Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 17/3679, 17/3737, 17/3738 en 17/3739
uitspraak van de meervoudige kamer van 1 februari 2019 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. R. van den Berg),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. A. Theunissen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017 (de primaire beschikking) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het belastingjaar 2017 de waarden van de panden van eiseres in [plaatsnaam] naar waardepeildatum 1 januari 2016 als volgt vastgesteld:
[straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] (- [nummeraanduiding 2] ): € 6.425.000,-
[straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] : € 888.000,-
[straatnaam 2] [nummeraanduiding 4] [.] : € 303.000,-
[straatnaam 2] [nummeraanduiding 4] [..] : € 318.000,-
[straatnaam 2] [nummeraanduiding 4] [...] : € 266.000,-
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de objecten ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsgrondslag zijn gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 juli 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar tegen de primaire beschikking gegrond verklaard en de waarde van de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] (- [nummeraanduiding 2] ) verlaagd naar € 5.554.000. De waarden van de overige panden heeft verweerder gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2018. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden. Het object aan de [straatnaam 1] betreft een in 2002 gebouwde kantoorruimte op het bedrijventerrein [naam] in [stadsdeel] . De totale gebruiksoppervlakte van het object is 7.669 m². De objecten aan de [straatnaam 2] betreffen eveneens in 2002 gebouwde kantoorruimten op het bedrijventerrein [naam] in [stadsdeel] . De totale gebruiksoppervlakte van het object aan de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] betreft 1.216 m². De gebruiksoppervlakte van de objecten aan de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 4] betreft 1.216 m². Eiseres heeft op 29 januari 2016 zowel de eigendom van het object aan de [straatnaam 1] als dat van de objecten aan de [straatnaam 2] verworven, gelijktijdig met zeven andere onroerende zaken. Voor deze aankoop is eiseres op 24 december 2015 een prijs van in totaal € 35.157.000,- overeengekomen.
2. In geschil is de waarde van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres bepleit voor de objecten de volgende waarden:
[straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] (- [nummeraanduiding 2] ): € 3.894.000,-
[straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] € 694.000,-
[straatnaam 2] [nummeraanduiding 4] [.] : € 239.000,-
[straatnaam 2] [nummeraanduiding 4] [..] : € 256.000,-
[straatnaam 2] [nummeraanduiding 4] [...] : € 222.000,-
3. Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde van een
onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Als waarde geldt daarbij de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald. Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatiemethode).
4. De bewijslast voor de juistheid van de aan de objecten toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarden voor zowel het object aan de [straatnaam 1] als voor de objecten aan de [straatnaam 2] een taxatierapport overgelegd, waarbij de huurwaardekapitalisatiemethode is toegepast. In het taxatierapport worden de objecten worden vergeleken met drie referentieobjecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast heeft verweerder de huurwaarde van de objecten vergeleken met zes referentieobjecten.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
5. Eiseres voert aan dat verweerder niet (volledig) heeft voldaan aan haar verplichting om op grond van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te sturen. Zo heeft verweerder nagelaten om het aanslagbiljet, het taxatieverslag, het bezwaarschrift, het verslag van de hoorzitting, stukken die ten grondslag liggen aan het onderzoek van verweerder en de analyse van de referentieobjecten over te leggen.
6.1
Ten aanzien van het verslag van de hoorzitting overweegt de rechtbank als volgt. Uit artikel 7:7 van Pro de Awb volgt dat verweerder een verslag maakt van de hoorzitting. Volgens vaste rechtspraak kan verweerder daarvan afwijken als hij het verslag van de hoorzitting in de uitspraak op bezwaar opneemt. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de uitspraak op bezwaar heeft volstaan met de vermelding dat een hoorzitting heeft plaatsgevonden waarbij partijen hun standpunten hebben uitgewisseld. Hieruit valt niet af te leiden wat er door partijen tijdens de hoorzitting is besproken. Naar het oordeel van de rechtbank was verweerder dan ook gehouden om een verslag van de hoorzitting over te leggen. Omdat verweerder dit heeft nagelaten, heeft verweerder gehandeld in strijd met artikel 7:7 van Pro de Awb. De rechtbank acht het aannemelijk dat eiseres door dit gebrek niet is benadeeld. De rechtbank ziet daarom aanleiding om dit gebrek van verweerder te passeren met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb.
6.2
Ten aanzien van de overige stukken stelt de rechtbank voorop dat dat verweerder op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, gehouden is om op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank toe te zenden. Verweerder heeft het aanslagbiljet en het bezwaarschrift op 10 september 2018 als bijlage bij het verweerschrift heeft toegezonden zodat deze documenten onderdeel uitmaken van de gedingstukken. Voor het overige stelt de rechtbank vast dat verweerder heeft gehandeld in strijd met artikel 8:42 van Pro de Awb. Het taxatieverslag, stukken die ten grondslag liggen aan het onderzoek van verweerder en de analyse van de referentieobjecten zijn op de zaak betrekking hebbende stukken. Verweerder had deze stukken dus moeten overleggen en heeft dat ten onrechte niet gedaan. Het gevolg is dat de rechtbank daaruit, gelet op artikel 8:31 van Pro de Awb, de gevolgtrekkingen kan maken die haar geraden voorkomen.
6.3
De rechtbank zal volstaan met de vaststelling dat verweerder artikel 8:42 van Pro de Awb heeft geschonden. De rechtbank ziet geen aanleiding om andere gevolgtrekkingen te maken omdat het verweerder vrijstaat om de door hem vastgestelde waarden in iedere fase van het geding met nieuwe (andere) gegevens te onderbouwen en verweerder dat in deze zaken ook heeft gedaan. Daarbij is ook van belang dat eiseres niet in haar belangen is geschaad en de rechtbank voldoende informatie heeft om de beroepen te beoordelen.
Eigen verkoopcijfer
7.1
De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde van een onroerende zaak het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen verkoopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Dat kan anders zijn indien de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. In een dergelijk geval geeft het eigen verkoopcijfer dan niet de waarde in het economisch verkeer weer. De rechtbank verwijst hiervoor naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 juli 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:5541.
7.2
De rechtbank overweegt verder dat uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat de verkrijgingsfictie meebrengt dat niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is beoogd. Dat betekent overigens niet dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de waardebepaling op grond van de Wet WOZ zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de waarde met toepassing van de waarderingsficties. De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde. De rechtbank verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982.
8. Eiseres voert aan dat verweerder voor de totstandkoming van de waarde van zowel het object aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] (- [nummeraanduiding 2] ) als de objecten aan de [straatnaam 2] ten onrechte geen gebruik heeft gemaakt van het eigen verkoopcijfer. Volgens eiseres is zij voor de objecten respectievelijk een prijs van € 5.036.000,-, en € 1.450.000,- overeengekomen, als onderdeel van de totale prijs die voor de negen onroerende zaken is betaald. Ter onderbouwing van dit bedrag heeft eiseres een overzicht overgelegd, waarin per onroerende zaak de aankoopprijs is weergegeven. Eiseres heeft op de zitting verklaard dat het overzicht onderdeel uitmaakt van de akte van levering. Dat de objecten zijn gekocht en geleverd samen met andere onroerende zaken, is volgens eiseres niet van invloed op de waarde van de objecten.
9. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het eigen verkoopcijfer van eiseres niet marktconform is, omdat de objecten zijn aangekocht als onderdeel van een meervoudige aankoop van ten minste negen registergoederen in verschillende gemeenten.
Volgens verweerder is het eigen verkoopcijfer door deze meervoudige aankoop niet betrouwbaar en voldoet de aankoop daarmee niet aan de fictie van artikel 17 van Pro de Wet WOZ. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat daarbij een rol speelt dat de objecten niet op de gebruikelijke wijze, bijvoorbeeld via Funda, te koop zijn aangeboden. Bovendien is het volgens verweerder onduidelijk waarop eiseres de bedragen van € 5.036.000,- en € 1.450.000,- heeft gebaseerd. Het totale aankoopbedrag van de op 29 januari 2016 door eiseres aangekochte onroerende goederen wordt door verweerder niet bestreden.
[straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] (- [nummeraanduiding 2] )
10.1
De rechtbank stelt vast dat partijen van mening verschillen over de betrouwbaarheid van het eigen verkoopcijfer, in verband met de meervoudige aankoop door eiseres. Eiseres heeft op de zitting een toelichting gegeven op het proces van aan- en verkopen van dergelijk beleggingsvastgoed. Eiseres heeft verklaard dat het vastgoed in een beleggingsportefeuille wordt aangeboden aan verschillende professionele partijen. De totaalprijs van de aangekochte objecten wordt uitsluitend bepaald door de som van de prijs die overeen wordt gekomen voor elk individueel object. De beleggingsobjecten worden wel degelijk in de markt te koop aangeboden. Eiseres heeft echter verklaard dat de beleggingsobjecten vanwege hun aard en prijs niet te koop worden aangeboden op Funda, maar dat gebruik wordt gemaakt van een gerenommeerde makelaar met een netwerk van potentiële gegadigden. De rechtbank kan deze toelichting van eiseres volgen en acht het aannemelijk dat het object te koop is aangeboden op een wijze die gericht is op een marktconforme verkoop.
10.2
Het enkele gegeven dat het eigen verkoopcijfer voortkomt uit de aankoop van een beleggingsportefeuille acht de rechtbank, anders dan verweerder, niet voldoende om te bestrijden dat sprake is van marktconforme transactie. Het is immers niet aannemelijk dat een verkoper bereid is om een pand aan een belegger te verkopen, als dat niet een marktconforme prijs zou opleveren. Verweerder heeft deze stelling ook niet verder kunnen onderbouwen. De rechtbank kan verweerder ook niet volgen in zijn verwijzing naar de door hem gebruikte referentieobjecten. De referentieobjecten maken onderdeel uit van de taxatie van verweerder waarbij de referentieobjecten zijn gebruikt om de door verweerder voorgestane waarde te onderbouwen. De beoordeling van de taxatie van verweerder komt echter pas aan de orde wanneer is vastgesteld dat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is. De verwijzing van verweerder naar de waarde van de referentieobjecten past daarom niet bij de beoordeling van de betrouwbaarheid van het eigen verkoopcijfer van eiseres.
10.3.
Verweerder heeft geen andere onderbouwing gegeven voor zijn stelling dat het eigen verkoopcijfer van eiseres niet bruikbaar is. Gelet op het voorgaande volgt de rechtbank eiseres in haar stelling dat het eigen verkoopcijfer het meest geschikt is om de waarde van het object aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] (- [nummeraanduiding 2] ) vast te stellen. Verweerder heeft daarvan bij de vaststelling van de waarde ten onrechte geen gebruik gemaakt. De beroepsgrond slaagt. Dat heeft tot gevolg dat de rechtbank voor dit object niet meer toekomt aan de beoordeling van de taxatie van verweerder.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. Het beroep is, voor zover gericht tegen de waarde van het object aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] (- [nummeraanduiding 2] ), gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen voor zover het betreft de waarde van het object aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] (- [nummeraanduiding 2] ).
12. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd zal de rechtbank beoordelen of eiseres de door haar voor dit object bepleite waarde van € 3.894.000,- aannemelijk heeft gemaakt.
13. Eiseres voert aan dat op het eigen verkoopcijfer een correctie toegepast moet worden, omdat het object in verhuurde staat is gekocht. Volgens eiseres heeft een lopende huurovereenkomst in deze vastgoedmarkt een waardeverhogend effect.
14. De rechtbank kan eiseres hierin volgen. Tussen partijen is niet in geschil dat ten tijde van de aankoop door eiseres op 26 januari 2006 nog sprake was van een resterende huurovereenkomst van 4, 2 jaar. Gelet op de resterende duur van deze huurovereenkomst kan worden verondersteld dat daar een zodanig gunstig effect van uitgaat dat dit de prijs van het object heeft beïnvloed. De aankoopprijs van eiseres dient daarom gecorrigeerd te worden. Eiseres heeft de correctie berekend op € 133.696,-. Verweerder heeft de hoogte van deze correctie niet betwist. De rechtbank zal daarom van dat bedrag uitgaan.
15. De rechtbank ziet geen aanleiding om, zoals eiseres heeft bepleit, op het eigen verkoopcijfer een correctie toe te passen in verband met het risico op leegstand. De waardebepalende invloed van leegstand wordt geacht al verdisconteerd te zijn in de verkoopprijs. De ficties op basis van de Wet WOZ bepalen dat hiervoor geen aparte correctie toegepast hoeft te worden.
16. De rechtbank komt zo tot het oordeel dat eiseres de door haar bepleite waarde ook niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal de waarde van het object in het licht van het voorgaande in goede justitie vaststellen op € 4.902.304,-, uitgaande van de aankoopprijs van eiseres van € 5.036.000,- verminderd met een correctie van € 133.696,-.
[straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 4] [...]
17. Voor de objecten aan de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 4] kan eiseres niet worden gevolgd in haar stelling dat het eigen verkoopcijfer moet worden gebruikt om de waarde van de objecten vast te stellen. Tijdens de zitting heeft verweerder toegelicht dat [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] en [straatnaam 2] [nummeraanduiding 4] aparte gebouwen zijn en bestaan uit vier verschillende WOZ-objecten. Eiseres heeft echter voor alle objecten tezamen één prijs betaald. Met de door eiseres gegeven onderbouwing heeft zij niet inzichtelijk gemaakt wat de prijs is die zij voor de afzonderlijke WOZ-objecten heeft betaald, en hoe deze prijs tot stand is gekomen. Het eigen verkoopcijfer is naar het oordeel van de rechtbank daarom niet bruikbaar om de marktwaarde van dit object uit af te kunnen leiden. De beroepsgrond slaagt niet.
18. Gelet op wat hiervoor is overwogen gaat de rechtbank over tot de beoordeling van de huurwaardekapitalisatie door verweerder. Verweerder heeft ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor en van de huurwaarde de objecten vergeleken met verkoopcijfers van drie referentieobjecten:
- [straatnaam 3] [nummeraanduiding 5] ( [nummeraanduiding 6] ) in [stadsdeel] , verkocht op 1 juli 2015 voor € 465.000,-;
- [straatnaam 4] [nummeraanduiding 7] in [stadsdeel] , verkocht op 2 mei 2017 voor € 1.700.000,-;
- [straatnaam 2] [nummeraanduiding 8] in [stadsdeel] , verkocht op 7 maart 2017 voor € 3.560.000,-.
Daarnaast heeft verweerder huurcijfers van vergelijkbare bedrijfspanden in het taxatierapport betrokken.
19. Eiseres heeft aangevoerd dat zij zich niet kan vinden in de door verweerder gebruikte referentieobjecten. Over de objecten aan de [straatnaam 3] [nummeraanduiding 5] en de [straatnaam 4] [nummeraanduiding 7] heeft eiseres in zijn algemeenheid aangevoerd dat deze objecten niet geschikt zijn ter onderbouwing van de huurwaarde van de objecten aan de [straatnaam 2] gelet op de locatie, de omvang, bouwaard en courantheid. Over het pand aan de [straatnaam 4] [nummeraanduiding 5] heeft eiseres nog aangevoerd dat dit object ten tijde van de verkoop verhuurd was tot en met 2024, waarvan een waardeverhogend effect is uitgegaan.
20. Verweerders taxateur heeft op de zitting toegelicht dat rekening is gehouden met verschillen in de huurmarkt op de bedrijventerreinen van de referentieobjecten aan de [straatnaam 3] en de [straatnaam 4] enerzijds en die van het bedrijventerrein van de objecten aan de [straatnaam 2] anderzijds. Eiseres heeft in reactie daarop niet goed kunnen onderbouwen dat sprake is van relevante verschillen in locatie die niet tot uitdrukking zijn gekomen in de waardering van verweerder. Dat geldt ook voor de overige door eiseres met betrekking tot de vergelijking aangedragen punten. De rechtbank volgt hier verweerders standpunt. Verweerder heeft op de zitting verder erkend dat rekening moet worden gehouden met een waardeverhogend effect van de langdurige huur van het referentieobject aan de [straatnaam 4] , maar dat als daarvan wordt uitgegaan alsnog de huurwaarde van de objecten aan de [straatnaam 2] onderbouwd kan worden. Hoewel de rechtbank begrijpt dat eiseres hierover eerder met verweerder van gedachte had willen wisselen, is op deze manier op de zitting wel voldoende inzichtelijk gemaakt dat ook het referentieobject aan de [straatnaam 4] gebruikt kan worden, na de door verweerder alsnog gehanteerde correctie. De rechtbank acht aldus door verweerder voldoende inzichtelijk gemotiveerd dat hij bij het vaststellen van de huurwaarde rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentieobjecten.
21. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de kapitalisatiefactor van het object niet te hoog is vastgesteld. De door eiseres voorgestane kapitalisatiefactor wordt door de rechtbank niet gevolgd, omdat deze is gebaseerd op het eigen verkoopcijfer.
22. Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de objecten aan de [straatnaam 2] niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
23. De rechtbank veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres. De rechtbank begroot deze kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 1.364,-. Voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase € 1.024,- (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 512,-, wegingsfactor 1) en € 340,- voor het namens eiseres ingebrachte taxatierapport voor het object aan de [straatnaam 1] (5 uur à € 68,-). Tevens dient verweerder het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit voor zover dit ziet op de vaststelling van de waarde van het object aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] (- [nummeraanduiding 2] );
- verlaagt de WOZ-waarde van het object aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] (- [nummeraanduiding 2] ) tot € 4.902.304,- en vermindert de onroerendezaakbelasting van eiseres dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.364,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, voorzitter, en mr. J.J. Catsburg en
mr. G.C.W. van der Feltz, leden, in aanwezigheid van mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.