ECLI:NL:RBMNE:2020:3454 - Rechtbank Midden-Nederland - Ontbinding huurovereenkomst wegens verboden onderverhuur ...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8432393 UC EXPL 20-2578 aw/1370

Vonnis van 12 augustus 2020

inzake

de stichting

Het Utrechts Monumentenfonds,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen: het UMF,

eisende partij,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,

tegen:

1.[gedaagde sub 1] , h.o.d.n. " [handelsnaam] ",

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 1] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 2 (B.V.)],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partijen,

samen ook te noemen: [handelsnaam] c.s.,

gemachtigde: mr. J.M. Fluitsma.

1.De procedure

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

de dagvaarding met vijf bijlagen is op 31 maart 2020 bij [handelsnaam] c.s. bezorgd,
[handelsnaam] c.s. heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd. Zij heeft daarbij 24 producties gevoegd, waaronder als productie 2 het verweerschrift met 10 producties in de verzoekschriftprocedure op grond van artikel 7: 304 BW (rekestnummer 8332868 UE VERZ 20-46),
het UMF heeft bij brief van 8 juli 2020 zeven aanvullende bijlagen toegezonden,
de mondelinge behandeling heeft op 15 juli 2020 plaatsgevonden via Skype. Op die zitting is ook behandeld het verzoek van het UMF om een deskundige te benoemen op grond van artikel 7:304 BW Pro (rekestnummer 8332868 UE VERZ 20-46),
de griffier heeft aantekening gehouden van wat er ter zitting is besproken. Partijen hebben ieder pleitaantekeningen overgelegd,
aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat op 12 augustus 2020 vonnis zal worden gewezen.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde sub 1] heeft met ingang van 1 mei 1991 van het UMF gehuurd het “winkel-woonhuis” gelegen in [plaatsnaam 1] , aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] . Het pand heeft een monumentenstatus en bestaat uit een winkelruimte op de begane grond van ongeveer 30 m2, met daaronder een kelder van ruim 60 m2, en een bovenwoning bestaande uit in totaal 3 etages. De aanvangshuurprijs voor het hele pand bedroeg f. 1.950,00 per maand. Momenteel bedraagt die huurprijs € 1.530,40 per maand.

2.2.

In artikel 6 van Pro de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als winkel – woonhuis, waarbij de winkel de bestemming heeft van “detailhandelszaak in de sfeer van sieraden en accessoires”.

2.3.

In de “algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte” (hierna: algemene bepalingen), die deel uitmaken van de huurovereenkomst, is (voor zover hier van belang) opgenomen dat huurder het gehuurde als goed huurder en overeenkomstig de in artikel 6 van Pro de huurovereenkomst aangegeven bestemming zal gebruiken (artikel V. onder B. van de algemene bepalingen). Daarnaast mag huurder het gehuurde zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder noch geheel noch gedeeltelijk door derden laten gebruiken of aan derden in onderhuur afstaan (artikel V. onder C. van de algemene bepalingen). Verder is vermeld dat huurder in of aan het gehuurde niets mag aanbrengen, veranderen of wegbreken zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder (artikel V. onder D. van de algemene bepalingen).

2.4.

Bij aanvang van de huur dreef [gedaagde sub 1] een eenmanszaak onder de naam [handelsnaam] . In de winkelruimte verkocht hij zelfgemaakte sieraden. [gedaagde sub 1] heeft de bovenwoning aanvankelijk alleen bewoond en later samen met zijn gezin, te weten zijn echtgenote [A] (hierna: [A] ) en hun zoon [B (voornaam)] , die is geboren in 1999.

2.5.

Bij brief van 21 september 1994 heeft [gedaagde sub 1] aan het UMF toestemming gevraagd voor het onderverhuren van één van de kamers van de bovenwoning, omdat de bovenwoning voor hem alleen te groot is en onderverhuur financieel aantrekkelijk voor hem is. Het UMF heeft die toestemming bij brief van14 oktober 1994 geweigerd.

2.6.

In 2002 heeft [gedaagde sub 1] zijn onderneming ondergebracht in de besloten vennootschap [gedaagde sub 2 (B.V.)] Indirect bestuurders/eigenaren zijn [gedaagde sub 1] en [A] . Sindsdien wordt de winkel geëxploiteerd door [gedaagde sub 2 (B.V.)] en betaalt [gedaagde sub 2 (B.V.)] de huur. Naast de exploitatie van de winkel houdt [gedaagde sub 2 (B.V.)] zich bezig met de groothandel in sieraden. [gedaagde sub 2 (B.V.)] is gevestigd op het adres van het gehuurde.

2.7.

[gedaagde sub 1] heeft in 2003 een woning gekocht in [plaatsnaam 2] , op het adres [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding] .

2.8.

Naar aanleiding van de constateringen van een medewerker van UMF tijdens een inspectie van het gehuurde op 4 oktober 2019 heeft het UMF geconcludeerd dat de bovenwoning, zonder haar voorafgaande toestemming, in gebruik was gegeven aan studenten. Ook heeft het UMF geconcludeerd dat een tussenwandje en wastafel waren geplaatst, zonder haar toestemming. Het UMF heeft [gedaagde sub 1] en [A] diezelfde dag in een gesprek geconfronteerd met de gedane constateringen, die volgens haar in strijd zijn met de huurovereenkomst. Zij heeft [handelsnaam] c.s. bij brief van 15 oktober 2019 gesommeerd per direct een einde te maken aan de ongeoorloofde onderverhuur.

2.9.

In een brief aan het UMF gedateerd 17 oktober 2019 hebben [gedaagde sub 1] en [A] een uitgebreide toelichting gegeven op de wijze waarop zij het pand momenteel gebruiken, de afgelopen jaren hebben gebruikt en in de toekomst van plan zijn te gaan gebruiken. Zij schrijven:

“
Naar aanleiding van uw brief van 15 oktober j.l willen wij u graag informeren over het volgende;


de huidige situatie aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] :

De kelders worden gebruikt voor opslag voor onze winkel en groothandel.

De begane grond wordt gebruikt door onze sieradenwinkel.

Op de eerste verdieping wonen sinds juni 2019 in twee aparte kamers twee vrienden van onze zoon.

Op de tweede verdieping woont sinds september 2018 onze zoon, [B (voornaam)] .

De derde verdieping gebruiken we voor onszelf en voor onze groothandel. Tevens delen we op deze verdieping de keuken met onze zoon en één van zijn vrienden.


Aanpassingen

We hebben twaalf jaar (van 1991 t/m 2003) in het pand gewoond en gewerkt. Onze zoon is in 1999 aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] geboren.

Vanwege de groei van onze groothandel waren we in 2003 genoodzaakt ons gezin te verhuizen om ruimte te maken voor het bedrijf. We hebben de vrijgekomen verdiepingen vanaf dat moment alleen nog zakelijk gebruikt. Op de eerste verdieping een kantoor voor onze medewerkers en op de 2e verdieping een kantoor voor onszelf.

In 2018 besloten we om logistieke en bedrijfs-organisatorische redenen ons eigen kantoor op de 2e verdieping te verlaten en zijn we vanuit ons huis en onze showroom op de [.] gaan werken. Onze zoon is vervolgens in september 2018 in onze vrijgekomen kantoorruimte op de 2e verdieping getrokken.

Onze medewerkers hielden nog steeds kantoor op de 1e verdieping en ook de 3e verdieping werd nog voor de groothandel gebruikt.

In de tussentijd werd het echter steeds moeilijker parkeerplekken te vinden voor onze twee bedrijfswagens en werd het voor onze leveranciers en koeriers steeds moeilijker te laden en lossen aan de [straatnaam 1] . De behoefte aan een gezamenlijk kantoor op de begane grond werd groter en we besloten daarom het kantoor van de 1e verdieping te verhuizen naar een kantoor bij [naam wijk] .

Vervolgens hebben we twee vrienden van onze zoon vanaf 1 juli 2019 tijdelijk (allereerst voor een periode van 1 jaar) toestemming gegeven op de 1e verdieping te wonen. Daartoe hebben we een wandje geplaatst op deze verdieping. Dit wandje hebben we op dezelfde plek geplaatst waar eerder een wandje had gestaan en dusdanig dat deze eenvoudig te verwijderen is. Verder hebben op deze verdieping een wasbak geplaatst. Dit zijn de enige twee aanpassingen die we constructief hebben gemaakt.

Wij zien deze aanpassingen en tijdelijke bewoning als een tijdelijke oplossing ter overbrugging van een periode waarin veel voor ons bedrijf gaat veranderen.


Bedrijfssituatie

De omzet in de winkel en in de groothandel loopt sinds 2007 jaarlijks met ongeveer 10% terug. Deze situatie is vooral zorgelijk in onze groothandel.

We hebben daarom moeten besluiten onze groothandel op te heffen. Vanwege de grote consequenties wat dat heeft voor onze 9 medewerkers in Nederland en meer dan 100 medewerkers in het buitenland zal dit proces waarschijnlijk enkele jaren in beslag nemen. Wij verwachten dit binnen 3 jaar afgerond te hebben. Dit kan ook binnen één jaar afgerond zijn, afhankelijk van eventuele juridische procedures. Dit is erg moeilijk van te voren in te schatten.

Het is ons plan om, zodra de bedrijfsactiviteiten in onze groothandel beëindigd zijn en we ons bedrijfspand in [naam wijk] verlaten hebben ons volledig toe te leggen op de winkel. We zijn voornemens tegen die tijd de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] zelf weer te betrekken. Onze zoon en de twee huurders zijn ervan op de hoogte dat de bewoning een tijdelijk karakter heeft, waarbij het niet zeker is of dit 1 of maximaal 3 jaar kan duren. De tijdelijkheid is ook besproken met hun ouders, die net als hun zonen al meer dan 15 jaar goede kennissen van ons zijn.

Vanwege het tijdelijke karakter van de huidige situatie en de op dit moment nog onduidelijk duur en voortgang van het beëindigen van de groothandelsactiviteiten zouden wij het op prijs stellen als u het ons tot die tijd nog zou kunnen toestaan de 1e verdieping te verhuren aan de twee vrienden van onze zoon. Ook omdat het hier slechts één woonlaag van de vijf woonlagen betreft.

Wij zijn zeer gehecht aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] en behandelen het pand met liefde en respect. We hebben er in de afgelopen 28 jaar met veel plezier gewoond en gewerkt. We zouden het pand graag nóg 28 jaar willen huren. (…)”

2.10.

[gedaagde sub 1] en zoon [B (voornaam)] zijn, volgens het uittreksel uit de Basisregistratie Personen van de gemeente [plaatsnaam 1] (BRP) gedateerd 27 januari 2020, sinds de aanvang van de huurovereenkomst respectievelijk sinds zijn geboorte onafgebroken op het adres van het gehuurde ingeschreven geweest. Volgens de BRP heeft [A] zich op 27 juni 2019 uit laten schrijven op het adres van het gehuurde, wegens vertrek naar (de gemeente) [plaatsnaam 3] . Daarnaast zijn sinds de aanvang van de huurovereenkomst nog twee andere personen ingeschreven geweest op het adres van het gehuurde, niet zijnde de eerder genoemde studenten (zie hiervoor onder 2.8. en 2.9.).

3.De vordering en het verweer

3.1.

Het UMF vraagt de kantonrechter om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen per direct te ontbinden en [handelsnaam] c.s. te veroordelen om het gehuurde binnen 7 dagen na de betekening van het vonnis te ontruimen, met veroordeling van [handelsnaam] c.s. in de proceskosten en nakosten.

3.2.

Het UMF legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag dat [handelsnaam] c.s. ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door zowel de winkelruimte als de bovenwoning zonder voorafgaande toestemming van het UMF aan derden in gebruik te geven, niet volgens de overeengekomen bestemming te gebruiken en in het gehuurde wijzigingen aan te brengen zonder voorafgaande toestemming van het UMF. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens het UMF de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen.

3.3.

[handelsnaam] c.s. voert als verweer – samengevat – aan dat [gedaagde sub 1] altijd in het gehuurde is blijven wonen. Alleen [A] en [B (voornaam)] zijn in 2003 verhuisd naar [plaatsnaam 2] . [gedaagde sub 1] en [A] zijn op dat moment namelijk een LAT-relatie gestart. [gedaagde sub 2 (B.V.)] heeft altijd elders kantoor gehouden. [gedaagde sub 1] en [A] hebben wel allebei een werkkamer gehad in de bovenwoning, waar zo nu en dan ook personeel van de winkel aan het werk was. De brief aan het UMF van 17 oktober 2019 (zie hiervoor onder 2.9.) is geschreven uit emotie en moet met een korreltje zout worden genomen. Verder wist het UMF al in 2002 dat [gedaagde sub 1] zijn eenmanszaak had omgezet in een B.V., althans kon zij dat weten. De vordering tot ontbinding wegens die gestelde tekortkoming is verjaard. [gedaagde sub 2 (B.V.)] is bovendien geen “derde”, waarop het verbod tot ingebruikgeving ziet. [handelsnaam] c.s. heeft aan twee vrienden van [B (voornaam)] tijdelijk een kamer verhuurd, zonder voorafgaande toestemming van het UMF. Dat had zij niet moeten doen. Zij heeft daarvan spijt. Zij betwist dat zij eerder aan derden kamers in gebruik heeft gegeven, als bedoeld in de algemene bepalingen. Wat betreft de aangebrachte wijzigingen geldt dat het UMF eerder had aangegeven dat er op die plek een tussenwandje niet verwijderd had mogen worden en dat [handelsnaam] c.s. dat wandje vóór vertrek terug moest plaatsen. Dat heeft zij nu gedaan. De aangebrachte wastafel kan zonder noemenswaardige kosten ongedaan worden gemaakt en [handelsnaam] c.s. heeft deze inmiddels verwijderd. Zij wijst op de lange huurrelatie van 28 jaar, waarin zij steeds een goed huurder is geweest. De nu gestelde tekortkomingen zijn daarom niet zo ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen kunnen rechtvaardigen, aldus [handelsnaam] c.s.

4.De beoordeling

Wie is contractspartij van het UMF

4.1.

Het UMF heeft zekerheidshalve zowel [gedaagde sub 1] als [gedaagde sub 2 (B.V.)] in rechte betrokken. Zij stelt zich echter op het standpunt dat [gedaagde sub 1] haar contractspartij is, omdat zij niet heeft ingestemd met een indeplaatsstelling door [gedaagde sub 2 (B.V.)]

4.2.

[handelsnaam] c.s. stelt dat [gedaagde sub 1] het UMF in 2002 heeft geïnformeerd over het feit dat hij zijn eenmanszaak heeft ingebracht in een B.V. Omdat het UMF heeft betwist dat zij door [gedaagde sub 1] is geïnformeerd, had [handelsnaam] c.s. moeten onderbouwen wanneer en op welke wijze zij het UMF heeft geïnformeerd. De correspondentie die is gevoerd over nieuwe bankgaranties in 2006 en 2012 - bankgaranties die op naam van de B.V. staan - is in dit verband onvoldoende, omdat [handelsnaam] c.s. als reden voor die nieuwe bankgaranties niet noemt dat zij een B.V. heeft opgericht, maar alleen dat zij van bank is veranderd en dat daarom een nieuwe bankgarantie nodig is. De gestelde bankgarantie die volgens [handelsnaam] c.s. zou zijn opgemaakt en aan het UMF toegestuurd in 2002, in verband met de oprichting van de B.V. en de wijziging van de tenaamstelling op de bankrekening, heeft [handelsnaam] c.s. niet overgelegd en het UMF stelt daarmee niet bekend te zijn. Het door [handelsnaam] c.s. gestelde feit dat de huur vanaf de oprichting van de B.V. wordt betaald vanaf een bankrekening op naam van de B.V., betekent daarnaast niet dat het UMF daaruit had kunnen of had moeten begrijpen dat de eenmanszaak van [gedaagde sub 1] was opgehouden te bestaan en dat de onderneming, inclusief de huurovereenkomst, door hem was ingebracht in een B.V.

Wat daarvan verder ook zij, uit voornoemde feiten en omstandigheden kan al helemaal niet volgen dat het UMF er (stilzwijgend) mee zou hebben ingestemd dat [gedaagde sub 2 (B.V.)] in de plaats van [gedaagde sub 1] partij zal zijn bij de huurovereenkomst. Dit betekent dat de vordering van het UMF, die is gebaseerd op de huurovereenkomst, ten opzichte van [gedaagde sub 2 (B.V.)] moet worden afgewezen.

Onderverhuur

4.3.

Tijdens een inspectie van het gehuurde op 4 oktober 2019, in verband met het onderhoud, heeft het UMF geconstateerd dat (een deel van) de bovenwoning in gebruik was bij studenten. [gedaagde sub 1] en [A] hebben erkend dat zij aan twee studenten (vrienden van hun zoon) een kamer hebben verhuurd, volgens hen met ingang van juni 2019, en dat zij daarvoor geen toestemming hebben gevraagd aan het UMF. Volgens hen is dit weliswaar een tekortkoming in de nakoming van hun verplichtingen als huurder, maar is die tekortkoming niet zo ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen kan rechtvaardigen. Zij wijzen erop dat de onderverhuur maar enkele maanden heeft geduurd, de studenten geen overlast hebben veroorzaakt, de onderverhuur op verzoek van het UMF direct is beëindigd en dat zij spijt hebben betuigd. De huurovereenkomst is al 28 jaar oud en zij hebben zich niet gerealiseerd dat in de kleine lettertjes een onderverhuurverbod was opgenomen, zo stellen [gedaagde sub 1] en [A] .

4.4.

De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde sub 1] de huurovereenkomst niet als consument, maar in de uitoefening van zijn bedrijf is aangegaan. [gedaagde sub 1] en [A] zijn ervaren ondernemers, die blijkens hun eigen stellingen meer bedrijfspanden huren of hebben gehuurd en – naar mag worden aangenomen – in de uitoefening van hun bedrijf met grote regelmaat overeenkomsten sluiten. Zij exploiteren (via hun B.V.) een winkel en een groothandel in sieraden en hebben toegelicht dat zij 9 medewerkers in Nederland en meer dan 100 medewerkers in het buitenland hebben, of tot voor kort hebben gehad.

4.5.

Daarnaast heeft [gedaagde sub 1] in 1994 aan het UMF schriftelijk toestemming voor onderverhuur van een kamer in de bovenwoning gevraagd en die toestemming is door het UMF vervolgens schriftelijk geweigerd. [gedaagde sub 1] beroept zich erop dat hij in het verleden voor alle aangebrachte veranderingen in het gehuurde toestemming heeft gevraagd en gekregen van het UMF. Hij verwijst naar de correspondentie die is gevoerd tussen hem en het UMF, die in het geding is gebracht. Hij weet zelfs nog dat hij in 1991 een tussenwandje zonder toestemming heeft weggehaald en dat hij daarover toen met het UMF heeft afgesproken dat hij dat wandje bij vertrek weer op dezelfde plek zal terugplaatsen (productie 14 van [handelsnaam] c.s.). Dat hij zich al die details over de verkregen toestemmingen in het verre verleden nog wel goed kan herinneren en met de bijbehorende correspondentie kan onderbouwen, maar dat hij zich vanwege het tijdsverloop de geweigerde toestemming voor onderverhuur niet meer kan herinneren, is weinig geloofwaardig.

4.6.

Verder overweegt de kantonrechter dat het UMF als verhuurder voor een groot deel afhankelijk is van de goede wil van [gedaagde sub 1] als het gaat om een correct gebruik van de bovenwoning. Zij is immers niet bevoegd om de bovenwoning op elk willekeurig moment, zonder toestemming van de bewoners te betreden om te controleren wie zich daar in de verschillende kamers ophouden. [gedaagde sub 1] heeft zich dan ook niet als goed huurder gedragen niet alleen door de kamers zonder medeweten en instemming van het UMF onder te verhuren maar ook door, na de ontdekking door het UMF van de verboden onderverhuur, over het feitelijk gebruik van de bovenwoning tegenstrijdige verklaringen af te leggen. Volgens het UMF hebben [gedaagde sub 1] en [A] in het gesprek op 4 oktober 2019 erkend dat de onderverhuur aan de studenten ook al vóór juni 2019 heeft plaatsgevonden. [gedaagde sub 1] heeft daarop wel schriftelijke verklaringen van de twee studenten in het geding gebracht, maar niet de betreffende onderhuurovereenkomsten. In de brief van 17 oktober 2019 hebben [gedaagde sub 1] en [A] uitvoerig uiteengezet op welke wijze zij het gehuurde in de loop der jaren hebben gebruikt. Daarin schrijven zij dat zij de bovenwoning sinds 2003 niet meer bewonen en dat alleen hun zoon [B (voornaam)] in september 2018 daarin is teruggekeerd. In deze procedure komen zij daarop terug en hebben zij een heel andere, niet minder uitgebreide lezing gegeven van het feitelijk gebruik, met als reden voor die heel andere lezing dat zij erg geschrokken waren van de reactie van het UMF op de onderverhuur en dat zij de brief van 17 oktober 2019 “uit emotie” hebben geschreven, reden waarom die brief volgens hen met een korreltje zout moet worden genomen.

4.7.

Terecht heeft het UMF zich op het standpunt gesteld dat zij heeft mogen uitgaan van de verklaringen van [gedaagde sub 1] en [A] in het gesprek op 4 oktober 2019 en in de brief van 17 oktober 2019. Laatstgenoemde brief is zeer gedetailleerd, de toon is zelfs vertrouwelijk te noemen (het UMF wordt verzocht de in die brief gedeelde toekomstplannen van [gedaagde sub 1] en [A] niet bekend te maken) en uit niets blijkt dat sprake is van hevige schrik of emotie. Ter zitting hebben [gedaagde sub 1] en [A] nader toegelicht dat zij sinds 2003 een LAT-relatie hebben en dat zij dit uit schaamte niet aan het UMF bekend hebben willen maken. Zij hebben daarom een verhaal verzonnen over het gebruik. Volgens hen is [gedaagde sub 1] in 2003 in de bovenwoning blijven wonen en zijn alleen [A] en zoon [B (voornaam)] , die toen 4 jaar oud was, verhuisd naar de woning in [plaatsnaam 2] . Hun zoon was in die tijd echter ook veel in het gehuurde bij zijn vader, om praktische redenen: hij ging in [plaatsnaam 1] naar school. Het gezin at elke avond samen in [plaatsnaam 2] , waarna [gedaagde sub 1] terug ging naar [plaatsnaam 1] om in het gehuurde te overnachten. Ook [A] overnachtte af en toe nog in het gehuurde, zo hebben zij verklaard.

4.8.

Als dat juist is, dan valt niet in te zien waarom [gedaagde sub 1] dit voortdurende gebruik door hem van de bovenwoning in eerste instantie niet bekend heeft willen maken aan het UMF. De wijze waarop hij zijn relatie met [A] en zijn gezinsleven sinds 2003 vormgeeft, gaat het UMF verder niet aan en daarin is het UMF hoogstwaarschijnlijk ook niet geïnteresseerd. [gedaagde sub 1] had daar helemaal niet over hoeven uitweiden, anders dan door aan het UMF desgevraagd uit te leggen dat [A] en zoon [B (voornaam)] sinds 2003 elders hun hoofdverblijf hebben. Het UMF heeft er als eigenaar van het pand echter wel een groot belang bij om te weten wie de bovenwoning gebruikt en op welke wijze deze wordt gebruikt. Om die reden is zij met [gedaagde sub 1] overeengekomen dat hij de bovenwoning zelf (al dan niet met zijn gezin) moet gebruiken en niet zonder haar toestemming aan derden in gebruik mag geven. Zoals eerder is overwogen is dat vooral een kwestie van vertrouwen, omdat het UMF moeilijk kan controleren of [gedaagde sub 1] zich aan die verplichting houdt. Welk verhaal van [gedaagde sub 1] en [A] klopt, het verhaal in het gesprek van 4 oktober 2019, of het verhaal in de brief van 17 oktober 2019, of toch het verhaal in deze procedure, kan het UMF onmogelijk vaststellen. Anders dan [gedaagde sub 1] heeft aangevoerd kan alleen uit de gegevens van de BRP in elk geval niet volgen dat hij, in tegenstelling tot [A] en [B (voornaam)] , in 2003 niet naar [plaatsnaam 2] is verhuisd maar altijd in het gehuurde is blijven wonen. Volgens de BRP is [B (voornaam)] namelijk sinds zijn geboorte onafgebroken op het adres van het gehuurde woonachtig en is [A] tot voor kort ook op dat adres ingeschreven geweest. Zij heeft zich pas in juni 2019 laten inschrijven bij de gemeente [plaatsnaam 3] .

4.9.

Het UMF verwijt [gedaagde sub 1] ook dat hij zonder toestemming een kamer in gebruik heeft gegeven aan [C] , die blijkens de BRP op het gehuurde woonachtig was in de periode 13 maart 2007 tot 15 april 2013. [gedaagde sub 1] heeft toegelicht dat het gaat om zijn neefje uit Australië, die deel heeft uitgemaakt van zijn gezin en gewerkt heeft in zijn bedrijf. Er is geen huur betaald. Volgens [gedaagde sub 1] is zijn neefje geen “derde” in de zin van de huurovereenkomst.

4.10.

[gedaagde sub 1] en [A] hebben ter zitting verklaard dat het “neefje” dat in de bovenwoning heeft gewoond en voor [gedaagde sub 1] heeft gewerkt, bij zijn komst 24 jaar oud was (uit het uittreksel BRP dat het UMP heeft overgelegd als productie 5, blijkt dat dit 25 jaar moet zijn geweest). De neef heeft een schriftelijke verklaring opgesteld, waaruit blijkt dat hij 3 jaar aaneengesloten in de bovenwoning heeft gewoond en na een tussenperiode van 1 jaar, waarin hij zich niet heeft uitgeschreven uit de BRP, nog eens 2 jaar, tot zijn vertrek naar [plaatsnaam 4] in 2013 (productie 12 van [handelsnaam] c.s.). Onderdeel van de gemaakte afspraken over de te verrichten werkzaamheden in het bedrijf van [gedaagde sub 1] is dat de neef naast het genoemde loon in geld ook een kamer ter beschikking krijgt in de bovenwoning, waarvoor geen huur hoeft te worden betaald. Hij heeft blijkens die afspraken een eigen kamer tot zijn beschikking gehad in de bovenwoning, waar hij vrij was om gasten te ontvangen (productie 11 van [handelsnaam] c.s.).

4.11.

De kantonrechter is van oordeel dat gelet op die hiervoor omschreven feiten en omstandigheden geen sprake is van slechts een (tijdelijke) uitbreiding van het gezin van [gedaagde sub 1] met een neefje. [gedaagde sub 1] had op grond van de huurovereenkomst aan het UMF toestemming moeten vragen voor het ter beschikking stellen van een kamer in de bovenwoning aan zijn volwassen neef en werknemer. Dat voor die kamer geen huur werd betaald, is daarbij niet van belang.

4.12.

Wat betreft de derde persoon die blijkens de BRP op het adres van het gehuurde is ingeschreven geweest, wil de kantonrechter wel aannemen dat die persoon niet feitelijk woonachtig is geweest in het gehuurde, gelet op de schriftelijke verklaring die [gedaagde sub 1] heeft overgelegd van de betreffende persoon en het feit dat de vermelding “woonadres” in de BRP op enig moment is gewijzigd in “briefadres”.

De exploitatie van de winkel

4.13.

Volgens het UMF heeft [gedaagde sub 1] ook de winkelruimte zonder haar toestemming in gebruik gegeven aan een derde, namelijk aan [gedaagde sub 2 (B.V.)] [gedaagde sub 1] betwist dat [gedaagde sub 2 (B.V.)] een derde is, in de zin van de algemene bepalingen. Ook beroept hij zich in dit verband op verjaring.

4.14.

De kantonrechter overweegt dat over de uitleg van de betreffende bepaling in de huurovereenkomst, verschillend kan worden gedacht. [gedaagde sub 1] heeft terecht opgemerkt dat het beroep van het UMF op het arrest van het Gerechtshof te Amsterdam van 9 januari 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:44), in elk geval niet kan slagen. In die zaak ging het namelijk om de exploitatie door een besloten vennootschap waarbij de oorspronkelijke huurders, allen natuurlijke personen, geen enkele betrokkenheid meer hadden. [gedaagde sub 1] daarentegen is, samen met [A] , als eigenaar/bestuurder van [gedaagde sub 2 (B.V.)] direct betrokken gebleven bij de exploitatie van de winkel. Dit neemt niet weg dat hij als goed huurder het UMF ten minste op de hoogte had moeten brengen van zijn voornemen om zijn eenmanszaak, waaronder het huurrecht van de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] , in te brengen in een besloten vennootschap. Hij heeft als ervaren ondernemer kunnen en moeten begrijpen dat dit voor het UMF als verhuurder/eigenaar van het pand gevolgen kan hebben en daarom voor haar van belang is. Hij is daarom ook op dit punt tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zijn beroep op verjaring kan niet slagen, gelet op hetgeen al hiervoor onder r.o. 4.2. is overwogen. Niet is komen vast te staan dat het UMF sinds 2002 op de hoogte was van het feit dat de winkelruimte niet langer door [gedaagde sub 1] , maar door [gedaagde sub 2 (B.V.)] werd geëxploiteerd.

Veranderingen aan het gehuurde

4.15.

[gedaagde sub 1] heeft erkend dat hij zonder toestemming van het UMF een wastafel heeft geplaatst en dat hij die toestemming op grond van de huurovereenkomst wel had moeten vragen. Wat betreft de tussenwand is uit de overgelegde correspondentie echter voldoende gebleken dat het UMF hem eerder verplicht had die zonder toestemming verwijderde wand voor zijn vertrek terug te plaatsen. Dat hij die wand nu weer heeft aangebracht levert daarom geen tekortkoming op in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Conclusie

4.16.

De kantonrechter is op grond van het vorenstaande van oordeel dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie, moet worden toegewezen. Het verweer van [gedaagde sub 1] dat de ernst van de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen in dit geval niet kan rechtvaardigen, wordt verworpen. Met name het zonder medeweten en toestemming van het UMF in gebruik geven van de bovenwoning aan derden en het vervolgens afleggen van tegenstrijdige verklaringen over het feitelijk gebruik van de bovenwoning, leveren een ernstige tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde sub 1] als huurder, die de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. De lange duur van de huurrelatie maakt dat niet anders. Mede in aanmerking wordt genomen dat [gedaagde sub 1] al sinds 2003 beschikt over woonruimte elders en dat hij dus alleen voor de exploitatie van de winkel een andere ruimte zal moeten vinden.

4.17.

Gelet op het vorenstaande kunnen de overige nog door het UMF gestelde en door [gedaagde sub 1] betwiste tekortkomingen, zoals het ondeskundig laten verwijderen van graffiti, onbesproken blijven.

Ontruimingstermijn

4.18.

De kantonrechter ziet aanleiding om de ontruimingstermijn te bepalen op één maand na de betekening van het vonnis.

Proceskosten

4.19.

[gedaagde sub 1] is in het ongelijk gesteld. Hij moet daarom de proceskosten van het UMF betalen, tot vandaag begroot op in totaal € 809,78, te weten:

€ 124,00 griffierecht;
€ 100,89 explootkosten;
€ 360,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 180,00).

De nakosten zullen worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.

De vordering wordt ten aanzien van [gedaagde sub 2 (B.V.)] afgewezen. Het UMF wordt veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde sub 2 (B.V.)] , die tot vandaag worden begroot op nihil, omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2 (B.V.)] bij dezelfde gemachtigde procederen.

5.De beslissing

De kantonrechter:

Ten aanzien van [gedaagde sub 2 (B.V.)]

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt het UMF tot betaling van de proceskosten van [gedaagde sub 2 (B.V.)] , tot vandaag begroot op nihil;

Ten aanzien van [gedaagde sub 1]

5.3.

ontbindt per vandaag de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de onroerende zaak gelegen op het adres [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] in [plaatsnaam 1] ;

5.4.

veroordeelt [gedaagde sub 1] om die onroerende zaak binnen één maand na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan het UMF, en om die onroerende zaak met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van het UMF te stellen;

5.5.

veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de proceskosten van het UMF, ter grootte van € 809,78;

5.6.

veroordeelt [gedaagde sub 1] om de na dit vonnis ontstane kosten te betalen, begroot op € 90,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen, als het vonnis door de deurwaarder is betekend, met de explootkosten van de betekening;

5.7.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst af wat er ten aanzien van [gedaagde sub 1] meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2020, in aanwezigheid van de griffier.