Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/81
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Baarn, verweerder
(gemachtigde: H.P.A. de Wit).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerend zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 493.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2017. Verweerder heeft bij deze beschikking ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 3 december 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 27 augustus 2019. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 2005 gebouwd appartement met een berging en een parkeerplaats. De woning heeft een inhoud van 474 m3. Eiser is samen met zijn echtgenote eigenaar van deze woning.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 411.000,--. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Om de vastgestelde waarde te onderbouwen, wijst verweerder op het eigen verkoopcijfer van de woning (op 12 oktober 2017 verkocht voor € 528.000,--) en op het verkoopcijfer van de [adres 2] .
5. Eiser voert aan dat verweerder de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld, omdat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de stijgende markt tussen de waardepeildatum (1 januari 2017) en de datum van eigen verkoop (12 oktober 2017). Volgens eiser zijn de verkoopprijzen voor appartementen in de regio Baarn in die periode met gemiddeld 22% gestegen. Dit betekent dat de eigen verkoopprijs dus voor ongeveer 22% moet worden gecorrigeerd. Verweerder stelt hier tegenover dat hij het eigen verkoopcijfer niet heeft geïndexeerd, maar dat hij aan de hand van de twee verkoopcijfers (het eigen verkoopcijfer en dat van de [adres 2] ) de waarde van de woning heeft vastgesteld.
6.1
De rechtbank overweegt als volgt. Voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ geldt als hoofdregel dat het eigen verkoopcijfer leidend is. Dat is immers in beginsel de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is te betalen. Uitgaande van een waarde van de woning op 12 oktober 2017 van € 528.000,--, zal de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2017, bij de stijgende woningprijzen, lager zijn.
6.2
Verweerder heeft echter de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. Daarbij is een vergelijking gemaakt met het verkoopcijfer van de [adres 2] en het eigen verkoopcijfer. De rechtbank acht dit niet juist. Naar het oordeel van de rechtbank had verweerder aansluiting moeten zoeken bij het (naar de waardepeildatum geïndexeerde) eigen verkoopcijfer. Door de waarde vast te stellen met behulp van de vergelijkingsmethode is verweerder aan de hoofdregel (dat het eigen verkoopcijfer leidend is) voorbij gegaan. Verder kan de rechtbank, bij ontbreken van de relevante gegevens, niet zelf vaststellen of met de door verweerder bepaalde waarde van
€ 493.000,-, die circa 7% lager ligt dan het eigen verkoopcijfer, in voldoende mate rekening is gehouden met de waardeontwikkeling tussen 1 januari 2017 en 12 oktober 2017.
De beroepsgrond slaagt.
7. Gelet op het voorgaande heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
8. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Eiser stelt dat op basis van het gemiddelde stijgingspercentage van woningen uit hetzelfde segment blijkt dat het eigen verkoopcijfer van € 528.000,-- met ongeveer 22% naar beneden moet worden gecorrigeerd. Eiser heeft deze stelling niet nader met stukken onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank maakt eiser daarmee de door hem voorgestane waarde ook niet aannemelijk.
9. Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd om de waarde van de woning aannemelijk te maken, stelt de rechtbank schattenderwijs de waarde van de woning op 1 januari 2017 vast op € 450.000,--. De rechtbank bepaalt dat verweerder de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig vermindert. Ook bepaalt de rechtbank dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar.
10. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiser in de beroepszaak betaalde griffierecht van € 47,-- vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2018 vast op € 450.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2017, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 47,-- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 september 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.