Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5284
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2020 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gooise Meren, verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 665.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 6 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. Nadat partijen hun standpunten nogmaals schriftelijk hebben toegelicht, hebben zij ermee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. Partijen hebben dat schriftelijk bevestigd. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 17 juni 2020.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1939 gebouwde hoekwoning met een garage. De woning heeft een inhoud van ongeveer 434 m3, een aanbouw van ongeveer 28 m3 en ligt op een kavel van 409 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 552.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [woonplaats] : de [adres 2] , de [adres 3] en de [adres 4] . Dit zijn dus ook de onderbouwingen waar de rechtbank in beroep naar kijkt.
Beoordeling van het geschil
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die hij daarop in zijn verweerschrift heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen in het [wijk] in [woonplaats] die voor wat betreft grootte en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverschillen inzichtelijk gemaakt door de waarde voor de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te lichten en de prijs per m3 voor de referentiewoningen te berekenen. Op basis hiervan is de voor de woning gehanteerde waarde per m3 niet te hoog.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Hoorzitting
7. Eiser voert aan dat er in bezwaar ten onrechte geen hoorzitting heeft plaatsgevonden, terwijl verweerder daar op basis van zijn verzoek om informatie wel tot had moeten overgaan. Uit dit verzoek had verweerder moeten afleiden dat eiser gehoord had willen worden. Eiser wijst daarbij op een uitspraak van de Hoge Raad. [1] Verweerder stelt dat eiser niet heeft verzocht om in bezwaar gehoord te worden en dat er om die reden ook geen verplichting was voor verweerder om eiser uit te nodigen voor een hoorzitting.
8. De rechtbank oordeelt dat de hoorplicht niet door verweerder is geschonden. Het horen tijdens de bezwaarfase gebeurt doorgaans op initiatief van verweerder. Echter, bij een bezwaar tegen een WOZ‑beschikking moet om een hoorzitting worden verzocht door belanghebbende. [2] Eiser heeft een dergelijk verzoek niet gedaan. De uitspraak waar eiser op wijst, verandert dit oordeel niet. Het ging in die uitspraak om een zaak waarbij het initiatief tot een hoorzitting bij verweerder lag. Anders dan bij een WOZ-zaak is een expliciet verzoek van eiser dan niet nodig. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat gelet op de inhoud van het bezwaarschrift niet van verweerder kan worden verwacht dat hij hieruit een verzoek tot horen had moeten opmaken. De beroepsgrond slaagt niet.
Uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd
9. Eiser voert verder aan dat verweerder uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd. Verweerder gebruikt namelijk algemene bewoordingen, de gehanteerde prijs per m3 wordt niet onderbouwd en het is onduidelijk op welke manier verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen. Volgens verweerder is de uitspraak op bezwaar wel voldoende gemotiveerd, omdat hij is ingegaan op wat eiser in bezwaar naar voren heeft gebracht en de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van drie referentieverkopen.
10. Hoewel de uitspraak op bezwaar wat summier gemotiveerd is, voldoet deze naar het oordeel van de rechtbank wel aan de eisen die hieraan worden gesteld. De waarde van de woning wordt onderbouwd aan de hand van drie referentiewoningen die in het verstrekte taxatieverslag zijn opgenomen. Eiser heeft geen ander bezwaar naar voren gebracht dan dat hij op basis van de verschillen de vastgestelde waarde van € 665.000,-- niet aannemelijk vindt. Gelet hierop kan er van verweerder niet een uitgebreidere motivering worden verlangd dan in de uitspraak op bezwaar is gegeven, namelijk een heroverweging van de beschikte waarde aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers. De beroepsgrond slaagt niet.
Gemiddelde prijs per m3
11. Volgens eiser leidt de gemiddelde gerealiseerde prijs per m3 bij de referentiewoningen van € 1.113,-- per m3 tot een lagere waarde voor zijn woning, namelijk € 559.000,--. De waarde is dan ook te hoog vastgesteld door verweerder. Volgens verweerder gaat deze berekening niet op, omdat er op deze manier geen rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
12. De rechtbank volgt de berekening van eiser niet. Een berekening aan de hand van de gemiddelde prijs per m3 is onvoldoende nauwkeurig om de waarde van een woning te bepalen. Er wordt op die manier namelijk geen rekening gehouden met verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Ook wordt de waardeopbouw van de referentiewoningen op deze manier niet inzichtelijk gemaakt, zoals welke waarde er bijvoorbeeld aan de grond of de bijgebouwen wordt toegekend. De beroepsgrond slaagt dan ook niet.
WOZ-waarden andere woningen [straat]
13. Tot slot wijst eiser op de WOZ-waarden van andere woningen in de [straat] in [woonplaats] . Volgens eiser volgt hieruit dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld.
14. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Gelet op het beoordelingskader voor de Wet WOZ moet de waarde van een woning worden bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers. Een vergelijking met (de procentuele stijging van) WOZ-waarden van andere woningen gaat daarom niet op. Bovendien kunnen WOZ-waarden van verschillende woningen niet een-op-een worden vergeleken, omdat daarbij onvoldoende rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de woningen in bijvoorbeeld kaveloppervlakte of bijgebouwen. Uit een vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen, zoals eiser heeft gedaan, kan gelet op het systeem van waardebepaling volgens de Wet WOZ dan ook geen WOZ-waarde voor de woning worden afgeleid. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 29 juli 2020 door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd te tekenen rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat