Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4011
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 augustus 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht , verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 580.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skypezitting van 30 juni 2020. Eiser is verschenen en heeft zich laten vertegenwoordigen door een collega van zijn gemachtigde, de heer S. Hansen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [naam] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2016 gebouwde 2-onder-1-kap woning met een carport (28 m2), een aangebouwde garage (19 m2), een tuinhuis (6 m2), een dakkapel (1 m2) en een aangebouwde woonruimte (14 m2). De woning staat op een perceel van 252 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 163 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 524.000,-. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst hij naar de in beroep ingebrachte taxatiematrix. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Eiser voert onder verwijzing naar een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 12 mei 2011 aan dat de uitspraak op bezwaar berust op een motiveringsgebrek, omdat het besluit bouwstenen bevat met zeer algemene bewoordingen.
5. De rechtbank constateert dat verweerder in de uitspraak op bezwaar op de gronden van eiser is ingegaan. Verweerder heeft daarbij voldoende inzicht gegeven in zijn argumenten die hem hebben gebracht tot het ongegrond verklaren van het bezwaar. Uit vaste rechtspraak volgt dat het hanteren van standaardblokken door verweerder bij het ingaan van de bezwaargronden niet betekent dat sprake is van een motiveringsgebrek. [1] De grond slaagt niet.
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
7. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie referentiewoningen: [adres 2] in [woonplaats] , verkocht op
12 januari 2018 voor € 632.000,-, [adres 3] in [plaats] , verkocht op 22 augustus 2017 voor
12 januari 2018 voor € 632.000,-, [adres 3] in [plaats] , verkocht op 22 augustus 2017 voor
€ 532.000,- en [adres 4] in [plaats] , verkocht op 6 juni 2018 voor € 586.000,-.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die
daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
10. Eiser voert aan dat verweerder niet aantoont in hoeverre rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. In dat verband stelt eiser dat deelobjecten missen en sprake is van een groot verschil in ligging. Het referentieobject [adres 2] ligt aan een brede groenstrook met vrij uitzicht. [adres 3] kijkt aan de voorkant vrij uit op groen. De woning van eiser kijkt uit op een lelijke muur, namelijk de loods van de overburen. Verder ligt de woning naast een weg die ingang verschaft naar de binnenplaats. Alle bewoners maken hier gebruik van om bij de parkeerplekken of aan de achterkant van de woning te komen. Eiser wijst erop dat het aspect ligging in de matrix niet rekenkundig is verwerkt. Verweerder moet echter inzichtelijk maken wat het effect van de ligging op de waardering is. Dat volgt uit het zogenoemde black-boxarrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2018:1316).
11. Ter zitting heeft verweerder hierover het volgende medegedeeld. Alle vergelijkingsobjecten hebben een hogere woningwaarde per m2 . Daarbij heeft de woning wel een garage, [adres 2] niet. Verder heeft dit vergelijkingsobject een gecorrigeerd verkoopcijfer van € 632.000,-, terwijl het een vrijwel gelijke gebruiksoppervlakte als de woning heeft.
Verweerder heeft toegelicht dat is gekozen voor twee vergelijkingsobjecten in [plaats] , omdat de objectkenmerken goed vergelijkbaar zijn. Ze zijn van hetzelfde bouwjaar en de uitstraling is gelijkwaardig. Ook zijn de objecten qua ligging goed vergelijkbaar. [adres 3] kijkt namelijk aan de achterkant uit op een zijmuur van de buren. De achterzijde van [adres 4] ligt aan een cirkel met andere woningen, met zicht op elkaars tuin. Daarnaast bevindt zich aan de overkant van de straat een rij met woningen. Daarom kan volgens verweerder niet door eiser worden gesteld dat de vergelijkingsobjecten een veel gunstigere ligging dan de woning hebben.
Tot slot geeft verweerder aan dat hij een taxatieverslag aan eiser heeft verstrekt en een uitgebreide hoorzitting heeft gehouden. Daarmee voldoet hij aan de eisen van art. 40 van Pro de Wet WOZ.
De rechtbank concludeert dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning en dit ook voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft ter zitting ten aanzien van de ligging onderbouwd waarom de woning een niet veel slechtere ligging dan de referentieobjecten heeft. De rechtbank kan deze toelichting volgen en ziet daarom geen aanleiding voor het oordeel dat de ligging van de woning dusdanig afwijkt dat dit tot uiting moet komen in de prijs van de grond. In dat verband merkt de rechtbank op dat verweerder niet verplicht is om te werken met percentages om verschillen op het onderdeel ligging inzichtelijk te maken. Het onderdeel is in de taxatiematrix opgenomen en omschreven en daarmee is aan de eis van inzichtelijkheid voldaan. De rechtbank stelt verder vast dat de woning en vergelijkingsobjecten hetzelfde scoren op de onderdelen bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Verder heeft de woning de laagste woningwaarde per m2 .Voor zover er verschillen zijn tussen de woning en de referentieobjecten, komt dit naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uiting in de prijs per m². De gronden slagen niet.
12. Daarnaast is ter zitting de gebruiksoppervlakte van de woning en het referentieobject [adres 2] besproken. Verweerder heeft de gebruiksoppervlakte van beide woningen op 163 m2 vastgesteld. Eiser betwist de juistheid daarvan. Uit zijn taxatieverslag blijkt dat de gebruiksoppervlakte van de woning 138 m2 is en van [adres 2] is dat 213 m2. Verweerder brengt daar tegenin dat de vastgestelde gebruiksoppervlakte van de woning en het referentieobject is bepaald aan de hand van bouwtekeningen. Het verschil kan volgens hem als volgt worden verklaard. Bij de gebruiksoppervlakte van 138 m2 zijn de aanbouw en de dakkapel van de woning niet inbegrepen en bij de vastgestelde gebruiksoppervlakte van 163 m2 is dat wel het geval. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de juistheid hiervan te twijfelen. De grond slaagt niet.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 11 augustus 2020 gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt de uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.