Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/2890
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 oktober 2019 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats 1] , eiseres
(gemachtigde: M. Uijen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 maart 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van het verzorgingshuis aan het [adres] te [vestigingsplaats 2] voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 4.800.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017.
Bij uitspraak op bezwaar van 19 juni 2018 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 maart 2019. Eiseres is verschenen bij haar gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [B] , taxateur.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek heropend en heeft verweerder gevraagd nadere inlichtingen te geven. Verweerder heeft bij brief van 8 april 2019 de gevraagde inlichtingen verstrekt. Eiseres heeft daarop bij brief van 28 mei 2019 gereageerd.
Nadat partijen toestemming hebben verleend om deze zaak zonder nadere zitting af te doen, heeft de rechtbank het onderzoek op 23 september 2019 gesloten.
Overwegingen
1. Het object betreft een deels in 1971 en deels in 1992 gebouwd verzorgingshuis, gelegen op een perceel van 6.800 m2. Het verzorgingshuis heeft 38 kamers van 35 m2 en 32 kamers van 51 m2; daarnaast heeft het verzorgingshuis allerlei diensten, zoals een winkel, kapper en pedicure.
2. Eiseres staat een waarde voor van € 4.048.000,-, terwijl verweerder de door hem vastgestelde waarde handhaaft.
3. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft een taxatierapport met taxatiekaart overgelegd, waarin de waarde is getaxeerd op de vastgestelde waarde. De waarde van het object is bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, met gebruikmaking van de Taxatiewijzer Verzorging. Tussen partijen is niet in geschil en ook de rechtbank stelt vast dat de gecorrigeerde vervangingswaarde in dit geval de juiste methode is voor de waardering van de onroerende zaak. Bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van een opstal gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur, met inachtneming van de restwaarde en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4. Eiseres voert aan dat verweerder bij de toegepaste correctie wegens technische veroudering ten onrechte de levensduur van de objectonderdelen heeft verlengd en dat had moet worden afgeschreven tot de restwaarde.
5. Zoals de rechtbank reeds eerder heeft overwogen in een eerder beroep tussen partijen met betrekking tot belastingjaar 2017, is bij de toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde de functionele levensduur relevant voor het bepalen van de correctie voor de technische veroudering. De functionele levensduur moet daarom worden bepaald op de periode dat de onroerende zaak nog gebruikt kan worden in overeenstemming met zijn aard en de bestemming die de eigenaar daaraan heeft gegeven.
6. Verweerder heeft aan de waardering ten grondslag gelegd dat de objectdelen waarvan de oorspronkelijke levensduur is verstreken, mede in het licht van de investeringen die in de loop der jaren zijn gedaan, door eiseres nog een periode gebruikt kunnen worden als verzorgingshuis. Daarbij is verweerder op de waardepeildatum voor de verschillende objectdelen uitgegaan van een resterende levensduur van 10 jaar ten aanzien van het onderdeel ruwbouw en 5 jaar ten aanzien van de onderdelen afbouw en installaties, uitgaande van de kengetallen in de Taxatiewijzer. De rechtbank overweegt dat in de taxatiewijzer is opgenomen dat een renovatie normaliter een positieve uitwerking op de levensduur van een object heeft. Voor de algemene beschrijving hoe om te gaan met renovatie wordt verwezen naar de Taxatiewijzer en kengetallen Algemeen deel per waardepeildatum 1 januari 2017. Uit die taxatiewijzer volgt niet dat een verlenging van de levensduur enkel mogelijk is als er een ingrijpende renovatie heeft plaatsgevonden. Ook bij normaal onderhoud en bij het ontbreken van zicht op spoedige beëindiging van het gebruik ligt een levensduurverlenging in de rede. Naar het oordeel van de rechtbank kan uit de door verweerder opgegeven investeringen ten behoeve van het object worden afgeleid dat (in ieder geval) die situatie bij eiseres aan de orde is en er geen grond bestaat om de verlenging van de levensduur voor onjuist te houden. Eiseres heeft deze verlenging van de resterende levensduur betwist, maar heeft geen feiten gesteld om dit te onderbouwen. Dat had wel op haar weg gelegen. Dit geldt temeer nu juist eiseres, als eigenaar, inzicht had kunnen geven in de wijze waarop het verzorgingshuis wordt gebruikt en het gepleegde onderhoud. Omdat eiseres dit heeft nagelaten en omdat de rechtbank verder geen aanleiding heeft voor het oordeel dat de door verweerder gehanteerde verwachte levensduur onjuist is, heeft verweerder hiervan mogen uitgaan.
7. Eiseres voert vervolgens aan dat verweerder de restwaarde te hoog heeft bepaald en daarvoor dus onvoldoende heeft gecorrigeerd. Eiseres kan zich met de aangenomen restwaarde verenigen voor zover het betreft de onderdelen waarvan de vooraf ingeschatte levensduur nog niet is verstreken. Voor de onderdelen waarvan de vooraf ingeschatte levensduur (bijna) is verstreken, is eiseres van mening dat de restwaarde moet worden verlaagd.
8. De rechtbank overweegt dat de restwaarde van de onroerende zaak schattenderwijs moet worden bepaald op de waarde die de onroerende zaak op het einde van de functionele levensduur voor de eigenaar in elk geval zal hebben. Aan het einde van die periode zijn de onroerende zaken weliswaar niet meer geschikt om gebruikt te worden naar hun oorspronkelijke aard en bestemming, maar kunnen deze nog wel voor een ander doel worden aangewend. De restwaarde is dan de waarde die de onroerende zaken aan het einde van hun functionele levensduur hebben.
9. Verweerder heeft de restwaarde van de ruwbouw, afbouw en installaties aan het einde van de functionele levensduur per objectdeel bepaald op respectievelijk 30%, 25% en 17% van de vervangingswaarde. Deze percentages heeft verweerder vastgesteld binnen de daartoe in de Taxatiewijzer gegeven bandbreedtes. De kengetallen in de Taxatiewijzer die aan die bandbreedtes ten grondslag liggen zijn echter niet onderbouwd. De rechtbank heeft verweerder na de zitting na heropening van het onderzoek daarom verzocht om nadere informatie op dit punt. In reactie hierop heeft verweerder een nieuwe berekening van de restwaarde overgelegd, waarin deze inclusief de grondwaarde aan de hand van vijf referentieverkopen is getaxeerd op € 2.840.762,-. Deze referentieverkopen zijn in de periode 2015 tot en met 2018 gerealiseerd en betreffen oudere kantoorpanden en een schoolgebouw. Deze panden zijn volgens de informatie van verweerder na de verkoop tot aan de ruwbouw afgebroken, waarna ze zijn verbouwd tot woningen of wooneenheden. De laatste referentieverkoop is een voormalig zorgcomplex dat nu anti-kraak wordt verhuurd in afwachting van de ontwikkeling van transformatieplannen.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de aanvullende informatie aannemelijk heeft gemaakt dat de verschillende objectdelen na afloop van de functionele levensduur nog voor een ander doel dan een verzorgingshuis kunnen worden aangewend. Dit mogelijk gebruik vertegenwoordigt een restwaarde die kan worden vergeleken met die van de referentieobjecten die verweerder in dit licht heeft aangedragen. Dat de restwaarde nihil is of dat gecorrigeerd moet worden met 100%, zoals eiseres in reactie hierop heeft aangevoerd, volgt de rechtbank daarom niet. Eiseres heeft verder het standpunt ingenomen dat de restwaarde geen uitdrukking is van de waarde in het economisch verkeer. Hoewel eiseres er terecht op wijst dat de restwaarde de waarde vertegenwoordigt die de onroerende zaak op dat moment voor de eigenaar heeft, is het voorstelbaar om voor het bepalen van die toekomstige waarde uit te gaan van een mogelijke verkoopwaarde van het pand dat dan niet meer conform de oorspronkelijke aard en bestemming kan worden gebruikt. Verweerder heeft dus mogen aansluiten bij verkoopgegevens. In de taxatiekaart bij het taxatierapport is de vervangingswaarde van de grond getaxeerd op € 612.000,- in totaal. De rechtbank heeft aan de hand van de in de taxatiekaart gegeven vervangingswaardes en restwaardepercentages berekend dat het totale bedrag aan restwaarde daarin voor alle objectdelen is getaxeerd op € 1.629.210,-. Inclusief de grondwaarde – die niet in geschil is – maakt dit een bedrag van € 2.241.210,-. De rechtbank is in het licht hiervan van oordeel dat verweerder met de aanvullende informatie en de daaruit voortvloeiende hogere totale restwaarde, aannemelijk heeft gemaakt dat de in de taxatiekaart gekozen restwaardepercentages niet te hoog zijn.
11. Eiseres heeft verder aangevoerd dat verweerder onvoldoende correctie voor functionele veroudering heeft toegepast. Eiseres heeft betoogd dat er gelet op de veranderende en aangescherpte regelgeving en eisen aan verzorgingsdoeleinden onvoldoende gecorrigeerd lijkt in verband met veranderende bouwwijze. Daarnaast zijn, aldus eiseres, ‘de excessieve onderhoudskosten hoog’, gelet op de ouderdom en eisen met betrekking tot hygiëne en kwaliteit voor een gebouw met dergelijke functiedoeleinden.
12. De rechtbank overweegt dat het bij het bepalen van de factor functionele veroudering enkel gaat om bijzondere omstandigheden die ertoe leiden dat een gebouw minder gebruiksgenot levert dan oorspronkelijk verwacht. Dat betekent dat de reguliere vermindering van het gebruiksgenot van een ouder gebouw, zoals hogere gebruikskosten op het terrein van onderhoud en energie, reeds is meegenomen in de factor technische veroudering. Enkel in bijzondere situaties kan nog een correctie voor functionele veroudering worden toegepast, waarbij sprake moet zijn van aantoonbaar, in negatieve zin afwijkend gebruiksgenot ten opzichte van vergelijkbare objecten. De rechtbank heeft op grond van hetgeen eiseres heeft aangevoerd en gelet op de overgelegde taxatierapporten geen aanknopingspunten voor het oordeel dat verweerder bij de waardevaststelling van het in geding zijnde object de functionele veroudering onjuist heeft toegepast. Het betoog van eiseres slaagt niet.
13. Eiseres heeft ten slotte aangevoerd dat het object een woonzorgcentrum betreft waarvan meer dan 70% van de waarde van het object conform artikel 220a van de Gemeentewet behoort tot woondelen. Hierdoor dient geen gebruikersbelasting te worden opgelegd en dient het woningtarief voor de eigenarenbelasting te worden toegepast, aldus eiseres.
14. Bij de toepassing van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet gaat het om de vraag welke onzelfstandige gedeelten van een onroerende zaak tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Het komt er daarbij op aan of ten minste 70% van de waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan genoemde gedeelten. Is aan die eis voldaan, dan wordt de gehele onroerende zaak als woning aangemerkt met daaraan verbonden het lagere tarief (eigenaren) voor de onroerende-zaakbelasting.
15. Verweerder heeft naar aanleiding van dit betoog aangevoerd dat uitsluitend de kamers van de cliënten onder de woondoelvrijstelling vallen. Deze kamers beslaan een oppervlakte van 2.292 m², hetgeen neerkomt op 29% van de totale oppervlakte van het object. Ook indien de gemeenschappelijke woonkamers worden betrokken als geheel bij de woning behorende delen, komt de oppervlakte niet in de buurt van de 70% die benodigd is om het object als woning te bezien, aldus verweerder.
16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zijn standpunt in deze, mede aan de hand van overgelegde bouwtekeningen, voldoende heeft onderbouwd. Nu eiseres het standpunt van verweerder op geen enkele wijze gemotiveerd heeft betwist, volgt de rechtbank verweerders standpunt dat minder dan 70% van de waarde van het object kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zodat het object niet in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet.
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder dan ook aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde Woz-waarde voor het belastingjaar 2017 niet te hoog is vastgesteld.
18. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, voorzitter, en mr. Y.N.M. Rijlaarsdam en mr. G.C.W. van der Feltz, leden, in aanwezigheid van W.B. Lakeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.