Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/2353-T
tussenuitspraak van de meervoudige kamer van 5 november 2019 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
[eiser], te [woonplaats] , eiser,
gezamenlijk eisers
(gemachtigde: mr. J. Bax),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Lopik, verweerder
(gemachtigde: M.E. van Schaik).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[derde-partij] B.V., te [vestigingsplaats]
(gemachtigde: [gemachtigde 3] ).
Procesverloop
Bij besluit van 25 juli 2017 (het primaire besluit) heeft verweerder aan eiseres
een tegemoetkoming in planschade van € 7.981,64 (inclusief wettelijke rente), vermeerderd met het door eiseres aan verweerder betaalde drempelbedrag, toegekend en de aanvraag tot een tegemoetkoming in planschade van eiser niet-ontvankelijk verklaard.
een tegemoetkoming in planschade van € 7.981,64 (inclusief wettelijke rente), vermeerderd met het door eiseres aan verweerder betaalde drempelbedrag, toegekend en de aanvraag tot een tegemoetkoming in planschade van eiser niet-ontvankelijk verklaard.
Bij besluit van 3 mei 2018 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers gedeeltelijk gegrond verklaard en een proceskostenvergoeding toegekend.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2019. Eisers hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] en mr. [B] (planschadeadviseur). Derde-partij is met bericht van verhindering niet verschenen.
Overwegingen
1. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.
1.1
Eiseres is eigenaar van het perceel [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] te [woonplaats] (het perceel). Eisers wonen in het huis op het perceel. Op het perceel geldt het bestemmingsplan ‘Uitweg-Uitbreiding’ (het nieuwe bestemmingsplan). Dat is op 6 juni 2012 in werking getreden. Daarvoor gold op het perceel het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ (het oude bestemmingsplan).
1.2
Op grond van het oude bestemmingsplan had het plangebied de bestemming ‘Agrarisch gebied met landschappelijke waarde (ALW)’. Op grond van het nieuwe bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming ‘Wonen’, ‘Verkeer’, ‘Groen’ en ‘Water’.
Het nieuwe bestemmingsplan maakt naast het perceel een woningbouwproject mogelijk op voormalig agrarische gronden (het plangebied).
1.3
In een brief van 29 september 2016 hebben eisers verweerder om een tegemoetkoming in planschade verzocht. Zij stellen schade te hebben geleden in de vorm van een vermindering van de waarde van het perceel als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan.
1.4
Verweerder heeft [naam adviesbureau] (de adviseur) opdracht gegeven om te adviseren over de aanvraag van eisers. De adviseur stelt vast dat eiser niet in een zakenrechtelijke betrekking staat tot het perceel en adviseert hem daarom niet-ontvankelijk te verklaren. Op basis van een vergelijking van het oude en het nieuwe bestemmingsplan concludeert de adviseur dat eiseres door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan planologisch nadeel heeft geleden. Zij komt daarom in aanmerking voor een tegemoetkoming in planschade van € 7.850,-, te vermeerderen met de wettelijke rente en het door eiseres aan verweerder betaalde drempelbedrag.
1.5
De bevindingen en conclusies van de adviseur zijn neergelegd in het adviesrapport planschade van 4 mei 2017 (het adviesrapport). Verweerder heeft dit adviesrapport overgenomen en aan het primaire besluit ten grondslag gelegd. De commissie bezwaarschriften heeft geadviseerd over het bezwaar dat eisers hebben ingediend tegen het primaire besluit. Zij heeft kort gezegd geadviseerd om eiser niet-ontvankelijk te verklaren in zijn bezwaar en het bezwaar van eiseres gedeeltelijk gegrond te verklaren voor zover dat ziet op de proceskostenvergoeding. In het bestreden besluit heeft verweerder dit advies overgenomen en het primaire besluit, onder verwijzing naar een schriftelijke reactie van de adviseur op het bezwaarschrift, gehandhaafd.
Juridisch kader
2. Verweerder kent op grond van artikel 6.1 eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening op aanvraag een tegemoetkoming toe in de schade die de aanvrager lijdt of zal lijden door het in werking treden van een nieuw bestemmingsplan, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Hiertoe moet het nieuwe bestemmingsplan worden vergeleken met het oude bestemmingsplan. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude bestemmingsplan kon worden gerealiseerd, ongeacht of dit ook daadwerkelijk is gerealiseerd. [1] Alleen als realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
3. Bij de beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in planschade als gevolg van planologische ontwikkelingen op gronden van derden – zoals hier het geval is – moet worden uitgegaan van de voor de aanvrager meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van die gronden.
4. Op grond van artikel 6.1.3.2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wijst verweerder een adviseur aan die advies uitbrengt over de op de aanvraag te nemen beslissing. De wijze waarop de aanwijzing van de deskundige plaatsvindt en de werkwijze van deze deskundige staat in de “Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade” van de gemeente Lopik.
Ontvankelijkheid eiser
5. Eisers voeren aan dat verweerder het bezwaar van eiser ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard.
6. De rechtbank is het daar niet mee eens. Alleen iemand die in een zakenrechtelijke rechtsbetrekking tot het perceel staat, lijdt schade als het perceel minder waard wordt. Eisers hebben niet gesteld en het is de rechtbank ook niet gebleken dat eiser op de datum van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in een zakenrechtelijke rechtsbetrekking tot het perceel stond. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser daarom geen belanghebbende bij de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade vanwege een waardevermindering van het perceel. Verweerder heeft de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade en het bezwaar van eiser terecht niet-ontvankelijk verklaard.
De beroepsgrond slaagt niet en de rechtbank zal in het vervolg van deze uitspraak alleen het beroep van eiseres behandelen.
Beroepsgrond ingetrokken
7. Eiseres heeft op de zitting de beroepsgronden over vergunningen van 3 juni 1997 en
21 januari 1992 ingetrokken. Deze beroepsgronden worden in deze uitspraak daarom niet besproken.
Deskundigheid en onafhankelijkheid van de adviseur
8. Eiseres voert aan dat de adviseur niet onafhankelijk en deskundig is en dat het adviesrapport onvolledig is, omdat daarin niet de planregels van het oude bestemmingsplan en de voorschriften van het nieuwe bestemmingsplan integraal zijn opgenomen.
9. De rechtbank stelt vast dat de adviseur is gespecialiseerd op het gebied van planschade. Dat eiseres het niet eens is met het advies maakt niet dat de adviseur niet deskundig is. Eiseres heeft haar stelling dat de adviseur niet deskundig is ook niet onderbouwd. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de adviseur als deskundige op het gebied van planschade kan optreden.
9.1
De rechtbank heeft ook geen reden om aan te nemen dat de adviseur niet onafhankelijk is. Op grond van artikel 6.1.1.1, aanhef en onder c, van het Bro wordt onder een adviseur verstaan iemand die geen deel uitmaakt van of werkzaam is onder verantwoordelijkheid van verweerder. Uit de opdrachtverlening aan de adviseur blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat aan die vereisten wordt voldaan. Eiseres heeft haar stelling dat de adviseur niet onafhankelijk is ook niet onderbouwd, zodat de rechtbank op grond van wat eiseres aanvoert geen reden heeft om aan de onafhankelijkheid van de adviseur te twijfelen.
9.2
Dat in het adviesrapport de planregels en voorschriften uit het oude en nieuwe bestemmingsplan niet integraal zijn overgenomen, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat het adviesrapport onvolledig is. De bestemmingsplannen waar het in deze zaak om gaat zijn algemeen bekend en voor iedereen raadpleegbaar en hoeven daarom niet volledig in het adviesrapport te worden opgenomen. De beroepsgrond slaagt niet.
Maximale mogelijkheden onder het oude bestemmingsplan
10. Tussen partijen staat ter discussie of de adviseur bij het maken van de planvergelijking juist heeft vastgesteld wat planologisch op grond van het oude bestemmingsplan maximaal mogelijk was.
11. Bij het maken van de planvergelijking heeft de adviseur onderzocht wat de maximale planologische mogelijkheden waren onder het oude bestemmingsplan. Hij heeft daarvoor gekeken naar artikel 12 van de planvoorschriften van het oude bestemmingsplan. In artikel 12, eerste lid, aanhef en onder b, van de planvoorschriften staat dat op gronden met de bestemming ALW per bedrijf maximaal één agrarisch bedrijf mocht worden opgericht. De adviseur vindt het denkbaar dat de gronden van het plangebied aan twee verschillende bedrijven behoorden. Deze twee bedrijven mochten dan allebei tot op de perceelgrens een agrarisch bedrijfsgebouw bouwen met een goothoogte van 2,50 meter en een bouwhoogte van 15 meter. Daarnaast waren op grond van artikel 12, eerste lid, aanhef en onder g, van de planvoorschriften binnen het gehele plangebied bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een maximale hoogte van 2 meter toegestaan. Als de meest ongunstige invulling van deze bebouwingsmogelijkheden is de adviseur uitgegaan van sleufsilo’s met daarin een stapelhoogte van 6 meter en teeltondersteunende voorzieningen tot op de perceelgrens. Voor deze bouwwerken geen gebouw zijnde was in het oude bestemmingsplan geen maximum oppervlakte opgenomen, zodat het oppervlak van deze bouwwerken volgens de adviseur aanzienlijk kon zijn.
12. Eiseres is het daar niet mee eens. De rechtbank zal hieronder de verschillende argumenten die eiseres in dat kader aanvoert afzonderlijk bespreken.
Aantal bedrijfsgebouwen dat mogelijk was onder het oude bestemmingsplan
13. Eiseres voert aan dat de adviseur onvoldoende heeft onderbouwd waarom hij heeft aangenomen dat de gronden onder het oude bestemmingsplan konden toebehoren aan twee agrarische bedrijven.
14. Partijen zijn het na een uitleg van de adviseur op de zitting, eens over de uitleg van artikel 12, eerste lid, aanhef en onder f, van de planvoorschriften van het oude bestemmingsplan. Daarin staat dat de afstand van een agrarisch bedrijfsgebouw tot het agrarisch bouwperceel, waarbij de gronden behoren, ten minste 500 meter bedraagt. De adviseur heeft, in aanvulling op zijn rapport en zijn reactie op de gronden van eiseres, toegelicht dat er volgens de plankaart geen agrarisch bouwperceel is in het plangebied en dat er dus agrarische bedrijfswoningen kunnen worden gebouwd in het plangebied. De afstandseis speelt immers geen rol. Dat wordt door eiseres ook niet weersproken. Eiseres en verweerder verschillen van mening over het antwoord op de vraag hoeveel agrarische bedrijfsgebouwen onder het oude bestemmingsplan in het plangebied konden worden opgericht.
15. De adviseur heeft op de zitting toegelicht dat het plangebied, gelet op de omvang, in bezit had kunnen zijn van meer dan één agrarisch bedrijf, maar dat het niet waarschijnlijk is dat de eigendom over meer dan twee bedrijven zou zijn verdeeld. Dan konden onder het oude bestemmingsplan dus maximaal twee agrarische bedrijfsgebouwen worden opgericht. Dit valt niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uit te sluiten. Deze toelichting vindt de rechtbank niet onbegrijpelijk. Het ligt dan op de weg van eiseres om aannemelijk te maken dat het oprichten van twee agrarische bedrijfsgebouwen onder het oude bestemmingsplan wél met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten. Dat heeft zij niet gedaan. De rechtbank gaat er daarom van uit dat onder het oude bestemmingsplan twee agrarische bedrijfswoningen konden worden opgericht in het plangebied.
Hoogte van de bedrijfsgebouwen
16. Eiseres voert aan dat bij een maximale grondoppervlakte van 50 m2 en een maximale goothoogte van ten hoogste 2,5 meter een bouwhoogte van de agrarische bedrijfsgebouwen van 15 meter met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uit te sluiten.
17. De rechtbank stelt vast dat in artikel 12 van het oude bestemmingsplan geen maximale bouwhoogte voor de agrarische bedrijfsgebouwen is opgenomen. Tot 1 juli 2018 bleven in dat geval de voorschriften van de bouwverordening van toepassing. Op grond van artikel 2.5.24 van de bouwverordening gemeente Lopik mag de hoogte van een bouwwerk, waarvoor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is vereist, niet meer bedragen dan 15 meter. De maximaal mogelijke bouwhoogte onder het oude plan is dus in beginsel 15 m. Omdat eiseres een beroep doet op de uitzondering op de hoofdregel is het aan haar om aannemelijk te maken dat een bouwhoogte van 15 meter met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uit te sluiten. Dit heeft zij naar het oordeel van de rechtbank niet gedaan. Eiseres heeft weliswaar gesteld dat een bouwhoogte van 15 meter technisch niet mogelijk is omdat de daken dan te steil worden, maar die stelling heeft zij niet nader onderbouwd. Dat had wel op haar weg gelegen. De adviseur is bij de maximale invulling van de agrarische bedrijfsgebouwen daarom terecht uitgegaan van een maximale bouwhoogte van 15 meter.
Sleufsilo’s
18. Eiseres voert aan dat de adviseur de stapelhoogte in sleufsilo’s niet had mogen meenemen in de planvergelijking. Dit zijn geen bouwwerken. Als de stapelhoogte wel meegenomen moet worden in de planvergelijking dan voert eiseres aan dat een stapelhoogte van 6 meter met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uit te sluiten. Volgens eiseres zou een stapelhoogte van 6 meter veel te onveilig zijn. Eiseres verwijst in dit kader naar een uitspraak van de ABRvS van 17 augustus 2016. [2]
19. Op grond van artikel 12, eerste lid, aanhef, onder a en g, van het oude bestemmingsplan mochten in het plangebied bouwwerken geen gebouw zijnde met een hoogte van ten hoogste 2 meter worden opgericht. In het plangebied mochten dus sleufsilo’s worden gebouwd. Daarbij is geen grens gesteld aan de storthoogte van de sleufsilo’s. Ook de opslag van in plastic folie verpakte veevoerbalen was in het plangebied toegestaan. Zoals ook blijkt uit de uitspraak waarnaar eiseres verwijst, moet bij de planvergelijking en het bepalen van de hoogte van de planschade met de maximale planologische mogelijkheden van veevoeropslag in sleufsilo’s en balen verpakt in plastic folie rekening worden gehouden. Ook in die uitspraak is uitgegaan van een storthoogte van 6 meter. Dat een dergelijke storthoogte onveilig zou zijn volgt niet uit die uitspraak.
Conclusie
20. De conclusie van het voorgaande is dat er geen aanleiding bestaat om aan te nemen dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste maximale invulling van de planologische mogelijkheden onder het oude bestemmingsplan. De realisatie van twee agrarische bedrijfsgebouwen met een maximale hoogte van 15 meter en de aanwezigheid van sleufsilo’s en van in plastic folie verpakte voerbalen met een stort- en stapelhoogte van 6 meter kan niet met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden uitgesloten. De beroepsgrond slaagt niet.
Omvang van het nadeel
21. Tussen partijen staat niet ter discussie dat eiseres planologisch nadeel heeft door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Zij verschillen van mening over het antwoord op de vraag wat de omvang van dat nadeel is.
22. De adviseur heeft de omvang van het nadeel bepaald door te onderzoeken welke gevolgen de wijziging van de bebouwingsmogelijkheden heeft voor het uitzicht van eiseres en de bezonning/schaduwwerking. Hij komt tot de conclusie dat het uitzicht verbetert, omdat de woningen die onder het nieuwe bestemmingsplan mogelijk zijn minder hoog mogen zijn dan de bebouwing die op grond van het oude bestemmingsplan was toegestaan. Ook de bezonningssituatie wijzigt volgens de adviseur in beperkte mate in het voordeel van eiseres. Daarnaast heeft de adviseur onderzocht welke gevolgen het wijzigen van de gebruiksmogelijkheden heeft voor de privacy van eiseres en bepaalde vormen van overlast (zoals geur en geluid) en de situeringswaarde (kwaliteit van de woonomgeving). Volgens de adviseur brengt de wijziging van een agrarische naar een woonbestemming met zich mee dat de aantasting van de privacy toeneemt. Daardoor ontstaat planologisch nadeel. De overlast vermindert juist door de woonbestemming in het nieuwe bestemmingsplan, omdat de overlast die woningen met zich meebrengen als minder belastend wordt ervaren dan de geur-, stof- en geluidoverlast die hoort bij een agrarische bestemming. Ook de situeringswaarde verslechtert niet. De nieuwe bestemming ‘Verkeer’ zorgt ook niet voor een verzwaring van het gebruiksregime en de nieuwe bestemmingen ‘Water’ en ‘Groen’ zijn voordeliger dan de voorheen geldende agrarische bestemming. Als de planologische voor- en nadelen tegen elkaar worden afgezet, dan resteert volgens de adviseur een middelzwaar planologisch nadeel voor eiseres.
23. Eiseres stelt dat het planologisch nadeel groter is dan in het adviesrapport is aangegeven. Zij voert in dat kader aan dat uit het adviesrapport niet blijkt hoe de adviseur de bezonningssituatie/schaduwwerking heeft vastgesteld. Eiseres voert verder aan dat de overlast van wonen, zoals geluid van spelende kinderen en geluid van nevenactiviteiten, moet worden betrokken bij de aantasting van de privacy. Ook is geen rekening gehouden met de aantasting van de privacy in de tuin. Eiseres heeft op de zitting nog aangevoerd dat bij de functie wonen, die wordt toegestaan met het nieuwe bestemmingsplan, meer verkeersbewegingen plaatsvinden dan bij een agrarische bestemming die onder het oude bestemmingplan was toegestaan.
24. Op de zitting heeft de adviseur een nadere toelichting gegeven op deze punten. Ten aanzien van de bezonning heeft hij toegelicht dat onder het oude bestemmingsplan in het plangebied op een kortere afstand van het perceel hogere bebouwing was toegestaan dan onder het nieuwe bestemmingsplan. Als bebouwing lager wordt en verder weg ligt, dan betekent dit automatisch een verbetering in de bezonningsituatie. Er is dan minder schaduwwerking. Ten aanzien van de verkeersbewegingen heeft hij toegelicht dat er ook bij een agrarische bestemming vervoersbewegingen plaatsvinden. Agrarische bedrijfsvoertuigen geven veel meer geluidsoverlast dan het verkeer bij een woonfunctie. In wat eiseres aanvoert ziet de rechtbank geen aanleiding om aan de juistheid van deze toelichting te twijfelen. Daarbij is van belang dat eiseres niet concreet heeft onderbouwd waarom volgens haar de bezonning wél in haar nadeel is gewijzigd en er wél meer verkeersoverlast te verwachten is door de wijziging van een agrarische bestemming naar een woonbestemming. Ook heeft zij geen rapport van een deskundige overgelegd waaruit blijkt dat de conclusies van de adviseur onjuist zijn. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de conclusies van de adviseur op deze punten juist zijn. De rechtbank is het ook niet met eiseres eens dat er onvoldoende rekening is gehouden met de aantasting van haar privacy als gevolg van de bestemmingswijziging. Op de zitting heeft de adviseur toegelicht dat bij het beoordelen van de privacy zowel de inkijk vanuit de woningen als de geluidsoverlast die de functie wonen met zich meebrengt is meegewogen. Het gaat daarbij om de woning en de tuin. Dat de adviseur de aantasting van de privacy in de tuin heeft meegenomen, staat ook bovenaan pagina 23 van het adviesrapport vermeld. Door eiseres is dit niet weersproken. De rechtbank is van oordeel dat in het adviesrapport voldoende rekening is gehouden met de aantasting van de privacy op het perceel door de wijziging van het planologisch regime. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
25. De rechtbank is van oordeel dat de aspecten die de omvang van het nadeel bepalen voldoende zijn meegenomen in het adviesrapport. De rechtbank heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de beoordeling van deze aspecten door de adviseur. Eiseres heeft niet of nauwelijks onderbouwd waarom de beoordeling van de hierboven besproken punten onjuist zou zijn. Ook heeft zij geen rapport van een deskundige overlegd waaruit dit blijkt.
Normaal maatschappelijk risico
26. De volgende vraag die de rechtbank moet beantwoorden is of de adviseur de drempel van het normaal maatschappelijk risico juist heeft vastgesteld. Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft schade die binnen het normale maatschappelijke risico valt voor rekening van de aanvrager. Op grond van het tweede lid, onderdeel b, van artikel 6.2. van de Wro blijft bij indirecte planschade die bestaat uit een vermindering van de waarde van een onroerende zaak (zoals in deze zaak aan de orde) een gedeelte gelijk aan 2% van de waarde van het perceel onmiddellijk voor het ontstaan van de schade in ieder geval voor rekening van eiseres.
27. In het bestreden besluit heeft verweerder overeenkomstig het adviesrapport een drempel van 3% gehanteerd. In het adviesrapport heeft de adviseur dit percentage als volgt toegelicht. Volgens de adviseur is een verhoogd risico aanwezig voor nieuwe ontwikkelingen in het plangebied, maar de omvang van de bebouwing wordt door hem slechts deels als passend beoordeeld. Het plangebied ligt aan de rand van de kern Uitweg. Dorpen en steden in Nederland breiden zich uit. De uitbreiding paste in het beleid van verweerder. De adviseur vindt de locatie gelet op de planologische structuur van de omgeving een voor de hand liggende locatie voor uitbreiding van Uitweg, maar de bebouwingsdichtheid wijkt wel af van de bestaande planologische omgeving.
28. Eiseres voert aan dat alleen de wetgever een hogere drempel dan 2% mag vaststellen. Het hanteren van een hogere drempel dan 2% zonder dat dit bij wet is bepaald is volgens eiseres een onrechtmatige inbreuk op haar eigendomsrecht en daarom in strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (Eerste Protocol).
29. De rechtbank is het daar niet mee eens. Volgens vaste rechtspraak van de ABRvS [3] is de drempel van 2% een minimum-forfait. De tekst van het tweede lid van artikel 6.2 van de Wro is hierover duidelijk en biedt geen aanknopingspunt voor de stelling dat de drempel niet hoger mag zijn dan 2%. Toepassing van de forfaitaire drempel heeft niet tot gevolg dat eiseres haar eigendom wordt ontnomen in de zin van artikel 1 van het Eerste Protocol. Als de toepassing van de drempel al zou zijn aan te merken als aantasting van het recht op ongestoord genot van de eigendom, dan geeft artikel 1 van het Eerste Protocol ruimte voor toepassing van wetten die noodzakelijk kunnen worden geacht om het gebruik van de eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang. De forfaitaire regeling in artikel 6.2, tweede lid, van de Wro is zo’n regulering. Deze bepaling ontneemt eiseres niet de mogelijkheid om planschade vergoed te krijgen, maar voorziet in een door het algemeen belang ingegeven forfaitaire drempel waardoor de schade die binnen het normaal maatschappelijk risico valt voor rekening van eiseres blijft. Dit is niet anders als, gelet op concrete feiten en omstandigheden, een drempel van 3% in plaats van 2% is gehanteerd. Verweerder is dus bevoegd om een drempel van 3% voor het normaal maatschappelijk risico vast te stellen. In het advies is naar het oordeel van de rechtbank ook voldoende inzichtelijk gemotiveerd waarom in dit geval een drempel van 3% passend is. De beroepsgrond slaagt niet.
Hoogte van de schadevergoeding
30. De schadevergoeding waar eiseres recht op heeft bestaat uit de waardedaling van het perceel, waarop vervolgens het normaal maatschappelijk risico in mindering wordt gebracht. De adviseur heeft de waardedaling van het perceel bepaald door de waarde van het perceel onmiddellijk voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan te vergelijken met de waarde op de dag van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. De eerstgenoemde waarde heeft hij getaxeerd op
€ 405.00,-. De laatstgenoemde waarde heeft hij getaxeerd op € 385.000,-. De schade bedraagt volgens de adviseur dus € 20.000,-. Als hiervan de drempel van het normaal maatschappelijk risico van 3% wordt afgetrokken resteert een tegemoetkoming van
€ 405.00,-. De laatstgenoemde waarde heeft hij getaxeerd op € 385.000,-. De schade bedraagt volgens de adviseur dus € 20.000,-. Als hiervan de drempel van het normaal maatschappelijk risico van 3% wordt afgetrokken resteert een tegemoetkoming van
€ 7.850,-.
31. Eiseres voert aan dat het waardeverschil van voor en na de wijziging van het planologische regime niet € 20.000,-, maar € 60.000,- bedraagt. Zij verwijst hierbij naar een besluit van de heffingsambtenaar van 14 november 2016 over de WOZ-waarde van het perceel. In dat besluit staat dat de heffingsambtenaar heeft besloten het bezwaar van eiseres gegrond te verklaren en de WOZ-waarde voor waardepeildatum 1 januari 2015 met
€ 60.000 te verlagen, van € 412.000,- naar € 352.000,-. Volgens eiseres is deze beschikking relevant nu de feitelijke situatie in het plangebied die voor de heffingsambtenaar aanleiding was om de WOZ-waarde met € 60.000,- te verlagen één op één overeenkomt met de planologische maximale invulling van het nieuwe bestemmingsplan.
€ 60.000 te verlagen, van € 412.000,- naar € 352.000,-. Volgens eiseres is deze beschikking relevant nu de feitelijke situatie in het plangebied die voor de heffingsambtenaar aanleiding was om de WOZ-waarde met € 60.000,- te verlagen één op één overeenkomt met de planologische maximale invulling van het nieuwe bestemmingsplan.
32. Volgens vaste rechtspraak van de ABRvS [4] toetst de rechtbank een taxatie slechts terughoudend. Daarbij moet de rechtbank toetsen of het bestreden besluit voldoet aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering van een besluit stelt. Verder is het vaste rechtspraak van de ABRvS [5] dat een verschil met de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) vastgestelde waarde van een onroerende zaak niet zonder meer aanleiding vormt om een taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade onjuist te achten. Op de zitting heeft de adviseur toegelicht dat er drie jaar tussen de peildatum in deze zaak (6 juni 2012) en de datum waarop de WOZ-waarde van het perceel is verlaagd (1 januari 2015) ligt. De prijzen zijn in deze periode flink gedaald. Dit is een verklaring voor het waardeverschil tussen de waarde van het perceel op de peildatum en de WOZ-waarde op 1 januari 2015. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Eiseres heeft dit ook niet gemotiveerd weersproken.
Tekortkoming bestreden besluit
33. Naar het oordeel van de rechtbank is de taxatie van de adviseur echter onvoldoende inzichtelijk en heeft verweerder hierdoor het adviesrapport niet aan het bestreden besluit ten grondslag kunnen leggen. Dat legt de rechtbank hieronder uit.
33.1
In het adviesrapport staat dat de adviseur de waarde van het perceel voorafgaand aan de planologische wijziging heeft bepaald aan de hand van de zogenaamde vergelijkingsmethode. De adviseur heeft hiervoor de objecten aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] en aan de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 1] en [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 2] gebruikt (de referentieobjecten). Op de zitting heeft de adviseur toegelicht dat hij de waarde die hij op grond van deze methode heeft vastgesteld vervolgens heeft gecorrigeerd voor de maximale planologische mogelijkheden uit de planvergelijking. Hierbij past de adviseur een percentage toe dat voortvloeit uit de aspecten die de omvang van de schade bepalen. Uit het adviesrapport blijkt niet welk correctiepercentage de adviseur heeft toegepast, hoe dat correctiepercentage is vastgesteld en met welk bedrag hij de waarde heeft bijgesteld. Ook blijkt niet wat de waarde is van de referentieobjecten die hij heeft gebruik om de getaxeerde waarde van het perceel voorafgaand aan de planologische wijziging te bepalen, en heeft hij niet inzichtelijk gemaakt wat de onderlinge verschillen zijn tussen de referentieobjecten en het perceel van eiseres. Ook op de zitting kon de adviseur dit niet toelichten. Tot slot geldt dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de getaxeerde waarde na wijziging van het bestemmingsplan tot stand is gekomen. Het advies, dat ten grondslag ligt aan het bestreden besluit, is op dit punt dus onvoldoende gemotiveerd.
Conclusie
34. De conclusie van het voorgaande is dat het bestreden besluit in strijd is met het motiveringsbeginsel zoals neergelegd in artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Hoe nu verder?
35. Op grond van artikel 8:51a, eerste lid, van de Awb kan de rechtbank verweerder in de gelegenheid stellen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen. Op grond van artikel 8:80a van de Awb doet de rechtbank dan een tussenuitspraak.
36. De rechtbank ziet aanleiding om verweerder in de gelegenheid te stellen het gebrek te herstellen. Dat herstellen kan hetzij met een aanvullende motivering, hetzij, voor zover nodig, met een nieuwe beslissing op bezwaar, na of tegelijkertijd met intrekking van het nu bestreden besluit. Om het gebrek te herstellen, moet verweerder de waarde van het perceel onmiddellijk voorafgaande aan 6 juni 2012, de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, en de waarde van het perceel op 6 juni 2012 inzichtelijk maken. De rechtbank bepaalt de termijn waarbinnen verweerder het gebrek kan herstellen op 6 weken na verzending van deze tussenuitspraak.
37. Verweerder moet op grond van artikel 8:51b, eerste lid, van de Awb én om nodeloze vertraging te voorkomen zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen twee weken, meedelen aan de rechtbank of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen. Als verweerder gebruik maakt van die gelegenheid, zal de rechtbank eiseres in de gelegenheid stellen binnen vier weken te reageren op de herstelpoging van verweerder. In beginsel, ook in de situatie dat verweerder de hersteltermijn ongebruikt laat verstrijken, zal de rechtbank zonder tweede zitting uitspraak doen op het beroep.
38. Vanwege de goede procesorde zal de rechtbank in beginsel partijen niet toestaan om na de tussenuitspraak nieuwe geschilpunten of beroepsgronden aan de orde te stellen. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 12 juni 2013. [6]
39. De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan tot de einduitspraak op het beroep. Dat laatste betekent ook dat zij over de kosten van een deskundige en beroepsmatig verleende rechtsbijstand, de proceskosten en het griffierecht nu nog geen beslissing neemt.
Beslissing
De rechtbank:
- draagt verweerder op binnen twee weken aan de rechtbank mee te delen of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen;
- stelt verweerder in de gelegenheid om binnen 6 weken na verzending van deze tussenuitspraak het gebrek te herstellen met inachtneming van de overwegingen en aanwijzingen in deze tussenuitspraak;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, voorzitter, en mr. R. in 't Veld en
mr. J.L.W. Broeksteeg, leden, in aanwezigheid van mr. I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 november 2019.
mr. J.L.W. Broeksteeg, leden, in aanwezigheid van mr. I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 november 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze tussenuitspraak staat nog geen hoger beroep open. Tegen deze tussenuitspraak kan hoger beroep worden ingesteld tegelijkertijd met hoger beroep tegen de (eventuele) einduitspraak in deze zaak.