Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8332868 UE VERZ 20-46 aw/1370
Beschikking van 12 augustus 2020
inzake
de stichting
Het Utrechts Monumentenfonds,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen: het UMF,
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,
tegen:
1.[verweerder sub 1] , h.o.d.n. " [handelsnaam] ",
wonende te [woonplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[verweerster sub 2 (B.V.)],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder samen ook te noemen: [handelsnaam] c.s.,
verwerende partijen,
gemachtigde: mr. J.M. Fluitsma.
1.De procedure
Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
- Het verzoekschrift met 3 bijlagen van het UMF is op 19 februari 2020 ter griffie ontvangen,
- [handelsnaam] c.s. heeft een verweerschrift met 10 bijlagen ingediend,
- de mondelinge behandeling heeft op 15 juli 2020 plaatsgevonden via Skype. Op die zitting is ook behandeld de vordering van het UMF tot ontbinding van de huurovereenkomst (zaaknummer 8432393 UC EXPL 20-2578),
- de griffier heeft aantekening gehouden van wat er ter zitting is besproken. Partijen hebben ieder pleitaantekeningen overgelegd,
- aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat op 12 augustus 2020 beschikking zal worden gegeven.
2.De feiten
2.1.
[verweerder sub 1] heeft met ingang van 1 mei 1991 van het UMF gehuurd het “winkel-woonhuis” gelegen in [plaatsnaam 1] , aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] . Het pand heeft een monumentenstatus en bestaat uit een winkelruimte op de begane grond van ongeveer 30 m2, met daaronder een kelder van ruim 60 m2, en een bovenwoning bestaande uit in totaal 3 etages. De aanvangshuurprijs voor het hele pand bedroeg f. 1.950,00 per maand. Momenteel bedraagt die huurprijs € 18.360,48 per jaar.
2.2.
In artikel 6 van Pro de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als winkel – woonhuis, waarbij de winkel de bestemming heeft van “detailhandelszaak in de sfeer van sieraden en accessoires”.
2.3.
In de “algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte” (hierna: algemene bepalingen), die deel uitmaken van de huurovereenkomst, is (voor zover hier van belang) opgenomen dat huurder het gehuurde als goed huurder en overeenkomstig de in artikel 6 van Pro de huurovereenkomst aangegeven bestemming zal gebruiken (artikel V. onder B. van de algemene bepalingen). Daarnaast mag huurder het gehuurde zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder noch geheel noch gedeeltelijk door derden laten gebruiken of aan derden in onderhuur afstaan (artikel V. onder C. van de algemene bepalingen).
2.4.
Bij aanvang van de huur dreef [verweerder sub 1] een eenmanszaak onder de naam [handelsnaam] . In de winkelruimte verkocht hij zelfgemaakte sieraden. [verweerder sub 1] heeft de bovenwoning aanvankelijk alleen bewoond en later samen met zijn gezin, te weten zijn echtgenote [A] (hierna: [A] ) en hun zoon [B (voornaam)] , die is geboren in 1999.
2.5.
In 2002 heeft [verweerder sub 1] zijn onderneming ondergebracht in de besloten vennootschap [verweerster sub 2 (B.V.)] Indirect bestuurders/eigenaren zijn [verweerder sub 1] en [A] . Sindsdien wordt de winkel geëxploiteerd door [verweerster sub 2 (B.V.)] en betaalt [verweerster sub 2 (B.V.)] de huur. Naast de exploitatie van de winkel houdt [verweerster sub 2 (B.V.)] zich bezig met de groothandel in sieraden. [verweerster sub 2 (B.V.)] is gevestigd op het adres van het gehuurde.
2.6.
Bij brief van 16 januari 2020 heeft de gemachtigde van het UMF aan [handelsnaam] c.s. voorgesteld om de heer [C] van het kantoor [naam onderneming] als deskundige te benoemen, ter vaststelling van een nieuwe huurprijs, omdat de huidige huurprijs volgens het UMF niet meer overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. [handelsnaam] c.s. heeft op dat voorstel niet gereageerd.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
Het UMF vraagt de kantonrechter om:
- de heer [C] , werkzaam bij [naam onderneming] , als deskundige te benoemen, althans een door de kantonrechter in goede justitie aan te wijzen deskundige, teneinde te adviseren over de nader vast te stellen huurprijs per februari 2020, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, met betrekking tot de winkelruimte aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] in [plaatsnaam 1] ;
- die deskundige niet alleen de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse te laten vaststellen, maar ook een oordeel te laten geven over de huurprijs van vergelijkebare bedrijfsruimte ter plaatse indien uitsluitend het winkelgedeelte, te weten de begane grond en de bijbehorende kelder, die ten behoeve van de winkel wordt gebruikt, in aanmerking wordt genomen, en tevens de woning te waarderen op basis van de vrije marktwaarde èn op basis van het woningwaarderingsstelsel;
- [handelsnaam] c.s. te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Het UMF legt aan haar vordering – samengevat – ten grondslag dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een deskundige. Op grond van artikel 7:304 lid 2 BW Pro vraagt zij de kantonrechter daarom een deskundige te benoemen.
Zij stelt zich primair op het standpunt dat het gehuurde bestaat uit een winkelruimte met afhankelijke bovenwoning en dat het huurregime van artikel 7:290 BW Pro van toepassing is op het hele pand. Voor zover daarover anders geoordeeld moet worden, dan dient de huurovereenkomst te worden gesplitst, waarbij een aparte huurprijs voor het woon- en winkelgedeelte kan worden vastgesteld. Splitsing is volgens het UMF echter niet goed mogelijk, omdat ook volgens [handelsnaam] c.s. het woongedeelte mede in gebruik is ten behoeve van de bedrijfsruimte beneden. Vooruitlopend op een mogelijke splitsing ligt het voor de hand om de deskundige ook een oordeel te vragen over de huurprijs van uitsluitend het winkelgedeelte en daarbij de woning te waarderen op basis van de vrije marktwaarde èn op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Het UMF meent dat [verweerder sub 1] haar contractspartij is, maar omdat partijen daarover van mening verschillen heeft zij heeft zekerheidshalve ook [verweerster sub 2 (B.V.)] in de procedure betrokken.
3.3.
[handelsnaam] c.s. voert – samengevat – als verweer aan dat het UMF niet ontvankelijk moet worden verklaard in haar verzoek, omdat op de huurovereenkomst niet het huurregime van 290-bedrijfsruimte, maar het huurregime van woonruimte van toepassing is. Het betreft een gemengde huurovereenkomst van winkelruimte en woonruimte, die niet splitsbaar is. De bovenwoning is geen afhankelijke woning als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW Pro en het pand bestaat voor het overgrote deel uit woonruimte.
Daarnaast stelt zij dat niet langer [verweerder sub 1] , maar [verweerster sub 2 (B.V.)] partij is bij de huur-overeenkomst.
4.De beoordeling
Ontvankelijkheid – wie is contractspartij van het UMF?
4.1.
Allereerst moet worden beoordeeld wie van de verwerende partijen huurder is van het pand aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] in [plaatsnaam 1] .
4.2.
[handelsnaam] c.s. stelt dat [verweerder sub 1] het UMF in 2002 heeft geïnformeerd over het feit dat hij zijn eenmanszaak heeft ingebracht in een B.V. Omdat het UMF heeft betwist dat zij door [verweerder sub 1] is geïnformeerd, had [handelsnaam] c.s. moeten onderbouwen wanneer en op welke wijze zij het UMF heeft geïnformeerd. De correspondentie die is gevoerd over nieuwe bankgaranties in 2006 en 2012 - bankgaranties die op naam van de B.V. staan - is in dit verband onvoldoende, omdat [handelsnaam] c.s. als reden voor die nieuwe bankgaranties niet noemt dat zij een B.V. heeft opgericht, maar alleen dat zij van bank is veranderd en dat daarom een nieuwe bankgarantie nodig is. De gestelde bankgarantie die volgens [handelsnaam] c.s. zou zijn opgemaakt en aan het UMF toegestuurd in 2002, in verband met de oprichting van de B.V. en de wijziging van de tenaamstelling op de bankrekening, heeft [handelsnaam] c.s. niet overgelegd en het UMF stelt daarmee niet bekend te zijn. Het door [handelsnaam] c.s. gestelde feit dat ook de huur vanaf de oprichting van de B.V. wordt betaald vanaf een bankrekening op naam van de B.V., betekent niet dat het UMF daaruit had kunnen of had moeten begrijpen dat de eenmanszaak van [verweerder sub 1] was opgehouden te bestaan en dat de onderneming, inclusief de huurovereenkomst, door hem was ingebracht in een B.V.
Wat daarvan verder ook zij, uit voornoemde feiten en omstandigheden kan al helemaal niet volgen dat het UMF er (stilzwijgend) mee zou hebben ingestemd dat [verweerster sub 2 (B.V.)] in de plaats van [verweerder sub 1] partij zal zijn bij de huurovereenkomst. Dit betekent dat het UMF in de eindbeschikking niet ontvankelijk zal worden verklaard in het verzoek ten aanzien van [verweerster sub 2 (B.V.)]
Ontvankelijkheid – welk huurregime is van toepassing?
4.3.
Volgens [handelsnaam] c.s. moet het UMF ook ten aanzien van [verweerder sub 1] niet ontvankelijk worden verklaard in haar verzoek, omdat het huurregime voor woonruimte van toepassing is op de gehele huurovereenkomst.
4.4.
Het gehuurde bestaat uit een winkelruimte met bovenwoning. De winkelruimte is een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro: een voor het publiek toegankelijk lokaal van waaruit [verweerster sub 2 (B.V.)] sieraden verkoopt. Als de bovenwoning een afhankelijke woning is, zoals bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW Pro, dan is op de gehele huurovereenkomst het huurregime van 290-bedrijfsruimte van toepassing. In dat geval is het huurregime voor woonruimte niet van toepassing en wordt niet toegekomen aan de vraag of splitsing van de huurovereenkomst mogelijk is.
Afhankelijke woning
4.5.
Volgens vaste jurisprudentie is bij de vraag of een woning kwalificeert als afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW Pro met name van belang of er een bouwkundige verbondenheid is met de bedrijfsruimte, oftewel of het gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op praktische bezwaren stuit, en of er een bedrijfseconomische verbondenheid is tussen woning en bedrijfsruimte. Tot slot speelt ook de bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een (beperkte) rol
(Hoge Raad 24 januari 1997, NJ 1997, 558 en Hoge Raad 15 juni 2001, met conclusie A-G Langemeijer, ECLI:NL:HR:2001:AB2146).
4.6.
In dit geval staat vast dat het pand slechts één buitendeur heeft, die toegang geeft tot de winkelruimte. In de winkelruimte is een deur die leidt naar de bovengelegen etages, waar de woonruimte is gelegen. De bewoner(s) van de bovenwoning moet(en) dus altijd door de winkel om de woning te kunnen betreden of te verlaten. In geval van een afzonderlijke verhuur van de winkelruimte en de woonruimte zou dit met name voor de huurder van de winkelruimte hoogstwaarschijnlijk tot praktische bezwaren leiden, omdat hij moet dulden dat de huurder(s) van de bovenwoning – met hun eventuele bezoekers – met wie hij geen contractuele relatie heeft en die hij niet zelf heeft uitgezocht, 24 uur per dag en 7 dagen per week toegang hebben tot zijn winkel. De nutsvoorzieningen zijn daarnaast gedeeld en aansluitingen en meters bevinden zich in de winkelruimte, of in de kelder onder de winkelruimte. Geconcludeerd moet worden dat er een nauwe bouwkundige verbondenheid is tussen winkel- en woonruimte.
4.7.
[verweerder sub 1] heeft ter zitting verklaard dat hij en zijn echtgenote [A] in de bovenwoning – tot voor kort – elk een eigen werkkamer in gebruik hadden. [verweerder sub 1] maakte in zijn werkkamer de sieraden, die in de winkelruimte werden verkocht. Het personeel van de winkel maakt ook wel gebruik van de werkkamers in de bovenwoning, bijvoorbeeld om de goederen voor de winkel te prijzen. De winkelruimte is namelijk relatief klein, maar zo’n 30 m2.
Uit die ter zitting beschreven feiten en omstandigheden over het feitelijk gebruik van het gehuurde kan worden geconcludeerd dat er ook een economische verbondenheid bestaat tussen de winkelruimte en de bovengelegen woonruimte: de woonruimte wordt mede gebruikt voor de exploitatie van de winkel.
4.8.
Verder staat vast dat één huurovereenkomst is gesloten voor de winkelruimte en bovenwoning (in de huurovereenkomst omschreven als één huurobject: “het winkel-woonhuis”) en dat één huurprijs is overeengekomen voor het hele pand. Uit de bepaling dat [verweerder sub 1] zowel de winkelruimte als de woonruimte zelf diende te gebruiken en dat onderverhuur of ingebruikgeving aan derden – zonder toestemming van het UMF – ten aanzien van beide ruimtes niet was toegestaan, blijkt voldoende dat het bij aanvang van de huur ook de bedoeling van partijen is geweest dat de gebruiker van de winkelruimte ook de gebruiker van de bovengelegen woonruimte zou zijn.
Conclusie
4.9.
De woning boven de winkelruimte is een zogenoemde afhankelijke woning. Het 290-huurregime is daarom op de gehele huurovereenkomst van toepassing. Splitsing van de huurovereenkomst is niet aan de orde. Het UMF is ten opzichte van [verweerder sub 1] ontvankelijk in haar verzoek tot benoeming van een deskundige, in verband met de nadere vaststelling van de huurprijs van het gehuurde als bedoeld in artikel 7:303 BW Pro.
Het verdere verloop van de verzoekschriftprocedure
4.10.
In de procedure tussen partijen die gaat over de ontbinding van de huurovereenkomst, met zaaknummer 8432393 UC EXPL 20-2578, is vandaag eindvonnis gewezen. Bij dat vonnis is de vordering van het UMF om de huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie, toegewezen. [verweerder sub 1] is in dat vonnis veroordeeld om het gehuurde binnen één maand na vandaag te ontruimen. Alvorens op het verzoek van het UMF tot benoeming van een deskundige verder te beslissen zal de kantonrechter daarom, om proceseconomische redenen, het UMF vragen zich eerst bij akte uit te laten over het door haar gewenste, verdere verloop van deze verzoekschriftprocedure.
Daarna zal [verweerder sub 1] schriftelijk mogen reageren.
5.De beslissing
5.1.
verzoekt het UMF om uiterlijk 2 weken na de datum van deze beschikking zich schriftelijk uit te laten over hetgeen hiervoor onder 4.10. is overwogen;
5.2.
bepaalt dat [verweerder sub 1] vervolgens, binnen een termijn van 2 weken, daarop schriftelijk mag reageren;
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is uitgesproken op 12 augustus 2020.