Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/559
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. Van Abbe ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 691.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 20 december 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 20 januari 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een vrijstaande woning uit 1920 met een garage, 3 dakkappellen, een
berging en een tuinhuis. De woning heeft een kaveloppervlakte van 488 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 691.000,-.
Eiser bepleit een waarde van € 622.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 27 november 2018 voor € 625.000,-, [adres 3] , verkocht op 18 februari 2018 voor € 856.000,-, [adres 4] , verkocht op 7 augustus 2017 voor € 917.500,- en [adres 5] , verkocht op 24 juli 2018 voor € 720.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 691.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat referentieobjecten [adres 6] en [adres 2] niet goed
vergelijkbaar zijn. Verweerder heeft geen rekening gehouden met drie vergelijkbare vrijstaande panden, namelijk [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] . Verder ligt de WOZ-waarde van het buurpand ruim € 110.000,- lager dan de woning. Daarbij is de nokhoogte van de woning
0,6 meter lager dan de buurpanden. Daarom is de verkoopwaarde van de woning lager.
8. De rechtbank overweegt als volgt. Verweerder is vrij in zijn keuze welke
vergelijkingsobjecten door hem worden geselecteerd, zolang deze objecten maar in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning en de verschillen in de waardebepaling zijn verdisconteerd. In de taxatiematrix die bij het verweerschrift is meegestuurd, heeft verweerder [adres 6] niet als referentieobject opgenomen. Een vergelijking van de WOZ-waarde van de buurpanden past niet binnen de WOZ-systematiek. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiser aan dat het dak van de woning een Franse kap betreft. Verweerder
rekent daarvoor ten onrechte drie dakkapellen. Volgens eiser is sprake van een raam in het vlakke deel van het dak, dat binnen het schuine dak valt. Daarom is bij de woning volgens hem geen sprake van dakkapellen.
10. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de uitleg van verweerder. Hij geeft
aan dat de referentieobjecten hetzelfde type dak als de woning hebben. Verder heeft verweerder overal dezelfde waarderingsmethodiek toegepast door een dakkapel als bijgebouw aan te merken en dit per dakkapel te waarderen op € 5.000,-. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Daarnaast voert eiser aan dat het gebouw van 3 x 4 meter bij de woning niet als garage
mag worden meegerekend, want het is onmogelijk om daarin een middenklasse auto te parkeren.
12. De rechtbank stelt vast dat de referentieobjecten [adres 3] en [adres 5]
ook een garage hebben, die eveneens als bijgebouw zijn gewaardeerd. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat hij ter zitting naar voren heeft gebracht. Verweerder geeft aan dat bij woningen in de stedelijke kern van de gemeente Hilversum vaste bedragen worden gehanteerd voor bijgebouwen binnen een bepaalde omvang en dat voor een garage een vast bedrag van € 20.000,- wordt gerekend. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Ter zitting geeft eiser aan dat hij bij de berekening van de bruto inhoud van de woning
de kelder niet heeft meegerekend. Daarmee komt zijn grond dat de door verweerder gestelde bruto inhoud van de woning niet juist is te vervallen.
14. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de uitleg die verweerder over de
inhoud van de woning heeft gegeven. Verweerder heeft in het verweerschrift de uitslag van de 3D-meting en de bouwtekening toegevoegd. Uit de bouwtekening blijkt dat de inhoud van de woning inclusief kelder afgerond 472 m3 is en exclusief kelder 452 m3. De kelder was tot het moment van opvragen van de bouwtekening niet bij verweerder bekend. De rechtbank concludeert dat de bruto inhoud van de woning hoger ligt dan verweerder in het taxatieverslag- en matrix vermeldt.
15. Tot slot voert eiser aan dat verweerder, in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ en
artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld. Hij heeft namelijk in de bezwaarfase aan verweerder verzocht om de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten over te leggen. Verweerder heeft noch tijdens de hoorzitting, noch in de uitspraak op bezwaar de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren verstrekt. Eiser stelt daarom dat verweerder hem geen inzicht heeft gegeven in de door hem gedane taxatie.
16. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt de heffingsambtenaar
uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage leggen.
17. De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en
liggingsfactoren behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren in beroep middels de taxatiematrix verstrekt, zodat in elk geval toen aan het bepaalde in artikel 40 van Pro de Wet WOZ is voldaan.
18. Verder is de rechtbank van oordeel dat de grondstaffel en de taxatiekaart met de
KOUDV- en liggingsfactoren eveneens zijn aan te merken als op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Dit volgt uit het arrest van 17 augustus 2018 van de Hoge Raad. [1] Verweerder had dit dus ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage moeten leggen. De rechtbank overweegt dat op 28 augustus 2019 een hoorzitting heeft plaatsgevonden. Vervolgens heeft verweerder op 13 november 2019 alsnog de taxatiematrix aan eiser verstrekt. Ter zitting erkent verweerder dat in deze matrix fouten zitten. De rechtbank concludeert daarom dat verweerder dit gebrek niet op tijd heeft hersteld. In de zaken waarnaar verweerder ter zitting verwijst was door eiser geen beroep gedaan op schending van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb, maar stond ter discussie of de WOZ-waarde in beroep voldoende was onderbouwd. [2] De rechtbank oordeelt daarom dat die vergelijking op dit punt niet opgaat. Door de hiervoor genoemde opgevraagde informatie niet al in de bezwaarfase aan eiser ter inzage te geven of ter beschikking te stellen, heeft verweerder niet voldaan aan de door de Hoge Raad in het arrest van 17 augustus 2018 geformuleerde eis van inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Daarmee dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Eiser kon immers in de bezwaarfase niet alle bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten. De beroepsgrond slaagt.
19. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op
bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiser door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren en heeft deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.068,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 14 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.