Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/167
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 363.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix. Eiseres heeft een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 10 september 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Het object is een in 1976 gebouwde rijwoning met inpandige garage. De woning staat op
een perceel van 163 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 363.000,-.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de
volgende vier referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 20 november 2018 voor
€ 395.000,-, [adres 3] , verkocht op 23 april 2018 voor € 415.000,-, [adres 4] , verkocht op 16 juni 2017 voor € 397.750,- en [adres 5] , verkocht op 2 juni 2017 voor
€ 449.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop tijdens zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 363.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde, namelijk € 321.000,-. Het standpunt van
eiseres brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat de vier referentieobjecten een gemiddelde eenheidsprijs per m3
hebben van € 576,8034. Verweerder heeft de eenheidsprijs van de woning per m3 op
€ 645,9251 vastgesteld (woningdeel € 267.413 / 414 m3). Het verschil van € 69,12 per m3 is niet te herleiden. Verweerder heeft in de matrix de referentieobjecten op m3 prijs onvoldoende gecorrigeerd. Verder voert eiseres aan dat zij de verhoging van de gecorrigeerde transactieprijs per m3 van [adres 3] van € 536,9931 naar € 572,8982 niet kan volgen.
8. Verweerder geeft aan dat parallel met het versturen van de uitspraak op bezwaar een
waarde matrix is meegezonden. Deze matrix bevat onjuiste gegevens. De gepresenteerde secundaire kenmerken in de matrix sluiten niet aan bij de daadwerkelijke registratie. Vooral bij de geregistreerde situatie op het moment van verkoop leidt dit tot onjuistheden. Ten tijde van de verkoop gedateerde woningen staan nu niet als zodanig in de matrix geregistreerd. Daarnaast zijn de indexeringen naar de waardepeildatum gebaseerd op de leveringsdatum in plaats van de voorlopige verkoopdatum. In de matrix ten behoeve van het verweerschrift staan de correcte gegevens gepresenteerd. Slechts de vastgestelde eindwaarde staat ter discussie. [1] De taxatieopbouw in elementen dient slechts als hulpmiddel bij de waardebepaling. Met het verstrekte taxatieverslag, de matrix, de mondelinge toelichting van de taxateur tijdens de hoorzitting en de gemotiveerde uitspraak op bezwaar heeft de gemeente voldoende gemotiveerd aangetoond dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
9. De rechtbank overweegt dat uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat
verweerder in iedere fase van de procedure de vastgestelde WOZ-waarde nader mag onderbouwen. Daardoor kan een taxatieverslag in de beroepsfase op onderdelen afwijken van een taxatieverslag in bezwaar. Dit is toegestaan, indien de getaxeerde eindwaarde overeenkomt met de vastgestelde WOZ-waarde. De taxatie onderdelen dienen hierbij als hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken. [2]
10. De rechtbank oordeelt dat niet is gebleken dat de eindwaarde te hoog is vastgesteld.
In de taxatiematrix en het verweerschrift heeft verweerder voldoende onderbouwd hoe de gemiddelde eenheidsprijs per m3 tot stand is gekomen en hoe dat verschil kan worden verklaard. De grond slaagt niet.
11. Daarnaast voert eiseres aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het
afnemend grensnut. Daardoor komt de eenheidsprijs per m3 uit op € 578,66.
12. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat bij dit type woning met deze omvang het
afnemend grensnut niet is toegepast, omdat uit de verkoopprijzen niet blijkt dat daar minder voor wordt betaald. In dat verband geeft verweerder aan dat het afnemend grensnut met name bij grotere, vrijstaande villa’s een rol speelt.
13. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de toelichting die verweerder
geeft over het afnemend grensnut. Eiseres heeft haar stellingen op dit punt niet nader feitelijk onderbouwd. De grond slaagt niet.
14. Tot slot voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de
ligging van de woning, namelijk nabij een drukke weg. De vergelijkingsobjecten hebben een betere ligging.
15. Verweerder brengt naar voren dat alle referentiewoningen in dezelfde wijk liggen. De
eventuele hinder van de ligging is daarmee verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopcijfers.
16. De rechtbank stelt vast dat eiseres het standpunt van verweerder niet heeft betwist.
Aangezien de woning en de vergelijkingsobjecten in dezelfde wijk liggen, concludeert de rechtbank dat de ligging niet zodanig van elkaar verschilt dat de kwalificatie ‘gemiddeld’ onjuist is. De grond slaagt niet.
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door
hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2020.
griffier rechter
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.