Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8141763 UC EXPL 19-11980 BEv/35170
Vonnis van 1 juli 2020
inzake
[eiser],
wonend in [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. V.O. Agterberg,
tegen:
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.H.J. Doornink.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord, met bijlagen;
- de brief van 24 februari 2020 van deze rechtbank, waarin een comparitie is bepaald;
- de nagezonden producties aan de zijde van [eiser] , genummerd 12 tot en met 17;
- de nagezonden producties aan de zijde van [gedaagde] , genummerd 4 tot en met 6.
1.2.
Vanwege de maatregelen rondom het Corona virus is de comparitie via een Skype-verbinding gehouden op 28 mei 2020. Op de zitting was de dochter van [eiser] , mevrouw
[A] , samen met de gemachtigde van [eiser] , mr. Agterberg, aanwezig. Op de zitting was eveneens [gedaagde] , samen met zijn financieel adviseur, de heer [B] , en zijn gemachtigde, mr. Doornink, aanwezig. Door en namens beide partijen is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter en hebben zij hun standpunten verder toegelicht. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Daarna volgt dit vonnis.
2.Het probleem
Achtergrond
2.1.
[gedaagde] exploiteert sinds 1 oktober 1995 het Chinees-Indisch restaurant [naam restaurant] aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] in [plaatsnaam] . [eiser] is eigenaar van het pand waarin het restaurant is gevestigd. Het restaurant werd vanaf 1971 eerst door [eiser] zelf geëxploiteerd. In 1995 heeft [gedaagde] het restaurant van [eiser] overgenomen en sindsdien huurt [gedaagde] (een gedeelte van) het pand als bedrijfsruimte. De huurovereenkomst is in eerste instantie aangegaan voor vijf jaren en nadien is de overeenkomst steeds voor vijf jaren stilzwijgend verlengd. Opzegging dient te geschieden uiterlijk een jaar voor het einde van de huurperiode.
Standpunt van [eiser]
2.2.
Sinds begin 2019 heeft [eiser] met [gedaagde] gesproken over de verkoop van het pand waarin het restaurant is gevestigd, aangezien [gedaagde] volgens [eiser] kenbaar zou hebben gemaakt interesse te hebben in de voornoemde onroerende zaak. Volgens [eiser] heeft hij toen tevens kenbaar gemaakt dat hij en zijn vrouw bij hun dochter in de buurt willen gaan wonen en dat zij zonder verkoop van de onroerende zaak geen andere woonruimte kunnen aanschaffen. [eiser] stelt tevens te hebben aangegeven dat de woonruimte (boven het restaurant) waar [eiser] en zijn vrouw woonachtig zijn door hun leeftijd van 75 jaar en het aantal trappen daar naartoe moeilijker bereikbaar is. [eiser] stelt langdurig met [gedaagde] over de verkoop van het pand in overleg te zijn geweest. Dit heeft echter tot geen resultaat geleid. Volgens [eiser] wilde [gedaagde] maar een fractie van de vraagprijs betalen.
2.3.
Bij aangetekende brief van 8 mei 2019 (productie 3 bij dagvaarding) heeft [eiser] vervolgens de huur aan [gedaagde] opgezegd tegen 30 september 2020. Per aangetekende brief van 11 juli 2019 (productie 5 bij dagvaarding) heeft [eiser] de gronden van de opzegging van de huur aangevuld. [eiser] stelt dat de bedrijfsvoering van [gedaagde] onbehoorlijk is, omdat [gedaagde] het gehuurde gebruikt in strijd met de contractuele bestemming. [gedaagde] laat namelijk zijn koks boven het restaurant wonen. Daarnaast zou [gedaagde] geen passend onderhoud aan het gehuurde uitvoeren en heeft hij op het adres van het gehuurde een V.O.F. opgericht. Volgens [eiser] zorgen die omstandigheden ervoor dat de bedrijfsvoering van [gedaagde] niet is geweest zoals een goed huurder dat betaamt.
2.4.
Per brief van 6 juni 2019 (productie 4 bij dagvaarding) heeft [gedaagde] aangegeven niet in te stemmen met de huuropzegging. [gedaagde] geeft in zijn brief aan dat hij zich altijd als een net huurder heeft gedragen en ook zijn bedrijfsvoering betamelijk is geweest. Hij kan zich dus niet vinden in de opzeggronden van [eiser] .
2.5.
Gezien het voorgaande vordert [eiser] nu, samengevat:
Primair:
- de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte, zijnde de horecagelegenheid aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] in [plaatsnaam] ;
- de ontruiming van de bedrijfsruimte, zijnde de horecagelegenheid aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] in [plaatsnaam] , binnen twee dagen na betekening van dit vonnis;
Subsidiair:
- vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] met betrekking tot de bedrijfsruimte, zijnde de horecagelegenheid aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] in [plaatsnaam] , zal eindigen;
- de ontruiming van de bedrijfsruimte, zijnde de horecagelegenheid aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] in [plaatsnaam] , voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming;
Primair en subsidiair:
betaling van een direct opeisbare dwangsom van € 25.000,- per dag voor zover [gedaagde] ingebreke blijft aan de primaire dan wel de subsidiaire vordering te voldoen;
betaling van de proces- en nakosten met wettelijke rente.
Standpunt van [gedaagde]
2.6.
[gedaagde] heeft – kort gezegd – als verweer gevoerd dat van tekortschieten in de verplichtingen uit de huurovereenkomst aan zijn zijde geen sprake is. Mocht er toch sprake zijn van een tekortkoming, dan is die tekortkoming volgens [gedaagde] niet van een dermate ernstige aard dat die de grote gevolgen van een ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. [gedaagde] heeft daarnaast gesteld dat zijn belang bij behoud van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van [eiser] bij de verkoop van de bedrijfsruimte zonder [gedaagde] als huurder. Volgens [gedaagde] is het beroep van [eiser] op ontbinding van de huurovereenkomst dan ook ongegrond en kan ook de huuropzegging niet leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. De vorderingen van [eiser] dienen daarom te worden afgewezen.
3.Wat de kantonrechter ervan vindt
I. Tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt?
3.1.
Ingevolge het bepaalde in artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van zijn verplichtingen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Koks verblijven in het gehuurde
3.2.
[eiser] voert ten eerste aan dat [gedaagde] in strijd met de bestemming van het gehuurde handelt door zijn koks daar te laten wonen. Volgens [gedaagde] gebruikt hij het gehuurde conform de bestemming. Het gehuurde is immers ingericht om te worden gebruikt als Chinees-Indisch restaurant en de twee kamers boven het gehuurde worden bewoond door personeel van het restaurant. Volgens [gedaagde] is deze situatie identiek aan de situatie toen [eiser] het restaurant exploiteerde. [gedaagde] heeft deze stelling onderbouwd met een verklaring van een oud-medewerker van het restaurant de heer [C] , die verklaart dat de koks al voor de overname van het restaurant door [gedaagde] in 1995 boven het restaurant woonden. [eiser] heeft betwist dat er toen hij het restaurant exploiteerde koks boven het restaurant woonden en ter zitting heeft de gemachtigde van [eiser] nader bewijs aangeboden om de verklaring van de heer [C] te ontkrachten.
3.3.
De kantonrechter is van oordeel dat het antwoord op de vraag of er ook tijdens de exploitatie van het restaurant door [eiser] koks boven het restaurant woonden, in het midden kan blijven. Uit niets blijkt immers dat [eiser] [gedaagde] ooit heeft gewaarschuwd dat bewoning van de twee kamers boven het restaurant in strijd is met de huurovereenkomst. [eiser] heeft die situatie gedurende ongeveer 25 jaar gedoogd. In dit verband is van belang dat [eiser] zelf ook boven het gehuurde woont en dus heel goed van de situatie op de hoogte is. Onder deze omstandigheden is het naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om aan te nemen dat deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst een ontbinding rechtvaardigt.
Nakoming onderhoudsverplichtingen
3.4.
[eiser] voert als volgende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst aan dat [gedaagde] onvoldoende onderhoud aan het gehuurde pleegt. Uit zijn brief van 14 mei 2020 volgt dat [eiser] zich zorgen maakt om de vetput en afzuiginstallatie. In dit verband heeft [eiser] een brief van 29 oktober 2019 van de Omgevingsdienst Utrecht overgelegd. Daaruit blijkt dat bij een controle op 8 oktober 2019 de vetlaagdikte in de vetafscheider te groot was. [eiser] vreest dat daardoor makkelijk brand kan ontstaan. [gedaagde] betwist de stelling dat hij geen onderhoud uitvoert en volgens hem zijn de zorgen van [eiser] onterecht.
3.5.
De kantonrechter is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] niet goed zorgdraagt voor het onderhoud van de vetput en afzuiginstallatie. Uit de door [gedaagde] overgelegde brief van de Omgevingsdienst Utrecht van 21 mei 2019 (productie 2 bij de Conclusie van Antwoord) blijkt immers dat bij een inspectie op 15 mei 2019 geen overtredingen zijn vastgesteld. Bovendien heeft [gedaagde] een factuur van [naam onderneming] , gedateerd 18 oktober 2019, overgelegd, waaruit volgt dat [gedaagde] de vetput heeft laten legen en reinigen. Daarmee heeft [gedaagde] , naar het oordeel van de kantonrechter, voldoende weerlegt dat er sprake zou zijn van te dikke vetlaag in de vetput.
3.6.
[eiser] heeft verschillende foto’s overgelegd waaruit blijkt dat het schilderwerk van het pand in een slechte staat verkeert. In dat verband heeft [gedaagde] onweersproken aangevoerd dat de basis van het houtwerk aan vervanging toe is en schilderen tot het moment dat het houtwerk is vervangen geen zin heeft. De gemachtigde van [eiser] heeft ter zitting erkent dat de kozijnen van het pand verrot zijn. Vervanging van houtwerk betreft echter geen zogenaamde kleine herstelling in de zin van artikel 7:217 BW dat voor rekening van de huurder dient te komen. Het betreft groot onderhoud waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is en dat op zijn kosten dient te geschieden. Omdat [gedaagde] heeft aangevoerd pas te kunnen schilderen wanneer het houtwerk is vervangen, kan de slechte staat van het schilderwerk hem niet worden tegengeworpen. Niet is komen vast te staan dat [gedaagde] op dit punt tekort is geschoten.
Oprichting V.O.F.
3.7.
Als derde grond voor wanprestatie stelt [eiser] dat er sprake is van een bedrijfsopvolging door [gedaagde] , nu [gedaagde] een V.O.F. op het adres van het gehuurde heeft opgericht.
3.8.
De stelling van [eiser] dat de bedrijfsopvolging door [gedaagde] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, kan niet slagen. De kantonrechter is met [gedaagde] van oordeel dat de oprichting van een V.O.F. op het adres van het gehuurde geen invloed heeft op de verhouding tussen [gedaagde] als huurder en [eiser] als verhuurder. In die verhouding is [gedaagde] persoonlijk huurder gebleven, waardoor er van een aantasting van de rechten van [eiser] in dat verband geen sprake is. Van wanprestatie is dus geen sprake.
Nakoming betaling maandelijkse huur
3.9.
In de dagvaarding stelt [eiser] dat [gedaagde] in het verleden stelselmatig heeft nagelaten om de geïndexeerde huurverhoging en de verschuldigde huurpenningen tijdig te betalen. Uit de nagezonden producties 15A tot en met 16C aan de zijde van [eiser] blijkt echter dat het gaat om de huurindexering in de periode 2017 tot en met 2019. Uit diezelfde producties volgt ook dat [eiser] de indexatie heeft verrekend met het maandelijkse bedrag (€ 408,30) dat hij aan [gedaagde] voldoet als tegemoetkoming in de huur van diens woonruimte. [eiser] betaalt die tegemoetkoming omdat [gedaagde] nabij het gehuurde aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] in [plaatsnaam] wilde wonen nu hij niet boven het restaurant kon wonen aangezien [eiser] daar al woonachtig is. [gedaagde] wilde, zoals onweersproken door [eiser] is aangevoerd, alleen van [eiser] huren wanneer [eiser] een deel van de maandelijkse huur van zijn (woon)appartement zou vergoeden. Nu [eiser] de huurindexatie heeft verrekend met de door hem te betalen maandelijkse bijdrage in de huur van [gedaagde] , is ook dit geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding rechtvaardigt.
Geen tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt
3.10.
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De gevorderde ontbinding zal daarom worden afgewezen, evenals de op grond daarvan gevorderde ontruiming van het gehuurde.
II. Vordering tot beëindiging huurovereenkomst wegens opzegging
Is er sprake van onbehoorlijke bedrijfsvoering ex artikel 7:296 lid 1 sub a BW?
3.11.
Subsidiair vordert [eiser] beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging. [eiser] heeft de huurovereenkomst primair opgezegd op grond van artikel 7:296 lid 1 sub a BW. Volgens [eiser] is de bedrijfsvoering van [gedaagde] niet geweest zoals een goed huurder betaamt. Ter onderbouwing daarvoor verwijst [eiser] naar dezelfde omstandigheden die volgens hem als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst zouden kwalificeren. Uit de overwegingen van de kantonrechter die leidden tot de conclusie dat [gedaagde] niet tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, volgt dat evenmin vast is komen te staan dat sprake is van een onbehoorlijke bedrijfsvoering. De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:296 lid 1 sub a BW moet dan ook worden afgewezen.
Belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW
3.12.
Vervolgens komt de kantonrechter toe aan de een belangenafweging zoals omschreven in artikel 7:296 lid 3 BW. In dat artikel is bepaald dat (in een geval als dit waar de huurovereenkomst meer dan 10 jaar heeft gelopen en de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst steeds stilzwijgend is verlengd) een beëindigingsvordering toewijsbaar is, indien een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst en de belangen van de huurder bij verlenging van de overeenkomst, ten gunste van de verhuurder uitvalt. Bij de belangenafweging moeten alle omstandigheden van het geval worden betrokken.
3.13.
Art. 7:296 lid 3 BW strekt tot een evenwichtige ‘open’ belangenafweging waarbij geen van de betrokkenen op voorhand in een bevoorrechte positie verkeert en het erom gaat te bepalen wiens (legitieme) belangen in de gegeven omstandigheden het zwaarst wegen. De belangenafweging is in hoge mate feitelijk van aard (en in zoverre voorbehouden aan de feitenrechter) en dat geldt in beginsel ook voor de vraag aan welke omstandigheden betekenis toekomt.
3.14.
De in aanmerking te nemen belangen zullen vaak van economische aard zijn – enerzijds bijvoorbeeld de wens om de bedrijfsruimte vrij van huur te vervreemden en anderzijds bijvoorbeeld de omstandigheid dat investeringen nog niet volledig zijn afgeschreven en de wens om goodwillverlies te voorkomen – maar omstandigheden in de persoonlijke sferen van (onder)huurder en verhuurder kunnen eveneens een rol spelen.
3.15.
Hoewel het uitgangspunt is dat het huurrecht een eindig recht betreft en het belang van [eiser] om na een periode van 25 jaar weer vrijelijk over zijn eigendom te kunnen beschikken zwaar weegt, valt de belangenafweging op dit moment in het voordeel van [gedaagde] uit. De kantonrechter heeft daarbij het volgende betrokken.
3.16.
[eiser] heeft zijn stelling dat hij het pand aan de [straatnaam] (vrij van huur) moet verkopen omdat hij anders geen woning kan kopen in de buurt van zijn dochter, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Dat hij gezien zijn leeftijd (75 jaar) geen hypotheek kan krijgen voor een woning elders, heeft [gedaagde] onweersproken betwist onder verwijzing naar productie 3 bij de conclusie van antwoord. Daaruit volgt dat [eiser] vrij recent (in april 2019) een hypotheek op het verhuurde heeft gevestigd voor een bedrag van € 1,3 miljoen. Dat de verkoopwaarde van het pand vrij van huur hoger is dan de verkoopwaarde van het pand met [gedaagde] als huurder heeft [eiser] wel gesteld, en komt de kantonrechter ook niet onaannemelijk voor, maar [eiser] heeft geen inzicht gegeven in de verschillen. Ook zijn stelling dat hij aan [gedaagde] een redelijk voorstel heeft gedaan om het pand over te kopen en dat [gedaagde] daar nimmer serieus op in is gegaan, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd.
3.17.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij voor zijn inkomen en pensioen afhankelijk is van de exploitatie van het restaurant in het gehuurde. Uit productie 5 aan de zijde van [gedaagde] volgt dat [gedaagde] in de loop der jaren een ruime brutowinst wist te realiseren. In de loop van de tijd (25 jaar) dat [gedaagde] het restaurant exploiteert heeft hij een grote naamsbekendheid opgebouwd. [gedaagde] heeft in dit verband gesteld dat het restaurant al bijna 50 jaar op de huidige plek is gevestigd en het daarmee een begrip in [plaatsnaam] is geworden. [eiser] heeft dit niet weersproken. Het is naar het oordeel van de kantonrechter niet ondenkbaar dat, zoals [gedaagde] heeft gesteld, bij een gedwongen verhuizing de kans bestaat dat de continuïteit van de onderneming van [gedaagde] in gevaar komt en bij een eventuele grote omzetdaling personeel moet worden ontslagen. Bovendien is niet gebleken dat voor [gedaagde] een vervangende bedrijfsruimte voor handen is. [gedaagde] heeft in dit verband aangevoerd dat hij daar wel naar gezocht heeft, maar dat hij niets geschikts heeft gevonden. [eiser] heeft dit onvoldoende weersproken en heeft ook geen voorbeelden van mogelijke vervangende bedrijfsruimten genoemd. Omdat de door [eiser] gestelde belangen (en de in dat verband aangevoerde feiten en omstandigheden) onvoldoende uit de verf zijn gekomen, terwijl de door [gedaagde] gestelde belangen veelal onweersproken en onderbouwd zijn, valt de afweging tussen het belang dat [eiser] heeft bij verkoop van het pand in onverhuurde staat en het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst, op dit moment in het voordeel van [gedaagde] uit.
3.18.
Omdat de huurovereenkomst niet wordt beëindigd behoeft de vordering met betrekking tot een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten geen verdere bespreking meer.
Proceskosten
3.19.
[eiser] is de in het ongelijk gestelde partij. Hij wordt daarom veroordeeld in de kosten van de procedure, welke worden begroot op € 600,- aan salaris gemachtigde
(2 punten x tarief € 300,-).
3.20.
De nakosten, waarvan [gedaagde] betaling vordert, zullen op de in de beslissing weergegeven wijze worden begroot. De rente over de proces- en nakosten zal als niet weersproken worden toegewezen.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen af;
4.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, tot op heden aan de kant van [gedaagde] begroot op € 600,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de datum gelegen 14 dagen na de betekening van het vonnis tot de voldoening en veroordeelt [eiser] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.M. de Stigter en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2020.