Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 17/3568
uitspraak van de meervoudige kamer van 4 januari 2019 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats 1] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht , verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 31 januari 2017 (hierna: de beschikking) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [vestigingsplaats 4] (hierna: het object), op de waardepeildatum
1 januari 2016 voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 2.118.000,-. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag
onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 juli 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en daarbij taxatiematrixen overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 augustus 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van taxateur
[B] .
Overwegingen
1. Eiseres was op 1 januari 2017 gebruiker van het object. Het object is gebouwd in 2007 en heeft een totale oppervlakte van 1.525m2. Er zijn 41 parkeerplaatsen aanwezig. Het object is in gebruik als supermarkt.
2. Ter zitting is met partijen vastgesteld dat het voor een ieder duidelijk is dat er bij de tenaamstelling sprake is geweest van een vergissing. De beschikking en de bestreden uitspraak op bezwaar zijn bedoeld voor [eiseres] B.V. in plaats van [winkelnaam 1] supermarkten.
3. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres bepleit een waarde van € 1.588.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de beschikte waarde.
4. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens bekend zijn, dan wel door middel van een discounted cash-flow-methode.
6. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object dient te worden bepaald via de huurwaardekapitalisatie-methode. De rechtbank ziet geen aanleiding daar anders over te oordelen. Uitgangspunt bij die methode is een marktconforme huur per vierkante meter. Bij de waardering door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde wordt afgeleid van op of rond de waardepeildatum bekende verhuurtransacties van vergelijkbare objecten of getaxeerd met gebruikmaking van zoveel mogelijk gegevens uit de markt. Verweerder kan de kapitalisatiefactor berekenen door de verkoopcijfers van referentieobjecten van rond de waardepeildatum te delen door de huurwaarde rond de waardepeildatum (de zogenoemde top-down methode). Ook kan de kapitalisatiefactor van onderaf worden opgebouwd (de zogenoemde bottom-up methode). De kapitalisatiefactor wordt dan berekend vanuit het netto-aanvangsrendement (NAR), de exploitatiekosten en de kosten voor de koper. Daarbij bestaat het NAR uit de componenten basisrente en opslagrisico en de exploitatielasten bestaan uit de componenten onderhoudskosten, vaste lasten, beheersrisico en leegstandsrisico.
7. De bewijslast inzake de juistheid van de aan een object toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is.
Huurwaarde
8. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde huurwaarde van
€ 125,- per m2, exclusief de aanwezige parkeerplaatsen, een taxatiematrix overgelegd, waarin het object voor wat betreft de huurwaarde is vergeleken met vijf referentieobjecten. Het betreft:
- [adres 2] in [vestigingsplaats 2] ( [winkelnaam 2] ), verhuurd op 20 februari 2014 voor
€ 457.148,- per jaar met een gemiddelde huurprijs van € 197,- per m2,
- [adres 3] in [vestigingsplaats 3] ( [winkelnaam 3] ), verhuurd op 1 mei 2014 voor € 247.700,- per jaar met een gemiddelde huurprijs van € 158,- per m2,
- [adres 4] in [vestigingsplaats 4] ( [winkelnaam 3] ), verhuurd op 1 november 2015 voor
€ 224.000,- per jaar met een gemiddelde huurprijs van € 158,- per m2,
- [adres 5] in [vestigingsplaats 5] ( [winkelnaam 4] ), verhuurd op 1 juli 2014 voor € 339.102,- per jaar met een gemiddelde huurprijs van € 199,- per m2, en
- [adres 6] in [vestigingsplaats 6] ( [winkelnaam 5] ), verhuurd op 1 augustus 2015 voor
€ 254.171,- per jaar met een gemiddelde huurprijs van € 162,- per m2.
9. Eiseres stelt dat de huurpotentie van het object lager ligt dan de door verweerder getaxeerde huurwaarde. Zij wijst in dit kader op een aan de [straatnaam 1] te [vestigingsplaats 3] gelegen pand met een oppervlakte van 1.796 m2 dat op 20 mei 2016 is verhuurd voor € 110.000,- met een gemiddelde huurprijs van € 61,- per m2 en een aan het [straatnaam 2] te [vestigingsplaats 3] gelegen pand met een oppervlakte van 1.214 m2 dat op 1 april 2015 is verhuurd voor € 155.000,- met een gemiddelde huurprijs van € 127,- per m2. Gelet hierop zou € 100,- per m2 volgens eiseres een marktconforme huurpotentie zijn.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde huurwaarde niet te hoog is, gelet op de voornoemde verhuurtransactiecijfers van vijf supermarkten. De rechtbank kan eiseres niet volgen in haar stelling dat gelet op de twee door haar genoemde objecten de huurpotentie lager ligt dan de door verweerder getaxeerde huurwaarde, omdat zij geen herleidingsgegevens heeft verstrekt, waaronder het huisnummer van die objecten. Zo lijkt het door eiseres genoemde pand aan het [straatnaam 2] in [vestigingsplaats 3] een ander pand te betreffen, dan de [winkelnaam 3] aan het [straatnaam 2] [nummeraanduiding] te [vestigingsplaats 3] waar verweerder naar verwijst in het kader van de kapitalisatiefactor, gelet op de afwijkende oppervlakte van het pand. Nu eiseres ook geen informatie heeft verstrekt over de door haar betaalde huurprijs voor het object, ziet de rechtbank geen aanleiding om de vastgestelde huurwaarde te hoog te achten. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Kapitalisatiefactor
11. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor op basis van de top-down methode vastgesteld op 9,9. Verweerder heeft dit getal herleid uit de verkooptransacties van drie referentieobjecten: [straatnaam 2] [nummeraanduiding] in [vestigingsplaats 3] ( [winkelnaam 3] ), verkocht op 16 januari 2015 voor € 4.245.520,-, [adres 7] in [vestigingsplaats 2] ( [winkelnaam 4] ), verkocht op 16 november 2016 voor € 5.032.500,- en [adres 8] in [vestigingsplaats 7] ( [winkelnaam 3] ), verkocht op 7 september 2015 voor € 2.310.000,-.
12. Eiseres heeft ter zitting gesteld dat verweerder de kapitalisatiefactor had moeten berekenen aan de hand van de bottom-up methode. Bij deze laatste methode wordt namelijk ook inzicht gegeven in het leegstandsrisico. Volgens eiseres is er sprake van een hoog leegstandsrisico voor winkels, ontstaan in de nasleep van de kredietcrisis van 2008.
13. De rechtbank overweegt dat het berekenen van een kapitalisatiefactor uit marktgegevens (de top-down methode) de voorkeur verdient boven een berekening volgens algemene normen uit de regio (de bottom-up methode), omdat in de bottom-up methode veel aannames zijn verwerkt en de aansluiting bij de marktgegevens indirect is. Aan deze methode wordt daarom pas toegekomen als er onvoldoende marktgegevens zijn om de kapitalisatiefactor volgens de top-down methode te bepalen. Uit de gegevens van verweerder blijkt dat in dit geval voldoende geschikte transactiecijfers beschikbaar waren. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder op basis van deze transactiecijfers aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. In de door verweerder gehanteerde methode zijn omstandigheden als leegstandsrisico bovendien reeds verdisconteerd. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Parkeerplaatsen
14. Eiseres stelt verder dat de aan de aanwezige 41 parkeerplaatsen toegekende waarde van in totaal € 410.000,- te hoog is.
15. Verweerder heeft toegelicht dat parkeerruimte schaars is in de wijk waarin het object is gelegen, waardoor de prijzen van de parkeerplaatsen hoog zijn. Daarnaast heeft verweerder erop gewezen dat de juistheid van de beschikte waarde centraal dient te staan.
16. De rechtbank kan verweerder volgen in zijn motivering dat de prijzen van parkeerplekken in deze buurt hoog liggen vanwege schaarste. Ook neemt de rechtbank in overweging dat uit de in beroep overgelegde taxatiematrixen een waarde volgt van
€ 2.300.000,- van het object, terwijl de waarde is beschikt op € 2.118.000,-. In die zin heeft verweerder dus een marge van € 182.000,- ten aanzien van de juistheid van de beschikte waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
Motiveringsbeginsel
17. Eiseres stelt ten slotte dat er sprake is van een motiveringsgebrek, omdat verweerder in de bestreden uitspraak op bezwaar niet op al haar bezwaargronden is ingegaan.
18. De rechtbank is van oordeel dat de bestreden uitspraak, hoewel summier, toch voldoende deugdelijk is gemotiveerd. Verweerder heeft in algemene bewoordingen gereageerd op de bezwaargronden. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
19. De rechtbank komt tot de conclusie dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde voor het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. R. in 't Veld, voorzitter, en mr. drs. S. Lanshage en
mr. E.C. Matiasen, leden, in aanwezigheid van mr. S.M. Bakker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 januari 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.