Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4783
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 juni 2020 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.W. Vugts)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 279.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 26 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 268.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Eiser heeft een conclusie van repliek ingediend.
Verweerder heeft een conclusie van dupliek ingediend.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. Partijen hebben schriftelijk toestemming gegeven om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 25 mei 2020.
Overwegingen
1.De woning is een in 1978 gebouwde rijwoning met aanbouw, dakopbouw en berging. De woning heeft een inhoud van ongeveer 302 m3 en ligt op een kavel van 154 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 240.000,-. Verweerder handhaaft de na bezwaar vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.Eiser voert allereerst aan dat hij in de bezwaarfase ten onrechte niet is gehoord. Op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ, in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, wordt een betrokkene, in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, gehoord op zijn verzoek. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om te worden gehoord. Verweerder heeft zonder eiser te horen uitspraak gedaan op het bezwaar en daarvoor de volgende motivering opgenomen in de uitspraak: “Per brief van 29 april heb ik u uitgenodigd voor de hoorzitting op 23 mei 2019. Op het moment van de hoorzitting bent u zonder bericht niet verschenen. Ik concludeer dat u voldoende in de gelegenheid bent gesteld om gehoord te worden maar dat u daar geen gebruik van heeft gemaakt.” Eiser ontkent de uitnodigingsbrief te hebben ontvangen. De rechtbank overweegt dat bij betwisting van de ontvangst, het eerst aan verweerder is om de verzending van de brief aannemelijk te maken. Daartoe heeft verweerder volstaan met het overleggen van een afschrift van de brief. Er zijn echter geen stukken overgelegd waaruit de daadwerkelijke verzending van de brief blijkt. Wel is een mailwisseling overgelegd waaruit blijkt dat er onenigheid tussen partijen is geweest over het toezendadres, maar die onenigheid zou zijn opgeheven op dezelfde datum waarop de brief is gedateerd. Het is aannemelijk dat de brief waarover bij het opheffen van de onenigheid is gesproken een brief van 25 april over een informatiebeschikking betreft. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de verzending van de brief niet aannemelijk gemaakt en is zijn conclusie dat eiser voldoende in de gelegenheid is gesteld om te worden gehoord reeds om die reden onjuist. De hoorplicht is geschonden en de beroepsgrond slaagt.
6.Naar het oordeel van de rechtbank leent het onderhavige geval zich er niet voor om met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb aan de schending van de hoorplicht voorbij te gaan. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Omtrent de waardering van de feiten bestaat tussen eiser en verweerder verschil van mening, zodat het in de bezwaarfase horen van eiser een functie kon hebben naast de mogelijkheid van een (eventueel) onderzoek ter zitting in beroep. Eiser is door deze gang van zaken benadeeld, zodat de uitspraak op het bezwaar moet worden vernietigd. Nu eiser de rechtbank heeft verzocht zelf in de zaak te voorzien, zal de rechtbank van terugwijzing naar verweerder afzien en met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak voorzien (vergelijk Hoge Raad, 18 april 2003, nr. 37790, BNB 2003/267).
7.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9.Eiser voert aan dat de referentiewoningen die hij in zijn matrix aanvoert beter vergelijkbaar zijn omdat deze dichterbij zijn gelegen en/of in een beter vergelijkbare staat verkeren. De rechtbank overweegt dat het in eerste instantie aan verweerder is om referentiewoningen te selecteren die de door hem bepleite waarde onderbouwen. De rechtbank acht de door verweerder gebruikte referentiewoningen daartoe geschikt met name omdat deze van hetzelfde type zijn met dezelfde inhoud en dezelfde bouwstijl en er verkoopcijfers beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De door eiser aangevoerde referentiewoningen onderbouwen niet dat verweerder niet kon uitgaan van de door hem gekozen verkoopcijfers. De rechtbank laat de verkoopcijfers van eiser dan ook buiten beschouwing. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Daarnaast voert eiser aan dat de kwaliteit en het onderhoud van de woning matig zijn en dat verweerder daar in de vergelijking onvoldoende rekening mee heeft gehouden. Hij heeft om dat te onderbouwen foto’s overgelegd. Verweerder heeft op 16 september 2019 de woning inpandig opgenomen. Hij is van oordeel dat de woning in een gemiddelde toestand verkeert, maar dat er wel sprake is van achterstallig onderhoud. De rechtbank onderschrijft op basis van de overgelegde foto’s het oordeel van verweerder. Verweerder heeft in de matrix de verkoopprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum, de afzonderlijke elementen als aanbouw en dergelijke van een waarde voorzien en de grond gewaardeerd. Het resterende bedrag voor de opstal van de woning heeft hij vervolgens gedeeld door de inhoud, waardoor een prijs per m3 resulteert. Dit levert een gemiddelde prijs per m3 van de referentiewoningen van € 475,-, terwijl voor de woning € 465,- is gehanteerd. Vervolgens heeft hij deze bedragen gecorrigeerd aan de hand van de zogeheten KOUDV-score. De scores van de referentiewoningen heeft hij onderbouwd met foto’s. De gemiddelde prijs per m3 van de referentiewoningen wordt dan €449,- en voor de woning € 437,-. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in de vergelijking voldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
11.Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
12.De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1048,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 261,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 0.5 punt voor het indienen van een conclusie van repliek met een waarde per punt van € 525,-, met wegingsfactor 1). Eiser vraagt tevens vergoeding voor een hoorzitting in de bezwaarfase. Nu de hoorzitting niet heeft plaatsgevonden ziet de rechtbank daar geen grond voor.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak in stand blijven;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 1048,50;
- gelast dat de verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 47,- aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 15 juni 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 15 juni 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat