Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/171
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 424.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix. Eiser heeft een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 10 september 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Het object is een in 1928 gebouwde hoekwoning met een berging. De woning staat op een
perceel van 335 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 424.000,-.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 3 oktober 2017 voor € 367.500,-, [adres 3] , verkocht op 3 september 2018 voor € 441.000,- en [adres 4] , verkocht op
8 februari 2018 voor € 587.500,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop tijdens zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 424.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde, namelijk € 348.000,-. Het standpunt van
eiser brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat de woning in de matrix op de prijs per kubieke meter onvoldoende is
gecorrigeerd. Er dient nog een negatieve correctie plaats te vinden van 5%, omdat kwaliteit op niveau 2 staat. Daarbij voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De badkamer, keuken en sanitair dienen gemoderniseerd te worden.
8. Verweerder geeft aan dat parallel met het versturen van de uitspraak op bezwaar een
waarde matrix is meegezonden. Deze matrix bevat onjuiste gegevens. De gepresenteerde secundaire kenmerken in de matrix sluiten niet aan bij de daadwerkelijke registratie. Vooral bij de geregistreerde situatie op het moment van verkoop leidt dit tot onjuistheden. Ten tijde van de verkoop gedateerde woningen staan nu niet als zodanig in de matrix geregistreerd. Daarnaast zijn de indexeringen naar de waardepeildatum gebaseerd op de leveringsdatum in plaats van de voorlopige verkoopdatum. In de matrix ten behoeve van het verweerschrift staan de correcte gegevens gepresenteerd. Slechts de vastgestelde eindwaarde staat ter discussie. [1] De taxatieopbouw in elementen dient slechts als hulpmiddel bij de waardebepaling. Met het verstrekte taxatieverslag, de matrix, de mondelinge toelichting van de taxateur tijdens de hoorzitting en de gemotiveerde uitspraak op bezwaar heeft de gemeente voldoende gemotiveerd aangetoond dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
9. Verder brengt verweerder naar voren dat in de oorspronkelijke waardering al rekening
is gehouden met een aftrek vanwege een lagere indicatie voor de kwaliteit van de woning. Volgens verweerder geeft een keuken van meer dan tien jaar oud of sanitair van 15 jaar oud geen aanleiding om de WOZ-waarde aan te passen. Wel is een aftrek toegepast, vanwege het schilderwerk en de scheuren. Dit leidt volgens verweerder tot een kwaliteit van de woning van beneden gemiddeld.
10. De rechtbank overweegt dat uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat
verweerder in iedere fase van de procedure de vastgestelde WOZ-waarde nader mag onderbouwen. Daardoor kan een taxatieverslag in de beroepsfase op onderdelen afwijken van een taxatieverslag in bezwaar. Dit is toegestaan, indien de getaxeerde eindwaarde overeenkomt met de vastgestelde WOZ-waarde. De taxatie onderdelen dienen hierbij als hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken. [2]
11. De rechtbank oordeelt dat niet is gebleken dat de eindwaarde te hoog is vastgesteld.
In de taxatiematrix en het verweerschrift heeft verweerder voldoende onderbouwd hoe de gemiddelde eenheidsprijs per kubieke meter tot stand is gekomen en hoe dat verschil kan worden verklaard. De rechtbank constateert dat de woning in de taxatiematrix op het onderdeel kwaliteit is bijgesteld naar matig. Daaruit concludeert de rechtbank dat wel een negatieve correctie heeft plaatsgevonden. Verder overweegt de rechtbank dat de referentiewoning [adres 2] matig scoort op voorzieningen. Bij de referentieobjecten [adres 3] en [adres 4] heeft verweerder onderbouwd waarom sprake is van een bovengemiddelde score op het onderdeel voorzieningen. Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de gemiddelde score van de woning op het onderdeel voorzieningen. De grond slaagt niet.
12. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de
ligging van de woning, namelijk aan een drukke spoorlijn. De vergelijkingsobjecten hebben een betere ligging zonder deze vorm van overlast.
13. Verweerder geeft aan dat de vergelijkingsobjecten een identieke ligging
als de woning hebben. De door eiser veronderstelde negatieve waarde is daarin verdisconteerd. Ter onderbouwing daarvan verwijst eiser naar de taxatiematrix. De marktprijzen vormen de basis waarop de waarde wordt bepaald. Voor deze woningen wordt niet minder (soms zelfs meer) betaald dan woningen die niet direct aan de spoorlijn zijn gelegen. Ter zitting heeft verweerder nog toegelicht dat uit marktanalyse niet blijkt dat woningen nabij de spoorlijn voor een lagere prijs worden verkocht.
14. De rechtbank overweegt dat in de taxatiematrix staat dat [adres 2] aan een
spoorweg ligt en dat [adres 4] twee panden verder ligt dan de woning. De ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten verschilt dus niet van elkaar. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de basis van de waardebepaling de verkoopprijzen zijn en dat daaruit niet blijkt dat de ligging nabij de spoorlijn tot lagere prijzen leidt. De rechtbank oordeelt daarom dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De grond slaagt niet.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door
hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
22 oktober 2020.
griffier rechter
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.