Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8627765 UC EXPL 20-5160 SLV/1568
Vonnis van 16 december 2020
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] , gemeente Haarlemmermeer,
verder ook te noemen [eiser] ,
eiser,
gemachtigde: R. van Schendel,
tegen:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde sub 1] ,
gemachtigde: mr. A.J. Engelsma,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen [gedaagde sub 2] ,
procederend in persoon,
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen [gedaagde sub 3] ,
gemachtigde: mr. A.J. Engelsma,
4.
[gedaagde sub 4],
[gedaagde sub 4],
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen [gedaagde sub 4] ,
gemachtigde: [gedaagde sub 2] ,
gedaagden.
1.Het verloop van de zaak
1.1.
[eiser] heeft gedaagden gedagvaard voor de kantonrechter. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] hebben op de dagvaarding gereageerd. De kantonrechter heeft besloten dat de zaak op een zitting verder besproken moet worden. [eiser] heeft, vóórdat de zaak met de kantonrechter is besproken, nog nadere stukken opgestuurd.
1.2.
De zaak is bij de kantonrechter besproken op 20 oktober 2020. Op deze zitting is ook [gedaagde sub 2] verschenen. Hij heeft daarbij aangegeven tevens [gedaagde sub 4] te vertegenwoordigen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er op de zitting besproken is.
2.Waar het in deze procedure om gaat
2.1.
[eiser] stelt dat gedaagden de kantoorruimte aan de [adres] in [plaatsnaam] van hem huren. De huur is (op dit moment) € 780,45 per maand en moet worden vooruitbetaald. Er is sprake van een huurachterstand.
2.2.
[eiser] vordert kort gezegd - ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van de kantoorruimte. Ook eist hij betaling van de huurachterstand, vermeerderd met contractuele boete, rente en kosten.
2.3.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] stellen in hun conclusie van antwoord dat alleen [gedaagde sub 1] partij bij de huurovereenkomst is en dat [eiser] ten opzichte van de andere gedaagden daarom niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] klopt het dat er sprake is van een betalingsachterstand, maar bedraagt deze drie maanden in plaats van vier. Zij geven aan dat deze huurachterstand als gevolg van de Corona-crisis niet betaald kan worden. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] voeren aan dat er drie maanden huur als borg is betaald bij aanvang van de huurovereenkomst, zodat [eiser] geen risico loopt. Verder verzetten zij zich niet tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming, aangezien zij de huurovereenkomst zelf per 30 november 2020 wilden beëindigen, maar [eiser] hier niet mee heeft ingestemd. Tot slot zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] het niet eens met alle bijkomende bedragen aan boetes, rente en kosten.
3.De beoordeling
3.1.
Voor wat betreft de toewijsbaarheid van de vordering ten opzichte van [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] wordt het volgende overwogen. Op de zitting heeft [eiser] toegelicht dat het bij het sluiten van de huurovereenkomst de bedoeling van partijen was dat alle op de overeenkomst genoemde (rechts)personen partij zouden zijn bij deze overeenkomst. Het was uitdrukkelijk de bedoeling dat iedereen zou meetekenen, zodat er naast de B.V. meerdere partijen zouden kunnen worden aangesproken op betaling van de huurpenningen. Nu dit op de zitting door [gedaagde sub 2] - mede namens [gedaagde sub 4] - en [gedaagde sub 3] is erkend, is [eiser] ontvankelijk in zijn vordering ten opzichte van alle gedaagden.
3.2.
[eiser] noemt in de ten behoeve van de zitting toegezonden documenten een huurachterstand van € 4.239,15. Deze huurachterstand is berekend tot en met de maand juli 2020. Volgens gedaagden klopt het dat die huurachterstand bestaat. De kantonrechter zal gedaagden daarom veroordelen om dit bedrag aan [eiser] te betalen.
3.3.
Er is een huurachterstand van meer dan drie maanden. De beoordeling van de vraag of deze achterstand onder de gegeven omstandigheden zo groot is dat van [eiser] niet kan worden verlangd dat hij de huurovereenkomst laat voortduren, kan in dit geval achterwege blijven, nu gedaagden hebben aangegeven zich niet te verzetten tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming. De huurovereenkomst zal daarom worden ontbonden. Dit betekent dat de huurovereenkomst eindigt. Dit betekent dat gedaagden de kantoorruimte moeten verlaten en leeg en netjes moeten achterlaten. Gedaagden krijgen hiervoor 14 dagen de tijd.
Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis aan hen door de deurwaarder is bezorgd.
De kantonrechter merkt hierbij op dat na de lege oplevering van de kantoorruimte de bij aanvang van de huurovereenkomst door gedaagden betaalde borgsom tussen partijen moet worden verrekend.
3.4.
De deurwaarder is op grond van de wet bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming (zie artikelen 556 lid 1 en 557 in samenhang met artikel 444 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Omdat [eiser] dus al mogelijkheden heeft om de ontruiming af te dwingen, is het niet nodig om daarnaast de gevorderde dwangsom toe te wijzen. Deze zal daarom bij gebrek aan belang worden afgewezen.
3.5.
Na de ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming moeten gedaagden ook dezelfde vergoeding aan [eiser] betalen (eventueel geïndexeerd) die zij ook vóór de ontbinding maandelijks betaalden.
3.6.
[eiser] vordert verder op grond van artikel 23.2 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Bepalingen betaling van een contractuele boete van minimaal € 300,00 per maand, die verschuldigd is indien een uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd bedrag niet tijdig is voldaan. Er is verweer gevoerd tegen deze boete en de kantonrechter vat dit verweer zo op dat er een beroep is gedaan op matiging van de boete tot nihil. De kantonrechter zal het beroep op matiging daarom beoordelen. De kantonrechter stelt hierbij voorop dat de rechter zijn bevoegdheid tot matiging terughoudend dient toe te passen. Volgens vaste rechtspraak is matiging alleen aan de orde indien onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechter die over een beroep op matiging heeft te oordelen zal niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).
De kantonrechter neemt de volgende omstandigheden in aanmerking:
- het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden; aangenomen mag worden dat daarover dus niet apart onderhandeld is;
- het minimumbedrag van de boete van € 300,- per maand komt neer op een bedrag van
€ 3.600,- per jaar voor iedere te laat betaalde huurtermijn, terwijl de wettelijke handelsrente voor iedere niet-betaalde maand € 60,50 zou bedragen; de boete is dus een factor 60 hoger dan de schadevergoeding op grond van de wet;
- het boetebeding bevat geen beperking in de tijd; indien na enige tijd duidelijk is dat de huurder niet kan of wil betalen vormt zij dus geen prikkel meer tot nakoming.
De kantonrechter zal de gevorderde boete op grond van het voorgaande matigen tot de wettelijke handelsrente over de huurachterstand en dit toewijzen als na te melden.
3.7.
[eiser] vordert ook incassokosten. Ook hiertegen is verweer gevoerd. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Het gevorderde bedrag komt overeen met het geldende tarief, de kantonrechter zal het bedrag van € 380,44 dan ook toewijzen.
3.8.
Gedaagden moeten de proceskosten van [eiser] betalen, omdat zij grotendeels ongelijk hebben gekregen. De kosten van [eiser] zijn de volgende:
- dagvaarding € 98,16
- griffierecht € 236,00
- salaris gemachtigde €
480,00(2 punten x tarief € 240,00)
480,00(2 punten x tarief € 240,00)
Totaal € 814,16
4.De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de kantoorruimte aan het adres [adres] in [plaatsnaam] per vandaag;
veroordeelt gedaagden om de kantoorruimte binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hen toebehoren en niet aan [eiser] , en om deze kantoorruimte met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
3. veroordeelt gedaagden tot betaling aan [eiser] van:
-€ 4.239,15 (incl. € 213,00 aan rioolrecht) aan huurachterstand tot en met juli 2020, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf de dag waarop elk bedrag verschuldigd was tot de dag van volledige betaling;
-€ 4.239,15 (incl. € 213,00 aan rioolrecht) aan huurachterstand tot en met juli 2020, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf de dag waarop elk bedrag verschuldigd was tot de dag van volledige betaling;
- € 380,44 aan incassokosten;
- een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs vanaf 1 augustus 2020 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
4. veroordeelt gedaagden tot betaling van de proceskosten van [eiser] , ter grootte van € 814,16;
5. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
6. wijst af wat er meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 16 december 2020, in aanwezigheid van de griffier.