Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 23/716 en UTR 23/788
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats]
(gemachtigde: M.C.M. van Roon).
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 januari 2022 de Woz-waarde [1] van twee onroerende zaken vastgesteld voor het belastingjaar 2022:
- de [adres 1] te [plaats] (de woning) voor € 317.000,-;
- de [garagebox 1] te [plaats] (de garagebox) voor € 43.000,-. [2]
De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar ook aanslagen onroerende zaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 21 december 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar:
- het bezwaar voor de woning gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 311.000,-;
- het bezwaar voor de garagebox ongegrond verklaard en de waarde in stand gelaten.
3. Vervolgens heeft eiser tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met twee verweerschriften.
4. De rechtbank heeft het beroep op 14 maart 2024 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. De gemachtigden van partijen hebben deelgenomen, evenals taxateurs van de heffingsambtenaar [taxateur] en [heffingsambtenaar] .
Beoordeling door de rechtbank
De aanleiding voor deze procedure
5. Eiser is eigenaar van de woning. Het is een rijwoning gebouwd in 1988 met een oppervlak van 98 m² en een aanbouw bij de woonruimte van 5 m². Verder is bij de woning een berging/schuur van 8 m² en een kavel van 131 m².
6. Daarnaast is eiser eigenaar van de garagebox. Deze heeft een oppervlak van 39 m² en is gebouwd in 2007.
7. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning en de garagebox. Eiser bepleit een lagere waarde. Volgens hem kan de waarde van de woning ten hoogste € 271.000,- bedragen en van de garagebox moet de waarde volgens eiser op nihil gesteld worden, dan wel subsidiair op ten hoogste € 29.000,-.
8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes van de woning en de garage op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger zijn vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Pas als de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, komt de rechtbank toe aan een beoordeling van de waarde die eiser bepleit.
9. Voor de woning heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast en vijf referentieobjecten geselecteerd, die volgens hem voldoende vergelijkbaar zijn en de waarde onderbouwen. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] . Voor de garagebox heeft de heffingsambtenaar de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast en de waarde onderbouwd door middel van een vergelijking met [garagebox 2] en [garagebox 3] .
Beoordeling van het geschil
De objectafbakening
10. Eiser stelt voorop dat de garagebox en de woning naar zijn mening bij elkaar horen. Het gaat om twee eigendommen, die in gebruik zijn bij dezelfde belastingplichtige (eiser).
11. De rechtbank stelt vast dat eiser deze beroepsgrond al in eerdere procedures naar voren heeft gebracht. Zo is over de objectafbakening in een reeks van (inmiddels in rechte vaststaande) rechterlijke uitspraken geoordeeld dat eisers woning en garagebox niet als samenstel kunnen worden aangemerkt. De garagebox hoort gezien de aard van het complex waarvan het deel uitmaakt en de ligging op het bedrijventerrein, naar de omstandigheden beoordeelt, niet bij de woning. [3] De ‘70%-regel’ waar eiser naar verwijst gaat om deze reden ook niet op. Volgens eiser worden de garagebox en woning samen voor meer dan 70% gebruikt voor woondoeleinden. De garagebox dient echter als zelfstandig object te worden aangemerkt en is bovendien niet volledig dienstbaar aan de woondoeleinden van de woning. Eiser heeft op hierover niets nieuws naar voren gebracht. Om deze reden slagen de beroepsgronden niet.
De waardering van de woning
12. De rechtbank oordeelt dat de beroepsgronden over de zorgvuldigheid van de besluitvorming niet kunnen slagen. Eiser heeft in bezwaar namelijk niet gevraagd om nadere stukken en heeft afgezien van een hoorzitting. De reden voor dit laatste was dat hij zelf als waarde voor de woning € 312.000,- voorstelde en de heffingsambtenaar deze uiteindelijk heeft vastgesteld op € 311.000,- (dus lager). Ook heeft wel degelijk een inpandige opname van de woning plaatsgevonden in de bezwaarfase.
13. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt. De referentiewoningen zijn in grote lijnen vergelijkbaar met eisers woning (4 van de 5 zijn eveneens rijwoningen, met bouwjaar 1988 een redelijk vergelijkbaar woonoppervlak en bijbehorend kavel). Ook heeft de heffingsambtenaar verduidelijkt dat zowel bij eisers woning als bij de referentiewoningen een brandgang van vergelijkbare grootte aanwezig is. Verder is er enig verschil in onderhoud, kwaliteit en ligging van de referentiewoningen ten opzichte van eisers woning. Hier is echter rekening mee gehouden doordat de m²-prijs van eisers woning lager is vastgesteld dan de gemiddelde prijs van de referentiewoningen.
De waardering van de garagebox
14. De rechtbank concludeert dat de vastgestelde waarde van de garagebox kan standhouden. De waarde van de garagebox is bepaald op basis van een vergelijking met garageboxen, die onderdeel uitmaken van hetzelfde complex en waarvan marktgegevens bekend zijn ( [garagebox 2] en [garagebox 3] ). Het gaat dus om nabijgelegen garageboxen met zeer gelijkende eigenschappen. De heffingsambtenaar heeft in dit kader verduidelijkt dat aan de geselecteerde verkopen dezelfde nadelen kleven als aan eisers garagebox, waaronder de ligging buiten het beveiligde deel, het gebrek aan watertoevoer in de winter en in relatie hiermee de nadelige brandveiligheid. Deze nadelen worden dus erkend, maar er gaat geen waardedrukkend effect vanuit, omdat deze verdisconteerd zijn in de verkoopcijfers die aan de vastgestelde Woz-waarde ten grondslag liggen.
15. De rechtbank oordeelt verder dat wat eiser heeft aangevoerd over de hennepteelt die ooit in de garagebox heeft plaatsgevonden niet slaagt. Dit argument heeft eiser in voorgaande procedures aangevoerd en hier is reeds in een reeks van rechterlijke uitspraken over geoordeeld dat dit gegeven geen objectief leegstandsrisico meebrengt. [4] Eiser voert hierover in de huidige beroepsprocedure niets nieuws aan.
De redelijke termijn en immateriële schadevergoeding
16. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting naar voren gebracht dat volgens hem de redelijke termijn in deze procedure is overschreden. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
17. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
18. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 4 maart 2022 en de dag van deze uitspraak zit 2 jaar en naar boven afgerond 2 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met 2 maanden. De rechtbank hanteert sinds 4 september 2023 een forfaitair uitgangspunt van € 50,- per half jaar in WOZ-zaken. [5] Dit leidt tot een aanspraak op schadevergoeding van € 50,-. De termijnoverschrijding is te wijten aan de heffingsambtenaar, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar in de schade zal veroordelen.
Proceskostenvergoeding
19. De rechtbank kent de verzochte schadevergoeding toe wegens het overschrijden van de redelijke termijn. Dit maakt dat er aanleiding is de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiser. De rechtbank volgt hierin het uitgangspunt van de Hoge Raad om 1 punt toe te kennen met een wegingsfactor van 0,25. [6] Eén punt heeft in beroep een waarde van € 875,-. Het gaat om een bedrag van € 218,75 (€ 875,- * 0,25 = € 218,75).
20. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Griffierecht
21. De beroepen zijn ongegrond, om deze reden hoeft de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht niet te vergoeden.
22. Het verzoek om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiser gedaan gedurende de beroepen - overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Daarvoor was eiseres geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Voor dit verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.
Conclusie en gevolgen
23. De beroepen zijn ongegrond, omdat de heffingsambtenaar de waarde van de woning en garagebox niet te hoog heeft vastgesteld.
24. De procedure heeft wel te lang geduurd, daarom wordt de heffingsambtenaar veroordeeld in het betalen van een schadevergoeding van € 50,- en het vergoeden van de proceskosten tot een bedrag van € 218,75. Er bestaat geen aanleiding voor een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 50,- schadevergoeding aan eiser;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 218,75 aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.