Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/1230
uitspraak van de meervoudige kamer van 3 december 2018 in de zaak tussen
Hoorne Vastgoed B.V., te Alkmaar, eiseres
(gemachtigde: mr. R.A.M. Schram),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amersfoort, verweerder
(gemachtigde: mr. H. Maaijen).
Procesverloop
Bij besluit van 16 november 2017 heeft verweerder het verzoek van eiseres om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 22 maart 2018 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft vervolgens beroep ingesteld.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 22 oktober 2018. Namens eiseres is
[A] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden. Eiseres heeft op 2 juli 2012 het perceel Zonnecel 15-19 te Amersfoort (het perceel) op het bedrijventerrein De Wieken-Vinkenhoef aangekocht. De levering heeft plaatsgevonden op 19 april 2013. Op het perceel is een tuincentrum gevestigd met op de verdieping van het op het perceel aanwezige gebouw een ruitersportzaak. Op 10 oktober 2016 heeft eiseres bij verweerder een aanvraag om tegemoetkoming in de planschade ingediend, omdat de mogelijkheid van detailhandel op het perceel in het nieuwe bestemmingsplan “Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen” is komen te vervallen. Verweerder heeft de aanvraag ter advisering voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ).
2. SAOZ heeft in het advies van september 2017 uiteengezet dat de bepalingen van het bestemmingsplan “Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen” niet hebben geleid tot een beperking van de voorheen toegestane planologische mogelijkheden, omdat detailhandel onder het daarvoor geldende bestemmingsplan “De Wieken-Vinkenhoef, uitwerkingsfase 2” (hierna: het uitwerkingsplan) ook al niet was toegestaan. Verder heeft SAOZ geconcludeerd dat zelfs indien zou worden uitgegaan van de door de aanvrager gestelde maximale invulling van de oude planologische situatie, de toerekenbare waardevermindering niet zodanig groot is dat daardoor sprake is van een nadeel dat het normaal maatschappelijk risico overstijgt. SAOZ heeft geadviseerd de aanvraag af te wijzen. Verweerder heeft het advies van SAOZ overgenomen en de besluiten genomen zoals vermeld onder ‘Procesverloop’.
3. Eiseres betoogt dat haar aanvraag ten onrechte is afgewezen, omdat bij de beoordeling van een onjuiste planvergelijking is uitgegaan. Eiseres stelt dat op het perceel op grond van het uitwerkingsplan een supermarkt was toegestaan.
4. De rechtbank overweegt dat voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. De wijziging waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, moet worden vergeleken met het oude planologische regime. In dit geval moet een vergelijking worden gemaakt tussen het uitwerkingsplan en het nieuwe bestemmingsplan “Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen”. Partijen zijn het er over eens dat onder het nieuwe bestemmingsplan supermarkten niet zijn toegestaan op het perceel, maar zij verschillen van mening over het antwoord op de vraag of dat onder het uitwerkingsplan ook al het geval was. Om vast te kunnen stellen of het uitwerkingsplan supermarkten op het perceel toe liet of niet, is het volgende van belang.
5. Het uitwerkingsplan is gebaseerd op het bestemmingsplan “De Wieken-Vinkenhoef” (het zogenoemde moederplan), vastgesteld op 12 maart 2002. Het moederplan is gewijzigd met het op 14 juni 2005 vastgestelde bestemmingsplan “De Wieken-Vinkenhoef, wijzigingsplan I, Staat van Bedrijfsactiviteiten, 2005” (hierna: wijzigingsplan 1). Uit de toelichting bij dit wijzigingsplan blijkt dat het bestemmingsplan “De Wieken-Vinkenhoef” wordt aangepast omdat op grond daarvan functies mogelijk zijn die ruimtelijk ongewenst zijn. Bij dit wijzigingsplan hoort een Staat van Bedrijfsactiviteiten waarin bedrijfsactiviteiten zijn doorgestreept die ruimtelijk niet verantwoord of wenselijk zijn. Naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) van 1 oktober 2003, ECLI:NL:RVS:2003:AL3317, over het goedkeuringsbesluit van het moederplan, is het bestemmingsplan “De Wieken-Vinkenhoef, wijzigingsplan II, Staat van Bedrijfsactiviteiten, 2005” (hierna: wijzigingsplan 2) opgesteld. Met wijzigingsplan 2 is de Staat van Bedrijfsactiviteiten aangepast om deze in overeenstemming te brengen met de afstanden voor milieucategorieën uit de VNG-brochure.
6. Het perceel heeft in het uitwerkingsplan de bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden I’. In artikel 2, eerste lid, van de voorschriften van het uitwerkingsplan zijn de op de kaart voor ‘Bedrijfsdoeleinden I’ aangewezen gronden bestemd voor: bedrijven als genoemd in de categorieën 1A t/m 5B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (zie bestemmingsplan “De Wieken-Vinkenhoef, wijzigingsplan, staat van bedrijfsactiviteiten 2004” en bestemmingsplan “De Wieken-Vinkenhoef wijzigingsplan II, staat van bedrijfsactiviteiten, 2005”), alsmede voor bedrijven die beoordeeld naar de concrete bedrijfsactiviteiten, naar aard van de bedrijfsactiviteit en invloed op de omgeving van het bedrijventerrein gelijk te stellen zijn met genoemde bedrijven.
7. Artikel 2 verwijst Pro dus naar de staat van bedrijfsactiviteiten bij twee andere bestemmingsplannen. Partijen zijn het niet eens over wat wordt bedoeld met de verwijzing naar “wijzigingsplan, staat van bedrijfsactiviteiten 2004”.
8. SAOZ heeft uiteengezet dat de verwijzing in artikel 2 naar Pro het bestemmingsplan “De Wieken-Vinkenhoef, wijzigingsplan, staat van bedrijfsactiviteiten 2004” niet correct is en dat bedoeld is te verwijzen naar wijzigingsplan 1. SAOZ stelt vervolgens vast dat de activiteit supermarkt in de Staat van Bedrijfsactiviteiten behorende bij wijzigingsplan 1 is doorgehaald, maar in de Staat van Bedrijfsactiviteiten behorende bij wijzigingsplan 2 niet is doorgehaald. Volgens SAOZ is het aannemelijk dat een fout is gemaakt bij het overnemen van de doorhalingen van de ene naar de andere Staat van Bedrijfsactiviteiten. Omdat nergens een juridische rangorde is bepaald tussen de twee Staten van Bedrijfsactiviteiten vindt SAOZ het niet onaannemelijk dat beide staten nevengeschikt zijn en dat een activiteit alleen planologisch is toegestaan als die aan beide staten voldoet. Dat betekent volgens SAOZ dat het uitwerkingsplan geen supermarkt toeliet op het perceel.
9. Eiseres vindt het niet juist dat bij de planologische vergelijking is uitgegaan van een Staat van Bedrijfsactiviteiten behorende bij wijzigingsplan 1, terwijl daar niet naar wordt verwezen in artikel 2 van Pro het uitwerkingsplan. De staten van bedrijfsactiviteiten die wel worden genoemd in artikel 2 van Pro het uitwerkingsplan maakten een supermarkt op het perceel mogelijk, aldus eiseres.
10. Naar het oordeel van de rechtbank is het duidelijk dat het hier om een verschrijving gaat. Daarbij neemt zij in aanmerking dat, zoals verweerder terecht heeft gesteld, in 2004 geen wijzigingsplan en dus ook geen bijbehorende staat van bedrijfsactiviteiten is vastgesteld. Verder is in de toelichting van het uitwerkingsplan de juiste naam van wijzigingsplan 1 aangehaald. In artikel 2 wordt Pro dus ook verwezen naar wijzigingsplan 1 met de bijbehorende Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit oordeel betekent dat SAOZ bij de beoordeling van de planologische mogelijkheden van het oude regime de Staat van Bedrijfsactiviteiten van wijzigingsplan 1 heeft mogen betrekken.
11. Vervolgens moet de rechtbank beoordelen of dat, zoals SAOZ stelt, meebrengt dat het uitwerkingsplan geen supermarkt toestond op het perceel. Eiseres betwist het standpunt van verweerder dat een activiteit alleen is toegestaan als deze in beide Staten van Bedrijfsactiviteiten voorkomt, omdat dit niet blijkt uit de tekst van het uitwerkingsplan. Een supermarkt is volgens haar toegestaan als deze op één van de lijsten voorkomt. Voor de beoordeling van de planologische mogelijkheden is het, aldus eiseres, niet relevant of destijds een fout is gemaakt bij het opstellen van wijzigingsplan 2. Vanwege de rechtszekerheid moet artikel 2 van Pro het uitwerkingsplan letterlijk worden uitgelegd. Eiseres verwijst daarbij naar de uitspraak van de ABRvS van 18 februari 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BH3227.
12. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat een mogelijke verklaring voor het per abuis wegvallen van de doorhaling van supermarkten in wijzigingsplan 2 is gelegen in een gewijzigde lay-out van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. In de Staat van Bedrijfsactiviteiten behorende bij wijzigingsplan 1 stonden supermarkten, warenhuizen, hypermarkten en bouwmarkten op één regel en deze regel was in zijn geheel doorgestreept. Tuincentra stonden daaronder op een aparte regel zonder doorhaling. In de Staat van Bedrijfsactiviteiten bij wijzigingsplan 2 zijn deze vijf activiteiten op één regel komen te staan zonder streep erdoor.
13. Voor de vraag welk gebruik is toegestaan is niet doorslaggevend of sprake is geweest van een omissie bij het overnemen van de doorhalingen van de ene naar de andere Staat van Bedrijfsactiviteiten, maar daarvoor is bepalend de toegekende bestemming in samenhang met de planvoorschriften die van toepassing zijn. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat artikel 2 van Pro het uitwerkingsplan letterlijk moet worden uitgelegd. In de uitspraak van de ABRvS waar eiseres naar verwijst is geoordeeld dat de bedoeling van de planwetgever niet kan afdoen aan hetgeen in planvoorschriften ondubbelzinnig is bepaald. Deze situatie doet zich hier niet voor. Artikel 2 van Pro het uitwerkingsplan is juist niet voor maar één uitleg vatbaar. Het is innerlijk tegenstrijdig, omdat een supermarkt op grond van de ene Staat van Bedrijfsactiviteiten waarnaar verwezen wordt is toegestaan, maar op grond van de andere Staat van Bedrijfsactiviteiten waarnaar verwezen wordt niet. De rechtbank ziet zich daarom gesteld voor de vraag wat een redelijke uitleg is van dit artikel.
14. Naar het oordeel van de rechtbank leidt een redelijke uitleg van artikel 2 van Pro het uitwerkingsplan ertoe dat geen supermarkt was toegestaan. Zoals hiervoor in overweging 5 is opgenomen, volgt uit de toelichting bij wijzigingsplan 1 dat de Staat van Bedrijfsactiviteiten is aangepast om ruimtelijke ongewenste activiteiten, waaronder onder meer supermarkten, niet meer toe te staan. Wijzigingsplan 2 is opgesteld om de Staat van Bedrijfsactiviteiten in die zin aan te passen dat daarin de afstanden uit de VNG-brochure worden opgenomen. Uit de toelichting bij wijzigingsplan 2 blijkt niet dat het gemeentebestuur met dit wijzigingsplan bedoeld heeft om bepaalde geschrapte bedrijfsactiviteiten weer mogelijk te maken. Het standpunt van eiseres dat de Staat van Bedrijfsactiviteiten bij wijzigingsplan 2 doorslaggevend moet worden geacht, omdat dit bestemmingsplan later is opgesteld volgt de rechtbank niet. De reden hiervoor is dat nergens is bepaald dat de Staat van Bedrijfsactiviteiten bij wijzigingsplan 1 niet meer van toepassing zou zijn. Uit de verschillende bestemmingsplannen valt juist op te maken dat deze naast elkaar bestaan.
15. De rechtbank deelt dan ook de conclusie van SAOZ dat een supermarkt op grond van het uitwerkingsplan niet is toegestaan en dat daarom geen sprake is van een planologische verslechtering op het perceel en daarmee verband houdende schade voor eiseres als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan. Verweerder heeft zich bij zijn besluitvorming op het advies van SAOZ mogen baseren. Gelet op deze conclusie komt de rechtbank niet meer toe aan de beoordeling van de beroepsgronden over de uitgevoerde taxatie en het normaal maatschappelijk risico.
16. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, voorzitter, en mr. R.C. Moed en
mr. B. Rademaker, leden, in aanwezigheid van mr. S.C.J. van der Hoorn, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 december 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.