ECLI:NL:RBMNE:2020:3147

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 19/5405

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 augustus 2020 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser,

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.

Procesverloop

1.1

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, [adres 1] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 731.000. Met de beschikking is in één geschrift de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2019 (de aanslag) bekendgemaakt.

1.2.

Eiser heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij de uitspraak op bezwaar van 22 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

1.4

De rechtbank heeft het beroep behandeld op haar zitting van 16 juli 2020. Vanwege maatregelen in het kader van de Coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiser was bij de zitting aanwezig, vergezeld door taxateur [taxateur 1] . Namens verweerder was taxateur [taxateur 2] aanwezig.

Feiten

2.1

Eiser is eigenaar van de woning. De kenmerken van de woning zijn vermeld in de hieronder opgenomen samenvatting van het taxatieverslag.

2.2.

Verweerder heeft eiser in de bezwaarfase ter onderbouwing van de taxatie een taxatieverslag gestuurd (het taxatieverslag). Verweerder heeft het taxatieverslag aangevuld met het als bijlage bij het verweerschrift gevoegde document “Taxatieopbouw [adres 1] en onderbouwende verkopen”.

2.3

Het taxatieverslag bevat de hieronder opgenomen gegevens betreffende de woning en drie andere in [woonplaats] gelegen woningen (vergelijkingsobjecten), die volgens de heffingsambtenaar vergelijkbaar zijn met de woning.

Woning

[adres 2]

[adres 3]

[adres 4]

bouwjaar

1920

1912

type

2^1 kap

buurt

[buurt]

inhoud woning

515 m3

590 m3

565 m3

grond

316 m2

354m2

352 m2

270 m2

berging/schuur

1 x

garage/berging

29 m2

dakkapel < 1 m2

1 x

dakkapel > 1 m2 < 3 m2

1 x

2 x

dakkapel > 3 m2

1 x

2 x

kelder/souterrain

16 m3

serre

30 m3

aanbouw/vergroting

26 m3

(bwjr.1962)

16 m3

(bwjr.1993)

20 m3

(bwjr.2018)

verkoopdatum

01-09-17

29-09-17

28-02-18

verkoopprijs

€ 865.000

€ 895.000

€ 830.000

WOZ-waarde 2019

€ 731.000

€ 917.000

€ 939.000

€ 815.000

WOZ-waarde 2018

€ 650.000

€ 802.000

€ 820.000

€ 789.000

2.4

Ook het document “Taxatieopbouw [adres 1] en onderbouwende verkopen” bevat gegevens betreffende de woning en drie eveneens in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten. De rechtbank heeft deze gegevens in de onderstaande matrix (de matrix) samengevat.

Woning

[adres 5]

[adres 6]

[adres 7]

bouwjaar

1920

1916

1907

1914

type

2^1 kap

buurt

[buurt]

woning

515 m3

590 m3

582 m3

344 m3

rekenprijs per m3

€ 735

€ 1.039

€ 738

€ 780

voldoet goed aan

wooneisen (+ 10 %)

€ 104

onderhoud goed

(+ 10%)

€ 104

€ 74

€ --

deelwaarde woning

€ 378.525

€ 627.141

€ 472.468

€ 268.320

grond

312 m2

354m2

261 m2

391 m2

rekenprijs per m2

€ 1.000

€ 1.000 m2

€ 1.000

deelwaarde grond

€ 312.000

€ 354.000

€ 261.000

€ 368.250^[1]

overige onderdelen

berging/schuur

18 m2

13 m2

1 x

rekenprijs per m2/stuk

€ 550

€ 7.000

garage/berging

29 m2

rekenprijs per m2

€ 600

dakkapel < 1 m2

rekenprijs per stuk

dakkapel > 1 m2 < 3 m2

1 x

2 x

3 x

rekenprijs per stuk

€ 4.000

dakkapel > 3 m2

1 x

rekenprijs per stuk

€ 6.000

kelder/souterrain

16 m3

31 m3

rekenprijs per m3

€ 727

€ 369

serre

30 m3

rekenprijs per m3

€ 369

dakopbouw

11 m3

rekenprijs per m3

€ 780

aanbouw/vergroting

26 m3

51 m3

20 m3

rekenprijs per m3

€ 515

€ 104

€ 546

deelwaarde overige onderdelen

€ 40.777

€ 69.304

€ 41.659

€ 38.500

verkoopdatum

01-10-18

30-06-17

01-08-17

verkoopprijs

€ 1.025.000

€ 725.000

€ 645.000

getaxeerde waarde 2019

€ 731.000

€ 960.445

€ 775.127

€ 675.070

Het document “Taxatieopbouw [adres 1] en onderbouwende verkopen” omvat verder de hieronder opgenomen grondstaffel:

van

tot en met

percentage

rekenprijs

300

100

€ 1.000

301

400

€ 750

401

500

€ 500

501

600

€ 250

601

€ 100

Geschil

3. In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Eiser beantwoordt deze vraag bevestigend en stelt zich op het standpunt dat de waarde nader dient te worden vastgesteld op € 610.000. Verweerder beantwoordt de vraag ontkennend.

Beoordeling van het geschil

4.1.

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

4.2

Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Bij de beoordeling of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.

4.3

Zoals volgt uit het taxatieverslag en de matrix heeft verweerder de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsmethode).

Het
taxatieverslagbevat een opsomming van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De opgesomde verschillen betreffen het bouwjaar, het type, de locatie (buurt) en de inhoud van de woning en de vergelijkingsobjecten, de oppervlakte van de bij de woning en de vergelijkingsobjecten behorende grond en de afmetingen (in m2 of m3) of het aantal van de door verweerder afzonderlijk benoemde onderdelen van de woning en de vergelijkingsobjecten (bergingen, garages, dakkapellen, op- en aanbouwen enzovoorts). Verweerder laat echter na het door hem bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten aan deze verschillen toegekende gewicht te kwantificeren en te onderbouwen met marktgegevens of andere objectieve, toetsbare gegevens. Gelet hierop voldoet het taxatieverslag niet aan de daaraan in artikel 6 van Pro het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ gestelde eisen, met name niet aan de eis dat het taxatieverslag een motivering van de individuele afwijking van de relevante marktgegevens en de getaxeerde waarde moet bevatten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het taxatieverslag niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

In de gegevens die zijn samengevat in de
matrixheeft verweerder eveneens een aantal verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten opgesomd. Deze opsomming is vergelijkbaar met die in het taxatieverslag. Verweerder heeft de verschillen, met uitzondering van de verschillen in bouwjaar, type en locatie (buurt), gekwantificeerd in rekenprijzen per stuk, per m3 of per m2. Hij heeft echter nagelaten deze rekenprijzen te onderbouwen met marktgegevens of andere objectieve, toetsbare gegevens. Dit geldt ook voor de onderbouwing van de rekenprijzen per m2 van de grond met de door hem overgelegde grondstaffel, aangezien deze grondstaffel evenmin met marktgegevens of andere objectieve, toetsbare gegevens is onderbouwd.

Eiser heeft gewezen op twee uitspraken van de rechtbank Amsterdam betreffende de voor 2009 en 2010 vastgestelde waarden van de woning en op de uitspraak die (de rechtsvoorganger van) verweerder heeft gedaan op het bezwaar van eiser betreffende de voor het jaar 2011 vastgestelde waarde van de woning. Eiser betoogt dat uit deze uitspraken duidelijk naar voren komt dat bij de bepaling van de waarde van de woning rekening moet worden gehouden met de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder. Dit geldt, aldus eiser, ook voor de voor het onderhavige kalenderjaar vastgestelde waarde.

Verweerder is het op dit punt in beginsel eens met eiser. Daarvan uitgaande ligt het op de weg van verweerder om aannemelijk te maken dat hij (in voldoende mate) rekening heeft gehouden met de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder. Desgevraagd heeft hij echter niet kunnen aangeven waar de negatieve invloed van de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder, in de taxatieopbouw en/of de onderbouwing daarvan tot uitdrukking komt. Gelet daarop heeft verweerder, met hetgeen hij heeft overgelegd en aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardebepaling met de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder, (in voldoende mate) rekening heeft gehouden.

4.4

Gelet op het vorenstaande heeft verweerder met het taxatieverslag en de in de matrix samengevatte gegevens niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Ook met wat hij overigens heeft aangevoerd, is hij daarin niet geslaagd.

4.5.

Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is.

Eiser stelt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 610.000. Hij beroept zich daartoe op de WOZ-waarden die voor dezelfde peildatum zijn vastgesteld voor andere, volgens hem vergelijkbare, woningen. Hierin volgt de rechtbank eiser niet. Naar het oordeel van de rechtbank kan de waarde van een woning voor een bepaald kalenderjaar, anders dan eiser kennelijk meent, niet worden gebaseerd op de vastgestelde waarden van andere woningen voor hetzelfde kalenderjaar. Evenmin kan de waarde van een woning worden afgeleid uit de voor een of meer eerdere kalenderjaren voor die woning vastgestelde waarden.

Eiser heeft geen feiten gesteld die, indien aannemelijk bevonden, de conclusie kunnen dragen dat de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder, dient te leiden tot een nadere vaststelling van de vastgestelde waarde van de woning op € 610.000. Ook overigens heeft eiser geen feiten aangedragen die een nadere vaststelling van de waarde van de woning op dat bedrag zouden kunnen rechtvaardigen.

4.6

Gelet op het voorgaande is ook eiser niet in het van hem verlangde bewijs geslaagd.

4.7.

Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, waaronder de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder, de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 680.000,-.

5.1

Het beroep is gegrond.

5.2

Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de waarde op de waardepeildatum nader wordt vastgesteld op € 680.000;
vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats van de vernietigde uitspraak op bezwaar treedt;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is op 4 augustus 2020 gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van der Knijff, griffier.

Als gevolg van maatregelen rondom het Coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

De griffier en de rechter zijn niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Hoger beroep

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Beroep tegen te hoge WOZ-waarde woning vastgesteld op €731.000

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 augustus 2020 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser,

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.

Procesverloop

Feiten

Geschil

Beoordeling van het geschil

Beslissing

Hoger beroep

Voetnoten