Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/402
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 november 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] in [plaats] (hierna: het object), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 33.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] .
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden via Skype op 27 oktober 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een garagebox met een bruto verhuuroppervlakte van 39 m2.
Objectafbakening en tarief onroerendezaakbelastingen
2.1.
Eiser voert aan dat verweerder uit moet gaan van een samenstel met zijn woning [adres 2] in [plaats] en dat daarom sprake is van één onroerende zaak. Om die reden had verweerder ook het woningtarief moeten hanteren bij de vaststelling van de aanslag onroerendezaakbelastingen. Verweerder handhaaft in beroep zijn standpunt, dat geen sprake is van samenstel. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een verweerschrift en een taxatierapport overgelegd.
2.2.
Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een samenstel in de zin van de Wet WOZ [1] zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang. De woning en de garagebox zijn gelegen in de gemeente [plaats] , met dien verstande dat de woning is gelegen in de woonwijk [locatie 1] en de garagebox op het circa vijf kilometer verderop gelegen bedrijventerrein [locatie 2] . Verder beschikken de woning en de garagebox niet over uiterlijke kenmerken die er op duiden dat zij één geheel vormen. Daarnaast maakt de garagebox deel uit van een complex van multifunctionele ruimten. Bovendien kunnen de woning en de garagebox los van elkaar worden verkocht en bestaat er ook op andere gronden geen relatie tussen de woning en de garagebox, behalve de gemeenschappelijke eigendom en het gebruik van beide onroerende zaken door belanghebbende. Op grond van deze feiten en omstandigheden in onderling verband beoordeeld, is de rechtbank van oordeel dat de woning en de garagebox niet bij elkaar horen en geen samenstel vormen. Uit dit oordeel volgt dat de garagebox als een zelfstandig object voor de WOZ dient te worden aangemerkt en dat verweerder van de juiste objectafbakening is uitgegaan en daarmee heeft verweerder ook het juiste tarief gehanteerd bij de vaststelling van de aanslag onroerendezaakbelastingen. De rechtbank vindt steun voor haar oordeel in de uitspraak van 15 september 202019 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [2] . Het hof kwam in die uitspraak tot eenzelfde oordeel over het onderhavige object.
Waarde object
3.1.
Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Op verweerder rust de bewijslast om de waarde van het object aannemelijk te maken. Als onderbouwing van de waarde, heeft verweerder een verweerschrift en een taxatierapport overgelegd.
3.2.
Uit het taxatierapport blijkt dat verweerder de waarde heeft bepaald met behulp van een methode van vergelijking van garageboxen, die gelegen zijn op hetzelfde bedrijventerrein als de garagebox en waarvan verkoopgegevens beschikbaar zijn. Vervolgens zijn uit die verkoopgegevens de huurwaarden per m2 afgeleid. Verweerder heeft de verschillen in ligging, oppervlakte, huurprijs per m2, huurwaarde, kapitalisatiefactor en waarden tussen de vergelijkingsobjecten en de garagebox inzichtelijk gemaakt. Daarnaast is naar het oordeel van de rechtbank door verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardering van de garagebox met die verschillen voldoende rekening heeft gehouden en dat de waarde van de garagebox niet te hoog is vastgesteld.
3.3.
Volgens eiser kan de garagebox feitelijk niet worden verhuurd omdat daarin in het verleden hennepteelt heeft plaatsgevonden en de garagebox zich niet binnen het beveiligde complex bevindt. De rechtbank begrijpt dat de omstandigheid dat in het verleden in de garagebox hennepteelt heeft plaatsgevonden voor eiser de reden is om de garagebox niet te verhuren, omdat hij niet het risico wil lopen dat dit nog een keer gebeurt en hij daarmee een strafbaar feit pleegt. Toch deelt de rechtbank het standpunt van eiser niet dat daardoor sprake is van een leegstandrisico, waarmee verweerder bij de waardering geen rekening heeft gehouden. Het veronderstelde risico berust op eisers subjectieve opvatting en is daarom niet van invloed op de waarde in het economische verkeer voor de WOZ. In dat verband neemt de rechtbank mede in aanmerking dat eiser de naastgelegen, door hem in 2019 aangekochte, garagebox [adres 3] wel heeft verhuurd. De rechtbank wijst in dit verband wederom op de hiervoor genoemde uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 15 september 2019, rechtsoverweging 4.9, waarin in gelijke zin werd geoordeeld.
4. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
D.T. de Winter, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 november 2020.
griffier
de rechter is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
de rechter is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.