ECLI:NL:RBMNE:2018:5646

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 6434267 UC EXPL 17-14068 aw/1370

Vonnis van 7 maart 2018

inzake

1.[eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiseres sub 2] ,

eisende partijen,

verder gezamenlijk ook te noemen: [eiser sub 1] c.s. (mannelijk enkelvoud),

gemachtigde: mr. M.M.A. Vermin,

tegen:

de stichting

Stichting Portaal,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen: Portaal,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. F.J. Ringnalda.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 10 januari 2018
de akte met producties 13 t/m 15 van Portaal
de akte met producties 16 t/m 19 van Portaal
de akte met producties 29 t/m 38 van [eiser sub 1] c.s.
de comparitie na antwoord van 6 februari 2018, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Sinds 28 februari 2012 huurt [eiser sub 1] c.s. van Portaal de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] . Het betreft een appartement in portiek 2, gelegen op de achtste verdieping (negende woonlaag) van een complex met 4 portieken, 10 woonlagen en in totaal 116 appartementen (hierna: het complex). De huurprijs bedraagt thans € 628,47 per maand inclusief servicekosten. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] bewonen de woning met hun drie kinderen van 1, 3 en 5 jaar oud.

2.2.

Portaal heeft op een zeker moment het voornemen opgevat om het complex meer te laten voldoen aan de eisen van de tijd, onderhoud uit te voeren en ook een aantal verbeteringen aan de woningen in het complex aan te brengen.

2.3.

In het najaar van 2016 heeft Portaal vragenlijsten onder de bewoners van het complex verspreid over hun woning en de woonomgeving. Op 7 december 2016 heeft Portaal een inloopbijeenkomst georganiseerd voor alle bewoners om input op te halen voor het verder uitwerken van het technische en sociaal plan en voor het organiseren van de communicatie met en de betrokkenheid van de bewoners. Portaal heeft de bewoners op de hoogte gehouden van de plannen door middel van nieuwsbrieven. Zij heeft uitgebreid overleg gevoerd met de Bewonerscommissie “BWC [straatnaam] ” (hierna: de Bewonerscommissie) over de uit te voeren werkzaamheden, de communicatie met de bewoners en de te treffen voorzieningen.

2.4.

Begin 2017 heeft Portaal “koude opnames” gedaan in de woningen, waarbij ook met de bewoners is gesproken. [eiser sub 1] c.s. heeft geweigerd met Portaal in gesprek te gaan.

2.5.

Eind mei 2017 heeft Portaal aan [eiser sub 1] c.s. het bewonersboekje “Onderhouds- en verbetervoorstel [straatnaam] ” (hierna: het voorstel) toegezonden. In een brief van 30 mei 2017 heeft Portaal aan [eiser sub 1] c.s. bericht dat in zijn woning ook de badkamer en keuken volledig worden vervangen.

2.6.

De draagvlakmeting voor het onderhouds- en verbetervoorstel van Portaal is uitgevoerd door Het Vierde Huis. Deze heeft bij brieven van 22 en 28 juni 2017 aan [eiser sub 1] c.s. een enquêteformulier toegezonden met daarbij het voorstel, waarin is opgenomen welke werkzaamheden Portaal aan de woningen en het gebouw zal uitvoeren, als daarvoor voldoende draagvlak is onder de huurders. [eiser sub 1] c.s. wordt verzocht het enquêteformulier uiterlijk 13 juli 2017 te retourneren aan het Vierde Huis. Alle enquêteformulieren die per 17 juli 2017 ontvangen zijn zullen door het Vierde Huis worden meegenomen in de draagvlakmeting.

2.7.

Het voorstel omvat – kort samengevat – de volgende werkzaamheden:

In/aan de woning

toiletten vervangen
badkamer-toiletcombinatie vervangen (kleine woningen)
badkamer (ouder dan 25 jaar) vervangen (optioneel)
keuken (ouder dan 15 jaar) vervangen (optioneel)
vervangen standleidingen
verbeterde mechanische ventilatie in badkamer, keuken en toilet
vervangen groepenkast, indien nodig
isolatie buitengevel
nieuwe kozijnen met isolatieglas
aan de zijkant van de flat: geïsoleerde kopgevels
aanbrengen videofoon
nieuwe balustrade balkon
asbest saneren, waar nodig

In/aan het gebouw

gedeeltelijk vernieuwde entree (deur, postvak, bellentableau)
onderhoud portieken, trappenhuis en overlopen op de verdiepingen, waar nodig
aanbrengen camera in de entree en lift
nieuwe, grotere lift
lift naar de begane grond (en tot de 9de verdieping)
nieuwe (fiets)ingang van buitenaf naar de bergingen
geïsoleerde plafonds in de berging
verbindingsgang op de 7e verdieping wijzigen
isoleren kopgevels
asbest saneren.

2.8.

De werkzaamheden zullen volgens het voorstel worden uitgevoerd in bewoonde staat. De werkzaamheden duren per woning naar verwachting 12-14 werkdagen, afhankelijk van wat er in de woning moet gebeuren. De werkzaamheden worden per portiek verricht, te beginnen bij portiek 1, en zullen in totaal ongeveer 15 maanden in beslag nemen. Per portiek duren de werkzaamheden ongeveer 30 weken. De huur zal na uitvoering van de renovatiewerkzaamheden worden verhoogd met € 20,00 per maand.

2.9.

Portaal heeft een Sociaal Plan opgesteld dat deel uitmaakt van het voorstel en waarin is opgenomen welke voorzieningen Portaal, volgens afspraak met de Bewonerscommissie, heeft getroffen om de overlast voor de huurders zoveel mogelijk te beperken. Die voorzieningen zijn (samengevat):

eencentrale douche/toiletvoorzieningbij het portiek, gescheiden voor dames en heren, waar bewoners gebruik van kunnen maken;
toiletvoorziening in de woning: aan het einde van iedere werkdag wordt het toilet in de woning teruggeplaatst;
vervangende kookvoorziening in de woning;
was- en droogmachinein de centrale douchevoorziening;
eenwoning/rustunitbestaande uit meerdere afsluitbare ruimten, waar bewoners overdag tot rust kunnen komen als er in hun woning wordt gewerkt. Voor bewoners die ’s nachts werken plaatst Portaal een bed met matras in de woning/unit.
logeerwoningvoor bewoners met een medische urgentie, die niet in de woning kunnen blijven. Daarnaast bepaalt Portaal op basis van maatwerk welke bewoners op basis van zwaarwegende redenen gebruik mogen maken van een logeerwoning. De logeerwoning is eenvoudig ingericht, alleen persoonlijke spullen hoeven te worden meegenomen. Daarom krijgen bewoners geen verhuiskosten vergoed;
(zonodig)hulp bij verplaatsen spullenin het gehuurde;
vergoeding van € 15,00 per kalenderdagover de dagen waarop werkzaamheden in of aan de woning plaatsvinden, ter compensatie van verminderd woongenot en ter vergoeding van eventuele onkosten.

2.10.

Het Vierde Huis heeft aan Portaal bericht dat het benodigde draagvlak van 70% van de bewoners op 17 juli 2017 nog niet aanwezig was. Per die datum had namelijk 62,7% van de bewoners met het voorstel ingestemd. Daarop heeft Portaal op 18 juli 2017 een bewonersavond georganiseerd, om de plannen toe te lichten en eventuele vragen van de bewoners te beantwoorden. In nieuwsbrief # 10 van juli 2017 heeft Portaal aan de bewoners verslag gedaan van hetgeen tijdens die bewonersavond is besproken. Portaal heeft de bewoners tot 31 augustus 2017 de gelegenheid te geven hun mening te herzien. Per 31 augustus 2017 bleek 72,7% van de bewoners te hebben ingestemd met het voorstel. [eiser sub 1] c.s. heeft niet met het voorstel ingestemd.

2.11.

Portaal heeft de uitslag van de draagvlakmeting bij brief van 1 september 2017 aan [eiser sub 1] c.s. meegedeeld. Portaal heeft in die brief gewezen op de termijn van acht weken als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. Portaal heeft de bewoners die nog geen huisbezoek hebben gehad uitgenodigd om contact op te nemen als zij naar aanleiding van de uitslag van de draagvlakmeting toch behoefte mochten hebben aan een bezoek van Portaal.

2.12.

Bij brief van 12 oktober 2017 schrijft de gemachtigde van [eiser sub 1] c.s. aan Portaal dat [eiser sub 1] c.s. aanspraak maakt op een wisselwoning gedurende 15 maanden, althans in elk geval gedurende de duur van de werkzaamheden in zijn portiek (minimaal 30 weken). De gemachtigde verwijst naar de specifieke persoonlijke omstandigheden van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , te weten: het feit dat zij drie kleine kinderen hebben, hun zoon van 5 jaar thuisonderwijs krijgt en hun dochter van 1 jaar borstvoeding; [eiseres sub 2] vanuit geloofsovertuiging niet geconfronteerd wenst te worden met werklieden die in- en uitlopen of om de woning bezig zijn; zij – maandenlang – met hoofddoek zal moeten lopen of de gordijnen dicht zal moeten houden; verblijf in een rustwoning geen oplossing is omdat zij behoefte heeft aan privacy, ook in verband met borstvoeding en geloof. Daarnaast is [eiser sub 1] c.s. ontevreden over de geboden financiële vergoeding. De gemachtigde van [eiser sub 1] c.s. verzoekt Portaal om [eiser sub 1] c.s. tegemoet te komen, teneinde een gerechtelijke procedure te voorkómen.

2.13.

Op 13 oktober 2017, voordat Portaal bekend was met de hiervoor onder 2.12. genoemde brief, heeft alsnog een huisbezoek plaatsgevonden bij [eiser sub 1] c.s. Tijdens dat huisbezoek is met [eiser sub 1] c.s gesproken over het voorstel en heeft Portaal zijn persoonlijke omstandigheden, zorgen en wensen geïnventariseerd. [eiser sub 1] c.s. heeft te kennen gegeven dat hij de aangeboden vergoeding veel te laag vindt. Hij is het daarnaast niet eens met het feit dat er geen vervangende woning wordt aangeboden voor de duur van de periode dat er werkzaamheden aan het complex plaatsvinden. Op de vraag van Portaal of er lichamelijke of mentale klachten zijn waarmee zij rekening moet houden heeft [eiser sub 1] c.s. geantwoord: “Ja, gezondheid van de kinderen”. Ook heeft [eiser sub 1] te kennen gegeven dat [eiseres sub 2] niet geconfronteerd mag worden met werkmensen, in verband met haar geloofsovertuiging.

2.14.

In reactie op de onder 2.12 genoemde brief heeft Portaal op 13 oktober 2017 geschreven aan de gemachtigde van [eiser sub 1] c.s. dat het merendeel van de in die brief gestelde omstandigheden tijdens het huisbezoek op 13 oktober 2017 niet zijn geuit, maar dat zij alsnog in gesprek wil gaan met [eiser sub 1] c.s. om te toetsen of hij in aanmerking komt voor maatwerk. Portaal vraagt (de gemachtigde van) [eiser sub 1] c.s. om concrete en verifieerbare gegevens mee te nemen naar het gesprek, ter onderbouwing van de gestelde persoonlijke omstandigheden, teneinde het voor Portaal mogelijk te maken te beoordelen of aan de verzoeken van [eiser sub 1] c.s. tegemoet kan worden gekomen.

2.15.

Op 17 november 2017 heeft een maatwerkgesprek plaatsgevonden tussen Portaal en [eiser sub 1] . Tijdens dat gesprek heeft [eiser sub 1] te kennen gegeven dat hij een logeerwoning wenst voor de duur van 15 maanden, omdat zijn oudste zoon thuisonderwijs krijgt en hij geen enkele vorm van overlast wenst te ervaren. Ook heeft hij een vergoeding geëist en gezegd de berging niet te willen leegruimen.

2.16.

Bij brief van 22 november 2017 heeft Portaal [eiser sub 1] aangesproken op ongewenst gedrag ten opzichte van medewerkers van Portaal tijdens het maatwerkgesprek op 17 november 2017. Zij schrijft dat haar medewerkers dit gedrag als intimiderend en minachtend hebben ervaren. Volgens Portaal heeft [eiser sub 1] aan het einde van het gesprek op een vrij agressieve manier, met stemverheffing, de administratie van de heer [A] , medewerker van Portaal, bekrast. Zij heeft hem uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van Portaal. In dat gesprek heeft Portaal [eiser sub 1] nogmaals aangesproken op zijn gedrag en gewaarschuwd dat dit onacceptabel is en niet nogmaals moet plaatsvinden.

2.17.

Portaal heeft de eisen van [eiser sub 1] c.s., waaronder een logeerwoning voor de duur van 15 maanden, niet ingewilligd.

2.18.

Portaal is begonnen met de uitvoering van de onderhouds- en renovatiewerk-zaamheden aan het complex, zoals omschreven in het voorstel.

3.De vordering en het verweer

3.1.

[eiser sub 1] c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht te verklaren dat het renovatievoorstel van Portaal ten opzichte van hem onredelijk is;

Portaal te verbieden het renovatievoorstel uit te voeren zolang zij aan [eiser sub 1] c.s. geen vervangende, met het gehuurde vergelijkbare woning ter beschikking heeft gesteld voor de duur van de werkzaamheden in het complex (minimaal 15 maanden) althans voor de duur van de werkzaamheden in zijn portiek en de omliggende woningen (minimaal 30 weken), althans voor een door de kantonrechter te bepalen duur, en zolang Portaal niet bereid is om aan hem te betalen de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW ter hoogte van € 5.910,00 althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

te bepalen dat Portaal een dwangsom verbeurt van € 500,00 voor elke dag dat zij niet aan de veroordeling onder b) voldoet;

e huurprijs voor de periode dat de werkzaamheden in het complex plaatsvinden, althans voor een door de kantonrechter te bepalen duur, op nihil te stellen, dan wel op een ander in goede justitie te bepalen bedrag;

Portaal te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[eiser sub 1] c.s. legt aan zijn vordering – samengevat – ten grondslag dat het voorstel ten opzichte van hem onredelijk is, omdat geen rekening is gehouden met zijn persoonlijke omstandigheden; hem geen vervangende woning is aangeboden; onvoldoende rekening is gehouden met de financiële consequenties (verhuiskostenvergoeding en huurcompensatie) en de draagvlakmeting niet op correcte wijze is uitgevoerd.

3.3.

Portaal voert verweer.

3.4.

Op de wederzijdse standpunten van partijen zal, voor zover voor de beoordeling van belang, in het hiernavolgende worden ingegaan.

4.De beoordeling

Ontvankelijkheid

4.1.

Portaal heeft aan [eiser sub 1] c.s. bij brief van 1 september 2017 bericht dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. De dagvaarding is uitgebracht op 26 oktober 2017, dat is binnen de termijn als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. [eiser sub 1] c.s. is ontvankelijk in zijn vordering.

Draagvlakmeting

4.2.

[eiser sub 1] c.s. heeft aangevoerd dat de draagvlakmeting niet correct is uitgevoerd. Om die reden kan Portaal naar de mening van [eiser sub 1] c.s. geen beroep doen op het bewijsvermoeden dat het voorstel redelijk is (artikel 7:220 lid 3 BW).

4.3.

Dit standpunt van [eiser sub 1] c.s. kan de kantonrechter niet volgen. De draagvlakmeting is uitgevoerd door een onafhankelijke partij, Het Vierde Huis, die heeft geconstateerd dat (uiteindelijk) 72,7% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel. Het Vierde Huis heeft in haar rapportage van 18 september 2017 voldoende inzicht gegeven in haar werkwijze. Mede gelet op het verweer van Portaal ziet de kantonrechter in hetgeen [eiser sub 1] c.s. heeft aangevoerd dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de meting door Het Vierde Huis.

4.4.

[eiser sub 1] c.s. heeft nog aangevoerd dat Portaal in strijd heeft gehandeld met de richtlijn van het Algemeen Sociaal Statuut (ASP), dat zij op het Sociaal Statuut [straatnaam] van toepassing heeft verklaard. Volgens die richtlijn moeten de plannen worden bijgesteld als uit de eerste meting is gebleken dat het draagvlak onvoldoende is, alvorens een nieuwe draagvlakmeting wordt uitgevoerd. Dit om het vertrouwen in de meting te waarborgen, aldus de richtlijn.

4.5.

De kantonrechter overweegt dat Portaal de plannen na de eerste meting weliswaar niet heeft bijgesteld, maar – zo erkent ook [eiser sub 1] c.s. – Portaal heeft ook geen tweede draagvlakmeting uitgevoerd. De termijn van de eerste (en enige) draagvlakmeting, die aanvankelijk liep tot 17 juli 2017, is enkel verlengd tot en met 31 augustus 2017. Portaal heeft op 18 juli 2017 een extra bewonersavond georganiseerd, om eventuele zorgen bij de bewoners weg te nemen en hen tot en met 31 augustus 2017 de kans te geven hun keuze te heroverwegen en alsnog in te stemmen met het bestaande voorstel. Dit hebben een aantal bewoners gedaan, met als gevolg dat het benodigde draagvlak tegen het einde van de verlengde termijn, op 31 augustus 2017, was bereikt. Niet valt in te zien waarom dit in strijd zou zijn met de door [eiser sub 1] c.s. aangehaalde richtlijn.

4.6.

Dit alles leidt tot het oordeel dat het voorstel wordt vermoed redelijk te zijn, omdat is voldaan aan het wettelijk vereiste dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. In deze procedure is het aan [eiser sub 1] c.s. om dit vermoeden te weerleggen, door feiten en omstandigheden te stellen die tot de conclusie kunnen leiden dat het voorstel voor hem niet redelijk is.

Logeerwoning

4.7.

[eiser sub 1] c.s. stelt zich op het standpunt dat het voorstel ten opzichte van hem onredelijk is, omdat Portaal geen rekening houdt met zijn persoonlijke omstandigheden en weigert aan hem een vervangende woning ter beschikking te stellen voor de duur van de werkzaamheden in het complex (15 maanden) dan wel voor de duur van de werkzaamheden aan portiek 2 (30 weken). [eiser sub 1] c.s. wil geen overlast hebben van de werkzaamheden.

4.8.

De kantonrechter stelt voorop dat [eiser sub 1] c.s. in redelijkheid niet kan eisen dat hij in het geheel geen last heeft van de werkzaamheden. [eiser sub 1] c.s. dient als goed huurder de noodzakelijke onderhouds- en renovatiewerkzaamheden aan de woning en het complex te gedogen. Het uitvoeren van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden aan de woning en het complex kan onmogelijk zonder enig ongemak voor de bewoners plaatsvinden. [eiser sub 1] c.s. zal daarom enige overlast moeten dulden.

4.9.

De kantonrechter is van oordeel dat de werkzaamheden in beginsel in bewoonde staat zullen kunnen plaatsvinden, gelet op de voorzieningen die Portaal heeft getroffen en de volgorde waarin de werkzaamheden worden uitgevoerd. De gevelwerkzaamheden aan de woning zelf zijn voor de bewoners het meest ingrijpend. Deze nemen 4 à 5 dagen in beslag, waarbij Portaal de voor- en achtergevel
achtereenvolgenszal vervangen, zodat er altijd een deel van de woning afgesloten is. Bewoners die overdag thuis zijn kunnen die dagen desgewenst in een afsluitbare rustunit verblijven, die is voorzien van keuken en toilet. Als dit voor bepaalde bewoners, om bijvoorbeeld medische redenen, nog een onvoldoende oplossing is, biedt Portaal hen een kosteloos verblijf aan in een volledig ingerichte logeerwoning, voor de duur van de werkzaamheden. Portaal beschikt uiteraard niet over een onbeperkte voorraad logeerwoningen en zij moet daarom kunnen beoordelen, aan de hand van door de huurder verstrekte informatie, of deze aanspraak heeft op een logeerwoning. Het enkele feit dat Portaal niet aan alle 116 huurders vervangende woonruimte ter beschikking stelt, maakt het voorstel naar het oordeel van de kantonrechter dus niet onredelijk.

4.10.

In het geval van [eiser sub 1] c.s. zullen naast de gevelwerkzaamheden meer ingrijpende (onderhouds)werkzaamheden worden verricht, zoals de vervanging van de complete keuken en badkamer. Gelet op het feit dat [eiseres sub 2] de hele dag thuis is met drie kleine kinderen, waarvan de jongste borstvoeding krijgt, acht de kantonrechter het aanbod dat Portaal ter comparitie heeft gedaan redelijk. Dat aanbod houdt in dat Portaal aan [eiser sub 1] c.s. een logeerwoning ter beschikking stelt voor de periode dat er werkzaamheden in of aan de woning plaatsvinden. Dit betreft naar verwachting een periode van in totaal (maar niet aansluitend) 19 dagen. Portaal heeft ter comparitie toegelicht dat eerst gevelwerkzaamheden aan de woning zullen plaatsvinden, die 4 à 5 dagen in beslag nemen. Op een later moment zullen de werkzaamheden in de woning uitgevoerd worden, waaronder de vervanging van de keuken en de badkamer. Die werkzaamheden zullen naar verwachting 14 dagen duren. Naar aanleiding van de persoonlijke omstandigheden die [eiser sub 1] c.s. heeft aangevoerd heeft Portaal naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid kunnen besluiten dat het niet nodig is dat [eiser sub 1] c.s. langer in de logeerwoning verblijft dan de periode dat er werkzaamheden in of aan de woning plaatsvinden. Van [eiser sub 1] c.s. mag in de gegeven omstandigheden worden gevraagd dat hij de (relatief geringe) overlast die het gevolg is van werkzaamheden elders in zijn portiek en in het complex, zal dulden.

Verhuiskostenvergoeding

4.11.

[eiser sub 1] c.s. maakt aanspraak op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW, omdat hij van mening is dat de werkzaamheden overwegend renovatiewerkzaamheden zijn en verhuizing noodzakelijk is.

4.12.

Portaal stelt daartegenover dat de werkzaamheden overwegend groot onderhoud betreffen en dat alle werkzaamheden in bewoonde staat kunnen worden uitgevoerd, gelet op de diverse voorzieningen die zij heeft getroffen in het Sociaal Plan. [eiser sub 1] c.s. heeft volgens Portaal daarom geen recht op een verhuiskostenvergoeding.

4.13.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 april 2016, in antwoord op prejudiciële vragen, geoordeeld dat bij samenloop van dringende werkzaamheden of onderhouds-werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 BW slechts is verschuldigd als de voor de renovatie nodige werkzaamheden - op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden - het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. In geval van dringende werkzaamheden gedurende de huurtijd heeft de huurder aanspraak op (onder andere) schadevergoeding (artikel 7:220 lid 1 BW). Renovatiewerkzaamheden zijn fysieke veranderingen of toevoegingen, die leiden tot een toename van het woongenot. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden en die dus niet steeds gericht zijn op een toename van het woongenot (HR 22-04-2016;
ECLI:NL:HR:2016:726).

4.14.

Zoals hiervoor reeds is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat de renovatiewerkzaamheden in dit geval niet noodzakelijk maken dat de huurder verhuist, mede in aanmerking genomen de door Portaal gehanteerde volgorde van de werkzaamheden en de door haar getroffen voorzieningen. Onder renovatiewerkzaamheden kunnen naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op de definitie in voornoemd arrest van de Hoge Raad, worden geschaard de isolatiewerkzaamheden aan de gevels van de woning, het aanbrengen van een videofoon in de woning en de isolatiewerkzaamheden aan de berging. Wat betreft het appartementsgebouw vallen daaronder de isolatiewerkzaamheden aan de kopgevels en de werkzaamheden aan de liften. Portaal zal de voor- en achtergevel
achtereenvolgensvervangen, zodat er altijd een deel van de woning afgesloten is. Portaal heeft afsluitbare rustunits beschikbaar waar de bewoners overdag, als de werkzaamheden aan de gevel plaatsvinden, kunnen verblijven. Indien nodig biedt Portaal de bewoners een volledig ingerichte logeerwoning aan. Zij heeft ook [eiser sub 1] c.s. een verblijf in een logeerwoning aangeboden, voor een periode van 19 dagen of zoveel langer als de werkzaamheden in of aan de woning duren.

4.15.

Voorts overweegt de kantonrechter dat artikel 7:220 lid 5 en 6 BW ziet op een vergoeding voor de kosten van het verhuizen van de eigen inboedel naar een tijdelijke woning en het inrichten van die tijdelijke woning. De logeerwoning, waar de bewoners op kosten van Portaal tijdelijk verblijven, is al volledig ingericht. [eiser sub 1] c.s. behoeft alleen zijn persoonlijke spullen mee te nemen naar de logeerwoning. Hij hoeft zijn woning niet te ontruimen en de tijdelijke woning niet in te richten. Van een noodzakelijke verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW is in het geval van [eiser sub 1] c.s. dus geen sprake.

4.16.

De overige werkzaamheden, zoals de vervanging van toilet, keuken, badkamer en mechanische ventilatie, betreffen groot onderhoud en zijn deels ook ingrijpend. [eiser sub 1] c.s. kan op grond van artikel 7:220 lid 1 BW echter evenmin aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. Hij behoeft immers feitelijk geen verhuis- of inrichtingskosten te maken, omdat hij kosteloos gebruik kan maken van de volledig ingerichte logeerwoning.

Huurprijsvermindering

4.17.

Portaal kent daarnaast aan de huurders een vergoeding toe van € 15,00 per dag wegens verminderd woongenot en als vergoeding voor eventuele onkosten, voor de tijd dat er werkzaamheden aan of in de woning plaatsvinden. Die vergoeding acht de kantonrechter in de gegeven omstandigheden redelijk. De kantonrechter ziet geen grond voor een (verdere) huurprijsvermindering, zoals door [eiser sub 1] c.s. is gevorderd.

Conclusie

4.18.

Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen is het voorstel ten opzichte van [eiser sub 1] c.s. niet onredelijk, in aanmerking genomen dat [eiser sub 1] c.s. gedurende de tijd dat er werkzaamheden aan en in de woning plaatsvinden, gebruik kan maken van een logeerwoning. De vordering van [eiser sub 1] c.s. zal in zijn geheel worden afgewezen.

Proceskosten

4.19.

Gelet op het feit dat Portaal [eiser sub 1] c.s. niet eerder dan ter comparitie een logeerwoning heeft aangeboden zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.S.K. Fung Fen Chung, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2018.