Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7215663 UV EXPL 18-250 LT/33864
Kort geding vonnis van 24 oktober 2018
inzake
de besloten vennootschap
Delphi Hotels Nederland BV,
gevestigd te Den Haag,
verder ook te noemen Delphi,
eisende partij,
gemachtigde: mr. H. Kanhai,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met aangehechte producties 1 t/m 11,
- de producties 1 t/m 12 van de zijde van [gedaagde] ,
- de pleitaantekeningen zijdens Delphi,
- de pleitaantekeningen zijdens [gedaagde] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2018, waarvan aantekening is gehouden door de griffier.
1.3.
Ten slotte is vonnis gewezen.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 1 oktober 2016 de woning aan de [adres] , eerste etage, van Delphi.
2.2.
Bij e-mail van 4 oktober 2016 heeft [gedaagde] het volgende aan Delphi meegedeeld:
“Afgelopen zaterdag heb ik de sleutels opgehaald bij de heer, [A] . Bij de sleutel overdracht heb ik ook het ondertekende contract achtergelaten.
Toen ik zondag in de woning kwam, heb ik alles gecontroleerd of het schoon en netjes is achter gelaten. In het toilet zitten er behoorlijke zwarte schimmelplekken op de muur.
Ik zou het dan ook zeer op prijs stellen als deze plekken worden behandeld en worden weg gehaald.”
2.3.
Enkele dagen later, op 9 oktober 2016, heeft [gedaagde] Delphi wederom per e-mail geïnformeerd over het volgende:
“Sinds vandaag is het mij opgevallen dat er een plasje water op de vloer lag. Van de vorige bewoonster had ik begrepen dat er al eerder lekkage is geweest. Ik zou graag zien dat hier als nog even naar gekeken zou kunnen worden.”
2.4.
Bij e-mail van 18 oktober 2016 heeft [gedaagde] aan Delphi – voor zover hier relevant – het volgende geschreven:
“Afgelopen weekend ben ik over verhuisd en ben ik helaas nog een aantal gebreken tegen gekomen. (…) In de douche staan er ook een aantal tegeltjes bol. En ik denk dat er hierdoor in de keuken ook de muur bol is gaan staan. Verder in de keuken heb ik de combimagnetron proberen te gebruiken. Echter doet de oven functie het niet (…).”
2.5.
Op 7 oktober 2018 heeft de onderbuurvrouw, [B] , aan [gedaagde] het volgende geschreven:
“Het klopt dat er begin dit jaar een badkamerwand en een douchedeur in mijn woning zijn vervangen door [C] . Foto 07 betreft mijn woning in de staat zoals ik hem ken sinds ik hier woon (augustus 2015). Hetzelfde geldt voor de CV ketel.”
3.Het geschil
3.1.
Delphi vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om de door haar gehuurde woonruimte, gelegen op de eerste etage aan de [adres] te [plaatsnaam] , onmiddellijk, althans binnen twee dagen na de betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis ontruimd en verlaten te hebben met al hetgeen zich vanwege [gedaagde] daarin of daarop bevindt en al diegenen die zich daarin of daarop vanwege [gedaagde] bevinden en onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde ter vrije beschikking van Delphi te stellen, op verbeurte van een dwangsom van € 2.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] nalatig zal zijn te voldoen aan het vonnis.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vordering heeft Delphi gesteld dat [gedaagde] op meerdere punten toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de tussen partijen gesloten overeenkomst en dat zij als gevolg van deze tekortkoming schade lijdt. De ernst van de tekortkoming en het voortduren daarvan hebben Delphi doen besluiten de ontruiming en oplevering in rechte te vorderen.
3.3.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd met conclusie de vordering af te wijzen en met veroordeling van Delphi in de integrale kosten van deze procedure, waaronder de volledige door [gedaagde] gemaakte kosten voor rechtsbijstand, begroot op € 1.542,60.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Om een voorlopige voorziening te kunnen treffen moet sprake zijn van een spoedeisend belang. Het spoedeisend belang is in voldoende mate gegeven door de aard van de vordering. Verder dient beoordeeld te worden of op basis van de feiten en omstandigheden en zonder nadere bewijslevering de vordering die bij wijze van voorziening is verzocht in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing in kort geding gerechtvaardigd is. Daarbij moeten de belangen van partijen bij toewijzing dan wel afwijzing van de voorlopige voorziening tegen elkaar worden afgewogen. Zie HR 15 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1919 (P&G/K-C).
4.2.
Delphi legt aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat [gedaagde] jegens haar in gebreke is in de naleving van de verplichtingen op grond van de huurovereenkomst alsmede die voortvloeien uit artikel 7:213 op Pro grond waarvan men zich als goed huurder heeft te gedragen. Delphi stelt daartoe dat [gedaagde] de woning op zodanige wijze gebruikt dat zij ernstige schade aan de woning heeft toegebracht en een voor haarzelf en voor omwonende gevaarlijke situatie in het leven heeft geroepen. Daarnaast voert [gedaagde] niet het noodzakelijk regulier onderhoud uit waartoe zij op grond van de huurovereenkomst en van toepassing zijnde algemene bepalingen wel verplicht is. Tot slot stelt Delphi dat [gedaagde] niet de noodzakelijke medewerking verleent om – op verzoek en initiatief van Delphi – de in de woning geconstateerde gebreken te herstellen.
4.3.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Voor toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding is vereist dat het hoogstwaarschijnlijk is dat de kantonrechter in een ontbindingsprocedure de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden op de grond dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De vraag die aldus beantwoord dient te worden is of [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en voor zover sprake is van enige tekortkoming dient te worden beoordeeld of de ernst daarvan een ontruiming met haar gevolgen rechtvaardigt.
4.4.
Delphi stelt dat dit het geval is. Zij stelt dat [gedaagde] de woning op ondeugdelijke wijze in gebruik heeft en verwaarloost. Doordat [gedaagde] geen douchegordijn gebruikt, is er wateroverlast ontstaan met lekkage en schade tot gevolg. De wijze waarop [gedaagde] de woning gebruikt heeft bovendien geresulteerd in een verweekt plafond in de badkamer als ook in beschadigde muren. Verder heeft [gedaagde] het hek van het balkon, de magnetron, de glasplaat van het fornuis en de deur van de badkamer vernield. Tot slot heeft [gedaagde] een groot gat in de muur bij het expansievat gemaakt. Tot slot is de woning - de vloerbekleding is het bijzonder - en het balkon vies en daarmee een broeinest voor ongedierte, aldus Delphi.
4.5.
[gedaagde] heeft betwist dat zij tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat zij handelt zoals een goed huurder betaamt. [gedaagde] erkent dat de woning behept is met een aantal gebreken, zoals lekkage met schimmelvorming tot gevolg, defecte keukenapparatuur en beschadigde muren, maar deze gebreken waren reeds aanwezig op het moment dat zij de woning betrok. Zij betwist aldus dat deze door haar veroorzaakt zijn. Voor wat betreft het gat in de muur bij de cv-installatie en de beschadigde douchedeur, betwist [gedaagde] dat haar woning deze gebreken vertoont. De door Delphi in het geding gebrachte foto’s van deze mankementen betreffen de woning van de onderbuurvrouw, mevrouw [B] .
4.6.
Aangezien Delphi stelt dat de gebreken door [gedaagde] zijn veroorzaakt en daar het rechtsgevolg aan verbindt dat niet langer van haar kan worden gevergd dat zij de woning nog aan [gedaagde] verhuurt, omdat [gedaagde] zodanig ernstig in haar verplichtingen is tekortgeschoten dat zij de woning dient te verlaten en ontruimen, rust op Delphi in beginsel de stelplicht en bewijslast van haar standpunt.
4.7.
Delphi heeft gesteld dat zij de woning gebrekenvrij heeft opgeleverd aan [gedaagde] . Op grond van artikel 7:218 lid 3 BW Pro wordt er van uit gegaan dat de huurder de zaak in onbeschadigde toestand heeft ontvangen. Wanneer na ingebruikname schade wordt geconstateerd dan wordt - op grond van artikel 7:218 BW Pro lid 2 BW – vermoed dat die schade is ontstaan door een aan de huurder toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Dit bewijsvermoeden is voor weerlegging door de huurder vatbaar.
4.8.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het bewijsvermoeden van artikel 7:218 BW Pro voldoende gemotiveerd is weerlegd door [gedaagde] . [gedaagde] heeft e-mailcorrespondentie overgelegd waarmee zij heeft onderbouwd dat zij de lekkage, schimmelvorming, beschadigde muren en defecte keukenapparatuur onverwijld nadat zij er mee bekend werd en binnen een redelijke termijn die met de verhuizing en inrichting van de woning gepaard gaat bij Delphi heeft gemeld. Doordat deze meldingen niet door Delphi zijn weersproken, staat vast dat de betreffende gebreken reeds aanwezig waren op het moment van oplevering van de woning en aldus niet zijn veroorzaakt door een tekortschieten van [gedaagde] .
4.9.
Het onder 4.8 overwogene brengt met zich dat Delphi in voldoende mate aannemelijk dient te maken dat de overige gebreken aan de woning een gevolg zijn van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] . Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , is Delphi hier niet in geslaagd. Ten eerste heeft [gedaagde] ten aanzien van het gat nabij de cv-ketel en de beschadigde deur in de badkamer gemotiveerd betwist dat dit betrekking heeft op haar woning. De ter onderbouwing door Delphi overgelegde foto’s tonen de woning van de onderbuurvrouw, mevrouw [B] , hetgeen door [B] in een verklaring wordt bevestigd. Ten aanzien van deze gebreken is, wegens een gebrek aan verdere onderbouwing, niet aannemelijk geworden dat de woning van [gedaagde] met deze gebreken is behept.
4.10.
Dat [gedaagde] tekort zou schieten in haar verplichting medewerking te verlenen bij reparatiewerkzaamheden, door monteurs de toegang tot de woning te ontzeggen, is evenmin vast komen te staan. Om van een toerekenbare tekortkoming te kunnen spreken, zal sprake moeten zijn van een, ondanks aanmaning, stelselmatige weigering tot het verlenen van medewerking. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat zij heeft geweigerd medewerking te verlenen en onderbouwd dit standpunt door overlegging van e-mails waarin zij haar medewerking toezegt en de verklaring van een buurvrouw die de opstelling van [gedaagde] onderschrijft. Delphi heeft weliswaar drie brieven overgelegd waarin zij vaststelt dat [gedaagde] niet de noodzakelijke medewerking verleent en sommeert om dat alsnog te doen, maar die brieven beslaan slechts een periode van één week. De eerste brief dateert van 17 augustus 2018, de tweede van 20 augustus 2018 en de laatste van 23 augustus 2018. Voor zover al sprake zou zijn van weigering door [gedaagde] om medewerking te verlenen, kan die weigering over een periode van één week niet tot de conclusie leiden dat sprake is van een tekortkoming, althans niet van een zodanig ernstige tekortkoming dat die de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt.
4.11.
Tot slot stelt Delphi dat [gedaagde] een zeer gevaarlijke situatie veroorzaakt door de elektra in de woning op ondeugdelijke wijze aan te sluiten. Hierdoor is de kans op kortsluiting en dus brand aanzienlijk vergroot. Door deze situatie in stand te laten handelt [gedaagde] in strijd met artikel 7:240 BW Pro jo artikel 1 Besluit Pro kleine herstellingen waarmee volgens Delphi de toerekenbare tekortkoming is gegeven. Door [gedaagde] is niet weersproken dat de elektra en wandcontactdoos in de woning ondeugdelijk is aangesloten.
4.12.
Op grond van de bijlage behorende bij artikel 1 van Pro het Besluit kleine herstellingen komt voor rekening van de huurder het vastzetten en indien nodig vervangen en vernieuwen van loszittende onderdelen zoals elektrische schakelaars en wandcontactdozen. Voor zover [gedaagde] tekort zou schieten in deze verplichting, is de voorzieningenrechter van oordeel dat die tekortkoming de ontruiming met haar verstrekkende gevolgen niet rechtvaardigt. Daarvoor is de tekortkoming van te geringe betekenis. De door Delphi gestelde bijzonder gevaarlijke situatie die hierdoor zou zijn gecreëerd is onvoldoende aannemelijk gemaakt. Bovendien hangt de door Delphi gestelde gevaarlijke situatie samen met de eveneens door Delphi gestelde wateroverlast vanuit het bovenliggende appartement. Die omstandigheid komt voor rekening en risico van Delphi.
Proceskosten
4.13.
Delphi wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure veroordeeld. In beginsel wordt het salaris van de gemachtigde forfaitair vastgesteld. In dit geval zou de proceskostenveroordeling neerkomen op een bedrag van € 600,00.
4.14.
[gedaagde] heeft echter doorbreking van deze staffel gevorderd. Zij stelt zich op het standpunt dat Delphi onrechtmatig jegens haar handelt door bij herhaling op pretense gronden een vordering op haar in te stellen en binnen één jaar vier gerechtelijke procedures te starten op basis van hetzelfde feitencomplex. De vorderingen komen steeds op hetzelfde neer en worden mede onderbouwd door middel van misleidende rapporten. Door [gedaagde] nu wederom in rechte te betrekken, terwijl Delphi zou moeten weten dat haar vordering kansloos is, handelt Delphi onrechtmatig door [gedaagde] op deze manier nodeloos op kosten te jagen. Om die reden vordert [gedaagde] Delphi te veroordelen in de volledige kosten van rechtsbijstand aan haar zijde, zijnde € 1.542,60.
4.15.
De voorzieningenrechter oordeelt als volgt. Door [gedaagde] is onweersproken gesteld dat er – deze procedure inbegrepen – inmiddels vier procedures door Delphi zijn gestart die toezien op hetzelfde feitencomplex. Ook op 1 augustus 2017 heeft Delphi [gedaagde] gedagvaard in kort geding teneinde de ontruiming van de woning te vorderen. Reeds in die procedure lag de lekkage (mede) ten grondslag aan de vordering tot ontruiming, hetgeen evenmin tot een toewijzend vonnis heeft geleid. Nadat de vordering tot ontruiming bij vonnis van 20 september 2017 is afgewezen, heeft zich geen wezenlijke wijziging in het feitencomplex voorgedaan. Door op basis van deze nagenoeg ongewijzigde omstandigheden en dus zonder te beschikken over enig juridisch steekhoudende vordering toch een procedure te starten heeft Delphi niet of onvoldoende oog gehad voor het belang van [gedaagde] om nodeloze (proces)kosten te vermijden. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat Delphi onrechtmatig jegens [gedaagde] heeft gehandeld en op die grond veroordeeld zal worden in de integrale door [gedaagde] gemaakte proceskosten.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt Delphi tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.542,60 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2018.