Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3692
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 maart 2021 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. J.W. Vugts)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Huizen, verweerder
(gemachtigde: I. Beek).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 430.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 3 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op de skype-zitting van 11 maart 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [A], een kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 1928 gebouwde woning met een aanbouw, dakkapel, kelder en een bijgebouw. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 92 m2 en ligt op een kavel van 195 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 320.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatierapport met matrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat verweerder bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning geen waarde toe had mogen kennen aan het bijgebouw. Dit bijgebouw is geplaatst om dienst te doen als mantelzorgwoning. Volgens eiseres gaat het slechts om tijdelijk gebruik van het bijgebouw als mantelzorgwoning. Zodra de tijdelijke zorgbehoefte vervalt, mag het bijgebouw volgens eiseres niet meer gebruikt worden als mantelzorgwoning en vervalt daarmee de waarde. Het bijgebouw wordt bovendien momenteel al gebruikt als schuur. Verweerder voert aan dat het bijgebouw niet verwijderd hoeft te worden zodra de tijdelijke zorgbehoefte vervalt of de woning verkocht wordt. Het bijgebouw kan daarom door toekomstige bewoners gebruikt worden als bijvoorbeeld een kantoor of atelier. Volgens verweerder is het bijgebouw daar bij uitstek geschikt voor, omdat het beschikt over eigen faciliteiten zoals verwarming en een keuken. Daarmee heeft het bijgebouw een eigen waarde, die verweerder bij het vaststellen van de WOZ-waarde heeft meegenomen.
8. De rechtbank volgt verweerder hierin. Niet is gebleken dat het bijgebouw verwijderd moet worden zodra de tijdelijke behoefte aan zorg vervalt of de woning verkocht wordt. Dat maakt deze situatie ook anders dan de door eiseres aangehaalde uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 7 april 2020 [1] en de situatie die wordt beschreven in de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer (bijlage 10, waardering mantelzorgwoningen). Dat het bijgebouw momenteel als schuur wordt gebruikt, maakt dit oordeel niet anders. Het bijgebouw kan als meerwaarde worden beschouwd ten opzichte van de woning zelf en zorgt naar verwachting voor een hogere prijs bij verkoop van de woning. Verweerder mocht daarmee rekening houden bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning. Eén van de referentiewoningen beschikt net als de woning over een bijgebouw. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat er niet meer vergelijkbare woningen met een dergelijk bijgebouw te vinden waren om te gebruiken in de taxatiematrix. Over de waardering van het bijgebouw heeft verweerder aangegeven dat het bijgebouw van deze referentiewoning zelfstandig gebruikt kan worden en daarom aanzienlijk hoger is gewaardeerd dan het bijgebouw bij de woning. De rechtbank kan deze toelichting volgen.
9. Op de zitting heeft eiseres de beroepsgrond ingetrokken die ziet op de door haar overlegde foto’s waaruit de onderhoudsstaat van de woning zou blijken. De rechtbank heeft deze beroepsgrond dan ook niet betrokken bij zijn oordeel.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Sloots, griffier. De beslissing is uitgesproken op 23 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat