Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/864
uitspraak van de meervoudige kamer van 19 maart 2019 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: M. Uijen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2017 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaatsnaam] (het object) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 4.913.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2016
.
.
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd naar het tarief van niet-woning. Bij deze aanslag is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 januari 2018 heeft verweerder de waarde van het object gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft
een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Het beroep is behandeld op de zitting van 13 november 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld van [A] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [B] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object betreft een woonzorgcentrum. Het object is gebouwd in 1970/1971 en heeft een totale bruto vloeroppervlakte van 7.348 m². Het object is in 1999 gerenoveerd. In 2003 is een aanbouw gebouwd en een doorloop naar de aanleunwoningen en zijn het restaurant en de keuken vernieuwd. De derde bouwlaag is gerenoveerd in 2008 en de vierde bouwlaag is gerenoveerd in 2014.
2. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2016.
Eiseres bepleit een lagere waarde, te weten € 3.900.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 4.913.000,-. De rechtbank stelt vast dat niet langer in geschil is dat de heffingsgrondslag voor de onroerendezaakbelasting eigenaren het niet-woningtarief is.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een niet tot woning dienende onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4. De bewijslast inzake de juistheid van de aan een object toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het object toegekende waarde niet te hoog is.
5. Verweerder heeft de waarde van het object vastgesteld door de gecorrigeerde vervangingswaarde te taxeren. Verweerder heeft in beroep ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport van taxateur [B] van 5 september 2018 overgelegd. In dat rapport heeft de taxateur de gecorrigeerde vervangingswaarde getaxeerd op € 5.964.000,-.
6. Tussen partijen is niet in geschil, en de rechtbank sluit zich daarbij aan, dat de taxatie van de gecorrigeerde vervangingswaarde in dit geval een geschikte methode is om de waarde van het object te bepalen.
7. Eiseres voert aan dat de door verweerder vastgestelde waarde te hoog is, omdat er onvoldoende rekening mee is gehouden dat het object niet meer voldoet aan de huidige eisen en wensen in de zorgsector. Het object is gebouwd onder het oude bouwregime ten behoeve van de huisvesting van bewoners met vooral een lichte zorgvraag. Als gevolg van de invoering van scheiding wonen en zorg, wordt het lastig het object in de huidige vorm rendabel te exploiteren. In 2014 is daarom een intentieovereenkomst gesloten waaruit volgt dat de huurovereenkomst tussen eiseres en de huurder per 1 september 2019 eindigt. Daarbij is de intentie uitgesproken om vanaf 1 september 2019 een nieuwe huurovereenkomst met elkaar aan te gaan waarbij de huurder nog slechts 50 plekken huurt om psychogeriatrische zorg te verlenen. Het resterende deel van het object zal worden getransformeerd naar (zelfstandige) wooneenheden. Eiseres ziet zich hiertoe genoodzaakt, omdat het object in de huidige staat niet meer voldoet aan de wensen en eisen van bewoners en het object ook bedrijfseconomisch niet meer op een goede manier door haar is te exploiteren. De investering vanwege de transformatie en herinrichting van het object is in juli 2017 ingeschat op ruim vijf miljoen euro. Daarvan ziet ruim 4,5 miljoen euro op bouw-, installatie- en bijkomende kosten. Deze investering laat zien dat het object in de huidige staat niet voldoet aan de huidige eisen en dat rechtvaardigt een correctie voor zowel technische als functionele veroudering.
8. De rechtbank stelt vast dat het geschil zich beperkt tot de correcties voor technische en functionele veroudering.
Correctie voor technische veroudering
9. Eiseres betoogt dat verweerder voor de berekening van de afschrijving van de ruwbouw en daarmee de verwachte levensduur had moeten uitgaan van het oorspronkelijke bouwjaar 1970. Verder had verweerder vanwege de transformatie in 2019 rekening moeten houden dat de levensduur van zowel de afbouw als de installaties in 2019 eindigt.
10.1
Ter zitting is vastgesteld dat de hoogte van de restwaardepercentages niet in geschil is.
10.2
Voor wat betreft het aanvangsjaar voor de afschrijving van de ruwbouw heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat uitgegaan moet worden van 1999 in plaats van het oorspronkelijke bouwjaar 1970/1971. Uit verweerders taxatierapport volgt dat het object in 1999 compleet is gerenoveerd, waarbij kamers zijn samengevoegd, brede deuren en andere aanpassingen zijn gedaan waardoor de gangen breder zijn geworden. Gelet daarop ziet de rechtbank geen aanleiding om ook het bouwjaar voor de ruwbouw op 1999 te stellen. Op de zitting heeft verweerders taxateur weliswaar verklaard dat ook delen van de ruwbouw zijn gerenoveerd, maar de omvang daarvan is onduidelijk gebleven. De rechtbank ziet daarom aanleiding om eiseres op dit punt te volgen en voor de ruwbouw uit te gaan van 1971. De rechtbank heeft berekend dat deze extra afschrijvingsjaren een extra afschrijving oplevert van circa € 662.500,-. Dat betekent dat de in beroep getaxeerde vervangingswaarde te hoog is. Een verlaging van deze getaxeerde vervangingswaarde met de extra afschrijving, leidt echter tot een waarde die nog steeds boven de beschikte waarde uit komt.
10.3
De rechtbank ziet in wat eiseres verder naar voren heeft gebracht, geen aanleiding haar standpunt te volgen dat de levensduur van de afbouw en de installaties in 2019 eindigt. Naar het oordeel van de rechtbank waren op de waardepeildatum de plannen en de omvang van de renovatie nog onvoldoende concreet. Pas vanaf het moment dat de renovatie en de aanvang daarvan concreet is, kan er, afhankelijk van de achtergronden en specifieke omstandigheden daarbij, aanleiding bestaan om daar consequenties aan te verbinden voor wat betreft de levensduurverwachting. Deze grond slaagt daarom niet.
Correctie voor functionele veroudering
11. Eiseres betoogt dat verweerder door geen correctie toe te passen voor functionele veroudering ten onrechte geen rekening houdt met de beperkingen die het object voor haar heeft. Eiseres stelt, onder verwijzing naar de taxatiekaart, dat de bouwdelen die moeten worden getransformeerd/gerenoveerd om deze reden met 37% dienen te worden gecorrigeerd. De bouwdelen die opnieuw door de huurder zullen worden gebruikt dienen met 10% te worden gecorrigeerd, vooral vanwege de ongunstige ligging van die ruimten binnen het object.
12. Bij het bepalen van de correctie voor functionele veroudering gaat het alleen om bijzondere omstandigheden die ertoe leiden dat een gebouw minder gebruiksgenot levert dan oorspronkelijk verwacht. Dat betekent dat de reguliere vermindering van het gebruiksgenot van een ouder gebouw al is meegenomen in de factor technische veroudering. Enkel in bijzondere situaties kan nog een correctie voor functionele veroudering worden toegepast, waarbij sprake moet zijn van aantoonbaar, in negatieve zin afwijkend gebruiksgenot ten opzichte van vergelijkbare objecten.
13. Het betoog van eiseres dat veranderingen in de zorg aanpassingen vereisen in woonzorgcentra voor ouderen, zoals het object van eiseres, is in zijn algemeenheid juist.
Het gaat er in deze beoordeling echter vooral om wat de aanpassingen betekenen voor de functionaliteit van het object op de waardepeildatum 1 januari 2016. Ter zitting is toegelicht dat op de waardepeildatum alle kamers bezet waren en dat in ieder geval tot september 2019 heel het gebouw is verhuurd aan de hoofdhuurder. Ondanks de in 2014 gesloten intentieovereenkomst heeft het object op de waardepeildatum nog dezelfde functionaliteit als het voorgaande jaar. Verder heeft eiseres niet concreet onderbouwd dat zij als eigenaar op de waardepeildatum belemmerd werd in haar economische gebruiksmogelijkheden. Ook van overige omstandigheden die van invloed kunnen zijn op het bepalen van de functionele veroudering is niet gebleken. Dat maakt naar het oordeel van de rechtbank dat verweerder terecht geen aanleiding heeft gezien om een correctie voor functionele afschrijving toe te passen. Ook deze grond slaagt daarom niet.
Conclusie
14. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde van het object niet hoger is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object.
15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, voorzitter, en mr. K. de Meulder en
mr. G.C.W. van der Feltz, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.