Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Lelystad
zaaknummer / rolnummer: C/16/486231 / KL ZA 19-221
Vonnis in kort geding van 10 oktober 2019
in de zaak van
1.[eiseres sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
3.
[eiseres sub 3],
[eiseres sub 3],
wonende te [woonplaats 3] ,
4.
[eiser sub 4],
[eiser sub 4],
wonende te [woonplaats 3] ,
5.
[eiser sub 5],
[eiser sub 5],
wonende te [woonplaats 4] ,
6.
[eiser sub 6],
[eiser sub 6],
wonende te [woonplaats 5] ,
7.
[eiseres sub 7],
[eiseres sub 7],
wonende te [woonplaats 3] ,
8.
[eiseres sub 8],
[eiseres sub 8],
wonende te [woonplaats 6] ,
9.
[eiseres sub 9],
[eiseres sub 9],
wonende te [woonplaats 3] ,
10.
[eiser/eiseres sub 10],
[eiser/eiseres sub 10],
wonende te [woonplaats 3] ,
11.
[eiseres sub 11],
[eiseres sub 11],
wonende te [woonplaats 7] ,
12.
[eiseres sub 12],
[eiseres sub 12],
wonende te [woonplaats 6] ,
13.
[eiser sub 13],
[eiser sub 13],
wonende te [woonplaats 3] ,
eisers,
advocaat mr. D.F. Fransen te Zwolle,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ALMERE,
zetelend te Almere,
gedaagde,
advocaat mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen.
Partijen zullen hierna eisers en Gemeente Almere genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 10
- de producties 1 tot en met 13 van Gemeente Almere
- de mondelinge behandeling van 26 september 2019
- de pleitnota van eisers
- de pleitnota van Gemeente Almere.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Gemeente Almere ontwikkelt in samenwerking met het Rijksvastgoedbedrijf en de Gemeente Zeewolde een gebied met de naam Oosterwold . De gebiedsinrichting wordt volledig overgelaten aan de particuliere initiatiefnemers. Zij kunnen zelf de omvang, plaats en vorm van de kavel bepalen.
2.2.
Gemeente Almere sluit verschillende overeenkomsten met de initiatiefnemers om tot ontwikkeling van het gebied te komen. Dat gebeurt in de loop van een traject dat er voor de initiatiefnemers als volgt uit ziet:
insturen intakeformulier
informatiebijeenkomst met meerdere initiatiefnemers
plaatsen van een stip op de kaart van Oosterwold
indiening van een voorstel voor het kavelontwerp
intekening kavel op de initiatievenkaart
tekenen intentieovereenkomst
indienen ontwikkelplan
tekenen anterieure overeenkomst
aanvraag omgevingsvergunning en laten uitvoeren onderzoeken
tekenen koopovereenkomst
2.3.
Eisers zijn allen initiatiefnemers die zich hebben ingeschreven als gegadigden om een bouwkavel in Oosterwold te verkrijgen. Zij bevinden zich in verschillende stadia van het hiervoor beschreven traject.
2.4.
Gemeente Almere stelt de vraagprijs voor de grond vast. Op 8 februari 2016 is de grondprijs vastgesteld op € 40,08 per m2. In 2017 is de grondprijs geïndexeerd naar € 40,12 en in 2018 naar € 40,82 per m2. Op 4 januari 2019 is de grondprijs vervolgens opnieuw vastgesteld op € 74,95 per m2. De nieuwe grondprijs is gebaseerd op een hertaxatie van de grond, uitgevoerd in september 2018.
2.5.
Gemeente Almere heeft een overgangsregeling vastgesteld voor de initiatiefnemers, op grond waarvan een aantal van hen aanspraak kan maken op de oude grondprijs. Eisers voldoen volgens Gemeente Almere niet aan de voorwaarden van de overgangsregeling en moeten zodoende de nieuw vastgestelde prijs voor de grond betalen.
2.6.
Op 23 februari 2019 heeft een initiatiefnemer, niet zijnde één van de eisers in deze procedure, een Wob-verzoek ingediend bij het Rijksvastgoedbedrijf tot openbaarmaking van het taxatierapport op basis waarvan de oorspronkelijke grondprijs is vastgesteld en van het taxatierapport van september 2018. Het Wob-verzoek is afgewezen.
2.7.
In een brief van 27 juni 2019 hebben eisers Gemeente Almere verzocht om hen een afschrift te verstrekken van het taxatierapport van september 2018. Op 4 juli 2019 heeft Gemeente Almere het verzoek van eisers afgewezen.
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, Gemeente Almere te veroordelen
I. om, binnen twee dagen na betekening va het vonnis, afschrift te verstrekken van de twee ten processe bedoelde taxatierapporten, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per taxatierapport per dag of dagdeel dat zij daaraan niet voldoet, met een maximum van € 1.000.000,00;
II. tot betaling van een bedrag van € 925,00 met betrekking tot buitengerechtelijke kosten;
III. tot betaling van de proceskosten.
3.2.
Aan hun vordering leggen eisers ten grondslag dat zij inzage nodig hebben in de taxatierapporten omdat zij zich beraden over mogelijke tegen Gemeente Almere aan te wenden rechtsmiddelen vanwege de grondprijsverhoging. Op grond van artikel 843a Rv hebben eisers recht op inzage omdat (1) de opgevraagde bescheiden bepaald zijn, (2), er sprake is van een rechtsbetrekking waarbij eisers partij zijn en (3) eisers daar een rechtmatig belang bij hebben. Er bestaan geen gewichtige redenen op grond waarvan het verstrekken van een afschrift geweigerd zou moeten worden. Eisers hebben een spoedeisend belang bij hun vordering nu het traject om te komen tot een verwezenlijking van de initiatieven van eisers dreigt te stagneren.
3.3.
Gemeente Almere voert het volgende verweer. Eisers hebben geen spoedeisend belang. Zij hebben verzuimd om eerder actie te ondernemen en zij zijn niet afgehaakt vanwege de hogere grondprijs. Zij hebben allen het traject met Gemeente Almere voortgezet. Eisers hebben ook geen rechtmatig belang bij hun vordering omdat zij niet dan wel onvoldoende hebben onderbouwd dat zij de taxatierapporten nodig hebben om aan een stelplicht in een eventuele procedure te voldoen, noch hebben zij onderbouwd dat de taxatierapporten nodig zijn voor het leveren van bewijs van een mogelijke onrechtmatige daad of wanprestatie van Gemeente Almere. Ook hebben de documenten geen betrekking op een rechtsbetrekking tussen partijen. Bovendien is een behoorlijke rechtsbedeling ook zonder verstrekking van de taxatierapporten gewaarborgd. Immers, de gegevens aangaande de getaxeerde grondwaardes en de wijze waarop het taxatieonderzoek is verricht, zijn al kenbaar. Eisers hebben daarvoor geen inzage in de rapporten nodig. Bovendien is sprake van gewichtige redenen waardoor Gemeente Almere geen inzage aan eisers hoeft te geven. Tot slot betoogt Gemeente Almere dat het opleggen van een dwangsom niet noodzakelijk is omdat zij vrijwillig uitvoering zal geven aan een veroordelend vonnis.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang aanwezig
4.1.
De vordering van eisers betreft een vordering uit hoofde van artikel 843a Rv. Uit de aard van deze vordering vloeit het spoedeisend belang voort, te meer nu de door eisers verlangde inzage in de taxatierapporten gevolgen kan hebben voor het al dan niet
- eventueel in gewijzigde vorm - voortzetten van hun lopende traject met betrekking tot de koop van een kavel in Oosterwold .
Voldaan aan de vereisten van 843a Rv
4.2.
Voorop gesteld wordt dat de vordering van eisers slechts kan worden toegewezen als a) eisers bij inzage, afschrift of uittreksel een rechtmatig belang hebben, b) het bepaalde bescheiden betreft en c) deze bescheiden een rechtsbetrekking tussen eisers en Gemeente Almere (als houder van de bescheiden) betreffen. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Gemeente Almere is het aan eisers om voldoende aannemelijk te maken dat aan deze (cumulatieve) eisen is voldaan.
4.3.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat eisers daarin zijn geslaagd, zodat de vordering toewijsbaar is. De volgende overwegingen hebben tot dit oordeel geleid.
Bepaalde bescheiden
4.4.
De vordering betreft twee taxatierapporten, namelijk het rapport waarop Gemeente Almere de huidige grondprijs op 4 februari 2019 heeft vastgesteld en het rapport waarop Gemeente Almere de eerdere grondprijs op 8 februari 2016 heeft vastgesteld. Tussen partijen is niet in geschil dat de vordering ziet op (voldoende) bepaalde bescheiden. Aan die voorwaarde is dus voldaan.
Rechtmatig belang eisers
4.5.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben eisers voldoende aannemelijk gemaakt dat beide taxatierapporten relevant kunnen zijn voor hun rechtspositie, waardoor zij een rechtmatig belang hebben in deze procedure.
4.6.
Eisers vallen buiten de overgangsregeling van Gemeente Almere, waardoor zij een grondprijs moeten betalen die 80% hoger ligt dan de prijs waarmee zij in eerste instantie – toen zij zich als initiatiefnemers meldden – rekening hebben gehouden. Gemeente Almere heeft aangevoerd dat van haar niet verlangd kan worden dat zij “het naadje van de kous” prijsgeeft omdat zij vrij is om zelf de grondprijs te bepalen. Dat mag zo zijn, maar dat betekent niet zonder meer dat Gemeente Almere bij de bepaling van die grondprijs niet onrechtmatig tegenover eisers kan hebben gehandeld, bijvoorbeeld in het licht van precontractuele goede trouw of in het licht van beginselen van behoorlijk bestuur. Dat eisers door de prijsverhoging op enige wijze schade lijden, ligt voor de hand. Waar Gemeente Almere stelt dat zij zowel de oude als de nieuwe grondprijs heeft gebaseerd op taxatierapporten, is er voor eisers een belang om over die rapporten te beschikken. Zij kunnen dan immers – door bestudering en vergelijking van beide rapporten – nagaan of die onderbouwing logisch, controleerbaar en deugdelijk is en of de vaststelling van de grondprijs op een zorgvuldige wijze is gebeurd; zo kunnen zij bezien of er aanknopingspunten zijn voor een procedure tegen Gemeente Almere.
4.7.
Gemeente Almere heeft aangevoerd dat eisers onvoldoende hebben onderbouwd op welke wijze het verstrekken van de taxatierapporten er aan bij kan dragen dat eisers alsnog de oude grondprijs betalen. Zij zijn immers allemaal verder gegaan in het traject op basis van de nieuwe, verhoogde, grondprijs. Volgens Gemeente Almere hebben eisers hun belang dus niet voldoende onderbouwd. Zoals hiervoor overwogen , hebben eisers echter slechts in algemene zin gesteld dat zij de taxatierapporten nodig hebben om zich te beraden over mogelijke tegen Gemeente Almere aan te wenden rechtsmiddelen in verband met de grondprijsverhoging. Zoals hiervoor overwogen, kan informatie uit de taxatierapporten daarbij mogelijk wel van belang zijn. De voorzieningenrechter volgt Gemeente Almere dan ook niet in dit verweer.
4.8.
Dat eisers al kennis hebben kunnen nemen van alle essentiële informatie uit de taxatierapporten, zodat zij bij verstrekking van die rapporten geen belang hebben - zoals door Gemeente Almere is aangevoerd -, wordt reeds door het eigen standpunt van Gemeente Almere weerlegd. Immers, Gemeente Almere voert aan dat in de rapporten informatie is opgenomen (die niet bekend is bij eisers) waarvan openbaarmaking de positie van Gemeente Almere zou schaden. Dat betekent dus dat niet alle informatie uit de taxatierapporten openbaar is gemaakt. Of die informatie al dan niet relevant voor eisers is, kunnen eisers pas beoordelen als zij daarover beschikken.
4.9.
Het enkele feit dat eisers zelf een contra-expertise kunnen laten uitvoeren, zoals door Gemeente Almere nog is aangevoerd, is ook onvoldoende reden om te oordelen dat zij geen belang hebben bij verstrekking van de rapporten. Immers, ook voor de vraag of zo’n contra-expertise nodig of raadzaam is, is het van belang om eerst de taxatierapporten zelf te kunnen beoordelen.
4.10.
De slotsom is dat eisers een rechtmatig belang hebben bij inzage.
Rechtsbetrekking
4.11.
Gemeente Almere heeft aangevoerd dat er van een rechtsbetrekking in dit geval pas sprake kan zijn wanneer initiatiefnemers de intentieovereenkomst hebben getekend, zoals bedoeld in punt 6 van het traject zoals hiervóór opgenomen onder 2.2. Eisers bevinden zich nog niet in die situatie, waardoor van een rechtsbetrekking geen sprake is, aldus Gemeente Almere.
4.12.
De voorzieningenrechter overweegt hieromtrent als volgt. Het begrip rechtsbetrekking in de zin van artikel 843a Rv dient ruim te worden uitgelegd; niet vereist is dat er sprake is van een overeenkomst tussen partijen. Uit de overgelegde stukken en verklaringen van partijen is gebleken dat sprake is van een intensief samenwerkingstraject tussen alle initiatiefnemers en Gemeente Almere. Vanaf het moment dat de initiatiefnemers zich melden, moeten zij – ook vóórdat de intentieovereenkomst wordt getekend – al een groot aantal stappen ondernemen en activiteiten ontplooien en moeten zij overleggen met Gemeente Almere. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat er tussen initiatiefnemers en Gemeente Almere al vroeg in het onder 2.2 geschetste traject een rechtsbetrekking ontstaat en dat die rechtsbetrekking er in ieder geval met alle eisers is.
Niet voldaan aan uitzonderingen van 843a lid 4 Rv
4.13.
Gemeente Almere heeft aangevoerd dat in dit geval sprake is van de uitzonderingen van artikel 843a lid 4 Rv, namelijk dat een behoorlijke rechtsbedeling ook zonder verstrekking van de taxatierapporten is gewaarborgd alsmede dat sprake is van gewichtige redenen waardoor Gemeente Almere geen inzage aan eisers hoeft te geven. De voorzieningenrechter overweegt daaromtrent als volgt.
Behoorlijke rechtsbedeling niet gewaarborgd
4.14.
Gemeente Almere voert aan dat een behoorlijke rechtsbedeling ook zonder verstrekking van de taxatierapporten is gewaarborgd, omdat de grondprijs en de waarderingsmethode bij eisers bekend zijn. Ook is bekend waarom een hertaxatie heeft plaatsgevonden. Zoals hiervóór onder 4.8. al is overwogen wordt Gemeente Almere in dit verweer niet gevolgd. Immers, Gemeente Almere voert tegelijkertijd aan dat in de rapporten informatie is opgenomen die niet bekend is bij eisers. Gemeente Almere heeft niet aangevoerd dat dit informatie zou zijn die niets te maken heeft met de hoogte van de grondprijs en de vaststelling daarvan. Dat betekent dus dat niet is komen vast te staan dat alle relevante informatie uit de taxatierapporten al aan eisers bekend, zodat ook niet vast is komen te staan dat een behoorlijke rechtsbedeling ook zonder verstrekking van de taxatierapporten is gewaarborgd.
Geen sprake van gewichtige redenen
4.15.
De voorzieningenrechter volgt Gemeente Almere ook niet in haar verweer dat sprake is van gewichtige redenen als gevolg waarvan zij de taxatierapporten niet aan eisers hoeft te verstrekken. Gemeente Almere heeft met dit verweer aansluiting gezocht bij de bewoordingen die het Rijksvastgoedbedrijf heeft gebruikt bij de afwijzing van het Wob-verzoek. In het Wob-besluit is het volgende opgenomen:
“In deze documenten worden ramingen, uitgangspunten en beleidsmatige en commerciële overwegingen weergegeven. De financiële belangen van de Staat worden geschaad als bekend wordt voor welke prijs de Staat bereid is te verkopen aan potentiële kopers. Openbaarmaking van bovengenoemde gegevens zou de onderhandelingspositie van het Rijksvastgoedbedrijf in de toekomst ernstig kunnen verslechteren aangezien het beheren van vastgoedobjecten tot de primaire
dienstverleningsactiviteiten van het Rijksvastgoedbedrijf behoort. Openbaarmaking van ogenschijnlijk gedateerde gegevens kan nog steeds de economische en financiële belangen van de Staat en het Rijks vastgoedbedrijf schaden. De gegevens geven immers inzicht in de strategie bij onderhandelingen over de voorwaarden en de marges waaronder de Staat zaken wil doen (vgl. de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 17 februari 2016,
ECLI:NL:RVS:2016:356 en van 24 februari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:445 en ECLI:NL:RVS:201 6:446). Op grond van de belangenafweging tussen het algemene belang van openbaarmaking en de economische of financiële belangen van de Staat, komen de waardes die zijn getaxeerd, dan wel gerelateerde financiële gegevens, genoemd in het document niet voor openbaarmaking in aanmerking. Inzicht in de inhoud van de taxatierapporten leidt ertoe dat potentiële kopers exact zullen weten onder welke omstandigheden het Rijksvastgoedbedrijf bereid is een dergelijke
koopovereenkomst aan te gaan.”
4.16.
Vooropgesteld wordt dat de afwijzing van het Wob-verzoek niet in de weg staat aan toewijzing van de onderhavige, op artikel 843a Rv gebaseerde, vordering. De Wob heeft geen exclusief karakter en bevat geen geheimhoudingsplicht, maar bevat een regeling die een inzagerecht geeft aan een ieder. De maatstaven die bij toe- of afwijzing van een Wob-verzoek worden aangelegd zijn als gevolg daarvan niet één op één over te nemen in een civiele procedure op grond van artikel 843a Rv.
4.17.
Met betrekking tot de overwegingen die geleid hebben tot afwijzing van het Wob-verzoek geldt het volgende. In de eerste plaats geldt dat de belangen van Gemeente Almere niet zonder meer gelijk kunnen worden gesteld aan die van het Rijksvastgoedbedrijf. Ook geldt dat de verhouding tussen de initiatiefnemers en het Rijksvastgoedbedrijf een geheel andere is dan die tussen eisers en Gemeente Almere. Alleen daarom al kan de belangenafweging in deze procedure niet dezelfde zijn als in de Wob-procedure. Dat het Rijksvastgoedbedrijf geschaad wordt indien Gemeente Almere de rapporten aan eisers verstrekt, zoals Gemeente Almere heeft aangevoerd, is voorts een omstandigheid die in deze procedure niet kan worden meegewogen. Het Rijksvastgoedbedrijf is geen partij in deze procedure en zijn standpunt over de vorderingen van eisers is niet bekend. Bovendien heeft Gemeente Almere zelf tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zij de rapporten, als zij deze als gevolg van de uitspraak in deze procedure moet verstrekken, openbaar zal maken; zij maakt geen aanspraak op de door de voorzieningenrechter geopperde geheimhoudingsverplichting voor eisers. Dit relativeert de gewichtigheid van deze door Gemeente Almere gestelde gewichtige reden.
4.18.
Gemeente Almere heeft in deze procedure aangevoerd dat zij er belang bij heeft dat bepaalde informatie uit de taxatierapporten niet bekend wordt bij eisers. Gemeente Almere heeft echter onvoldoende duidelijk gemaakt waarom dit het geval is. De rapporten zijn opgesteld door een derde partij. Of, en zo ja waarom, daar ramingen, uitgangspunten en commerciële en beleidsmatige overwegingen van Gemeente Almere in zouden staan, is onduidelijk gebleven. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Gemeente Almere ook onvoldoende aangevoerd waaruit concreet blijkt dat het verstrekken van de taxatierapporten nadelig voor haar zou zijn. Wel heeft zij aangevoerd dat zij geen persoonlijke beleidsopvattingen kenbaar hoeft te maken uit stukken, onder meer indien deze zijn bestemd voor intern beraad. Uit niets is echter gebleken dat de taxatierapporten stukken zijn die bestemd zijn voor intern beraad of dat de rapporten persoonlijke beleidsopvattingen bevatten.
4.19.
Gezien het voorgaande is niet gebleken van gewichtige redenen van Gemeente Almere om de taxatierapporten niet te verstrekken.
Conclusie
4.20.
Nu eisers voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat aan alle voorwaarden van artikel 843a Rv is voldaan en Gemeente Almere onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een uitzondering ingevolge artikel 843a lid 4 Rv, zal de vordering tot het verstrekken van afschrift van de taxatierapporten aan eisers worden toegewezen, met dien verstande dat dit moet gebeuren uiterlijk binnen één week na betekening van het vonnis.
4.21.
De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen nu Gemeente Almere heeft toegezegd vrijwillig aan het vonnis te voldoen en de voorzieningenrechter geen aanleiding heeft om hieraan te twijfelen.
4.22.
De door eisers gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen nu eisers onvoldoende hebben gespecificeerd welke buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht.
4.23.
Gemeente Almere zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van eisers worden begroot op:
- dagvaarding € 0,00
- griffierecht € 297,00
- salaris advocaat €
980,00
980,00
Totaal € 1.277,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Gemeente Almere om, binnen een week na betekening va het vonnis, afschrift te verstrekken van de twee ten processe bedoelde taxatierapporten;
5.2.
veroordeelt Gemeente Almere tot betaling van de proceskosten, tot op heden aan de zijde van eisers begroot op € 1.277,00;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2019. [1]