Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/2244
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 november 2019 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerend zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 320.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan de partner van eiseres, [A] , als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 14 mei 2019 heeft verweerder de waarde van de woning verlaagd naar € 317.000,--.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 13 november 2019. Eiseres is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [B] , taxateur.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank meteen uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De woning is een in 1960 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een oppervlakte van 92 m2 en ligt op een perceel van 215 m2.
2. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 223.000,--. Verweerder handhaaft in beroep de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 317.000,--.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning heeft verweerder aansluiting gezocht bij het eigen aankoopcijfer van de woning. Verweerder heeft in dit kader de leveringsakte van de woning overgelegd. Uit deze akte blijkt dat eiseres de woning op 16 maart 2018 heeft gekocht voor € 317.500,--.
4. De rechtbank stelt voorop dat voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ als hoofdregel geldt dat het eigen aankoopcijfer leidend is. Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is te betalen. Van het eigen aankoopcijfer kan worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept om aannemelijk te maken dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Daarbij hoeft een aankoopcijfer dat binnen drie maanden voor of na de waardepeildatum is gerealiseerd niet te worden gecorrigeerd (vgl. Hoge Raad van 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113).
5. Eiseres voert aan dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is. Zij wijst in dit kader op persoonlijke omstandigheden die maken dat zij te veel voor de woning heeft betaald. Zo is de woning in slechtere staat dan aanvankelijk gedacht en had eiseres relatieve haast bij de koop, omdat haar eigen woning al lang te koop stond en zij graag dicht bij haar moeder wil wonen. Verweerder stelt dat het eigen aankoopcijfer wel marktconform is. De woning is namelijk op de vrije markt aangeboden en het aankoopcijfer is tot stand gekomen door het spel van vraag en aanbod.
6. De rechtbank volgt verweerder. De rechtbank ziet in wat eiseres aanvoert geen bijzondere omstandigheden die het eigen aankoopcijfer niet marktconform maken. De door eiseres genoemde omstandigheden maken haar nu juist de meest biedende gegadigde voor de woning en zijn onderdeel van onderhandelingen over de prijs op de vrije markt. De rechtbank sluit hiermee aan bij de uitspraken van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, en van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 23 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6727. Verweerder is bij het vaststellen van de waarde van de woning dus terecht van het eigen aankoopcijfer uitgegaan. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
8. De rechtbank stelt tot slot vast dat verweerder heeft toegezegd het door eiseres betaalde griffierecht van € 47,-- te vergoeden. De rechtbank gaat er vanuit dat verweerder hier zorg voor zal dragen.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.C. Michon, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 november 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.