Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 19/00245
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 18 maart 2019, nummer SHE 18/2455, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna vermelde beschikking.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2018 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het belastingjaar 2018, vastgesteld op € 481.000. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Op grond van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5.
De zitting heeft plaatsgehad op 12 december 2019 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
1.6.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1934. De woning heeft een inhoud van 540 m³. Daarnaast heeft de woning een vrijstaande berging van 125 m³, een overkapping van 30 m², een carport en een vrijstaande berging met zadeldak van 74 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.050 m².
2.2.
De woning heeft van 24 december 2016 tot 20 mei 2017 te koop gestaan voor € 595.000. De woning is toen niet verkocht. De verkoopadvertentie met foto’s van de woning behoort tot de stukken van het geding.
2.3.
Ter onderbouwing van de door hem aan de woning toegekende waarde van € 481.000 heeft de Heffingsambtenaar een taxatiematrix van 17 januari 2018 van taxateur [taxateur] , WOZ-taxateur, overgelegd. In die matrix is de waarde in het economische verkeer van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2017 gesteld op € 494.000. Deze waarde is onderbouwd met de volgende drie referentieobjecten:
[adres 2] te [woonplaats] , verkocht op 27 februari 2017 voor € 525.000,
[adres 3] te [woonplaats] , verkocht op 21 juni 2016 voor € 540.000, en
[adres 4] te [woonplaats] , verkocht op 1 september 2016 voor € 425.000.
In de taxatiematrix zijn gegevens en een foto van de woning en van de referentieobjecten opgenomen.
2.4.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde stamkaarten overgelegd met daarop gegevens en foto’s van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten en het volgende referentieobject:
[adres 5] te [woonplaats] , verkocht op 8 september 2016 voor € 550.000.
2.5.
Belanghebbende heeft in hoger beroep foto’s en plattegronden overgelegd ter onderbouwing van de ligging van de woning en de in 2.3 en 2.4 genoemde referentieobjecten.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
I. Is het zorgvuldigheidsbeginsel en / of motiveringsbeginsel geschonden?
II. Heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 te hoog vastgesteld?
Belanghebbende is van mening dat deze vragen bevestigend moeten worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt, alsmede op hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd
.
.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 372.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
Vraag I
4.1.
Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. De Heffingsambtenaar heeft voldoende inzicht gegeven in zijn argumenten die hem hebben gebracht tot het ongegrond verklaren van het bezwaar. Daarbij is niet vereist dat de Heffingsambtenaar expliciet alle grieven van belanghebbende noemt en daarop ingaat. Het staat de Heffingsambtenaar vrij datgene wat namens belanghebbende op de hoorzitting is aangevoerd zakelijk weer te geven in de uitspraak op bezwaar. Een (uitvoerige) weergave van de gronden ten aanzien van onder andere [adres 5] , [adres 6] en [adres 3] was dus niet noodzakelijk. De enkele omstandigheid dat de Heffingsambtenaar voorbij gaat aan grieven van belanghebbende leidt er ook niet toe dat het zorgvuldigheidsbeginsel of het motiveringsbeginsel is geschonden. De Heffingsambtenaar heeft immers in de uitspraak op bezwaar gemotiveerd aangegeven dat hij in weerwil van hetgeen in bezwaar naar voren is gebracht, nog steeds van oordeel is dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.2.
Bovendien hoeft het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging daarvan (vgl. Hoge Raad 28 oktober 1992, nr. 27 958, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146, BNB 1993/36, en Hoge Raad 4 mei 1994, nr. 29 481, ECLI:NL:HR:1994:ZC5668, BNB 1994/195). Dergelijke gebreken hoeven immers niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is en eventuele motiveringsgebreken kunnen in (hoger) beroep worden hersteld. In dit geval is de Heffingsambtenaar in beroep en hoger beroep meer uitgebreid op de standpunten van belanghebbende ingegaan en heeft belanghebbende daarop kunnen reageren. Belanghebbende is aldus niet in zijn processuele belangen geschaad.
Vraag II
4.3.
Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waarde in het economische verkeer de prijs die de meestbiedende koper zou hebben betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding.
4.4.
Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten). De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt, rust op de Heffingsambtenaar.
4.5.
De Heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde onderbouwd met de taxatiematrix van taxateur [taxateur] . Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar hiermee, alsmede met zijn toelichtingen daarop, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
4.6.
De drie door de Heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten zijn vrijstaande woningen en zijn alle drie gelegen in [woonplaats] . Ze hebben dezelfde uitstraling als de woning en zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Het Hof acht de in aanmerking genomen referentieobjecten daarom voldoende vergelijkbaar om de waarde van de woning op de waardepeildatum te onderbouwen.
4.7.
Bij de waardebepaling moet echter rekening worden gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning die van invloed zijn op de waarde. Daarbij kan worden gedacht aan ligging, bouwjaar, inhoud, perceel oppervlakte, onderhoud en kwaliteit. Het Hof stelt voorop dat de woning niet aan de doorgaande weg naar [plaats] is gelegen (N397), maar wel aan een drukkere, doorgaande weg binnen [woonplaats] die gebruikt kan worden om naar [plaats] te rijden. De ligging van [adres 2] is vergelijkbaar met die van de woning, omdat deze eveneens aan een drukkere, doorgaande weg binnen [woonplaats] is gelegen. Ook het bouwjaar en de leeftijd van het dak zijn vergelijkbaar met die van de woning, maar de voorzieningen zijn van meer recente datum. [adres 4] is juist rustiger gelegen en heeft een recenter bouwjaar, maar heeft wel een kleinere inhoud, een kleiner perceel en gedateerde voorzieningen. [adres 3] ligt aan een rustigere straat, maar wel nabij de snelweg A67. De voorzieningen van [adres 3] zijn uitgebreider en van meer recente datum. De referentieobjecten en de verschillen in totaal in ogenschouw genomen, heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof bij de vaststelling van de WOZ-waarde in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentieobjecten. Het Hof overweegt in dat kader dat de aan de woning toegekende m³-prijs (aanzienlijk) lager is dan de m³-prijs van de referentieobjecten. Bovendien is de WOZ-waarde op een lager bedrag vastgesteld dan de getaxeerde waarde. Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar voldaan aan de op hem rustende bewijslast.
4.8.
De door belanghebbende genoemde waardedrukkende factoren geven, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, geen aanleiding om te twijfelen aan de vastgestelde waarde. Belanghebbende heeft zelf ook geen taxatierapport of andere waarde-onderbouwing ingebracht. Wel heeft belanghebbende gewezen op de verkoopprijs van [adres 5] . Hoewel de ligging van dit object zeer vergelijkbaar is met de woning, is dit object vanwege zijn uitstraling, functie en inrichting niet bruikbaar als referentieobject. Een groot gedeelte van het object betrof op het moment van verkoop een voormalig bankgebouw. Het Hof laat dit verkoopcijfer daarom buiten beschouwing.
Slotsom
4.9.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.10.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.11.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
5.Beslissing
Het Hof:
‑
verklaarthet hoger beroep ongegrond, en
verklaarthet hoger beroep ongegrond, en
‑
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 6 februari 2020 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, M.M. de Werd en M.B.A. van Hout, in tegenwoordigheid van S.J. Willems-Ruesink, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.