Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/168
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.093.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix. Eiser heeft een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 10 september 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Het object is een in 1895 gebouwde twee-onder-een-kap woning met twee bergingen. De
woning staat op een perceel van 588 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 1.093.000,-.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de
volgende drie referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 24 mei 2017 voor
€ 1.195.000,-, [adres 3] , verkocht op 17 juni 2017 voor € 1.185.000,- en [adres 4] , verkocht in juni 2017 voor € 850.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop tijdens zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 1.093.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde, namelijk € 939.000,-. Het standpunt van
eiser brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat in de matrix van een te hoge m3 prijs voor de woning wordt
uitgegaan.
8. Verweerder geeft aan dat parallel met het versturen van de uitspraak op bezwaar een
waarde matrix is meegezonden. Deze matrix bevat onjuiste gegevens. De gepresenteerde secundaire kenmerken in de matrix sluiten niet aan bij de daadwerkelijke registratie. Vooral bij de geregistreerde situatie op het moment van verkoop leidt dit tot onjuistheden. Ten tijde van de verkoop gedateerde woningen staan nu niet als zodanig in de matrix geregistreerd. Daarnaast zijn de indexeringen naar de waardepeildatum gebaseerd op de leveringsdatum in plaats van de voorlopige verkoopdatum. In de matrix ten behoeve van het verweerschrift staan de correcte gegevens gepresenteerd. Slechts de vastgestelde eindwaarde staat ter discussie. [1] De taxatieopbouw in elementen dient slechts als hulpmiddel bij de waardebepaling. Met het verstrekte taxatieverslag, de matrix, de mondelinge toelichting van de taxateur tijdens de hoorzitting en de gemotiveerde uitspraak op bezwaar heeft de gemeente voldoende gemotiveerd aangetoond dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
9. De rechtbank overweegt dat uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat
verweerder in iedere fase van de procedure de vastgestelde WOZ-waarde nader mag onderbouwen. Daardoor kan een taxatieverslag in de beroepsfase op onderdelen afwijken van een taxatieverslag in bezwaar. Dit is toegestaan, indien de getaxeerde eindwaarde overeenkomt met de vastgestelde WOZ-waarde. De taxatie onderdelen dienen hierbij als hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken. [2]
10. De rechtbank oordeelt dat niet is gebleken dat de eindwaarde te hoog is vastgesteld.
In de taxatiematrix en het verweerschrift heeft verweerder voldoende onderbouwd hoe de gemiddelde eenheidsprijs per m3 tot stand is gekomen en hoe dat verschil kan worden verklaard. De grond slaagt niet.
11. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Vanaf een bepaalde oppervlakte of inhoud is er geen meerwaarde en wil een koper hiervoor niet extra betalen. Eiser verwijst ter onderbouwing van dit standpunt naar [adres 5] . De woning heeft veel meer inhoud vergeleken met dit object.
12. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het afnemend grensnut wordt toegepast bij
een afwijking van de inhoud, welke meer dan 35% bedraagt. Dit is het geval bij [adres 4] . Daarom is bij dat object het afnemend grensnut toegepast.
13. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de toelichting die verweerder
in het verweerschrift en ter zitting heeft gegeven in welke gevallen het afnemend grensnut wordt toegepast. Verder stelt de rechtbank vast dat [adres 5] niet als vergelijkingsobject in de taxatiematrix bij het verweerschrift is opgenomen. De grond slaagt niet.
14. Verder voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de
gedateerde voorzieningen. De badkamer, de keuken en het sanitair zijn meer dan 40 jaar oud. Een potentiële koper houdt bij het onderhandelen van de koopsom rekening met de kosten welke een modernisatie met zich meebrengen.
15. Verweerder brengt naar voren dat de uitstraling, ligging en grootte van de woningen
ervoor zorgen dat deze aantrekkelijk in de markt liggen. Elke woning uit deze periode kampt met gedateerdheid. Het type kopers laat zich echter niet leiden door een badkamer of keuken die hen niet aanstaat en gedateerdheid speelt dus geen rol bij de koopbeslissing. Verder is het verschil in betaalde kubieke meterprijs nog steeds dusdanig groot, dat bij een aftrek vanwege de vermeende invloed van gedateerdheid, de waarde nog steeds goed onderbouwd blijft.
16. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiematrix blijkt dat referentieobject [adres 6]
ook gedateerde voorzieningen heeft en, net als de woning, op dit onderdeel een gemiddelde scoort. De overige twee referentieobjecten hebben een bovengemiddelde score. In de taxatiematrix staat dat referentieobject [adres 3] over prima voorzieningen beschikt. Uit de taxatiematrix blijkt dat met deze hogere score in vergelijking met de woning rekening is gehouden, doordat dit in de kubieke meterprijs is verdisconteerd. De rechtbank concludeert daarom dat uit de taxatiematrix, de onderbouwing in het verweerschrift en de toelichting van verweerder ter zitting blijkt dat voldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen. De grond slaagt niet.
17. Tot slot voert eiser aan dat de vastgestelde waarde van de woning is onderbouwd met
twee, in plaats van drie referentiepanden.
18. Verweerder merkt op dat het taxatieverslag dat op 14 mei 2019 aan eiser is toegestuurd
drie referenties bevat. Ook is in de beroepsprocedure een afschrift meegezonden.
19. De rechtbank stelt vast dat in het taxatieverslag bij de uitspraak op bezwaar drie
vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. Datzelfde geldt voor de taxatiematrix bij het verweerschrift. De grond slaagt niet.
20. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door
hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2020.
griffier rechter
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.