Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00828
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer van 21 december 2010
in het geding tussen:
mr. drs. [belanghebbende] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 14 oktober 2009, nr. AWB 08/4366 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft met dagtekening 29 februari 2008, bij beschikking op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2007 van de onroerende zaak plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) vastgesteld op € 161.000. De beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd met de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag).
1.2. De Inspecteur heeft het hiertegen gerichte bezwaar bij uitspraak op bezwaar afgewezen.
1.3. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een bedrag van € 110 aan griffierecht geheven.
De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden er terechtzitting van het Hof van 1 december 2010, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van de partijen gesteld en door de wederpartij niet dan wel onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. Het betreft een etage-portiekwoning op de eerste etage van een pand gebouwd in 1930.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning per de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit primair een waarde van € 142.000, zijnde de WOZ-waarde op de vorige waardepeildatum, en subsidiair een waarde van € 148.650. De Inspecteur acht de beschikte waarde niet te hoog.
4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen in hoger beroep
5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de beschikking tot een naar een waarde van primair € 142.000 en subsidiair € 148.650 en tot overeenkomstige vermindering van de aanslag, alsmede tot vergoeding van de proceskosten in de bezwaar-, beroeps- en hogerberoepsfase en van het betaalde griffierecht.
5.2. De Inspecteur concludeert tot het ongegrond verklaren van het hoger beroep.
Oordeel van de rechtbank
6. De rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep nog van belang – betreffende het geschil het volgende overwogen. Daarbij dient onder ”eiser” te worden verstaan: belanghebbende, en onder ”verweerder”: de Inspecteur:
”3.8 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning, door hem per 1 januari 2007 bepaald op € 161.000, niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens in geding heeft gebracht, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode, waarbij een vergelijking wordt gemaakt met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. In het taxatieverslag zijn een drietal vergelijkingsobjecten opgenomen, te weten [a-straat 2], [b-straat 1] en [c-straat 1], die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Het object [a-straat 2] is op 14 maart 2007 verkocht voor een bedrag van € 179.034 (WOZ-waarde € 171.000), het object [b-straat 1] op 15 september 2006 verkocht voor een bedrag van € 185.000 (WOZ-waarde € 153.000), en het object [c-straat 1] op 16 oktober 2006 verkocht voor een bedrag van € 172.500 (WOZ-waarde € 165.000). Verweerder heeft in de in het taxatieverslag opgenomen matrix een afdoende inzichtelijke herleiding opgenomen van onder meer de bij de verkoop van deze objecten behaalde verkoopprijs naar de vastgestelde waarde van de woning. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat met name het door verweerder gehanteerde vergelijkingsobject [a-straat 2] voor wat betreft type, ligging, bouwjaar en woningoppervlak zeer goed vergelijkbaar is met de woning van eiser. Weliswaar vertoont dit object verschillen met eisers woning, met name wat betreft de staat van onderhoud, maar verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met die verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. Nu verweerder een aftrek van € 10.000 heeft toegepast vanwege achterstallig onderhoud ziet de rechtbank geen aanleiding te oordelen dat aldus onvoldoende rekening is gehouden met de verminderde onderhoudstoestand. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning van eiser toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de vastgestelde WOZ-waarde van dit vergelijkingsobject. De vergelijking van de woning met de gegevens van de andere in het verweerschrift bedoelde vergelijkingsobjecten leidt niet tot een ander oordeel.
3.9 Eiser heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige waardepeildatum. Primair is eiser de mening toegedaan dat de WOZ-waarde gehandhaafd moet worden op het vorige peil van € 142.000 vanwege achterstallig noodzakelijk onderhoud. Subsidiair is hij van mening dat, gebaseerd op de statistieken van woningmarktcijfers, de waarde maximaal op € 148.650 kan worden vastgesteld.
Op dit punt overweegt de rechtbank dat de door eiser gemaakte vergelijking met de WOZ-waarde die verweerder ten aanzien van de vorige waardepeildatum heeft vastgesteld, niet geëigend is om daarmee de thans in geding zijnde WOZ-beschikking en daarop gebaseerde aanslag met succes te kunnen betwisten. De strekking van de Wet WOZ is immers dat de waardevaststelling voor elk tijdvak opnieuw dient te geschieden aan de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor dat tijdvak geldende waardepeildatum weerspiegelen, dat wil zeggen aan de hand van de op of nabij die datum daadwerkelijk gerealiseerde verkooptransacties en zonder om te zien naar het beeld dat de onroerendgoedmarkt op een eerdere waardepeildatum te zien gaf en waarop de WOZ-waarde toen was gebaseerd. Voor een andere methode van waarderen is slechts ruimte wanneer dergelijke verkoopcijfers niet voorhanden zijn. Daarbij heeft te gelden dat, indien sprake is van twee identieke panden die rond hetzelfde tijdstip zijn verkocht, voor de waardebepaling in het kader van de WOZ de hoogste van de twee verkopen in beginsel als uitgangspunt dient te worden genomen. Omdat de woning aan de [a-straat 2] zeer goed te vergelijken is, is de waarde van de woning van eiser met name vastgesteld aan de hand van vergelijking met die op 14 maart 2007 verkochte woning. Het betoog van eiser op dit punt kan dan ook tot niets leiden. Eiser beroept zich op het feit dat recentelijk drie andere indentieke woningen in zijn straat, namelijk [a-straat 3], [4] en [5], zijn verkocht, zulks respectievelijk voor een bedrag van € 157.500 (transportdatum 8 augustus 2006), € 152.500 (transportdatum 16 maart 2006) en € 166.000 (transportdatum 14 januari 2008). Ook deze – niet nader toegelichte - stelling kan niet slagen, omdat deze verkopen te ver van de waardepeildatum zijn verwijderd en alleen daarom al niet geschikt zijn om de vastgestelde WOZ-waarde in twijfel te trekken. Voorts is de waarde van de woning vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning van eiser vergelijkbare objecten [b-straat 1] en [c-straat 1]. De rechtbank merkt daarbij op dat alle verkoopprijzen van onroerende zaken bij het kadaster zijn op te vragen. Van een ongelijke positie ten aanzien van de bewijsvoering is dan ook geen sprake. De desbetreffende beroepsgronden van eiser falen daarom.
3.10 Eisers stelling dat de in het taxatieverslag genoemde bruto vloeroppervlak onjuist zou zijn is onvoldoende om de door verweerder vastgestelde waarde onjuist te oordelen. Naar aanleiding van het door eiser in beroep gestelde heeft verweerder het oppervlak opnieuw na laten meten. Daarbij is gebleken dat het bruto vloeroppervlak wel degelijk 86 m² bedraagt. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de meetresultaten, zoals weergegeven in een door verweerder overgelegd meetrapport, te twijfelen. De betreffende beroepsgrond van eiser faalt daarom.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1.1. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat de Inspecteur aannemelijk moet maken dat hij de waarde van de woning, door hem per 1 januari 2007 bepaald op € 161.000, niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
De rechtbank is van oordeel dat de Inspecteur er in is geslaagd het op hem rustende bewijs te leveren. Redengevend voor dat oordeel zijn de door de Inspecteur in het taxatieverslag gebezigde vergelijkingsobjecten [a-straat 2], [b-straat 1] en [c-straat 1], verkocht op respectievelijk 14 maart 2007, 15 september 2006 en
16 oktober 2006. De verkoopprijzen van deze objecten zijn, aldus de rechtbank, in een in het taxatieverslag opgenomen matrix op afdoende inzichtelijke wijze herleid naar de vastgestelde waarde van de woning. Het Hof heeft een matrix als bedoeld door de rechtbank niet aangetroffen in het tot het procesdossier behorende taxatieverslag van de Inspecteur.
7.1.2. De rechtbank overweegt voorts dat het vergelijkingsobject [a-straat 2] zeer goed vergelijkbaar is met de woning. In de daarop volgende rechtsoverweging formuleert de rechtbank met juistheid dat de waardevaststelling voor elk tijdvak opnieuw dient te geschieden aan de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor dat tijdvak geldende waardepeildatum weerspiegelen, dat wil zeggen aan de hand van de op of nabij die datum daadwerkelijk gerealiseerde verkooptransacties.
Vervolgens oordeelt de rechtbank dat daarbij heeft te gelden dat indien sprake is van twee identieke panden die rond hetzelfde tijdstip zijn verkocht, voor de waardebepaling in het kader van de WOZ de hoogste van de twee verkopen in beginsel als uitgangspunt heeft te gelden. Omdat de woning aan de [a-straat 2] zeer goed te vergelijken is, is de waarde van de woning van belanghebbende met name vastgesteld aan de hand van vergelijking met die op 14 maart 2007 verkochte woning.
7.1.3. Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank onjuist invulling gegeven aan de norm dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor het betreffende tijdvak geldende waardepeildatum weerspiegelen, door één transactie, die met betrekking tot het object [a-straat 2], bepalend te achten omdat bij die transactie de hoogste prijs is gerealiseerd.
7.1.4. De Inspecteur heeft te dien aanzien gesteld dat het oordeel van de rechtbank berust op het zijns inziens juiste uitgangspunt dat de waarde in het economische verkeer wordt bepaald door de prijs die de beste koper in de meest geëigende markt biedt en dat is in casu de koper van voormeld object. De Inspecteur miskent met zijn stelling dat de door hem bedoelde beste koper een normfiguur is die gevonden wordt via resultaten van transacties met betrekking tot vergelijkbare panden rond de waardepeildatum. De normatieve beste koop wordt dan geconcretiseerd door een (gewogen) gemiddelde van die transactieresultaten te nemen.
7.1.5. De uitspraak van de rechtbank kan op grond van het hiervoor overwogene geen stand houden. Het Hof zal onderzoeken of de Inspecteur aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
7.2.1. Belanghebbende heeft van meet af aan gesteld dat de Inspecteur de waarde van de woning uitsluitend heeft gebaseerd op het vergelijkingsobject [a-straat 2]. De Inspecteur stelt dat de vastgestelde WOZ-waarde het gewogen gemiddelde is van de verkopen van twee identieke panden, [a-straat 2] en [4], verkocht respectievelijk op 14 maart 2007 en 16 maart 2006. Het gewogen karakter is kennelijk gelegen in het herleiden van de transactieresultaten op de diverse data tot een waarde op de waardepeildatum, zonder dat het Hof overigens bij machte is om die herleiding te volgen.
7.2.2. In het licht van hetgeen door belanghebbende is gesteld en overgelegd, acht het Hof de onderbouwing door de Inspecteur van de door hem vastgestelde waarde niet inzichtelijk. Het Hof houdt het er voor dat hij de waarde van de woning heeft bepaald op basis van de verkoop van het pand [a-straat 2]. Het Hof is van oordeel dat de aldus vastgestelde waarde niet aannemelijk is geworden. De Inspecteur heeft het van hem te vergen bewijs niet geleverd.
7.3.1. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning, € 163.011 bedraagt, indien het achterstallige onderhoud niet mede in aanmerking wordt genomen. Deze waarde is het gemiddelde van de transactieresultaten van de vergelijkbare objecten [a-straat 3], [2] en [4]. De transacties vonden plaats op respectievelijk 8 augustus 2006,
14 maart 2007 en 16 maart 2006.
7.3.2. Het Hof acht de door belanghebbende gestelde waarde, zonder aftrek wegens onderhoud, aannemelijk.
7.3.3. Het Hof acht aannemelijk dat de door de Inspecteur gestelde brutovloeroppervlakte van de woning van 86 m² juist is. Het neemt de overwegingen van de rechtbank op dit punt, als opgenomen hiervoor onder 6.1, rechtbankoverweging 3.10, over.
7.3.4. Belanghebbende stelt dat het achterstallige onderhoud dat in mindering moet worden gebracht op de voormelde waarde, in totaal € 15.572 bedraagt, te weten € 5.572 voor het externe onderhoud en € 10.000 voor het interne onderhoud. De Inspecteur heeft daar tegenover gesteld dat de door belanghebbende gestelde bedragen wegens achterstallig onderhoud te hoog zijn. De bij zijn reactie op de pleitnotitie van belanghebbende voor de rechtbank gevoegde rapportage van de gemeentelijke taxateur [A], opgemaakt na inwendige bezichtiging van de woning, leidt tot een waardevermindering wegens achterstallig intern en extern onderhoud van € 10.000.
7.3.5. Het Hof acht aannemelijk dat de taxateur [A] na zijn bezichtiging zowel het interne als externe achterstallige onderhoud heeft vastgesteld. Het Hof acht de taxatie van het opheffen van dat achterstallige onderhoud op € 10.000 aannemelijk.
7.4. Uit al het hiervoor overwogene volgt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 153.011 bedroeg, te weten € 163.011 verminderd met € 10.000. Het hoger beroep is dus gegrond en beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten en griffierecht
8.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, in overeenstemming met de in het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgestelde normering. Het Hof stelt de proceskosten vast op € 102,92 (vervoerskosten € 2,92 en verletkosten € 100) voor het hoger beroep en € 214,44 (kosten aanvraag overzichten www.kadaster.nl € 8,60, voor twee zittingen: vervoerskosten € 5,84 en verletkosten € 200) voor het beroep, in totaal derhalve op € 317,36. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig. Voor vergoeding van in de bezwaarfase gemaakte proceskosten acht het Hof geen plaats, nu een dergelijke vergoeding in die fase door belanghebbende niet is verzocht. Het bepaalde in artikel 7:15, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht brengt voor dat geval mee dat geen proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase mogelijk is.
8.2. Voorts dienen de door belanghebbende voldane griffierechten voor deze zaak te worden vergoed en wel tot een bedrag van in totaal € 149 (€ 39 voor het beroep en € 110 voor het hoger beroep).
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar van de Inspecteur,
- stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum vast op € 153.011, stelt die waarde in de plaats van de door de Inspecteur beschikte waarde en verlaagt de daarmee op één aanslagbiljet verenigde aanslag dienovereenkomstig,
- veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het beroep en het hoger beroep, respectievelijk bedragend € 214,44 en 102,92, in totaal derhalve € 317,36,
- gelast dat de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van in totaal € 149 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 21 december 2010 in het openbaar uitgesproken. Wegens verhindering van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. Th. Groeneveld.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.