Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 19/1176, UTR 19/1177, UTR 19/1178, UTR 19/1179, UTR 19/1180, UTR 19/1181, UTR 19/1182, UTR 19/1183, UTR 19/1184, UTR 19/1185, UTR 19/1186, UTR 19/1187, UTR 19/1188, UTR 19/1189, UTR 19/1190, UTR 19/1191, UTR 19/1192, UTR 19/1193, UTR 19/1194 en UTR 19/1195
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 augustus 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de in één geschrift verenigde beschikkingen van 28 februari 2018 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van diverse woningen en niet-woningen in [woonplaats] en in [woonplaats] vastgesteld voor het belastingjaar 2018 naar de waardepeildatum 1 januari 2017. Verweerder heeft eiser als eigenaar van de onroerende zaken daarbij ook aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij de waarden als heffingsgrondslag zijn gehanteerd en aanslagen rioolheffing en zuiveringsheffing.
In de uitspraak op bezwaar van 5 februari 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarden van 19 woningen en één niet-woning in Utrecht gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft partijen bij brief van 19 maart 2020 bericht dat de zaak om administratieve redenen is gesplitst in de procedurenummers:
UTR 19/1176 [adres 1]
UTR 19/1177 [adres 2] (niet-woning)
UTR 19/1178 [adres 3]
UTR 19/1179 [adres 4]
UTR 19/1180 [adres 5]
UTR 19/1181 [adres 6]
UTR 19/1182 [adres 7]
UTR 19/1183 [adres 8] (woning)
UTR 191184 [adres 9]
UTR 19/1185 [adres 10]
UTR 19/1186 [adres 11]
UTR 19/1187 [adres 12]
UTR 19/1188 [adres 13]
UTR 19/1189 [adres 14]
UTR 19/1190 [adres 15]
UTR 19/1191 [adres 16]
UTR 19/1192 [adres 17]
UTR 19/1193 [adres 18]
UTR 19/1194 [adres 19]
UTR 19/1195 [adres 20]
De zaak is behandeld op de Skype-zitting van 29 juli 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1. Eiser heeft na de zitting nieuwe stukken opgestuurd. De rechtbank heeft daarin geen aanleiding gezien om het onderzoek te heropenen, omdat de toegezonden stukken geen grond geven voor het oordeel dat het onderzoek onvolledig is geweest.
2. Op de zitting heeft gemachtigde van eiser naar voren gebracht dat in de uitspraak op bezwaar niet wordt ingegaan op alle in de beschikkingen van 28 februari 2018 genoemde objecten. Hij mist dus een uitspraak op zijn bezwaar over meerdere objecten.
Gemachtigde van verweerder heeft daarop toegelicht dat gelet op de gegeven instructies van eiser en uit wat tijdens de hoorzitting is besproken, afgeleid is dat het bezwaar was gericht tegen de in de uitspraak op bezwaar genoemde objecten en niet tegen alle in de beschikking genoemde objecten.
De rechtbank is van oordeel dat het voor eigen rekening en risico is als gemachtigde zijn bezwaarschrift heel algemeen formuleert en verweerder dan vervolgens afgaat op wat tijdens de hoorzitting is besproken en daaruit opmaakt tegen welke objecten het bezwaar gericht is. De rechtbank ziet geen aanleiding gemachtigde van eiser te volgen dat uit het korte verslag van de hoorzitting tekstdelen zouden zijn weggevallen. De rechtbank acht het beroep dan ook gericht tegen de in de bestreden uitspraak genoemde objecten. De rechtbank zal daarover in deze uitspraak oordelen.
3. Op de zitting heeft eiser zijn beroep voorzover gericht tegen de waardevaststelling van de woningen [adres 12] (UTR 19/1187), [adres 5] (UTR 19/1180) en [adres 9] (UTR 19/1184) ingetrokken.
4. In geschil is de waarde van de resterende 16 woningen en één niet-woning. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van deze objecten niet te hoog heeft vastgesteld. Om de waarden te onderbouwen heeft verweerder per woning een taxatiematrix overgelegd, opgesteld door taxateur [taxateur 2] .
5. Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend.
Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser uitgelegd welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. Hij heeft de overige gronden laten varen, zodat de rechtbank daar in de uitspraak dan ook niet op ingaat. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
Inhoudelijke beoordeling
[adres 1]
6. Eiser voert aan dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn, aangezien die woningen veel kleiner zijn. De betreffende bovenwoning aan de [adres 1] betreft een heel groot appartement van 240 m² en is slecht onderhouden.
De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat gezocht is naar zo goed mogelijke vergelijkingsobjecten, ook qua grootte, maar dat dergelijke grote panden niet zijn verkocht in dezelfde wijk rondom de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten zijn alledrie bovenwoningen, ook de [adres 21] , en volgens de taxateur ook goed vergelijkbaar rekening houdend met de onderlinge verschillen.
7. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. Het is in eerste instantie aan verweerder om vergelijkbare referentiewoningen te selecteren, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Die referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning, maar verweerder moet wel inzichtelijk maken hoe hij rekening houdt met de verschillen in waardebepalende factoren. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix van 3 juli 2019 aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de bovenwoning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met het verschil in oppervlakte en staat van onderhoud. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is daarmee voldoende inzichtelijk gemaakt. Daaruit blijkt dat de woningwaarde van de bovenwoning met een monumentale uitstraling veel lager is dan de referentiewoningen, waaronder de in dezelfde straat gelegen referentiewoning met eenvoudige uitstraling en matige tot voldoende staat van onderhoud. Wat eiser heeft aangevoerd, brengt de rechtbank dus niet tot een ander oordeel.
De beroepsgrond slaagt dus niet.
[adres 3]
8. Eiser stelt dat de waarde van deze benedenwoning te hoog is vastgesteld. De woning is matig onderhouden, alleen geschikt voor kamerverhuur en niet geschikt om als zelfstandig appartement verkocht te worden.
De rechtbank stelt vast dat verweerder het object van eiser terecht als separate onroerende zaak heeft aangemerkt in de zin van artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ.
De rechtbank stelt ook vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de benedenwoning matig is onderhouden. Verweerder heeft de woning vergeleken met eveneens benedenwoningen gelegen in [wijk] die eveneens een eenvoudige uitstraling hebben en matig tot voldoende zijn onderhouden. Met de taxatiematrix van 9 juli 2019 heeft verweerder de waardeverhouding tussen de benedenwoning en de referentiewoningen voldoende inzichtelijk gemaakt. Daaruit blijkt ook dat de woningwaarde per m² voor de benedenwoning van eiser het laagste is. Verweerder heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat met de matige staat van onderhoud voldoende rekening is gehouden en dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 3] bovenwoning
9. Eiser stelt dat ook de waarde van de bovenwoning te hoog is vastgesteld. Ook hier geldt volgens eiser dat er onvoldoende rekening mee is gehouden dat de woning matig is onderhouden en alleen geschikt is voor kamerverhuur.
Ook deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgelegde taxatiematrix van 9 juli 2019 aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de bovenwoning niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix blijkt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de bovenwoning wat betreft het onderhoud door ook hier voor de bovenwoning voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren.
[adres 7]
10. Eiser voert ook hier aan dat, net als de woning aan de [adres 4] , deze bovenwoning matig is onderhouden en alleen geschikt is voor kamerverhuur.
Verweerder heeft een taxatiematrix van 6 december 2019 overgelegd. Uit die taxatiematrix blijkt dat vergeleken is met referentiewoningen, uit dezelfde wijk, uit hetzelfde bouwjaar en met vergelijkbare uitstraling. Daaruit blijkt ook dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in gebruiksoppervlakte en onderhoud. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 8]
11. Eiser betwist dat deze onroerende zaak (een benedenwoning) bestaat. Het betreft een winkel, waarvoor eiser een separate aanslag heeft ontvangen, en daarom is het niet correct dat eiser als eigenaar van het object ook belast wordt als zijnde eigenaar van een benedenwoning.
Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat in 2015 het pand inpandig is opgenomen. Het betreft een diep perceel. De woning is aan de achterzijde en aan de voorzijde is de winkel die als zelfstandige onroerende zaak in de zin van de Wet WOZ apart is aangeslagen. Dat er aan de achterzijde beneden een woning is, wordt volgens verweerder ook bevestigd in de gegevens uit de gemeentelijke basisadministratie. De rechtbank acht verweerders toelichting aannemelijk en ziet geen aanleiding om daaraan te twijfelen. Eiser is eigenaar van het object. Het ligt dan op zijn weg om duidelijkheid te verschaffen over de feitelijke situatie. Eiser heeft tegenover de gemotiveerde toelichting van verweerder niet aannemelijk gemaakt dat die onjuist is. Eiser heeft verder geen specifieke gronden aangevoerd tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de overgelegde taxatiematrix van 6 december 2019 voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de benedenwoning niet te hoog is vastgesteld.
De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 10]
12. Eiser stelt dat de waarde van € 1.452.000,- veel te hoog is vastgesteld, omdat onvoldoende rekening is gehouden met de zeer slechte staat van onderhoud. Verweerder moet daarmee bekend zijn gezien de aanschrijvingen die er zijn geweest vanuit de gemeente. De woningen waarmee verweerder vergelijkt zijn niet goed vergelijkbare woningen, aangezien dat geen echte studentenwoningen zijn. De waarde van de woning kan daarom niet hoger zijn dan € 999.000,-. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de matige staat van deze woning bekend is en dat daarmee wel rekening is gehouden.
De rechtbank ziet dat de woningwaarde per m² ruim lager zit, maar gezien de staat van onderhoud zoals blijkt uit de door de gemeente geconstateerde gebreken, is dat verschil onvoldoende om het verschil op te vangen ten opzichte van de referentiewoningen die bewoond worden als woning en waar niet is gebleken dat het onderhoud zodanig achterstallig is dat sprake is van brandonveilige situatie. Dit betekent dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, voor zover die betrekking heeft op de [adres 10] .
De rechtbank vindt dat ook eiser niet de door hem voorgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Daarom stelt de rechtbank de waarde schattenderwijs vast op € 1.200.000,-.
De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert.
[adres 11]
13. Eiser stelt dat de waarde van deze bovenwoning te hoog is, gelet op de matige staat van onderhoud. In deze woning moet veel noodzakelijk onderhoud gepleegd worden. Eiser stelt daarom ter zitting een waarde voor van € 299.000,-.
Verweerder heeft ook voor deze woning een taxatiematrix overgelegd, gedateerd 6 december 2019. Daaruit blijkt dat de woning met andere bovenwoningen uit om en nabij hetzelfde bouwjaar en gelegen in dezelfde wijk is vergeleken. Ook de referentiewoningen hebben een voldoende tot matige staat van onderhoud. Met de taxatiematrix waaruit blijkt dat voor de bovenwoning de laagste woningwaarde per m² is gehanteerd, heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 2]
14. Eiser stelt dat de waarde van € 134.000,- van dit pand (een winkel) te hoog is vastgesteld. Het slecht onderhouden pand is inclusief de bovenwoning [adres 6] verkocht in september 2018. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte van die eigen transactie is uitgegaan voor het vaststellen van de waarde. Omdat het een combinatieverkoop betrof, is het in de transportakte aan de winkel toegekende bedrag van € 162.000,- te hoog en niet representatief. Ook is de eigen transactie niet representatief, omdat die meer dan een jaar na de waardepeildatum plaatsvond. In 2018 was sprake van een stijgende markt dus de waarde moet lager zijn.
15. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen transactiecijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Eiser wijst er terecht op dat in dit geval de transactie meer dan een jaar van de waardepeildatum verwijderd is.
Op de zitting heeft eiser openheid van zaken gegeven, door toe te lichten dat het in de notariële akte aan de winkel toegekende bedrag van € 162.000,- is gekozen om op die manier de overdrachtsbelasting lager te houden. Omdat de overdrachtsbelasting voor niet-woningen hoger is dan voor woningen, is een groter deel van de transactieprijs in de akte aan het woningdeel toegekend.
De rechtbank leidt daaruit af dat de waarde van de winkel dan in feite juist mogelijk hoger moet zijn geweest. In dat licht bezien is voldoende aannemelijk dat de door verweerder vastgestelde waarde van € 134.000,- niet te hoog is vastgesteld.
De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 6]
16. Eiser stelt dat de waarde van deze bovenwoning te hoog is vastgesteld. Ook deze is slecht onderhouden en alleen geschikt voor kamerverhuur.
Verweerder heeft de WOZ-waarde van de bovenwoning vastgesteld op € 202.000,-. Verweerder heeft een taxatiematrix van 6 december 2019 overgelegd, waarin de woning is getaxeerd op € 210.000,-. Uit die taxatiematrix blijkt dat vergeleken is met referentiewoningen, uit dezelfde wijk, uit de dezelfde bouwperiode en met vergelijkbare uitstraling. Daaruit blijkt ook dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in gebruiksoppervlakte en onderhoud. Gezien de woningwaarde per m² van de bovenwoning in vergelijking met die van de referentiewoningen en de vastgestelde waarde lager is dan de getaxeerde waarde is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van de bovenwoning niet te hoog. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 13] , [adres 14] , [adres 15] , [adres 16] , [adres 17] , [adres 18] , [adres 19] en [adres 20] .
17. Verweerder heeft op 22 juli 2020 aan de rechtbank nog een aangepaste taxatiematrix van 22 juli 2020 overgelegd, omdat gebleken was dat in de eerder overgelegde versie van
9 december 2019 niet de juiste waarden waren vermeld. Op de zitting is dit toegelicht aan eiser.
18. Eiser vindt dat er bij de waardering van de kamerappartementen onvoldoende rekening mee is gehouden dat deze geen eigen meters voor gas, water en elektra hebben. Het ontbreken van eigen meters zou moeten leiden tot een waardevermindering van € 7.500,-. Een appartement met een eigen meter is altijd aantrekkelijker. De kosten voor het installeren van een eigen meter zijn rond € 7.500,- per kamer/appartement. Daarbij komt dat de appartementen geen ramen hebben, maar alleen lichtkoepels.
19. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat hij bij vergelijkbare appartementen die eveneens geen meter hebben, in de markt geen markant waardeverschil ziet en dus geen reden ziet om een waardeverlagend effect aan te nemen. Verweerder heeft daarom geen reden gezien om de waarde te verlagen.
De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder daarin niet te volgen.
Met de taxatiematrix van 22 juli 2020 heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarden van de kamers/appartementen niet te hoog zijn vastgesteld.
Schadevergoeding overschrijding redelijke termijn
20. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.
21. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252). Uitgangspunt is dat de behandeling door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn is geweest, als de uitspraak niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Als de redelijke termijn is overschreden wordt verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Ook hier kunnen bijzondere omstandigheden reden zijn om daarvan af te wijken, bijvoorbeeld als sprake is van een zeer gering financieel belang. Uitgangspunt voor de hoogte van de schadevergoeding is een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond. Bij de toekenning van de schadevergoeding moet de rechtbank beoordelen in hoeverre de overschrijding van de redelijke termijn is toe te rekenen aan verweerder respectievelijk aan de rechtbank. De schadevergoeding moet vervolgens naar evenredigheid ten laste van verweerder respectievelijk de Staat worden uitgesproken. De regel die daarbij geldt is dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt, en de beroepsfase voor zover deze meer dan anderhalf jaar in beslag neemt.
22. Voor deze zaak stelt de rechtbank vast dat de redelijke termijn is aangevangen op
13 maart 2018, met de ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank had uiterlijk uitspraak moeten doen op 12 maart 2020. Gelet op de datum van deze uitspraak is de rechtbank daarom van oordeel dat de redelijke termijn met ruim vijf maanden is overschreden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500,-. De overschrijding van de redelijke termijn is geheel toe te rekenen aan verweerder, nu de rechtbank binnen anderhalf jaar na de ontvangst van het beroepschrift op 13 maart 2019 uitspraak heeft gedaan. Daarom veroordeelt de rechtbank verweerder tot het betalen van een schadevergoeding van € 500,-.
Proceskosten
23. Omdat de rechtbank de rechtbank het beroep gegrond verklaart, is er aanleiding voor het toekennen van een proceskostenvergoeding.
24. De door eiser gemaakte proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1). Het door eiser betaalde griffierecht bedraagt € 47,-.
25. Verweerder dient tevens het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak voor zover die betrekking heeft op de waardevaststelling van de woning [adres 10] in [woonplaats] ;
- stelt de waarde van de woning [adres 10] vast op € 1.200.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en de aanslag watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar voor zover vernietigd;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een schadevergoeding aan eiser tot een bedrag van € 500,-;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.050,-;
- draagt verweerder op om het griffierecht tot een bedrag van € 47,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is op 25 augustus 2020 gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak voor zover nodig alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Indien u het niet eens bent met deze uitspraak
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.