Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 19/358, UTR 19/360, UTR 19/361, UTR 19/362 en UTR 19/364
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 december 2019 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Bij beschikkingen van 30 juni 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken [straatnaam] [nummeraanduiding 1 (spatie) nummeraanduiding 1] , [straatnaam] [nummeraanduiding 2] , [straatnaam] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] , [straatnaam] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] en [straatnaam] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3] in [plaatsnaam] vastgesteld voor het belastingjaar 2018, naar de waardepeildatum 1 januari 2017. Met deze beschikkingen zijn aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaken ook aanslagen in de onroerendezaakbelastingen bekendgemaakt, waarbij de vastgestelde waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 december 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift en taxatiematrixen ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 3 oktober 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
De rechtbank heeft het onderzoek heropend, waarna eiseres nadere informatie heeft verstrekt over de volmacht tot het instellen van beroep.
Partijen hebben geen gebruik gemaakt van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft bepaald dat die zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek vervolgens opnieuw gesloten op 20 november 2019.
Overwegingen
1. De rechtspersoon van eiseres wordt bestuurd door [bedrijfsnaam 1] B.V., die op haar beurt wordt bestuurd door [bedrijfsnaam 2] B.V. en door [bedrijfsnaam 3] B.V. Deze rechtspersonen worden bestuurd door [B] respectievelijk [C] en in het dossier bevinden zich volmachten, waarbij zij de gemachtigde van eiseres machtigen om deze procedure te voeren. Verweerder heeft op de zitting naar voren gebracht dat hij twijfelt aan de authenticiteit van de volmacht van [C] van 1 juli 2019, omdat de handtekening niet overeenkomt met de handtekening van [C] op een huurovereenkomst waarover verweerder beschikt. De rechtbank heeft hierin aanleiding gezien de zaak na de zitting te heropenen en nadere informatie aan eiseres te vragen. Zij heeft vervolgens een volmacht van [C] van 10 september 2019 overgelegd, samen met een kopie van diens legitimatiebewijs. De rechtbank constateert dat de handtekeningen op deze documenten met elkaar overeenkomen. Daarmee is voldoende gebleken dat de gemachtigde van eiseres namens haar bevoegd is tot het voeren van deze procedure.
2.Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, eveneens algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Verweerder heeft pas kort voor de zitting zijn taxatiematrixen overgelegd. Namens eiseres zijn daarover op de zitting vervolgens standpunten ingenomen waarop door verweerder is gereageerd. De rechtbank heeft het beroep aan de hand hiervan beoordeeld. De eerdere, algemene, standpunten van eiseres heeft zij op de zitting verlaten.
3. De onroerende zaken zijn bedrijfsunits in hetzelfde gebouw op een bedrijventerrein. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiseres bepleit lagere waarden. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarden.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaken dient te worden bepaald op de voet van artikel 17 lid 2 van Pro de Wet WOZ. Die waarde is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die zaak zou zijn betaald. Verweerder heeft voor de onderbouwing van de vastgestelde waarden voor iedere onroerende zaak een taxatiematrix ingebracht, waarin aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode de waarde van de onroerende zaak wordt onderbouwd met verkoop- en huurtransacties van andere bedrijfsruimtes. Tussen partijen is niet in geschil dat deze methode hiervoor geschikt is, omdat het gaat om courante niet-woningen. De rechtbank sluit zich daarbij aan.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrixen en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven voor iedere onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrixen maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaken.
6.Eiseres voert aan dat verweerder in de taxatiematrixen voor de onroerende zaken ten onrechte verschillende huurwaardekapitalisatiefactoren toepast. Omdat de bedrijfsunits in hetzelfde gebouw liggen, moet steeds met dezelfde factor worden gerekend en dat zou in dit geval de laagst toegepaste factor van 7 moeten zijn.
7.De rechtbank volgt dit niet. Partijen zijn het erover eens en ook de rechtbank stelt vast dat de bedrijfsunits gelet op hun indeling zijn bestemd om als afzonderlijke geheel te worden gebruikt en ook aan verschillende gebruikers zijn verhuurd. Verweerder heeft de bedrijfsunits dan ook terecht als separate onroerende zaken aangemerkt in de zin van artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. Hij heeft overeenkomstig het bepaalde in
artikel 22, eerste lid, van de Wet WOZ per onroerende zaak bij afzonderlijke beschikking een waarde vastgesteld. Een en ander heeft tot gevolg dat verweerder de vastgestelde waarde van elke onroerende zaak afzonderlijk aannemelijk moet maken en dat de bij de waardebepaling gebruikte bruto huurwaarden en huurwaardekapitalisatiefactoren van geval tot geval kunnen verschillen. Dat eiseres eigenaar is van alle onroerende zaken en dat (mede) daarom de beschikkingen en de daarmee samenhangende aanslagen in één geschrift aan haar bekend zijn gemaakt, maakt dat niet anders. Eiseres stelt alleen – en dus tevergeefs – de systematiek van de waardevaststelling voor elke onroerende zaak afzonderlijk aan de orde, maar betwist de in die systematiek per onroerende zaak gehanteerde huurwaardekapitalisatiefactor of de andere toegepaste waarde-elementen niet inhoudelijk. Dit brengt mee dat wat eiseres heeft aangevoerd, niet kan afdoen aan het onder 5 gegeven oordeel dat verweerder de waarden van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, voorzitter, en mr. L.C. Michon en
mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 december 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.