Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3100
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & [gemeente], verweerder
(gemachtigde: B. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar vastgesteld op € 317.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 14 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak heeft via Skypeverbinding plaatsgevonden op 15 februari 2021. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1984 gebouwde rijwoning met een berging en een tuinhuis/blokhut. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 129 m2 en ligt op een kavel van
148 m2.
148 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 250.000,- . Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert in beroep aan dat verweerder bij de waardebepaling van de woning ten onrechte niet het door hem ingebrachte taxatieverslag heeft betrokken. Volgens eiser volgt uit artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Waardering onroerende zaken (Uitvoeringsregeling) dat verweerder dit moet doen. Verder stelt eiser dat de door verweerder gebruikte referentiewoningen de waarden van de woning niet onderbouwen. Het steeds wijzigen van referentiewoningen maakt dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig en willekeurig is genomen, aldus eiser.
8. De rechtbank overweegt als volgt. In dit geval is de waarde van de woning van eiser vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum 1 januari 2019 behaalde verkoopcijfers van de met eisers woning vergelijkbare referentiewoningen. Hiermee heeft verweerder toepassing gegeven aan de vergelijkingsmethode die in de Uitvoeringsregeling wordt vermeld als de toegestane waarderingsmethode voor woningen. Voor zover eiser stelt dat verweerder op grond van de Uitvoeringsregeling gehouden is het door hem overgelegde taxatieverslag bij de waardevaststelling te betrekken, kan de rechtbank eiser hierin niet volgen.
Ter zitting heeft verweerder ook aangevoerd dat in het taxatieverslag niet inzichtelijk is gemaakt waarom eisers taxateur de waarde van de woning op € 315.000,- heeft bepaald. Dit terwijl uit de modelmatige waarderapporten een modelwaarde van € 341.000,- en een gecorrigeerde verkoopprijs van € 349.000,- naar voren komt. Uit het taxatieverslag blijkt niet op grond waarvan de taxateur de waarde van de woning lager heeft vastgesteld. Eiser heeft hier ter zitting ook geen opheldering over kunnen geven. Verder is het taxatieverslag van eiser ten behoeve van de financiering van de woning opgesteld en niet met het doel om de waarde van de woning vast te stellen in het kader van de Wet WOZ, zodat eisers taxatieverslag ook om die reden al minder geschikt is dan de taxatiematrix van verweerder ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde.
Ter zitting heeft verweerder ook aangevoerd dat in het taxatieverslag niet inzichtelijk is gemaakt waarom eisers taxateur de waarde van de woning op € 315.000,- heeft bepaald. Dit terwijl uit de modelmatige waarderapporten een modelwaarde van € 341.000,- en een gecorrigeerde verkoopprijs van € 349.000,- naar voren komt. Uit het taxatieverslag blijkt niet op grond waarvan de taxateur de waarde van de woning lager heeft vastgesteld. Eiser heeft hier ter zitting ook geen opheldering over kunnen geven. Verder is het taxatieverslag van eiser ten behoeve van de financiering van de woning opgesteld en niet met het doel om de waarde van de woning vast te stellen in het kader van de Wet WOZ, zodat eisers taxatieverslag ook om die reden al minder geschikt is dan de taxatiematrix van verweerder ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde.
9. Volgens vaste jurisprudentie is het de heffingsambtenaar toegestaan om in de fase van beroep andere vergelijkingsobjecten aan te voeren en ter (nadere) onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een taxatierapport/taxatiematrix over te leggen. De taxatiematrix is niet een tweede waardevaststelling, maar een bewijsmiddel ter nadere onderbouwing van de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde. [1] De stelling van eiser dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig tot stand is gekomen, omdat verweerder in beroep andere referentiewoningen heeft gebruikt, gaat daarom niet op.
10. De rechtbank stelt verder vast dat eiser niet heeft gemotiveerd waarom de door verweerder gebruikte referentiewoningen niet de vastgestelde waarde van de woning onderbouwen. Eiser heeft ter zitting alleen aangevoerd dat hij de door verweerder genoemde gegevens over de referentiewoningen, zoals vermeld in de taxatiematrix, niet op juistheid kan controleren. De rechtbank ziet geen reden om aan de juistheid van deze gegevens te twijfelen. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt de rechtbank dan ook niet tot het oordeel dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.Y. Wong, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt via publicatie op rechtspraak.nl.
mr. L.Y. Wong, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt via publicatie op rechtspraak.nl.
- de griffier is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen -
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat