Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 15/5821
uitspraak van de meervoudige kamer van 11 december 2019 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. P.J.G. Poels),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wijdemeren, verweerder
(gemachtigde: mr. A. van Dekken).
Procesverloop
Bij besluit van 26 april 2011 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eiseres om tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 25 oktober 2011 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Het daartegen gerichte beroep is bij uitspraak van 12 oktober 2012 van de meervoudige kamer van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2012:BY6896) gegrond verklaard, waarbij het besluit van 25 oktober 2011 is vernietigd en verweerder is opgedragen een nieuw besluit te nemen op het bezwaar.
Door de Herziening van de Gerechtelijke kaart valt de gemeente Loosdrecht sinds 1 januari 2013 binnen het arrondissement van de rechtbank Midden-Nederland.
Ter uitvoering van de opdracht van de rechtbank Amsterdam heeft verweerder bij besluit van 29 september 2015 (het bestreden besluit) opnieuw beslist op het bezwaar van eiseres en dit opnieuw ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 september 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door mr. [A] van Thorbecke B.V. en ing. [B] , taxateur.
Na sluiting van het onderzoek ter zitting is de rechtbank gebleken dat het onderzoek in deze procedure niet volledig is geweest. De rechtbank heeft daarom aanleiding gezien om met toepassing van artikel 8:68, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) het onderzoek te heropenen en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) als deskundige te benoemen voor het uitbrengen van een advies. Ten behoeve van de advisering door de StAB heeft de rechtbank in de heropeningsbeslissing van 22 november 2016 geoordeeld dat de op verzoek van verweerder uitgebrachte adviezen van het Kenniscentrum van 10 februari 2014 en 27 november 2014, inclusief de taxatie van [B] , niet op de juiste uitgangspunten berusten, waardoor de uitgevoerde planvergelijking ondeugdelijk is. In dezelfde heropeningsbeslissing heeft de rechtbank tevens beschreven wat de juiste planvergelijking is en heeft zij de StAB aangewezen als deskundige om advies uit te brengen over de hoogte van de schade die eiseres lijdt doordat in het bestemmingsplan de maximaal toegestane milieucategorieën op perceel [nummeraanduiding] zijn beperkt ten opzichte van het oude bestemmingsplan.
De StAB heeft op 10 juli 2017 advies uitgebracht, dat is vergezeld van een taxatierapport van [bedrijfsnaam 1] te ’s-Hertogenbosch .
Het onderzoek ter zitting is vervolgens hervat op 22 maart 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [C] , bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder is verschenen bij zijn gemachtigde. Tevens zijn ter zitting verschenen mr. ir. [D] , werkzaam bij de StAB, en [E] , taxateur bij [bedrijfsnaam 1] .
Ter uitvoering van de op de zitting met partijen gemaakte afspraken, heeft de rechtbank het onderzoek ter zitting geschorst en [F] , taxateur te Oud-Beijerland , verzocht advies uit te brengen over de hoogte van de schade die eiseres lijdt doordat in het medio januari 2008 in werking getreden bestemmingsplan “Kern Nieuw Loosdrecht” (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) de maximale toegestane milieucategorieën op perceel [nummeraanduiding] te [vestigingsplaats] zijn beperkt ten opzichte van het oude bestemmingsplan “Hallinckveld” (hierna: het oude bestemmingsplan).
[F] heeft in mei 2019 de rechtbank van advies gediend. Bij dit advies is tevens als bijlage gevoegd een taxatierapport van 16 april 2019 van [bedrijfsnaam 2] dat eiseres als reactie op het concept-advies van [F] heeft laten opstellen.
Het onderzoek ter zitting is daarna hervat op 24 oktober 2019. Eiseres is verschenen bij [C] voornoemd, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Goede procesorde
1. De gemachtigde van eiseres heeft bij brief van 11 oktober 2019, door de rechtbank ontvangen op 14 oktober 2019, nog een nadere reactie van [C] toegezonden. Uit artikel 8:58 van Pro de Awb volgt dat nadere stukken tot tien dagen voor de zitting kunnen worden ingediend. De rechtbank stelt vast dat voornoemd stuk binnen tien dagen voor de zitting, en dus te laat, bij de rechtbank is binnengekomen. Als stukken niet binnen de daarvoor gestelde termijn zijn ingediend, is het aan de rechtbank om te beslissen of de goede procesorde zich ertegen verzet dat deze bij de beoordeling van het bestreden besluit worden betrokken.
1.1
Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder laten weten dat zij het stuk niet tijdig heeft ontvangen en zich daarop om die reden onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
Van de zijde van eiseres is aangevoerd dat de te late indiening van het nadere stuk onder meer is veroorzaakt door personeelsdrukte en de mede daardoor ontstane drukte op het werk.
1.2
Als het nadere stuk tijdig was ingediend, had de rechtbank de andere partij daarvan tijdig op de hoogte kunnen stellen. Zoals ook ter zitting is meegedeeld, is de rechtbank van oordeel dat door de te late indiening er onvoldoende gelegenheid was voor verweerder om daarvan ter voorbereiding op de zitting voldoende kennis te nemen zodat tijdens de zitting daarop op adequate wijze zou kunnen worden gereageerd. De rechtbank heeft dan ook besloten het nadere stuk van [C] van 11 oktober 2019 niet aan het dossier toe te voegen, omdat daarmee naar het oordeel van de rechtbank een goede voortgang van de procedure wordt belemmerd. Dit betekent dat dit stuk wegens strijd met de goede procesorde niet bij de beoordeling van het bestreden besluit wordt betrokken.
Inhoudelijk
2. Deze uitspraak bouwt voort op de heropeningsbeslissing van 22 november 2016. De rechtbank blijft bij al wat zij in deze heropeningsbeslissing heeft overwogen en beslist, tenzij hierna uitdrukkelijk anders wordt overwogen.
2.1
In haar heropeningsbeslissing heeft de rechtbank, kort gezegd, overwogen dat het Kenniscentrum, en daarmee verweerder, op onjuiste wijze invulling heeft gegeven aan de vraag wat de maximale mogelijkheden onder het oude planologische regime waren en dat daarmee de uitgevoerde planvergelijking ondeugdelijk was. De rechtbank is van oordeel dat het bestreden besluit in zoverre een motiveringsgebrek vertoont. Dit betekent dat het bestreden besluit wegens strijd met artikel 7:12 van Pro de Awb voor vernietiging in aanmerking komt. De rechtbank ziet aanleiding met het oog op finale geschillenbeslechting hierna te onderzoeken of er grond bestaat met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder a, van de Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven.
3. In de heropeningsbeslissing heeft de rechtbank de juiste planvergelijking beschreven en op basis daarvan de StAB verzocht advies uit te brengen over de hoogte van de planschade die eiseres mogelijk lijdt. De StAB heeft de rechtbank op 10 juli 2017 van advies gediend. Bij dit advies is een taxatierapport gevoegd van 17 mei 2017 van [E] , taxateur bij [bedrijfsnaam 1] . In zijn rapport heeft [E] , samengevat, geconcludeerd dat eiseres geen schade lijdt doordat in het bestemmingsplan de maximaal toegestane milieucategorieën op perceel [nummeraanduiding] zijn beperkt ten opzichte van het oude bestemmingsplan.
4. Na het verhandelde ter zitting van 22 maart 2018 heeft de rechtbank besloten om [F] te benoemen als deskundige met het verzoek advies uit te brengen over de hoogte van de schade die eiseres lijdt als gevolg van de planologische wijziging. De rechtbank is hiertoe overgegaan vanwege gerezen twijfel of de door de StAB aan de taxateur [E] voorgelegde vraagstelling het advies van taxateur [E] mogelijk oneigenlijk heeft beïnvloed. Daarbij was met name van belang dat de StAB in die vraagstelling deels aansloot bij de planvergelijking die door het Kenniscentrum was gemaakt en die door de rechtbank al als onjuist was bestempeld. In zijn rapport van mei 2019 concludeert [F] dat er op basis van de planvergelijking geen daling is van de marktwaarde van het object aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] te [vestigingsplaats] .
5. [F] heeft in zijn taxatierapport van mei 2019 opgemerkt dat uit vergelijkend onderzoek niet is gebleken dat terreinen met een categorie hoger dan 2 of 3.1 een hogere uitgifteprijs hebben. Het uitsluiten van bedrijfsactiviteiten in hogere categorieën in het bestemmingsplan ‘Kern Nieuw Loosdrecht’ leidt daarom niet tot een waardevermindering van het object.
5.1
[bedrijfsnaam 2] komt in haar taxatierapport tot de conclusie dat de uitsluiting van bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 4 in het nieuwe bestemmingsplan niet tot schade leidt. Eiseres heeft op de zitting verklaard zich ook op dit punt te scharen achter haar deskundige.
5.2
Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank vast dat niet meer in geschil is dat de beperking van de gebruiksmogelijkheden in milieucategorieën hoger dan 3 niet tot schade leidt. Partijen verschillen wel van mening over de vraag of de beperkingen van de mogelijkheden om bedrijfsactiviteiten in categorie 3 te ontplooien, tot een waardedaling van het object leidt. De rechtbank zal zich in haar oordeel hierna tot dit geschilpunt beperken.
6. De rechtbank kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de betreffende deskundige een rol spelen. De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische wijziging, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat in redelijkheid kan worden afgegaan op het deskundigenoordeel
7. De door de rechtbank ingeschakelde deskundige [F] heeft in zijn taxatierapport van mei 2019 uiteengezet hoe hij de waarde van het object op de peildatum onder het oude planologische regime heeft vastgesteld. Daarbij is gekeken wat de meest gerede koper bereid was te betalen voor de locatie in 2008 bij een bestemming zonder beperkingen. Vervolgens heeft [F] uiteengezet dat niet is gebleken dat er een verschil in waarde is tussen objecten met categorie 2 en objecten met categorie 3.1. [F] baseert dit op een vergelijkend onderzoek naar uitgifteprijzen van bedrijventerreinen. Andere aspecten zoals bereikbaarheid en zichtlocatie spelen wel een rol. Categorie 2 bedrijven liggen veelal aan de rand van een bedrijventerrein. In de meeste gevallen zijn dit kantoren of het kantoor van een bedrijf met daarachter een bedrijfsgebouw in een veelal hogere categorie. Locaties aan de rand zijn veelal zichtlocaties en daardoor hebben de gronden een hogere uitgifteprijs. Daar is in het onderhavige geval geen sprake van. Verder heeft de tweedeling op het perceel in categorie 2 en 3.1 wel invloed op de indeelbaarheid van het perceel, maar de waarde van het object wordt niet beïnvloed door die tweedeling.
8. De rechtbank ziet geen reden voor het oordeel dat in redelijkheid niet kan worden afgegaan op dit deskundigenoordeel. De rechtbank is van oordeel dat het advies van [F] helder en consistent is gemotiveerd.
8.1
Wat eiseres hiertegen heeft aangevoerd overtuigt de rechtbank niet. Zo heeft eiseres betoogd dat de door [F] gebruikte gegevens ter onderbouwing van zijn conclusie te diffuus zijn, omdat bij die vergelijking gegevens zijn gebruikt van transacties in heel Nederland. Bij een dergelijke benadering zouden er volgens eiseres veel meer data moeten zijn om tot een onderbouwde conclusie te kunnen komen. Het ligt meer voor de hand om transacties uit de regio van eiseres te gebruiken (Utrecht en Noord-Holland). De rechtbank ziet hierin echter geen reden om de conclusie van [F] dat de milieucategorie 2 niet tot een lagere waarde leidt dan milieucategorie 3.1, in twijfel te trekken. Daarbij betrekt de rechtbank dat de eerder benoemde taxateur [E] tot dezelfde conclusie kwam op grond van marktgegevens grotendeels uit de regio’s Utrecht, Noord-Holland en Zuid-Holland. De rechtbank wijst er daarbij op dat de hiervoor benoemde twijfels over het taxatierapport van [E] niet betekenen dat aan dat rapport geen enkele waarde meer toekomt.
8.2
Eiseres heeft verder tegen [F] taxatie aangevoerd dat in de tabellen per milieucategorie foute data zijn ingevuld. Eiseres wijst met name op een transactie in [plaatsnaam] die [F] heeft gebruikt. Volgens eiseres heeft [F] deze transactie ten onrechte in milieucategorie 3 ondergebracht, omdat het college van burgemeester en wethouders voor dat perceel de bevoegdheid heeft om bijvoorbeeld via een omgevingsvergunning milieucategorie 4 toe te staan. Gelet op de hoge uitgifteprijs van € 500,- per m2 voor het perceel zou het onderbrengen van deze transactie in milieucategorie 4 tot gevolg hebben dat de gemiddelde uitgifteprijs van percelen in milieucategorie 3 daalt en de gemiddelde uitgifteprijs in categorie 4 stijgt. Ook als dit juist zou zijn – eiseres heeft dit standpunt niet met bijvoorbeeld de bestemmingsgegevens onderbouwd – maakt dit niet dat aan de juistheid van de conclusies van [F] moet worden getwijfeld. Zoals hiervoor overwogen zijn partijen het er over eens dat het uitsluiten van activiteiten in milieucategorie 4 niet tot schade leidt. De rechtbank beperkt zich bij de beoordeling tot de vraag of eiseres schade lijdt als gevolg van het beperken van de activiteiten in milieucategorie 3. Als eiseres wordt gevolgd in haar betoog en de gemiddelde uitgifteprijs in milieucategorie 3 lager moet zijn dan waar [F] vanuit gaat bij zijn taxatie, dan kan dat dus niet tot de conclusie leiden dat [F] de schade te laag heeft vastgesteld. Eiseres noemt verder verschillende data die verkeerd in het rapport van [F] staan. De rechtbank ziet deze fouten ook, maar de foute data wijken maar in zo’n geringe mate af van de juiste data dat het zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet aannemelijk is dat dit uitmaakt voor de uitkomst.
8.3
Ook het tegenrapport van [bedrijfsnaam 2] maakt niet dat het advies van [F] in redelijkheid niet kan worden gevolgd. [bedrijfsnaam 2] heeft bij de taxatie een andere benadering gekozen dan [F] en is tot een andere uitkomst gekomen. Het verschil van inzicht tussen de taxateurs over de waarde van het object onder het oude en het nieuwe planologische regime, betekent echter nog niet dat het door [F] verrichte onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest. De rechtbank ziet onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat de uitgangspunten en conclusies van de taxatie door [bedrijfsnaam 2] tot een nauwkeurigere waardebepaling leiden dan die van [F] . Daarbij is ook van belang dat [bedrijfsnaam 2] haar conclusie dat het perceel in waarde daalt door een beperking van de mogelijkheid om bedrijfsactiviteiten in categorie 3 te ontplooien niet met transacties heeft onderbouwd.
9. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat eiseres door de bestemmingsplanwijziging niet in een planologisch verslechterde situatie is komen te verkeren, die tot schade heeft geleid. De rechtbank ziet dan ook aanleiding de rechtsgevolgen van het bestreden besluit met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb geheel in stand te laten.
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank veroordeelt verweerder tevens in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.792,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, 2 x 0,5 punt voor een nadere zitting, en 0,5 punt voor reactie op deskundigenrapport met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1).
11. Over de door eiseres in beroep opgevoerde deskundigenkosten overweegt de rechtbank als volgt. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie onder meer de uitspraak van 18 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2162) komen de kosten van een deskundige op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van die deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn.
11.1
De kosten van het rapport van [bedrijfsnaam 2] komen naar het oordeel van de rechtbank voor vergoeding in aanmerking, omdat eiseres dit rapport heeft laten opstellen om haar standpunt dat sprake is van planschade te onderbouwen. Uit de door eiseres overgelegde factuur blijkt dat in totaal ongeveer 39 uur tegen een uurtarief van € 175,-, exclusief BTW, is besteed aan het opstellen van het rapport. De rechtbank acht het aantal uren dat is besteed aan dit rapport redelijk. Gelet op artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, in samenhang met artikel 8:36, tweede lid, van de Awb, en artikel 6 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken 2003, geldt voor de vergoeding van de gemaakte kosten voor een deskundigenrapport een tarief van ten hoogste € 126,47 per uur.
Het te vergoeden bedrag bedraagt dan ook 39 x € 126,47 is € 4.932,33. Dit bedrag moet worden vermeerderd met de daarvoor verschuldigde omzetbelasting van 21%. Verweerder moet dus in totaal een bedrag van € 5.968,12 vergoeden voor het rapport van [bedrijfsnaam 2] .
Beslissing
De rechtbank,
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt het bestreden besluit,
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven,
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 331,- aan eiseres te vergoeden,
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 7.760,12.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, voorzitter, en mr. R.C. Moed en
mr. E.C. Matiasen, rechters, in aanwezigheid van W.B. Lakeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 december 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.