Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummers: 7044196 UC EXPL 18-7649 en 7448339 UC EXPL 19-133 BJ/33913
Vonnis van 17 april 2019 in de gevoegde zaken van:
de overheidsinstelling
het openbaar lichaam Gemeente Zeist,
gevestigd in Zeist,
verder ook te noemen de gemeente,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,
tegen:
[gedaagde 1],
wonende in [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen [gedaagde 1] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. S.J.M. Jaasma,
(7044196 UC EXPL 18-7649)
en
[gedaagde 2],
wonende in [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen [gedaagde 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. S.J.M. Jaasma
(7448339 UC EXPL 19-133).
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 2 juli 2018 ( [gedaagde 1] ) en van 2 januari 2019 ( [gedaagde 2] ), met producties,
- de conclusies van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties,
- het tussenvonnis van 10 oktober 2018 in de zaak van [gedaagde 1] , waarin een comparitie is bevolen,
- in de zaak van [gedaagde 1] : de akte vermeerdering van eis van de gemeente,
- in de zaak van [gedaagde 1] : de brief van 30 januari 2019 van de gemeente, met productie 25,
- het vonnis in incident van 27 februari 2019 in de zaak van [gedaagde 2] , waarin is bepaald dat de zaak van [gedaagde 2] gevoegd wordt behandeld met de zaak van [gedaagde 1] ,
- de conclusies van antwoord in reconventie,
- in de zaak van [gedaagde 1] : de brief van 13 maart 2019 van de gemeente, met productie 26,
- de brief van 13 maart 2019 van [gedaagde 1] , met producties 7 tot en met 10,
- de mondelinge behandeling (van de gevoegde zaken gezamenlijk) op 18 maart 2019, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Aan het einde van de zitting heeft de kantonrechter aan partijen meegedeeld dat op 17 april 2019 uitspraak zal worden gedaan.
2.De feiten in conventie en in reconventie
2.1.
[gedaagde 1] huurt van de gemeente voor onbepaalde tijd een woonwagenstandplaats op het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 1] in [woonplaats 1] . Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten op 8 mei 2017 (hierna: de huurovereenkomst). Daarvóór huurde [gedaagde 1] ook al geruime tijd een standplaats op dezelfde locatie. De gemeente heeft in het kader van de herinrichting van het terrein ‘ [naam terrein] ’ de oude huurovereenkomst beëindigd en een nieuwe huurovereenkomst gesloten met [gedaagde 1] . Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van 2003 van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). Op 28 juni 2017 is aan [gedaagde 1] een huisvestingsvergunning verleend.
2.2.
In artikel 1.1 van de algemene bepalingen staat (onder meer) dat de huurder het gehuurde – gedurende de gehele duur van de overeenkomst – daadwerkelijk, behoorlijk en zelf dient te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.
2.3.
In artikel 1.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte, meer in het bijzonder als standplaats ten behoeve van één woonwagen.
2.4.
In artikel 1.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder van verhuurder feitelijk de standplaats huurt als zijnde een kavel in de huidige staat, zonder bestrating, beplanting, berging of andere opstallen, met alle lusten en lasten. In artikel 3.3 is bepaald dat bij de beëindiging van de huurovereenkomst de huurder de woonwagen, de aanwezige bestrating, beplanting en alle aanwezige opstallen zal verwijderen.
2.5.
In artikel 15.a van de huurovereenkomst (‘onderhuurders/medehuurders/derden’) is onder meer het volgende bepaald:
“De Bewoner verklaart dat hij niet alleen de feitelijke gebruiker, maar ook de huurder is van de in artikel 1 bedoelde Pro standplaats alsmede de eigenaar/huurder van de woonwagen (…).
In artikel 15.b is het volgende bepaald:
“Als verhuurder een vermoeden heeft dat de huurder in strijd handelt met de verboden van artikel 1 van Pro de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte en artikel 15 van Pro deze huurovereenkomst, zal de verhuurder de huurder hiermee confronteren. Als de huurder stelt het verbod niet te (hebben) overtreden, is hij gehouden het bewijs te leveren dat hij de woonwagen volledig en onafgebroken zelf bewoont en heeft bewoond, er onafgebroken zijn hoofdverblijf heeft gehad en de woonwagen niet is onderverhuurd of in gebruik is gegeven aan een derde. In een procedure draagt de huurder daarvan de bewijslast.”
2.6.
In artikel 17 (‘Het recht van koop’) van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
“De huurder heeft een eerste recht van koop van de door hem gehuurde standplaats [straatnaam] [nummeraanduiding 1] onder de navolgende voorwaarden:
- Gedurende de herinrichting gelden de (geïndexeerde) prijzen, zoals opgenomen in de zogenaamde Menukaart en zolang de gemeente eigenaar is van de gronden.
- Na de herinrichting, naar verwachting 2018, kunnen prijzen worden gewijzigd aan de marktomstandigheden
- Voorts gelden de voorwaarden en bepalingen, zoals opgenomen in de aan deze huurovereenkomst gehechte concept-koopovereenkomst (bijlage 3).”
2.7.
Op 24 mei 2017 heeft [gedaagde 2] zich ingeschreven als bewoner van het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 1] (hierna: de standplaats). Begin juli 2017 heeft hij een huisvestingsvergunning aangevraagd, maar die aanvraag heeft de gemeente afgewezen. Ook het verzoek van [gedaagde 2] in juli 2017 om de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde 1] (mede) te ondertekenen heeft de gemeente afgewezen. In het najaar van 2017 heeft de heer [A] (hierna: [A] ), namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , en vervolgens ook [gedaagde 2] zelf contact opgenomen met de gemeente respectievelijk de beheerder van [naam terrein] om een afspraak te maken over het kopen van de standplaats.
2.8.
In een brief van 19 oktober 2017 heeft de gemeente [gedaagde 1] (onder meer) geschreven dat zij niet zelf hoofdverblijf houdt in het gehuurde en dat [gedaagde 2] de standplaats in gebruik heeft genomen hetgeen in strijd is met de bepalingen van de huurovereenkomst.
De gemeente kondigt in de brief aan dat op korte termijn een procedure wordt gestart tegen [gedaagde 1] om de huurovereenkomst te ontbinden. Tot slot stelt de gemeente [gedaagde 1] in de gelegenheid de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen.
2.9.
In een reactie van (de gemachtigde van) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van 31 oktober 2017 aan (de gemachtigde van) de gemeente staat dat binnenkort verklaringen zullen worden overgelegd waaruit blijkt dat [gedaagde 1] wel degelijk haar hoofdverblijf heeft op de standplaats. Voorts staat er dat [gedaagde 2] de eigenaar is van de woonwagen en dat hij bij [gedaagde 1] woont. In verband met ziekte heeft hij zorg en ondersteuning van zijn vriendin en familie nodig. Hij heeft de verantwoordelijkheid voor de opvoeding van zijn drie nog minderjarige kinderen, zo staat in de brief vermeld. Tot slot wordt in de brief van 31 oktober 2017 verzocht om [gedaagde 2] medehuurder te maken. In een brief van 7 november 2017 heeft de gemeente dit laatste verzoek afgewezen omdat [gedaagde 2] pas sinds 24 mei 2017 staat ingeschreven bij [gedaagde 1] en de kinderen van [gedaagde 2] in [woonplaats 2] wonen. Dit duidt er volgens de gemeente (ook) niet op dat [gedaagde 2] een gemeenschappelijke en duurzame huishouding met [gedaagde 1] voert en dus in aanmerking voor het medehuurderschap zou kunnen komen.
2.10.
[gedaagde 2] heeft zich op 4 december 2017 uitgeschreven van het adres van de standplaats, om zich daar op 29 maart 2018 weer in te schrijven. Bij de inschrijving is een verklaring van [gedaagde 1] overgelegd dat zij daarmee instemt. Op 3 mei 2018 wordt een zoon van [gedaagde 2] ingeschreven op het adres van de standplaats.
2.11.
Op 25 mei 2018 heeft een toezichthouder van de gemeente geconstateerd dat er een zwembad wordt aangelegd op de standplaats, zonder dat de gemeente daarvoor toestemming heeft verleend. Tijdens de controle heeft de toezichthouder met [gedaagde 2] en [A] gesproken die ter plaatse aanwezig waren. De aangetroffen situatie is vastgelegd in een constateringsrapport met foto’s.
2.12.
In een brief van 29 mei 2018 heeft de gemeente [gedaagde 1] gesommeerd om de veranderingen aan de standplaats ongedaan te (laten) maken zodat het gehuurde weer in de oorspronkelijke staat verkeert. Eind mei 2018 heeft er telefonisch contact plaats gevonden tussen de gemeente en [gedaagde 2] en tussen de gemeente en [A] over een verzoek om de standplaats te kopen. De gemeente heeft onder meer gemeld dat eventuele verkoop alleen aan [gedaagde 1] kan plaatsvinden. Vervolgens heeft de moeder van [gedaagde 1] telefonisch contact opgenomen met de gemeente over verkoop van de standplaats aan haar dochter.
2.13.
Op 7 juni 2018 heeft de gemeente een rapportage van bevindingen ‘Vooronderzoek onrechtmatige bewoning [straatnaam] [nummeraanduiding 1] ’ van onderzoeksbureau [naam onderzoeksbureau] ( [naam onderzoeksbureau] ) ontvangen. Het onderzoek is in opdracht van de gemeente uitgevoerd in de periode 7 mei 2018-7 juni 2018 en betreft een onderzoek in registers, openbare en gesloten bronnen en een analyse van gebleken feiten.
2.14.
Op 19 juni 2018 heeft een toezichthouder van de gemeente geconstateerd dat op de standplaats een op zichzelf vrijstaand opbouwzwembad is geplaatst. [gedaagde 2] was tijdens de controle aanwezig, zo blijkt uit het constateringsrapport waarin de aangetroffen situatie is vastgelegd.
2.15.
Op 6 augustus 2018 zijn [gedaagde 2] en [gedaagde 1] een geregistreerd partnerschap aangegaan. [gedaagde 2] is vanaf dat moment van rechtswege medehuurder.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
De gemeente vordert – samengevat weergegeven en na wijziging van eis – dat de kantonrechter, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomsten tussen de gemeente en [gedaagde 1] en tussen de gemeente en [gedaagde 2] ontbindt met onmiddellijke ingang;
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen;
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde in de oorspronkelijke staat te brengen, door middel van verwijdering van het zwembad, dan wel verwijdering van de voorzieningen die op de standplaats zijn aangebracht, zoals geconstateerd in het rapport van 19 juni 2018, of straffe van een dwangsom van € 10.000,00 indien niet aan deze veroordeling wordt voldaan, en met machtiging van de gemeente om de standplaats zelf in de oorspronkelijke staat terug te brengen, op kosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ;
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt tot betaling van de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
Ter onderbouwing van de vordering stelt de gemeente dat [gedaagde 1] niet haar hoofdverblijf houdt op de standplaats, terwijl zij hier op grond van artikel 15a van de huurovereenkomst en artikel 1.1 van de algemene bepalingen wel toe is verplicht. Dit levert een tekortkoming op, die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en ook ten aanzien van [gedaagde 2] geldt. Daarnaast hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor de aanleg van het zwembad de standplaats gewijzigd, zonder dat de gemeente daarvoor toestemming heeft verleend. De gemeente wijst daarbij ook op de als productie 17 overgelegde brief van 15 februari 2017 aan de huurders van een standplaats op [naam terrein] , waarin staat dat schriftelijke toestemming van de verhuurder noodzakelijk is voor elke verandering aan een huurstandplaats. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geweigerd om de verandering ongedaan te maken. Dit levert eveneens een tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten de gestelde tekortkomingen. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] vorderen – samengevat weergegeven – dat de kantonrechter, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de gemeente veroordeelt de koopoptie in de huurovereenkomst binnen één week na betekening van het vonnis gestand te doen/na te komen, op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag tot een maximum van € 100.000,00 bij niet dan wel niet tijdig nakomen van deze veroordeling;
de gemeente veroordeelt tot betaling van de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
3.5.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat in de huurovereenkomst sprake is van een koopoptie, waaraan de gemeente moet meewerken.
3.6.
De gemeente betwist dat sprake is van een koopoptie. Het betreft een recht van eerste koop, dat onder de gestelde voorwaarden kan worden geëffectueerd op het moment dat de gemeente besluit om de standplaats te verkopen.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Bewijsbeding
4.1.
De gemeente stelt dat [gedaagde 1] al sinds geruime tijd niet haar hoofdverblijf heeft op de standplaats. Volgens de gemeente is het aan [gedaagde 1] , op grond van artikel 15.b van de huurovereenkomst, om te bewijzen dat zij daar wel haar hoofdverblijf heeft.
4.2.
Allereerst is tussen partijen in geschil of het bewijsbeding in de huurovereenkomst over het hoofdverblijf onredelijk bezwarend is. Het beding beoogt de stelplicht en bewijslast die op grond van artikel 150 van Pro het wetboek van Rechtsvordering (Rv) op de gemeente rusten bij [gedaagde 1] te leggen (omkering bewijslast). In het algemeen geldt dat in algemene voorwaarden niet snel kan worden afgeweken van de hoofdregels van het bewijsrecht, zeker niet als één van partijen consument is, waar in dit geval sprake van is. Een dergelijk beding staat daarom ook op de Europese (blauwe) lijst van oneerlijke bedingen (onder q). Tevens staan op de Nederlandse (zwarte) lijst bepaalde (andere) vormen van bewijslastomkering die als onredelijk bezwarend zijn aangemerkt (artikel 6:236 onder Pro k BW). De kantonrechter ziet hierin een aanwijzing dat in dit geval sprake is van een onredelijk bezwarend beding. De gemeente heeft onvoldoende weersproken dat het beding in de gegeven omstandigheden niet onredelijk bezwarend is. Het bewijsbeding in artikel 15.b van de huurovereenkomst moet dan ook op grond van artikel 6:233 onder Pro a BW, in samenhang met artikel 3:40 BW Pro, als nietig worden beschouwd. Dit betekent dat de gemeente de stelplicht en bewijslast heeft ten aanzien van de stelling dat [gedaagde 1] niet haar hoofdverblijf houdt op de standplaats.
4.3.
De hierboven beschreven bewijslastverdeling neemt echter niet weg, dat het ten aanzien van de stelling van het houden van hoofdverblijf op de standplaats gaat om te stellen en bewijzen feiten die hoofdzakelijk in de sfeer van de huurder en dus van [gedaagde 1] liggen. Omdat [gedaagde 1] beter dan de gemeente weet wat zich op de standplaats afspeelt (of beter geacht moet worden te weten wat zich er afspeelt), mag van [gedaagde 1] worden verlangd dat zij wat dat betreft concrete feiten en omstandigheden aandraagt die de stellingen van de gemeente weerspreken.
Hoofdverblijf [gedaagde 1] op de standplaats
4.4.
De gemeente stelt dat zij sinds het begin van de huurovereenkomst (in 2017) geen enkele keer direct contact gehad heeft met [gedaagde 1] zelf. Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft de gemeente [gedaagde 1] niet gezien, ondanks dat zij daartoe pogingen ondernam. Uiteindelijk is de huurovereenkomst afgegeven aan de moeder van [gedaagde 1] met de mededeling dat [gedaagde 1] de overeenkomst zelf moest ondertekenen. De huurovereenkomst kwam daarna getekend retour. Vervolgens waren het steeds anderen, zoals [gedaagde 2] , [A] en/of de moeder van [gedaagde 1] die contact zochten (en hadden) met de gemeente, onder meer over de inschrijving van [gedaagde 2] op het adres van [gedaagde 1] , over de wens van [gedaagde 1] tot koop van de standplaats en over de aanleg van het zwembad. De gemeente vermoedt verder dat [gedaagde 1] de verklaring bij de inschrijving van [gedaagde 2] in de basisregistratie op 29 maart 2018 niet zelf heeft ondertekend. De handtekening van [gedaagde 1] op die verklaring is namelijk wezenlijk anders dan de handtekening onder de huurovereenkomst, aldus de gemeente. Daarnaast staan in het rapport van [naam onderzoeksbureau] een aantal constateringen die de gemeente opvallend noemt. Zo heeft [gedaagde 1] op 28 februari 2018 een aanvraag gedaan voor een netbeheerder vanaf het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 2] , dat het adres is van de heer [B] . Het telefoonnummer dat door [gedaagde 1] is opgegeven bij afgifte van de volmacht voor inschrijving van de heer [gedaagde 2] op het adres van de standplaats, is het telefoonnummer van de eenmanszaak [C] (de vader van [gedaagde 1] ), welke onderneming eigendom is van de moeder van [gedaagde 1] . [gedaagde 1] werd en wordt zelf nooit gesignaleerd op de standplaats. Volgens de gemeente maakt [gedaagde 1] dan ook geen gebruik van de standplaats en houdt zij er geen hoofdverblijf. Dit blijkt ook uit recente controles door het beheer op het terrein in februari 2019. Kennelijk verblijft [gedaagde 1] meestal in Spanje. In door de gemeente gevoerde gesprekken met de moeder van [gedaagde 1] , met [A] en met [gedaagde 2] is ook geen duidelijkheid verschaft over de aan/afwezigheid van [gedaagde 1] op de standplaats. De ene keer wordt gezegd dat zij op vakantie is en de andere keer dat zij voor langere tijd weg is. Het is dus volstrekt onduidelijk waar ze is. Volgens de gemeente woont niet [gedaagde 1] maar [gedaagde 2] op de standplaats. Hij heeft op verschillende momenten geprobeerd een huisvestingsvergunning te krijgen en om medehuurder te worden. In mei 2018 is er ook een kind van hem ingeschreven op het adres van het gehuurde. [gedaagde 1] heeft dus feitelijk de standplaats aan [gedaagde 2] in gebruik gegeven, hetgeen niet is toegestaan op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. De standplaatsen op [naam terrein] zijn erg gewild en de gemeente wil deze standplaats zo snel mogelijk aan een andere kandidaat verhuren.
4.5.
[gedaagde 1] stelt daar tegenover dat zij jaarlijks regelmatig een aantal weken/maanden in Spanje verblijft en dat dat al 20 jaar zo is. Zij heeft haar hoofdverblijf echter op het gehuurde. Zij woont al haar hele leven op [naam terrein] . Daar gebeuren de belangrijke dingen. Ze ontvangt daar post, zoals ook blijkt uit de overgelegde brieven van het CJIB (over een verkeersboete) en de belastingdienst (rekeningen motorrijtuigenbelasting). Verder blijkt uit de overgelegde verklaring van de groenteman uit [plaatsnaam] dat zij daar vaste klant is. Ter zitting heeft zij aangeboden om vliegtickets over te leggen van haar reizen naar Spanje. Ook kan zij nog bonnetjes van winkels in de buurt en bewijs van haar bezoeken aan een yogaschool in de buurt overleggen en kunnen mensen uit [naam terrein] getuigen over haar aanwezigheid. Verder is het zo dat zij vanaf de jaren ‘90 een relatie had met [gedaagde 2] . Ze zijn een periode uit elkaar geweest en sinds tien jaar weer bij elkaar en samenwonend op [naam terrein] . De woonwagen is van [gedaagde 2] en hij heeft destijds ook de tuin aangelegd. [A] behartigt de zaken van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en daarom loopt het contact met de gemeente soms via hem.
4.6.
De kantonrechter overweegt als volgt. Tijdelijke afwezigheid van een huurder, ook op regelmatige basis, is op zichzelf niet ongeoorloofd en betekent nog niet per definitie dat de huurder niet zijn hoofdverblijf heeft in of op het gehuurde. Vast staat echter wel dat [gedaagde 1] tijdens de bezoeken en controles van de gemeente geen enkele keer op de standplaats is gesignaleerd, ook niet bij de controles ten aanzien van het zwembad. Wel werden [gedaagde 2] en [A] met regelmaat aangetroffen. De gemeente heeft ondanks diverse pogingen geen contact kunnen krijgen met [gedaagde 1] . [gedaagde 1] heeft dit alles ook niet weersproken en erkent dat ze regelmatig langere tijd in Spanje verblijft. Zij heeft niet onderbouwd wanneer zij wel aanwezig was op de standplaats. Ter zitting heeft zij wel gesteld dat alle belangrijke gebeurtenissen daar plaatsvinden, maar zij heeft dit verder niet geconcretiseerd. De overgelegde brieven geven ook geen antwoord op de vraag of zij haar hoofdverblijf op de standplaats heeft, omdat zij immers op het adres staat ingeschreven in de basisregistratie en daarom de post van overheidsinstanties daar ontvangt. De verklaring van de groenteman, waarop met de hand geschreven 1 september 2018 staat en waarin wordt verklaard dat [gedaagde 1] in de winter vaste klant is en dat hij haar ook in de zomer geregeld ziet, is onvoldoende. De verklaring geeft misschien aan dat zij in de buurt ( [plaatsnaam] ) wel eens boodschappen doet, maar die enkele verklaring biedt onvoldoende aanknopingspunt om vast te stellen dat [gedaagde 1] haar hoofdverblijf heeft op de standplaats. Er is ook geen andere onderbouwing die in die richting wijst. [gedaagde 1] heeft aan de gemeente tot dusver geen duidelijkheid gegeven over haar verblijfplaats, ook niet toen de gemeente haar met de brief van 19 oktober 2017 daarop aansprak. De in de brief van 31 oktober 2017 beloofde verklaringen zijn uitgebleven. Ook in deze procedure heeft [gedaagde 1] niet de kans aangegrepen om haar betwisting nader te onderbouwen met meer (concrete informatie) dan de nu overgelegde stukken. Als iemand zijn hoofdverblijf ergens heeft, dan ligt het voor de hand dat daar meer aanwijzingen voor zijn dan enkele brieven van officiële instanties die gebruik maken van het inschrijvingsadres. Stukken die wel wijzen op het houden van hoofdverblijf, zoals betaalbewijzen, persoonlijke post, informatie over bezigheden, moeten betrekkelijk eenvoudig zijn om in te brengen.
[gedaagde 1] heeft zelf ook nooit contact opgenomen met de gemeente, maar liet dit contact altijd via anderen lopen, zonder dat duidelijk was waarom zij dat zelf niet deed. Deze anderen gaven desgevraagd vage verklaringen omtrent haar verblijfplaats. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde 1] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die de stellingen van de gemeente weerspreken. Dat uit het rapport van [naam onderzoeksbureau] niet zo veel kan worden afgeleid mag zo zijn, maar dan nog lag het – gelet op de overige door de gemeente gestelde en onderbouwde feiten – op de weg van [gedaagde 1] om voldoende duidelijkheid te geven over haar aanwezigheid op de standplaats en te onderbouwen dat zij daar daadwerkelijk haar hoofdverblijf had en heeft. Dat heeft zij nagelaten. De conclusie luidt dan ook dat bij gebreke van gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] van het door de gemeente gestelde moet worden uitgegaan en dat het (tegen)bewijsaanbod van [gedaagde 1] zal worden gepasseerd. Daaruit volgt dat vast staat dat [gedaagde 1] niet haar hoofdverblijf had en heeft op de standplaats en dat zij handelt in strijd met artikel 1.1 van de algemene bepalingen en artikel 15a van de huurovereenkomst. Er is dus sprake van een tekortkoming. Deze tekortkoming is van voldoende gewicht om de ontbinding en de gevolgen daarvan te rechtvaardigen. De gemeente heeft voldoende onderbouwd en [gedaagde 1] heeft ook niet weersproken dat er een wachtlijst is voor standplaatsen op [naam terrein] en dat het gaat om schaarse woonruimte die de gemeente eerlijk moet verdelen. Omdat vaststaat dat [gedaagde 1] de standplaats niet zelf bewoont, heeft zij geen woonbelang en kan dat belang niet worden meegewogen. Dat, zoals [gedaagde 1] stelt, er op [naam terrein] altijd veel bewoners langere tijd afwezig waren omdat zij bijvoorbeeld in het buitenland werkten, maakt dit niet anders. De gemeente heeft met de herinrichting van [naam terrein] en de hernieuwing van de huurovereenkomsten vanaf 2017 kennelijk gekozen voor een nieuw beleid ten aanzien van de verhuur van standplaatsen op [naam terrein] , door dit via de Huisvestingswet- en verordening te regelen. Ook [gedaagde 1] heeft in 2017 een huisvestingsvergunning gekregen. Aan het feit dat het vroeger anders ging, kan [gedaagde 1] geen rechten ontlenen.
Tot slot is de kantonrechter van oordeel dat de gemeente, zoals [gedaagde 1] stelt, geen misbruik maakt van haar bevoegdheden. [gedaagde 1] heeft deze stelling onvoldoende onderbouwd en van misbruik van bevoegdheid is verder ook niet gebleken.
Positie [gedaagde 2] als medehuurder
4.7.
Vaststaat dat [gedaagde 2] sinds 6 augustus 2018 op grond van artikel 7:266 lid 1 BW Pro wettelijk medehuurder is. Op grond van het tweede lid van artikel 7:266 BW Pro zijn beide huurders hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, behalve voor zover deze al opeisbaar waren vóór het medehuurderschap. Op grond van artikel 7:266 lid 3 wordt Pro de medehuurder huurder indien de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt. Zoals de Hoge Raad in de uitspraak van 3 april 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BH0762) heeft overwogen, is blijkens de parlementaire geschiedenis de strekking van deze bepaling met name om de echtgenoot of geregistreerde partner in het geval van echtscheiding tussen hem en de huurder, een recht op huurbescherming toe te kennen. Het gevolg van (de letterlijke) toepassing van lid 3 in dit geval is dat de bevoegdheid tot ontbinding van een huurovereenkomst wegens de hierboven geoordeelde voldoende zwaarwegende tekortkoming van [gedaagde 1] , weliswaar aan de verhuurder ten dienste staat, maar in feite niet tot het beoogde resultaat kan leiden. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 3 april 2009 overweegt de kantonrechter dat daarom niet (altijd) kan worden aangenomen dat aan de bewoordingen van lid 3 beslissende betekenis toekomt. In dit geval heeft [gedaagde 1] de standplaats feitelijk in gebruik gegeven aan [gedaagde 2] , zodat hij als het ware profiteerde van de tekortkoming van [gedaagde 1] . Deze situatie zou dan door het vrij recent verkregen medehuurderschap geformaliseerd worden op grond van artikel 7:266 lid 3 BW Pro. Dit strookt niet met de bedoeling van de regeling. Verder blijkt ook niet dat een geval als dit door de wetgever onder ogen is gezien en hoewel de situatie in de genoemde uitspraak van de Hoge Raad iets anders is, ziet de kantonrechter daarin wel voldoende overeenkomsten met deze zaak. Het strookt ook met de omstandigheid dat de bevoegdheid tot ontbinding aan de verhuurder ten dienste staat vanwege de tekortkoming van de huurder ten aanzien van diens verplichtingen uit de huurovereenkomst, en deze tekortkoming niet aan betekenis inboet doordat de echtgenoot of geregistreerde partner, die als medehuurder van rechtswege bij de huurovereenkomst is betrokken, niet ook zelf tekortschiet. In dit geval moet de bepaling dus zo worden uitgelegd dat de beëindiging van de huurovereenkomst die het gevolg is van de ontbinding daarvan wegens een voldoende zwaarwegende tekortkoming van [gedaagde 1] , als gevolg heeft dat ook degene – [gedaagde 2] in dit geval – die na de tekortkoming van de huurder maar vóór de ontbinding medehuurder is geworden, zijn positie als zodanig verliest. Dit geldt te meer omdat de tekortkoming van [gedaagde 1] nog voortduurde na het geregistreerd partnerschap (in die zin dat is komen vast te staan dat zij op de standplaats niet haar hoofdverblijf hield) en, zoals hierboven al opgemerkt, [gedaagde 2] daarvan heeft geprofiteerd. Nu vaststaat dat [gedaagde 1] haar hoofdverblijf niet heeft op de standplaats en niets wijst op het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, is de stelling van de gemeente dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot een geregistreerd partnerschap hebben besloten alleen om het medehuurderschap voor [gedaagde 2] te verkrijgen om zo de overeenkomst over te nemen, ook niet onaannemelijk.
Conclusie
4.8.
Een en ander betekent dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de standplaats en ontruiming van de standplaats zullen worden toegewezen zoals gevorderd, zowel ten aanzien van [gedaagde 1] als ten aanzien van [gedaagde 2] . De huurovereenkomsten, zowel die tussen [gedaagde 1] en de gemeente als die tussen [gedaagde 2] en de gemeente, zullen met ingang van heden worden ontbonden en de standplaats dient binnen 14 dagen na betekening van het vonnis ontruimd te worden. De vordering van de gemeente tot het ‘in oorspronkelijke staat’ brengen van de standplaats is onvoldoende concreet. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gemotiveerd gesteld en onderbouwd dat er voorheen een tuin met rotspartijen en vijvers was. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verder onweersproken gesteld dat daarom niet duidelijk is wat de oorspronkelijke staat van de standplaats is. De gemeente heeft dit desgevraagd ter zitting niet kunnen toelichten en ook het rapport van 19 juni 2018 biedt daarover onvoldoende duidelijkheid. De kantonrechter zal deze vordering dan ook afwijzen evenals de gevorderde machtiging die de gemeente zelf in staat zou stellen om de standplaats in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Wel zullen zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] worden veroordeeld tot verwijdering van het (verplaatsbare) zwembad binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00.
Proceskosten
4.9.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen, omdat zij ongelijk hebben gekregen, ieder afzonderlijk worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten van de gemeente. De kantonrechter houdt daarbij wel rekening met de omstandigheid dat er één comparitie is geweest en dat de stukken van de zijde van de gemeente voor beide gedaagden nagenoeg dezelfde zijn.
De kosten van de gemeente in de zaak van [gedaagde 1] worden begroot op:
- dagvaarding € 98,01
- griffierecht € 119,00
- salaris gemachtigde €
300,00(1,5 punt x tarief € 200,00)
300,00(1,5 punt x tarief € 200,00)
Totaal € 517,01.
De kosten van de gemeente in de zaak van [gedaagde 2] worden begroot op:
- dagvaarding € 99,01
- griffierecht € 121,00
- salaris gemachtigde €
300,00(1,5 punt x tarief € 200,00)
300,00(1,5 punt x tarief € 200,00)
Totaal € 520,01.
4.10.
De gevorderde nakosten zijn eveneens toewijsbaar in beide zaken, zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
4.11.
De huurovereenkomsten zullen worden ontbonden, zodat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen beroep meer kunnen doen op het daarin opgenomen recht van eerste koop, dan wel de koopoptie. Ook als de huurovereenkomsten wel in stand zouden blijven, zouden de vorderingen in reconventie worden afgewezen. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat in de huurovereenkomst van [gedaagde 1] een recht van eerste koop is opgenomen en dat geen sprake is van een koopoptie zoals [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betogen. Dit blijkt uit de bewoordingen van artikel 17 van Pro de huurovereenkomst en de toelichting die de gemeente daarover ter zitting heeft gegeven. Het feit dat de naam van [gedaagde 1] al ingevuld stond op een concept(koop)overeenkomst die bij de huurovereenkomst zat, kan op zichzelf niet leiden tot een uitleg die niet in overeenstemming is met de bewoordingen. De vorderingen in reconventie zullen daarom worden afgewezen.
4.12.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen, omdat zij ongelijk hebben gekregen, ieder afzonderlijk worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten van de gemeente, begroot op € 150,00 aan salaris gemachtigde in iedere zaak.
4.13.
De gevorderde nakosten zijn eveneens toewijsbaar in beide zaken, zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in de zaak van [gedaagde 1] (7044196 UC EXPL 18-7649)
in conventie
5.1.
ontbindt met ingang van heden de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde 1] met betrekking tot de standplaats op het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 1] in [woonplaats 1] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om de standplaats met al wie en al wat zich daarop vanwege [gedaagde 1] bevindt, binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en geheel ter vrije beschikking van de gemeente te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] om het op de standplaats aangebrachte zwembad binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te verwijderen van de standplaats;
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 indien zij niet aan de veroordeling in 5.3. voldoet;
5.5.
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de gemeente, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 517,01, waarvan € 300,00 aan salaris gemachtigde;
5.6.
veroordeelt [gedaagde 1] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door de gemeente volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.9.
wijst de vordering af;
5.10.
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de gemeente, begroot op € 150,00 aan salaris gemachtigde;
5.11.
veroordeelt [gedaagde 1] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door de gemeente volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.12.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
in de zaak van [gedaagde 2] (7448339 UC EXPL 19-133)
5.13.
ontbindt met ingang van heden de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde 2] met betrekking tot de standplaats op het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 1] in [woonplaats 1] ;
5.14.
veroordeelt [gedaagde 2] om de standplaats met al wie en al wat zich daarop vanwege [gedaagde 2] bevindt, binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en geheel ter vrije beschikking van de gemeente te stellen;
5.15.
veroordeelt [gedaagde 2] om het op de standplaats aangebrachte zwembad binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te verwijderen van de standplaats;
5.16.
veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 indien hij niet aan de veroordeling in 5.15. voldoet;
5.17.
veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de gemeente, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 520,01, waarvan € 300,00 aan salaris gemachtigde;
5.18.
veroordeelt [gedaagde 2] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door de gemeente volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.19.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.20.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.21.
wijst de vordering af;
5.22.
veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de gemeente, begroot op € 150,00 aan salaris gemachtigde;
5.23.
veroordeelt [gedaagde 2] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door de gemeente volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.24.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 april 2019.