingsplaats] voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 349.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2016.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 december 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar II) heeft verweerder het door eiseres 2 gemaakte bezwaar tegen de primaire beschikking II ongegrond verklaard.
Eiseres 2 heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar II beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweerschriften en taxatierapporten ingediend.
Beide beroepen zijn op de zitting van 28 mei 2018 gevoegd behandeld met de beroepen met
zaaknummers UTR 17/1286, UTR 17/1282, UTR 17/1280, UTR 18/380, UTR 18/378 en
UTR 17/1484. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten
vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] en [B] ,
taxateurs.
Overwegingen
1. Het pand betreft een rondom 1904 gebouwde en in 2005 inpandig gerenoveerde crèche/peuterspeelzaal met een gebruiksoppervlakte van 475 m². Eiseres 1 was op
1 januari 2016 huurder van het pand. Eiseres 2 was op 1 januari 2017 eigenaar van het pand.
2. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor beide belastingjaren de waarde van het pand heeft bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het gebruik van deze methode is tussen partijen niet in geschil.
3. De rechtbank stelt verder vast dat de beroepsgronden van eiseres 1 en eiseres 2 (hierna gezamenlijk aangeduid als eisers) grotendeels overeenkomen. Zij zal daarom eerst de beroepsgronden bespreken die beiden hebben aangevoerd en vervolgens de beroepsgrond die alleen eiseres 1 heeft aangevoerd.
Marktsituatie en bezettingsgraad (UTR 17/1448 en UTR 18/377)
4. Eisers voeren aan dat de woz-waarde te hoog is vastgesteld. Zij stellen dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de marktsituatie van kinderdagverblijven. Door overheidsmaatregelen en door de economische crisis zijn ouders gebruik gaan maken van alternatieve vormen van kinderopvang. Hierdoor hebben eisers te maken met forse overcapaciteit en een lage bezettingsgraad. In 2015 bedroeg de bezettingsgraad volgens eisers gemiddeld 49,7% (BSO 35,6% en KDV 63,8,7%), waardoor een economische correctie van 50,3% toegepast dient te worden.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat er, gezien de gebruiksmogelijkheden van het pand, geen reden is voor een functionele correctie. Verweerder wijst er verder op dat eisers hun stellingen over de lagere bezettingsgraad niet onderbouwen aan de hand van stukken.
6.1
De rechtbank stelt voorop dat bij functionele afschrijving in het kader van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden uitgegaan van de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar heeft. Dat het object door een huurder feitelijk voor een ander doel gebruikt wordt, kan niet van invloed zijn bij de vaststelling van de waarde van het object.
6.2
Tussen partijen is niet in geschil dat het perceel [adres] in het geldende bestemmingsplan “ […] e.o.” de bestemming “Gemengd 2, GD-2” heeft.
Weliswaar wordt in het verweerschrift gesproken over de bestemming maatschappelijk maar de rechtbank stelt vast dat het taxatierapport uitgaat van de bestemming “Gemengd 2, GD-2”, wat haar juist voorkomt. Dat betekent dat het pand bestemd is voor onder meer: wonen en in samenhang daarmee het uitoefenen van aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven en voor - uitsluitend op de eerste bouwlaag - maatschappelijke voorzieningen, zakelijke dienstverlening en cultuur en ontspanning. Dat het pand feitelijk in gebruik is als kinderdagverblijf, doet niet af aan de brede bestemming van het pand en daarmee de waarde die het object voor een eigenaar heeft. De gestelde lage bezettingsgraad van het kinderdagverblijf heeft dan ook geen invloed op de door verweerder vastgestelde waarde van het pand. De rechtbank overweegt bovendien dat het aan eisers is om, indien zij een beroep doen op toepasselijkheid van een correctie voor functionele veroudering, dit te onderbouwen. De rechtbank verwijst hiervoor naar het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1818. In dit geval hebben eisers geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat sprake is van overcapaciteit en een lage bezettingsgraad bij het kinderdagverblijf of op een andere manier hun stellingen onderbouwd. Eisers hebben daarom niet aannemelijk gemaakt dat sprake zou moeten zijn van een lagere waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
Functionele veroudering (UTR 17/1448)
7.1
Eiseres 1 voert aan dat de door verweerder gehanteerde functionele correctie van 3,4% op enkel de ruwbouw te laag is. Bij het pand met bouwjaar 1904 is sprake van excessieve onderhoudskosten en van een veranderende bouwwijze. Daarmee samenhangend is de doelmatigheid van het onderhavige object niet optimaal, gelet op de gewijzigde
eisen naar de huidige tijd, zo stelt eiseres 1. Deze onderdelen dienen derhalve te worden
meegewogen in de functionele veroudering. Door verweerder is hier onvoldoende
rekening mee gehouden waardoor de functionele correctie te laag is bepaald, met
als gevolg dat de eindwaarde te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft eiseres 1 aangevoerd dat de waarde van de ruwbouw moet worden vastgesteld aan de hand van de restwaarde. Ten aanzien van de afbouw en installaties heeft eiseres 1 betoogd dat na een renovatie de levensduur slechts eenmaal met vijf jaar mag worden verlengd. Na afloop van die vijf jaar moet weer worden gewaardeerd op de restwaarde.
7.2
Verweerder stelt zich ten aanzien van de ruwbouw op het standpunt dat de levensduur is vastgesteld op 121 jaar, wat inhoudt dat sprake is van een verlenging van 74 jaar. Dat voor de ruwbouw alleen gerekend mag worden met de restwaarde onderschrijft verweerder niet. Omdat er flink is geïnvesteerd in de afbouw en installaties, wordt ook de ruwbouw langer gebruikt en heeft deze een hogere waarde dan slechts de restwaarde. Voor de technische veroudering van de afbouw en de installaties neemt verweerder een levensduur van respectievelijk 27 en 17 jaar, te rekenen vanaf de renovatie in 2005, als uitgangspunt. Dat de levensduur slechts eenmaal met vijf jaar mag worden verlengd, is bij verweerder niet bekend en dat bestrijdt verweerder dan ook.
7.3
Om de technische veroudering te bepalen, dienen de levensduur en de restwaarde van een gebouw te worden bepaald. Het onderhavige gebouw is op de waardepeildatum 111 jaar oud. Bij deze leeftijd heeft een gebouw in beginsel zijn restwaarde bereikt. Dit is anders indien het gebouw en de installaties normaal functioneren en het huidige gebruik van het gebouw niet op korte termijn zal worden beëindigd. In dat geval bestaat aanleiding om voor de technische afschrijving rekening te houden met een verlengde levensduur (zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 maart 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:2604). De rechtbank overweegt dat vaststaat dat de onroerende zaak nog normaal in gebruik is. Bovendien is gesteld noch gebleken dat er plannen zijn om dit gebruik te beëindigen. Een waardering op de restwaarde, zoals eiseres 1 voorstaat, is naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet reëel. Daarvan uitgaande is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder toegepaste verlengde levensduur op de ruwbouw, met als einddatum 2025, alleszins redelijk is. De rechtbank vindt voor dit oordeel steun in de hiervoor genoemde uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Ten aanzien van de afbouw en installaties heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de renovatie in 2005 dusdanig omvangrijk en ingrijpend is geweest dat dit aanleiding vormt om rekening te houden met een nieuwe levensduur van respectievelijk 27 en 17 jaar, te rekenen vanaf 2005. De door eiseres 1 bepleite verlenging van vijf jaar - in het algemene deel van de taxatiewijzer als kengetal genoemd - ziet op de situatie waarin sprake is van een verlenging van de levensduur van de afbouw en installaties. Dat is hier niet aan de orde aangezien verweerder de levensduur van nieuwe onderdelen heeft bepaald en niet een verlenging van de resterende levensduur. Het betoog van eiseres 1 slaagt dus niet.
8. De beroepen zijn ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E.A. Braeken, voorzitter, en mr. N.M. Spelt en
mr. G.C.W. van der Feltz, leden, in aanwezigheid van mr. M.H.L. Debets, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.