Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/964
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
17 november 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: H. Balke).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] in [plaats] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 499.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] .
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden via Skype op 17 november 2020. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De woning is een in 1992 gebouwd appartement met een parkeerplaats en een berging. De woning heeft een oppervlakte van 144 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Als onderbouwing van de waarde van de woning, heeft verweerder een verweerschrift en een taxatierapport overgelegd. Het taxatierapport is ondertekend door [taxateur] RT op 25 augustus 2020.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een waardematrix overgelegd. Uit de waardematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en allemaal in hetzelfde appartementencomplex zijn gelegen. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in de waardematrix in voldoende mate rekening gehouden. De rechtbank overweegt tot slot dat het verweerder vrij staat te bepalen welke vergelijkingsobjecten worden geselecteerd, mits deze vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning en eventuele verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd. Zoals hiervoor is overwogen is daarvan sprake. De uitspraak, waar eiser naar verwijst, is niet van toepassing, reeds omdat in die uitspraak één transactie bepalend werd geacht voor de waarde van de woning. [1] Daarvan is bij deze waardering geen sprake. Verweerder heeft twee transacties gebruikt van appartementen in hetzelfde appartementencomplex en met dezelfde inhoud en objectkenmerken als het appartement van eiser. De WOZ-waarde van eisers appartement is bepaald op het gemiddelde van de gecorrigeerde verkoopcijfers van de twee vergelijkingsobjecten. Dat verweerder maar twee vergelijkingsobjecten heeft gebruikt, acht de rechtbank voorts aanvaardbaar. Verweerder heeft op de zitting namelijk toegelicht dat het hier om een specifiek object gaat, namelijk een residentie met eromheen alleen vrijstaande woningen. Er waren rond de waardepeildatum maar twee vergelijkbare objecten verkocht.
4.1.
Eiser voert aan dat de waarde van zijn woning, in vergelijking met vorig jaar en gelet op de gemiddelde waardestijging in de gemeente [plaats] , te veel is gestegen. De waarde voor 2020 is juist weer fors gedaald. Volgens eiser duidt dit op een foute waardebepaling voor 2019.
4.2.
De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. [2] De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Een vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke (stijgings)percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet worden meegewogen in de waardebepaling. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Hetzelfde geldt voor de daling van de waarde in het volgende belastingjaar. De beroepsgrond slaagt niet.
5.1.
Eiser voert verder aan dat bij de waardebepaling van zijn woning de VvE-reserves niet mogen worden meegerekend in de waardebepaling.
5.2.
De rechtbank stelt vast dat verweerder de VvE-reserve van de woning niet heeft meegerekend in de waardebepaling van eisers woning. Voor de toepassing van de Wet WOZ moet bij de waardebepaling van een appartement de invloed die een VvE-reserve zou kunnen hebben op de verkoopprijs worden uitgeschakeld, omdat het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op een dergelijke reserve, geen deel uit maakt van de prijs die wordt betaald voor (het recht op) de onroerende zaak zelf. [3] Uit het taxatierapport blijkt duidelijk dat bij de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten de VvE-reserve in mindering is gebracht op het verkoopcijfer. Vervolgens heeft de taxateur aan de hand deze verkoopcijfers een vergelijking gemaakt met de woning voor de waardebepaling daarvan. De beroepsgrond slaagt niet.
6.1.
Eiser voert op zitting aan dat het vertrouwensbeginsel is geschonden. Hij verwijst naar een bericht op de website van de gemeente [plaats] . Op basis daarvan stelt eiser dat hij erop mocht worden vertrouwd dat de waarde zou worden verlaagd bij het indienen van bezwaar.
6.2.
In het bericht wordt vermeld dat de gemiddelde stijgingspercentage 9.3 % is. Verder wordt vermeld dat, indien de waarde hoger uitvalt en de belastingplichtige het niet eens is met die waarde, er bezwaar kan worden gemaakt. Voor een in rechte te beschermen vertrouwen is voldoende dat de belastingplichtige in de gegeven omstandigheden mocht aannemen dat een aangelegenheid was beoordeeld. [4] In dit geval heeft de gemeente informatie op haar website geplaatst over de verhoging van de WOZ-waarde en verwezen naar de mogelijkheid van bezwaar. Uit dit bericht kan niet worden aangenomen dat verweerder de waarde zou verlagen (bij een eventueel bezwaar). Het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt niet.
7. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Wel heeft verweerder op zitting toegezegd het griffierecht aan eiser te vergoeden, omdat er in de bezwaarfase niet goed is gecommuniceerd met eiser over de waardering.
8. Op zitting heeft de rechter partijen gewezen op de mogelijk om in hoger beroep te gaan tegen deze uitspraak, zoals hieronder is omschreven.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
D.T. de Winter, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
17 november 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.