Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4801
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 juni 2020 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 297.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 27 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. De rechtbank heeft beide partijen op 28 mei een brief gestuurd waarin het voornemen wordt gemeld de zaak schriftelijk af te doen. In die brief is partijen verzocht om binnen één week na verzending van de brief te laten weten of zij het noodzakelijk achten op een zitting te worden gehoord. Van beide partijen is geen reactie ontvangen. De rechtbank heeft vervolgens bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 25 juni 2020.
Overwegingen
1.De woning is een rond 1975 gebouwde rijwoning met garage. De woning heeft een inhoud van ongeveer 342 m3 en ligt op een kavel van 210 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 262.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank merkt vooraf op dat als bouwjaar van de woning in de toelichting bij de taxatiematrix 1961 wordt vermeld. Dat is een kennelijke vergissing. De referentiewoningen die uit dezelfde bouwstroom stammen zijn in 1976 gebouwd en in het taxatieverslag wordt als bouwjaar van de woning 1975 vermeld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte door voor de woning voor zowel de woningwaarde als de kavelwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat de waarde van de woning beter afgeleid kan worden uit de verkoopcijfers van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , die een lagere waarde onderbouwen. De rechtbank ziet geen reden om de door eiser aangedragen verkoopcijfers te betrekken bij de waardebepaling van de woning. Het is in eerste instantie aan verweerder om vergelijkbare referentiewoningen te selecteren, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Die referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning, maar verweerder moet wel inzichtelijk maken hoe hij rekening houdt met de verschillen in waardebepalende factoren. Het staat verweerder vrij om te kiezen voor de hoogst gerealiseerde verkoopcijfers. Door alleen te wijzen op andere beschikbare verkoopcijfers kan eiser niet onderbouwen dat verweerder niet kon uitgaan van de door hem gekozen verkoopcijfers. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat de door eiser genoemde referentiewoningen van een ander woningtype zijn. De rechtbank laat de verkoopcijfers van eiser dan ook buiten beschouwing. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Daarnaast verwijst eiser naar de WOZ-waarden van diverse woningen in de omgeving van de woning, waarbij hij in het bijzonder verwijst naar de verschillen in stijgingspercentages van de WOZ-waarden over de loop der jaren. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Ook
de WOZ-waarden van woningen van voorgaande jaren spelen geen rol. Stijgingspercentages kunnen geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Ten overvloede wijst de rechtbank, naar aanleiding van het verwijt van eiser dat verweerder de waardebepaling in de wijk van eiser niet consistent uitvoert, nog op de door verweerder als bijlage 6 bij het verweerschrift gevoegde lijst. Daaruit blijkt dat de verschillen in waarde tussen woningen van hetzelfde type als de woning grotendeels zijn te verklaren uit verschillen in kavelgrootte en in bijgebouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Eiser beroept zich voorts op het gelijkheidsbeginsel. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan in een WOZ-zaak slagen als eiser stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend woningen worden vergeleken die identiek zijn in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn (vergelijk HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en HR 9 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9489). Om zijn beroep te onderbouwen moet eiser tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. Vervolgens is het aan verweerder om aannemelijk te maken dat in de meerderheid van gevallen wel juist is gewaardeerd. Eiser voert [adres 5] en [adres 6] ter onderbouwing aan. Anders dan eiser is de rechtbank van oordeel dat een rijwoning en een twee-onder-één-kapwoning niet identiek zijn. [adres 5] en [adres 6] zijn twee-onder-één-kapwoningen. De rechtbank volgt eiser evenmin in zijn betoog dat [adres 5] en [adres 6] tezamen met de woning zijn aan te merken als verspringende woningen. De twee-onder-één-kapwoningen staan immers los van de rijwoningen. Eiser slaagt daarom niet in zijn bewijslast. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 25 juni 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd rechter
de uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.